Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawiez 21 maja 2020 r., sygn. akt III SA/Wa 314/20

Uzasadnienie

Przedmiotem skargi złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie przez B. sp. j. z siedzibą w R. (dalej "Skarżąca", "Spółka"), jest postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w W. z dnia [...] listopada 2019 r. w przedmiocie zarzutów w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zaskarżone postanowienie zostało wydane w następującym stanie sprawy:

Naczelnik Urzędu Skarbowego w O., zawiadomieniem z dnia [...] kwietnia 2014 r., zgodnie z art. 110c u.p.e.a., dokonał zajęcia nieruchomości położonej w miejscowości L. [...] R., dla której Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę wieczystą nr [...], wzywając jednocześnie Spółkę do zapłaty, w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania, należności pieniężnych wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia ich w terminie i kosztami egzekucyjnymi objętych tytułami wykonawczymi z dnia [...] stycznia 2010 r o numerach od [...], z dnia [...] marca 2010 r. o numerach od [...] do [...], z dnia [...] czerwca 2010 r. o numerach od [...] do [...]oraz z dnia [...] lipca 2010 r. nr [...], pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Zawiadomienie zostało doręczone Spółce w dniu 25 kwietnia 2014 r., natomiast Sąd Rejonowy w O. potwierdził jego odbiór w dniu 8 kwietnia 2014 r.

Egzekucja z ww. nieruchomości wszczęta została na podstawie ww. tytułów wykonawczych obejmujących należności w podatku od towarów i usług za sierpień - grudzień 2003 r., styczeń - marzec i maj - grudzień 2004 r. oraz cały rok 2005 na łączną kwotę 490.803,00 zł należności głównej oraz odsetek w wysokości 298.724,60 zł.

Jednocześnie, stosownie do art. 110c § 3 u.p.e.a., w dniu 3 kwietnia 2014 r. organ egzekucyjny wystąpił do Sądu Rejonowego w O. [...] z wnioskiem o dokonanie w księdze wieczystej nr [...] wpisu o wszczęciu postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. Przedmiotowy wniosek przyjęto w Sądzie Rejonowym w O. w dniu 8 kwietnia 2014 r.

W wyniku wniesionej skargi z dnia 8 maja 2014 r. na czynność egzekucyjną polegającą na zajęciu nieruchomości, Dyrektor Izby Skarbowej w W. wydał w dniu [...] czerwca 2014 r. postanowienie w przedmiocie oddalenia skargi.

Na podstawie art. 110s § 1 u.p.e.a., Naczelnik Urzędu Skarbowego w O. pismem z dnia 30 sierpnia 2018 r. zlecił rzeczoznawcy majątkowemu – A. L. oszacowanie wartości zajętej nieruchomości.

W dniu [...] lutego 2019 r. rzeczoznawca majątkowy A. L. sporządziła operat szacunkowy, w którym określiła wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości L., gminie R., powiecie [...], województwie mazowieckim, stanowiącej działki ewidencyjne nr [...],[...],[...],[...],[...],[...] z obrębu [...] – L., dla której Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę wieczystą nr [...].

Obwieszczeniem o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia [...] maja 2019 r., Naczelnik Urzędu Skarbowego w O. podał do publicznej wiadomości, iż w dniu [...] czerwca 2019 r., w siedzibie Urzędu Skarbowego w O. zostanie dokonany opis i oszacowanie wartości zajętych nieruchomości. Zawarte w nim zostało wezwanie uczestników, o których nie ma wiadomości oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Obwieszczenie to zostało odebrane zarówno przez Wójta Gminy w R., jak Starostwo Powiatowe w O. w dniu 29 maja 2019 r.

Pismem z dnia 28 maja 2019 r., Naczelnik Urzędu Skarbowego w O. zawiadomił natomiast Spółkę B., że w dniu [...] czerwca 2019 r. w siedzibie Urzędu Skarbowego w O. zostanie dokonany opis i oszacowanie wartości zajętych nieruchomości. Powyższe zawiadomienie zostało doręczone Spółce w dniu 12 czerwca 2019 r.

W dniu 28 czerwca 2019 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w O. sporządził protokół z opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej w miejscowości L. ul. [...], gmina R. w obrębie nr [...], składającej się z działek geodezyjnych nr [...],[...],[...],[...],[...].[...] o łącznej powierzchni 1,0616 ha, dla której Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę wieczystą nr [...].

