Uzasadnienie
Burmistrz Miasta i Gminy P., decyzją z dnia [...]r., na podstawie art. 145 ust. 1, art. 147 ust. 1 i art. 148 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) w zw. z § 2 ust. 1 uchwały Nr [...] Rady Miejskiej P. z dnia [...]r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. z 2004r., Nr 76, poz. 1632) nałożył na T.K. obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł.
W uzasadnieniu wskazał, że budowa nawierzchni ul. [...] w P. została w całości sfinansowana z budżetu gminy. Wykonanie inwestycji spowodowało wzrost wartości nieruchomości. Wykonanie inwestycji spowodowało wzrost wartości nieruchomości - działki o powierzchni [...] m2 oznaczonej numerem ewidencyjnym [...], stanowiącej własność T.K., położonej w P. przy ul. [...]. Wskazana nieruchomość przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową.
Zgodnie z opinią rzeczoznawcy wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...] zł. Stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 50% wzrostu wartości nieruchomości. Stąd wysokość opłat została określona na kwotę [...] zł.
T.K. złożyła odwołanie, w którym wniosła o pominięcie przy ustalaniu opłaty adiacenckiej [...] m2 powierzchni wskazanej nieruchomości, które stanowią grunty rolnicze. Wniosła również o szczegółowe wyjaśnienie naliczonej kwoty oraz wyjaśnienie, czy w sytuacji przeprowadzenia dalszych ciągów komunikacyjnych oraz infrastruktury będą naliczane następne opłaty adiacenckie.
Decyzją z dnia [...]r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, na podstawie art. 1.1 i 1.2 ustawy z dn. 12.10.1994r. – o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz.U. Nr 79 poz. 856 ze zm. z 2001r), art. 127 § 2 i art. 138 § 1 ust. 1 ustawy z dn. 14.06.1960r (Dz.U. Nr 98 poz. 1071 ze zm. z 2000r) kodeks postępowania administracyjnego, art. 98a, art. 143, art. 144, art. 145 ust. 1 i art. 148 ustawy z dn. 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.
W uzasadnieniu wyjaśniono, że w dniu oddania inwestycji do użytku zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka oznaczona numerem geodezyjnym [...] nie była rolą. W świetle uchwały Rady Miejskiej w P. z dnia [...]r. (Dz. U. Woj. nr 21/94, poz. 219) oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, nieruchomości gruntowe przy. ul. [...] przeznaczone były pod zabudowę mieszkaniową. Wskazano też, że dzień sporządzenia protokołu końcowego [...] z dnia [...] kwietnia 2003r. dotyczący odbioru końcowego robót, jest dniem, od którego należy liczyć stworzenie warunków do korzystania z urządzeń infrastruktury technicznej. Dlatego Wójt Gminy P. był uprawniony zgodnie z art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami do ustalenia opłaty adicenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem nawierzchni drogi ul. [...] i kanalizacji sanitarnej.
T.K. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, podnosząc, że określanie wartości nieruchomości w stanie przed, jak i po podziale obejmuje także powierzchnie działek wydzielonych pod drogi i w związku z tym nie powinno być problemów z wymierzeniem ani opłaty adiacenckiej ani odszkodowania dla właściciela nieruchomości za grunty, które przeszły na własność gminy. Ponadto skarżąca podniosła, że od przedmiotowej działki płaci podatek rolny na dowód czego załączyła kserokopie nakazu płatniczego na łączne zobowiązanie pieniężne w sprawie wymiaru podatku rolnego oraz podatku od nieruchomości.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie i przytoczyło argumenty powołane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Podejmując rozstrzygnięcie sprawy w formie decyzji organ administracji publicznej ma obowiązek podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy (art. 7 k.p.a.). Zobowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.). Wskazane obowiązki procesowe mają na celu zapewnić w postępowaniu administracyjnym realizację zasady prawdy obiektywnej, stanowią dla strony gwarancję procesową eliminowania arbitralnych rozstrzygnięć.
Wykonanie powyższych obowiązków powinno znaleźć swoje odbicie w uzasadnieniu faktycznym decyzji załatwiającej sprawę, poprzez wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł oraz przyczyny, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej (art. 107 §3 k.p.a.).
Podlegający ocenie organu operat szacunkowy, dowód przesądzający o istnieniu i wielkości zobowiązań finansowych strony, zawiera istotne uchybienia, które umknęły organom prowadzącym postępowanie.
W szczególności jako podstawa prawna dla sporządzenia operatu powołany został nie istniejący akt prawny (str.
- 3) - " rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 czerwca 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924)"
Natomiast dla określenia sposobu wyceny (str. 4), przyjęte zostało "rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924), które zostało uchylone z dniem 22 września 2004r.; nie obowiązywało na dzień sporządzenia operatu, tj. [...] września 2005r. (str. 2), czy [...] września 2005r. (str. 3).
Oczywiste jest, że operat szacunkowy, jako czynność regulowana przepisami działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami, powinien zostać opracowany przy zastosowaniu przepisów prawnych obowiązujących w dacie jego przygotowania.
Zastosowana przy wycenie nieruchomości metoda porównawcza wymaga, stosownie do treści art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględnienia cech i ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Wskazać więc należy, że powierzchnia nieruchomości przyjętych do porównania przed pobudowaniem urządzeń w ulicy waha się od [...]m2 do [...]m2, a po zrealizowaniu inwestycji od [...]m2 do [...]m2. Natomiast powierzchnia nieruchomości wycenianej jest wielokrotnie większa, wynosi [...]m2.
W tych okolicznościach uzasadnione jest stwierdzenie, że nieruchomości przyjęte do porównania nie spełniają kryterium podobieństwa, co najmniej w zakresie ich wielkości.
Do wyceny przyjęto stan nieruchomości i ceny na datę uchwały Rady Miejskiej w P. Nr [...] z dnia [...]r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Tymczasem, stosownie do treści art. 146 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami opinia biegłego powinna uwzględniać wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określoną według cen na dzień decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
Ponadto nie znajdują odzwierciedlenia w dowodach zgromadzonych w aktach sprawy ustalenia organów administracyjnych w zakresie przeznaczenia gruntów, od których naliczono opłatę adiacencką. Z pewnością o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową nie przesądza powołana w uzasadnieniu decyzji organu odwoławczego uchwała Rady Miejskiej w P. Nr [...] z dnia [...]r.
Stosownie bowiem do treści przepisu art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003r. Wynika stąd, że powołany plan zagospodarowania przestrzennego jako nieobowiązujący przepis gminny nie mógł być brany pod uwagę przy wycenie nieruchomości dokonanej według stanu prawnego na dzień [...] sierpnia 2005r. Nie określał także przeznaczenia nieruchomości na chwilę orzekania o opłacie adiacenckiej.
W ocenie Sądu stwierdzenie opisanych obowiązków procesowych określonych w przepisach art. 7, art. 77 i art. 107 k.p.a. prowadzi do błędnych ustaleń faktycznych, które mogą mieć istotny wpływ na właściwe zastosowanie prawa materialnego stanowiących podstawę wydanej decyzji.
Dlatego mając na uwadze, że jedynie prawidłowe postępowanie dowodowe pozwala przeprowadzić ocenę czy w sprawie zostały właściwie zastosowane przepisy prawa materialnego, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) należało uchylić zaskarżoną decyzję.
W konsekwencji na mocy przepisu art. 152 oraz art. 200 wskazanej ustawy orzeczono jak w sentencji wyroku.
/-/ M. Kosewska /-/ T.M. Geremek /-/ B. Koś