Uzasadnienie
Wojewoda W. decyzją (...), z dnia 17 września 1998 r., utrzymał w mocy decyzję (...) Prezydenta m.st. W. z dnia 20 kwietnia 1998 r., którą na podstawie art. 28, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./, zatwierdzono na wniosek spółki z o.o. "MC" w W. projekt budowlany inwestycji - dodatkowych tablic reklamowych na dachu niskiej części Hotelu Forum w W., oraz zezwolono na zamontowanie trzech świetlnych tablic reklamowych na tym dachu, udostępnionym przez właściciela na podstawie umowy z dnia 28 stycznia 1998 r. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podniósł, że inwestor spełnił wszystkie warunki konieczne do uzyskania pozwolenia na budowę, w szczególności zaś wykazał się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Tytuł prawny inwestora wynika z umowy najmu zawartej dnia 28 stycznia 1998 r. pomiędzy Orbis S.A. w W. Oddział Hotel Forum a spółkę z o.o. "MC" w W. Prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane może wynikać z przysługującego inwestorowi prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
W rozpatrywanej sprawie spełnienie obowiązku wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nastąpiło poprzez zawarcie dnia 28 stycznia 1998 r. umowy najmu. W związku z tym Wojewoda W. uznał za nietrafny zarzut, wnoszącej odwołanie spółki z o.o. "BL" w W., iż decyzja Prezydenta m.st. W. z dnia 20 kwietnia 1998 r. narusza jej interes prawny. Odwołująca się wskazała, że dnia 24 listopada 1997 r. pomiędzy Orbis S.A. w W. Oddział Hotel Forum a "BL" spółką z o.o. została zawarta umowa najmu części powierzchni dachu hotelu w celu instalacji tablic reklamowych. Umowa ta przewiduje czas jej obowiązywania przez 10 lat i nie została przez żadną ze stron wypowiedziana.
Tymczasem decyzja Prezydenta m.st. W. z dnia 20 kwietnia 1998 r. dotyczy pozwolenia na montaż tablic reklamowych na części dachu objętej umową z dnia 24 listopada 1997 r., do której inwestor nie ma tytułu prawnego. Odnosząc się do tego zarzutu organ II instancji podniósł, że pismem z dnia 25 marca 1998 r. Hotel Forum poinformował Naczelnika Wydziału Urbanistyki, Architektury i Ochrony Środowiska Urzędu Dzielnicy Ś. Gminy W.-C., iż w związku z negatywną oceną projektu rozbudowy tablic reklamowych na dachu części parterowej Hotelu Forum przy ul. N. 24/26 wyrażoną przez adresata pisma, umowa o współpracy zawarta dnia 24 września 1997 r. pomiędzy Hotelem Forum i Spółkami "BL" i "MC", a także umowa zawarta pomiędzy Hotelem Forum a Spółką "BL" o najem powierzchni dachu nad częścią parterową zostały uznane za nieważne.
W związku z tym wyrażono zgodę na zamontowanie tablic reklamowych przez Spółkę "MC". W ocenie Wojewody W. decyzja organu I instancji nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, zatem jest zgodne z art. 5 ust. 1 pkt 1 i 6 ustawy z dnia 22 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane, ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych ustaw.
Skargę na decyzję Wojewody W. z dnia 17 września 1998 r. do Naczelnego Sądu Administracyjnego wniosła BL spółka z o.o. w W., domagając się jej uchylenia.
Skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów postępowania - art. 10 par. 1, art. 77 par. 1 i art. 97 par. 1 pkt 4 Kpa oraz art. 32 ustawy Prawo budowlane. Zdaniem skarżącej nie zapewniono jej czynnego udziału w postępowaniu administracyjnym, a także nie wyjaśniono w sposób wyczerpujący kwestii tytułu prawnego inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, co w konsekwencji doprowadziło do wydania wadliwej decyzji.
Wojewoda W. wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.
Naczelny Sąd Administracyjny zaważył, co następuje:
Skardze nie można odmówić słuszności.
Zaskarżona decyzja i utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji zostały wydane bez uprzedniego wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego /art. 77 par. 1 Kpa/. Stosownie do art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /t.j. Dz.U. 2000 nr 106 poz. 1126/ pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto wykazał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Inwestor Spółka z o.o. "MC" - obecnie spółka z o.o. "G-P" - swój tytuł do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wywodzi z umowy najmu zawartej dnia 28 stycznia 1998 r. Tymczasem z materiału sprawy wynika, że część powierzchni, na której, zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę, miały być zainstalowane tablice reklamowe, objęta jest umową najmu zawartą dnia 24 listopada 1997 r. pomiędzy skarżącą a Orbis S.A. Oddział Hotel Forum. W toku postępowania administracyjnego nie została w sposób wyczerpujący wyjaśniona kwestia wzajemnej relacji tych umów.
Nie można bowiem uznać za wystarczające powołanie się na treść pisma Hotelu Forum z dnia 25 marca 1998 r. Z powołanego pisma wynika, że umowa ta została uznana przez wynajmującego za nieważną. Pomijając kwestię dopuszczalności tego rodzaju jednostronnych oświadczeń strony stosunku cywilnoprawnego, stwierdzić należy, że z umowy najmu z dnia 24 listopada 1997 r. w sposób jednoznaczny wynika w jakich sytuacjach mogła ona zostać wypowiedziana. Z materiału sprawy nie wynika by doszło do wypowiedzenia tej umowy. Przeciwnie skarżąca nie została nawet powiadomiona o tym, że wynajmujący uznał umowę za nieważną. Organom orzekającym w sprawie wskazane okoliczności były znane, lecz nie spowodowały podjęcia czynności mających na celu wyjaśnienie powstałej sytuacji. Organ I instancji po otrzymaniu wspomnianego wyżej pisma Hotelu Forum z dnia 25 marca 1998 r. nie zwrócił się do skarżącej o wyjaśnienia, a przed wydaniem decyzji nie umożliwił jej wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Wskazane wady postępowania pierwszoinstancyjnego nie zostały wyeliminowane w toku postępowania odwoławczego. Takie działanie organów doprowadziło do wydania decyzji z naruszeniem art. 10 par. 1 Kpa.
W sytuacji gdy dwa podmioty legitymowały się tytułem prawnym - umową najmu miejsca na zamontowanie tablic reklamowych i umowy te w części dotyczyły tego samego obszaru, obowiązkiem organów orzekających w sprawie było wyjaśnienie, czy inwestor istotnie spełnia warunek, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Zaniedbanie tego obowiązku należy traktować jako naruszenie art. 7 i art. 77 par. 1 Kpa.
Wskazane wyżej naruszenie przepisów postępowania, w ocenie Sądu, mogło mieć wpływ na wynik postępowania.
Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 22 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 pkt 3, art. 29 oraz art. 55 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./, orzekł jak w sentencji.