Pismem z dnia 10 lipca 2019 r. Skarżąca wniosła zarzuty na opis i oszacowanie nieruchomości, wskazując zawyżenie jej wartości szacunkowej.

Przy piśmie z dnia 12 lipca 2019 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w O. wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego A. L. o zajęcie stanowiska w sprawie wniesionych zarzutów. Pismo zostało odebrane w dniu 17 lipca 2019 r.

W odpowiedzi na powyższe, w dniu 22 sierpnia 2019 r. wpłynęło do Naczelnika Urzędu Skarbowego w O. pismo z dnia 16 sierpnia 2019 r. w którym A. L. przedstawiła argumenty, które jej zdaniem przemawiają za brakiem uzasadnienia co do ponownego oszacowania wartości nieruchomości.

Postanowieniem z dnia [...] września 2019 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w O. odmówił dokonania ponownego oszacowania wartości nieruchomości. Przedmiotowe postanowienie zostało doręczone Spółce w dniu 9 października 2019 r.

Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem, Spółka, pismem z dnia 16 października 2019 r. złożyła na nie w terminie zażalenie.

Po rozpoznaniu sprawy, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w W. postanowieniem z dnia [...] listopada 2019 r. uchylił w całości postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w O. z dnia [...] września 2019 r. i orzekając co do istoty uznał za bezzasadny zarzut na czynność opisu i oszacowania nieruchomości.

Zdaniem Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w W., sporządzony protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia [...] czerwca 2019 r. spełnia wymagania przepisu art. 110r § 1 u.p.e.a. oraz rozporządzenia wykonawczego Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014, poz. 742), określającego elementy, jakie musi obligatoryjnie zawierać protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Protokół ten został poprzedzony uzyskanym w oparciu o art. 110s u.p.e.a., na wniosek organu egzekucyjnego, operatem szacunkowym określającym wartość rynkową nieruchomości, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. W myśl § 2 ww. przepisu przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość: gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków.

Wartość, o której tu mowa, to wartość rynkowa nieruchomości, zdefiniowana w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami czyli szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wskazać przy tym należy, że organ egzekucyjny ma obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego tylko od strony formalnej, tzn. czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena ta dokonywana jest pod względem kompletności i przydatności dla określonego celu, nie wnikając w merytoryczną wartość wyceny z uwagi na wymaganą wiedzę fachową, potwierdzoną nabyciem uprawnień rzeczoznawcy majątkowego.

Oceny takiej władna jest dokonać jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem organu, sporządzony operat jest logiczny i spójny, a poczynione wyliczenia wiarygodne. Ocenie nie podlega natomiast zasadność operatu, gdyż zarówno organ pierwszej jak i drugiej instancji nie mają wiadomości specjalnych.

Odnosząc się do zarzutu zawyżenia wartości nieruchomości organ wskazał, że w interesie Spółki jest przyjęcie jak najwyższej wartości nieruchomości, gdyż w większym stopniu uzyskana z jej sprzedaży kwota zaspokoiłaby zadłużenie, na poczet którego zastosowano ten środek egzekucyjny.

Na powyższe postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w W., Skarżąca wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła naruszenie:

1. 1) art. 138 § 1 pkt 2 i § 2 w zw. z art. 144 k.p.a. oraz w zw. z art. 18 i art. 110u § 1 u.p.e.a., a także art. 15 k.p.a. poprzez uchylenie postanowienia organu pierwszej instancji i orzeczenie co do istoty sprawy w sytuacji, w której organ pierwszej instancji w swoim postanowieniu nie zawarł rozstrzygnięcia w przedmiocie zgłoszonych przez Spółkę zarzutów do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości, a zatem środek zaskarżenia w postaci wspomnianych zarzutów nie został w ogóle rozpatrzony przez organ pierwszej instancji;
2. 2) art. 7, art. 8 § 1, art. 11 i art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 18 i art. 110u § 1 u.p.e.a., poprzez uznanie zgłoszonych zarzutów do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości za bezzasadne pomimo przeprowadzenia tego opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości przez organ egzekucyjny z naruszeniem przepisów art. 110r § 1 pkt 5 i art. 110s § 2 u.p.e.a. oraz § 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. poz. 742);
3. 3) art. 7, art. 8 § 1, art. 11 i art. 77 § 1 i art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 18 i art. 110u § 1 u.p.e.a., poprzez uznanie zarzutów do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości za bezzasadne pomimo pominięcia przez rzeczoznawcę majątkowego oraz organ egzekucyjny istotnych okoliczności faktycznych potwierdzających niższą wartość zajętej nieruchomości niż określona w operacie szacunkowym z dnia [...] lutego 2019 r.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymał prezentowane w sprawie stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Stosownie do treści art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 2107 ze zm.), sąd sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (legalności). Stwierdzenie zatem, iż zaskarżona decyzja lub postanowienie zostały wydane z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, z naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy obliguje Sąd do uchylenia zaskarżonego orzeczenia - art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.) – dalej: "p.p.s.a.".

