Uzasadnienie
W dniu 18 stycznia 2009 r. A. spółka z o. o. zwróciło się do Prezydenta J.G. o udzielenie na piśmie informacji jakie działania zostały podjęte w sprawie aktualizacji wartości działki [...].
W końcówce wniosku strona podkreśla, że nie otrzymała żadnej decyzji o wyzerowaniu wartości działki.
W odpowiedzi, pismem z dnia 19 lutego tego samego roku, organ poinformował stronę skarżącą, że w myśl art. 81 ustawy o gospodarce nieruchomościami użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości podlegała zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji opłaty. Dodano także, że ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty spoczywa na użytkowniku wieczystym.
W związku z zażaleniem na bezczynność Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J.G. postanowieniem z dnia 11 sierpnia 2009 r. oddaliło zażalenie A. na bezczynność Prezydenta J.G., jako nieuzasadnione.
Ze skargami na bezczynność Prezydenta Miasta J.G. wystąpiły do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu A. i B... W skargach podniesiono, że mimo usilnych starań ze strony skarżących, zmierzających do uporządkowania statusu działki nr [...], strona przeciwna pozostaje od wielu lat w bezczynności. W konsekwencji pozostało tylko "zmusić" prezydenta do podjęcia odpowiednich działań zobowiązującym do załatwienia sprawy orzeczeniem sądu.
W doręczonej sadowi odpowiedzi na skargę oraz w piśmie procesowym strona przeciwna wniosła o oddalenie skargi i podtrzymała dotychczasowe stanowisko, zaprezentowane w materiale sprawy. Nadto dodano, że SKO w J.G., badając tę kwestię w wyniku złożonego zażalenia na bezczynność, nie znalazło podstaw do uznania bezczynności organu pierwszej instancji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył:
Skarga podlega odrzuceniu.
Jak wynika dołączonych do odpowiedzi na skargę akt administracyjnych, od szeregu lat między stronami osią sporu pozostaje wysokość opłaty należnej z tytułu użytkowania wieczystego działki nr [...]. W tym miejscu wskazać trzeba, że oddanie (przez jednostkę samorządu terytorialnego, lub Skarbu Państwa) nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste odbywa się na zasadzie umowy cywilnoprawnej.
Ustawodawca, przewidując ewentualną potrzebę zmian opłaty za użytkowanie wieczyste (ustanowionej po raz pierwszy w umowie) wprowadził instytucję tzw. wypowiedzenia zmieniającego. Takie oświadczenie woli prowadzi w istocie do zmiany umowy oddającej nieruchomość w użytkowanie wieczyste w zakresie jednego z istotnych jej elementów (odpłatności).
W rozpoznawanej sprawie (jeśli kwalifikować wniosek strony, tak jak to zrobił organ pierwszej instancji) mamy do czynienia ze stanem faktycznym jaki ustawodawca przewidział w art. 81 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603, ze zm.). W myśl przywołanego przepisu użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji opłaty. W razie odmowy użytkownik wieczysty może w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy skierować sprawę do kolegium. Przepisy art. 79 i 80 stosuje się odpowiednio.
Zatem odmowa aktualizacji opłaty uruchamia postępowanie przed samorządowym kolegium odwoławczym.
W myśl przywołanego wcześniej art. 79 ust. 7 do tego postępowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Zauważyć jednak należy, że (jak jednoznacznie stanowi omawiany przepis), są to unormowania dotyczące wyłączenia pracownika oraz organu, załatwiania spraw, doręczeń, wezwań, terminów i postępowania (z wyjątkiem przepisów dotyczących odwołań i zażaleń).
Reasumując należy stwierdzić, że – z woli ustawodawcy –postępowanie w sprawach o aktualizację opłat za użytkowanie wieczyste, jedynie w ograniczonym zakresie i tylko odnośnie do postępowania przed SKO, został poddane trybowi postępowania administracyjnego. Co do zasady zaś kwestia sporu w zakresie opłat za użytkowanie wieczyste ma charakter cywilnoprawny, a rozstrzygana sprawa nie ma charakteru administracyjnoprawnego.
Poza argumentacją dotychczasową na cywilnoprawny charakter sporu wskazuje także przepis ustępu 5 art. 81 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stosownie do którego w przypadku braku zgody stron na wysokość opłaty ustalonej przez kolegium, lub oddalenia wniosku (ust. 3 i 4 art. 81), stronie niezadowolonej służy sprzeciw, mocą którego sprawa podlega rozstrzygnięciu przed sądem powszechnym.
Suma dotychczasowych rozważań prowadzi do wniosku, że skoro ustawa o gospodarce nieruchomościami nie poddała kognicji sądów administracyjnych orzeczeń wydanych przez samorządowe kolegia odwoławcze w postępowaniu dotyczącym aktualizacji opłaty, (sprawę w wyniku sprzeciwu rozpoznaje sąd powszechny) to także bezczynność organu w tego rodzaju sprawach nie będzie podlegała skardze do sądu administracyjnego (por. orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 stycznia 2007 r. I OSK 306/06, LEX 293169). Podobny pogląd zaprezentowano także w postanowieniu WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 16 września 2009 r. II SA/Go 450/09 niepublikowane)
W konsekwencji, wobec braku drogi sądowej przed sądami administracyjnymi skarga podlegała odrzuceniu (art. 58 par. 1 pkt1 w zw. z par. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.)