Uzasadnienie
W wyniku skarg wnoszonych przez osoby zamieszkałe w budynku mieszkalnym wielorodzinnym organ nadzoru budowlanego dokonał wizji lokalnej a następnie orzekł o wstrzymaniu robót budowlanych polegających na remoncie i modernizacji lokalu bez wymaganego zezwolenia. Podstawę prawną wydania tego orzeczenia stanowił przepis art. 50 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./.
Następnie decyzją wydaną na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego inwestor został zobowiązany do dostarczenia dokumentacji technicznej i prawnej niezbędnej do uzyskania pozwolenia na wznowienie wstrzymanych robót budowlanych.
Po wykonaniu ww. decyzji organ nadzoru budowlanego pierwszej instancji działając na podstawie art. art. 28, art. 34 i art. 55 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 51 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego orzekł o zatwierdzeniu projektu budowlanego i zezwoleniu na prowadzenie robót budowlano-remontowych pod warunkiem zachowania wymogów określonych w tej decyzji.
Odwołanie od decyzji powyższej wnieśli właściciele lokali znajdujących się w tym samym budynku wyrażając obawy, że przedmiotowa inwestycja wpłynie niekorzystnie na interesy pozostałych mieszkańców, którzy ponadto nie wyrazili zgody na wykonywanie przez inwestora określonych robót budowlanych.
Organ odwoławczy utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję stwierdzając, iż przedmiotowy obiekt budowlany jest małym domem mieszkalnym o ośmiu lokalach, w którym cztery lokale są własnością gminy. Ma więc zastosowanie ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388/. W świetle przepisów tej ustawy na przeprowadzenie przez właściciela wyodrębnionego lokalu remontu oraz adaptację lokalu nie jest potrzebna zgoda innych właścicieli lokali. Ponadto przedłożona przez inwestora dokumentacja techniczna spełnia wymagania zawarte w zarządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 15 grudnia 1994 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego /M.P. nr 2 poz. 30/.
W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję mieszkańcy budynku podnieśli w szczególności, iż zostały naruszone przepisy procedury administracyjnej oraz art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego jak też art. art. 140 i art. 144 Kc.
Naczelny Sąd Administracyjny uznał, iż zaskarżona decyzja nie narusza prawa w związku z czym orzekł o oddaleniu skargi jako niezasadnej.
Sąd stwierdził, iż dla oceny legalności zaskarżonej decyzji istotne znaczenie ma fakt, że remont i adaptacja przedmiotowego lokalu nie wykraczała poza zewnętrzny obrys lokalu, a zatem nie dotyczyła żadnej części budynku stanowiącej współwłasność osób, które wykupiły lokale na własność w tym budynku. Remont i adaptacja nie dotyczyły więc "rzeczy wspólnej" w rozumieniu art. 200 Kc, a tym samym do jego przeprowadzenia nie była potrzebna zgoda właścicieli innych lokali.
Lokal wskutek jego zbycia przez gminę na rzecz inwestora został wyodrębniony jako wyłączna własność, którą właściciel musi sprawować tak, aby nie zakłócać korzystania z nieruchomości wspólnej przez pozostałych właścicieli lokali, a to zgodnie z dyspozycją art. 206 Kc oraz art. 13 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Zgodnie z wyraźnym brzmieniem art. 140 Kc, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. Konstrukcja tego przepisu wskazuje, iż pełnia praw właścicielskich może doznać ograniczenia wyłącznie w przypadku, jeżeli zostanie to określone przez przepis rangi ustawy.
Tymczasem zaś powołana wyżej ustawa o własności lokali nie ogranicza prawa właściciela lokalu do przeprowadzenia jego remontu i adaptacji. Regulacje w tym zakresie zawierają wyłącznie przepisy Prawa budowlanego.
W budynkach, w których liczba lokali nie przekracza 10 i w których właściciele nie ustalili sposobu zarządu budynkiem w formie aktu notarialnego, w myśl art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali - a takim właśnie budynkiem jest przedmiotowy dom - zarządu lokalami wyodrębnionymi dokonują sami właściciele /art. 19 cyt. ustawy/. Przeprowadzenie remontu i adaptacji w obrysie murów wyodrębnionego lokalu nie może więc być poczytane przez pozostałych właścicieli lokali w tym samym budynku za naruszenie ich interesów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego.
Nadto w sytuacji, w której organ nadzoru budowlanego ustalił, że przedłożona przez inwestora dokumentacja techniczna odpowiada obowiązującym wymogom - nie miał podstaw do odmowy wydania pozwolenia na kontynuację robót. Odnośnie zarzutu naruszenia przez organ administracji przepisów procedury administracyjnej Sąd zauważył, iż skarżący nie wskazali w czym miałoby się wyrażać uchybienia organu w tym względzie. Takich uchybień nie dopatrzył się również Naczelny Sąd Administracyjny badając sprawę we własnym zakresie. Zarzut ten nie mógł być więc uwzględniony.