Skarga Skarżącej zasługuje na uwzględnienie, gdyż kontrolowane postanowienie organu, wcześniej organu egzekucyjnego, nie są zgodne z prawem.

Dokonując kontroli zaskarżonego postanowienia w granicach wskazanych kompetencji sądu administracyjnego, Sąd stwierdził, że skarga jest uzasadniona.

Przedmiotem oceny Sądu w niniejszej sprawie jest postanowienie organu odwoławczego w przedmiocie opisu i oszacowania. Zarzuty Skarżącej koncentrują się na kwestionowaniu poprawności rozstrzygnięcia, prawidłowości sporządzenia opisu i oszacowania oraz pominięciu przez rzeczoznawcę i organy istotnych okoliczności faktycznych potwierdzających niższą wartość zajętej nieruchomości.

W pierwszej kolejności, Skarżąca zarzuca, że zaskarżone postanowienie narusza przepisy dotyczące rodzajów rozstrzygnięć wydawanych w postępowaniu administracyjnym przez organ odwoławczy, a w konsekwencji również obowiązującą w tym postępowaniu zasadę dwuinstancyjności.

Co istotne pismem Skarżącej inicjującym spór w niniejszej sprawie były zarzuty do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości, o których mowa w art. 110u § 1 u.p.e.a. Zgodnie z tym przepisem, zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. Przepis ten ustanawia, przysługujący m.in. zobowiązanemu, odrębny środek zaskarżenia w przypadku prowadzenia egzekucji administracyjnej z nieruchomości, którym są zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Rozpatrzenie tego środka zaskarżenia powinno prowadzić do wydania przez organ egzekucyjny rozstrzygnięcia uznającego wniesione zarzuty za uzasadnione albo nieuzasadnione.

Tymczasem wydane w niniejszej sprawie - w następstwie wniesienia przez Skarżącą zarzutów do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości - postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w O. z [...] września 2019 r., nie zawiera takiego niezbędnego rozstrzygnięcia (tj. rozstrzygnięcia o uznaniu wniesionych zarzutów za uzasadnione albo nieuzasadnione). Zamiast tego organ I instancji wydał rozstrzygnięcie, w którym "postanowił odmówić dokonania ponownego oszacowania wartości nieruchomości". Sąd podziela stanowisko Skarżącej, że powyższego błędu nie sposób uznać jedynie za przypadek "wadliwego zredagowania sentencji rozstrzygnięcia". Wydane przez organ I instancji rozstrzygnięcie prowadzi do wniosku, że podstawą prawną rozstrzygnięcia nie był przepis art. 110u § 1 u.p.e.a., lecz nie mający zastosowania w niniejszej sprawie przepis art. 110u § 2 u.p.e.a. W myśl powołanego przepisu, jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. W niniejszej sprawie nie doszło natomiast do istotnych zmian w stanie zajętej nieruchomości po sporządzeniu opisu i oszacowania wartości tej nieruchomości.

Zarzut Skarżącej potwierdza to, że organ I instancji jako podstawę prawną swojego rozstrzygnięcia wskazał również przepis art. 110u § 2 u.p.e.a., natomiast w sentencji zawarł rozstrzygnięcie, że: "Na podstawie art. 110u § 1 i 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (...) po rozpatrzeniu zarzutów z dnia 10 lipca 2019 r. B. w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości Naczelnik Urzędu Skarbowego w O. postanowił odmówić dokonania ponownego oszacowania wartości nieruchomości". Przedmiotowe rozstrzygnięcie wskazuje, że organ egzekucyjny pomimo, że Skarżąca wniosła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, to wydał rozstrzygnięcie o odmowie dokonania ponownego oszacowania wartości nieruchomości.

Wobec powyższego organ odwoławczy rozpoznający zażalenie nie był uprawniony do wydania rozstrzygnięcia reformatoryjnego, o którym mowa w art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. (w związku z art. 144 k.p.a. oraz art. 18 u.p.e.a.). Takie rozstrzygnięcie zapaść bowiem może wyłącznie w sprawie, w której organ I instancji rozstrzygnął sprawę co do istoty. W sytuacji natomiast, gdy organ I instancji nie wydał rozstrzygnięcia merytorycznego, organ odwoławczy nie może zastępować organu I instancji, gdyż narusza zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego.

Zdaniem Sądu jeżeli organ I instancji nie rozpatrzył sprawy co do istoty, to organ II instancji, realizując zasadę dwuinstancyjności postępowania, winien uchylić zaskarżone postanowienie w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Sąd podziela również stanowisko Skarżącej, że dokonany w niniejszej sprawie opis i oszacowanie wartości zajętej nieruchomości gruntowej narusza przepisy art. 110r § 1 pkt 5 i art. 110s § 2 u.p.e.a. oraz § 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Przepis art. 110r § 1 u.p.e.a. określa obligatoryjne elementy protokołu opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Równocześnie na podstawie art. 110r § 2 u.p.e.a. minister właściwy do spraw finansów publicznych został upoważniony do określenia, w drodze rozporządzenia, szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, mając na uwadze zapewnienie prawidłowej wyceny nieruchomości i uwzględniając przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 110r § 1 pkt 5 u.p.e.a., w treści protokołu opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny ma obowiązek podać m.in. pożytki nieruchomości. Sporządzony w niniejszej sprawie w dniu [...] czerwca 2019 r. przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w O. protokół opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości gruntowej nie zawiera w tym zakresie żadnych zapisów. Tymczasem część zajętej nieruchomości gruntowej jest przedmiotem umowy dzierżawy z dnia [...] lutego 2010 r., na podstawie której Skarżąca uzyskuje dochód w postaci czynszu dzierżawnego.

Fakt ten znany był organowi egzekucyjnemu, gdyż przedmiotowa umowa była przedmiotem analizy rzeczoznawcy majątkowego, który dokonał jej wyceny w związku z szacowaniem wartości zajętej nieruchomości gruntowej.

W konsekwencji, protokół opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości z dnia [...] czerwca 2019 r. - w części dotyczącej pożytków nieruchomości - został sporządzony z naruszeniem przepisu art. 110r § 1 pkt 5 u.p.e.a.

Przedmiotowy opis i oszacowanie wartości zajętej nieruchomości gruntowej narusza przepis § 2 rozporządzenia wykonawczego wydanego na podstawie delegacji zawartej w art. 110r § 2 u.p.e.a. Zgodnie z powołanym § 2 rozporządzenia, jeżeli na nieruchomości znajdują się obiekty budowlane lub urządzenia, opis nieruchomości powinien zawierać w szczególności wskazanie ich roku budowy albo przybliżonego wieku, stanu przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, z którego zostały wykonane, liczby kondygnacji, sposobu korzystania, jak również sposobu i jakości wykonania i wyposażenia w instalacje i urządzenia. Na zajętej nieruchomości gruntowej znajdują się obiekty budowlane oraz urządzenia, co w niniejszej sprawie zostało opisane zarówno w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] lutego 2019 r., jak i w protokole opisu i oszacowania zajętej nieruchomości z dnia [...] czerwca 2019 r. Jednakże w dokumentach tych brak jest informacji na temat roku budowy lub przybliżonego wieku tych obiektów i urządzeń, sposobu i jakości ich wykonania oraz ich stanu technicznego.

Ponadto, jak wynika to z przepisu art. 110s § 2 u.p.e.a. przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków. A zatem prawidłowo przeprowadzone oszacowanie wartości zajętej nieruchomości wymaga odrębnego wskazania wartości wszystkich wymienionych elementów, tj. gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków. Tymczasem sporządzony w niniejszej sprawie protokół opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości z dnia [...] czerwca 2019 r. nie spełnia tego wymogu, gdyż w treści tego protokołu jest podana jedynie łączna szacunkowa wartość zajętej nieruchomości gruntowej (określona na kwotę 257.000 zł).

Odnosząc się do ostatniego z zarzutów, dotyczącego pominięcia przez rzeczoznawcę i organy istotnych okoliczności faktycznych potwierdzających niższą wartość zajętej nieruchomości, wskazać należy, że szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr. 207, poz. 2109 ze zm. – dalej "rozporządzenie RM"), wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n.

Rozporządzenie to określa (§ 1) rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości, rozumianej jako określanie wartości nieruchomości polegające na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. W rozporządzeniu przesądzono generalną zasadę, że wycena nieruchomości jest w istocie wyceną wiązki praw przysługujących do niej oraz ją obciążających. Konsekwencją takiego ujęcia jest wynikający z § 3 ust. 2 tego aktu obowiązek poprzedzenia procesu wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Rozporządzenie przewiduje również, jakie warunki powinny być spełnione przy dokonywaniu tych analiz, jakie ceny mogą być brane pod uwagę przy ich dokonywaniu i na czym polegają poszczególne podejścia, metody i techniki wyceny. Obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny "wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku" jest akcentowany w orzecznictwie sądowo-administracyjnym (por. wyrok NSA z dnia 4.10.2006 r., sygn. akt I OSK 417/06).

Zgodnie z treścią art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2).

Z kolei przepis § 56 rozporządzenia RM stanowi, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenia przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny z uzasadnieniem.

Ponadto, do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Z treści wskazanego przepisu wynika, że w sporządzonym operacie rzeczoznawca powinien dostatecznie wyjaśnić, przestawiać i uzasadnić sposób dokonania wyceny, tak aby umożliwić ocenę jego prawidłowości i tym samym przydatności dowodowej.

Sąd administracyjny nie ocenia merytorycznie operatu szacunkowego, a zatem w zakresie wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, a jedynie kontroluje w spornej materii, czy działania organu były zgodne z prawem. Zarówno sąd administracyjny, jak i organy administracyjne mają prawo oceniać wydany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, ponieważ operat ten jest dowodem w sprawie i jako taki podlega ocenie sądowej na podstawie kryterium co do zgodności z prawem.

Sąd orzekający w sprawie w pełni podziela pogląd, że organ rozpoznający sprawę, w której stosuje dowód w postaci operatu szacunkowego, ma obowiązek dokonania jego wnikliwego sprawdzenia, a opinia taka podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym, choć prawdą jest, że materialna ocena nie może dotyczyć wszystkich aspektów opracowanego operatu. Inaczej rzecz ujmując, organ administracyjny ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat zarówno pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, jak i pod kątem tego, czy jest on logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający zarówno warunki formalne, jak i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (zob. wyrok NSA z dnia 28.01.2011 r., w sprawie o sygn. akt I OSK 461/10, wyrok NSA z dnia 7.10.2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10).

W ocenie Sądu, podniesiony w skardze zarzut naruszenia zasady prawdy obiektywnej jest uzasadniony. Operat szacunkowy, jako dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji.

Wskazać należy, że Skarżąca, kwestionując w niniejszej sprawie prawidłowość oszacowania wartości zajętej nieruchomości gruntowej, podnosiła szereg okoliczności potwierdzających jej stanowisko o niższej wartości przedmiotowej nieruchomości niż wynikająca z operatu szacunkowego z dnia [...] lutego 2019 r. Wskazywała, że na zajętej nieruchomości gruntowej:

1. - znajdują się [...] o łącznej powierzchni przekraczającej 2000 m2 stanowiące zabezpieczenie przeciwpożarowe dla dwóch sąsiadujących [...];
2. - znajduje się plac manewrowy [...] w O. z dwoma ujęciami wody dla wozów bojowych [...];
3. - znajduje się [...] z frontem rozładunkowym dla sąsiadujących [...];
4. - znajduje się ujęcie wody dla [...] w postaci zraszaczy sąsiadującej [...], zasilanie elektryczne dla tych zraszaczy oraz instalacja odgromowa.

Ponadto podnosiła, że:

1. - w/w infrastruktura jest uwzględniona w programie zapobiegania poważnym awariom przemysłowym w zakładzie o zwiększonym ryzyku awarii przemysłowej, do której to kategorii została zaliczona [...];
2. - w/w infrastruktura jest elementem systemu zarządzania bezpieczeństwem w [...] zaliczonej do zakładów o zwiększonym ryzyku awarii przemysłowej;
3. - brak jest możliwości dokonania jakiejkolwiek ingerencji w w/w infrastrukturę bez uprzedniego uzgodnienia z Państwową Strażą Pożarną, Wojewódzkim Inspektorem Ochrony Środowiska, Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego, Przedsiębiorstwem Państwowym Polskie Koleje Państwowe oraz Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polskie;
4. - zajęta nieruchomość gruntowa stanowi strefę bezpieczeństwa (buforową) między [...] a okolicznymi zabudowaniami mieszkalnymi oraz przemysłowymi, a zatem służy zapewnieniu bezpieczeństwa zamieszkującym nieopodal mieszkańcom miejscowości L. oraz innym pobliskim przedsiębiorstwom i instytucjom (m.in. P.).

Na potwierdzenie powyższych okoliczności przedłożyła szereg dokumentów, które jak wskazywała w skardze załączyła do zgłoszonych przez nią zarzutów z dnia 10 lipca 2019 r. do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości gruntowej. Według Skarżącej przedłożona dokumentacja jest integralną częścią charakterystyki działek składających się na zajętą nieruchomość gruntową, a więc jej uwzględnienie jest niezbędne w celu dokonania prawidłowej wyceny tej nieruchomości. W aktach sprawy, które składają się z potwierdzonych za zgodność z oryginałem kopii dokumentów, wymienionych załączników nie ma. Także organy egzekucyjne, jak i sama biegła nie odniosły się do przedmiotowej dokumentacji. Zatem nie sposób jest ocenić, czy potwierdza ona stanowisko Skarżącej o znacznych ograniczeniach w sposobie korzystania z zajętej nieruchomości, i co w istotny sposób przekłada się na jej wartość.

Sąd rozpoznający sprawę dostrzegł również znajdujące się w operacie szacunkowym błędy, co uzasadnia twierdzenie Skarżącej, że operat szacunkowy nie jest spójny. Celne są bowiem uwagi, że biegła wśród niekorzystnych cech fizycznych nieruchomości będącej przedmiotem wyceny (określonych jako średnio i mało korzystne) wymieniła: zadrzewienia na części powierzchni, słupy energetyczne podtrzymujące linie energetyczne, położenie na terenie podmokłym, nieregularny kształt oraz istotne ograniczenia planistyczne na części powierzchni. Powyższe cechy, wymienione w operacie szacunkowym, pozostają w sprzeczności z treścią odpowiedzi rzeczoznawcy majątkowego na zarzuty Skarżącej, co powoduje, że poszczególne twierdzenia tego rzeczoznawcy nie są ze sobą spójne. Przy dokonywaniu wyceny zajętej nieruchomości gruntowej rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił wskazanych powyżej niekorzystnych cech fizycznych tej nieruchomości (choć sam te cechy wymienił w treści operatu szacunkowego).

Rzeczoznawca uwzględnił za to wskazaną przez siebie korzystną cechę fizyczną zajętej nieruchomości w postaci braku istotnych utrudnień w zagospodarowaniu, co jednak wobec braku oceny załączonych do zarzutów dokumentów świadczących o znacznych ograniczeniach powoduje, że operat rodzi wątpliwości, co do swojej zupełności i spójności.

W ocenie Sądu, brak jest podstaw do uznania, że operat szacunkowy jest rzetelny i kompletny. Odwołując się ponownie do przepisu § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia RM, stwierdzić należy, że uzasadnienie wyceny winno zostać tak skonstruowane, żeby każdy mógł z niego dowiedzieć się, jakimi kryteriami kierował się rzeczoznawca majątkowy sporządzając wyliczenia odnośnie rozpoznawanej nieruchomości. Należy bowiem mieć na uwadze, że skoro posiada on wiadomości specjalne, a więc wymagające wiedzy specjalistycznej, to tok rozumowania winien zostać tak przedstawiony, żeby był on nie tylko zrozumiały dla organów orzekających w sprawie w celu oceny rzetelności i prawidłowości sporządzenia tego operatu, ale przede wszystkim dla strony zainteresowanej wynikiem.

Dostrzeżone uchybienia operatu szacunkowego wskazują, że organy egzekucyjne dopuściły się naruszenia przepisów postępowania w zakresie prowadzenia postępowania dowodowego (art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.), co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, i z tego powodu Sąd uchylił postanowienia organów egzekucyjnych obu instancji.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organy administracji będą zobowiązane podjąć czynności procesowe zmierzające do zweryfikowania spornego operatu szacunkowego w kierunku zakreślonym wyżej przez Sąd.

W tym stanie sprawy Sąd, działając na podstawie art. 145 § pkt 1 lit. c) p.p.s.a. uwzględnił skargę jako zasadną i na podstawie art. 200 p.p.s.a. zasądził zwrot kosztów postępowania sądowego w niniejszej sprawie.