Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lutego 2005 r., znak [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. uchyliło decyzję Prezydenta Miasta O. nr [...] z dnia [...] grudnia 2004 r., znak [...], ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na istniejących fundamentach w granicach z dz.ew. [...] oraz zbiornika na nieczystości ciekłe na terenie działki nr [...] w obr. [...] przy ulicy [...] w O. i umorzyło postępowanie pierwszej instancji.
W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy wskazał, iż w niniejszej sprawie nie ma przesłanek do prowadzenia postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. W ocenie organu teren inwestycji należy uznać za już zagospodarowany, albowiem budowa obiektu została już rozpoczęta (wykonano prace przygotowawcze, wylano ławy, wymurowano piwnice i położono strop piwniczny). Rozpoczęte roboty przerwano następnie na czas dłuższy niż dwa lata. Przedmiotowy budynek został zatem wybudowany w części, stąd jego dokończenie nie spowoduje już zmiany sposobu zagospodarowania terenu inwestycji, lecz wymagać będzie wydania decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, o której mowa w art.37 ust.2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz.1126 z późn.zm.). Z faktu, iż wznowienie robót budowlanych nie spowoduje zmiany sposobu zagospodarowania wynika, iż stan faktyczny sprawy nie podlega regulacji na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.
Nr 80, poz.717 z późn.zm.), lecz na podstawie przepisów Prawa budowlanego. W tej sytuacji postępowanie wszczęte w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy należało umorzyć jako bezprzedmiotowe. Organ wskazał także, iż o ile przy realizacji inwestycji inwestor będzie zmuszony do wejścia na działkę odwołującej się, to stosownie do art.47 Prawa budowlanego będzie musiał uzyskać jej zgodę, ustalić warunki tego wejścia oraz rekompensatę. W razie niedojścia do porozumienia między stronami orzeknie w tym przedmiocie właściwy organ.
W skardze na powyższą decyzję J. B., działająca jako opiekun prawny swojej wnuczki, małoletniej A. P. – właścicielki gruntu sąsiadującego z terenem inwestycji (i w związku z powyższym strony postępowania administracyjnego) podniosła, iż: (-) nie wyraża zgody na wykorzystywanie przez inwestora należącej do A. P. działki [...], (-) w postępowaniu administracyjnym błędnie przyjęto, iż inwestycję zrealizowano w 25% (wbrew twierdzeniom organów piwnice nie są przykryte stropem piwnicznym, (-) nie wyraża zgody na realizację inwestycji w granicy z działką należącą do jej wnuczki żąda cofnięcia jej około 2 metry od granicy.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie. Organ podniósł, iż: (-) istnienie stropu piwnicznego potwierdza stosowne pismo firmy instalatorsko – elektrycznej, (-) pismem z dnia 10 marca 1997 r. skarżąca wyraziła zgodę na budowę w granicy swojej działki, czyli na realizację przedmiotowej inwestycji w ostrej granicy działek.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.
Skargę należało oddalić, albowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu.
Zasadnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze umorzyło postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.
Postępowanie przed organami administracji publicznej, prowadzące do uzyskania legalnej możliwości zrealizowania inwestycji budowlanej składa się – w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – z dwóch osobnych etapów, regulowanych różnymi przepisami.
W etapie pierwszym, regulowanym przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz.717 z późn.zm.), inwestor obowiązany jest uzyskać decyzję ustalającą na jego rzecz warunki zabudowy. Ustalenia tych warunków będzie wymagała zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (art.59 ust.1 ustawy). Decyzję w tym zakresie wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po dokonaniu wymaganych prawem uzgodnień z innymi organami (art.60 ust.1 ustawy).
Etap drugi, regulowany przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz.1126 z późn.zm.), obejmuje natomiast uzyskanie przez inwestora decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę. Zgodnie bowiem z art.28 ust.1 Prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę (z zastrzeżeniem wypadków wskazanych w art. 29-31). Decyzję tę wydaje starosta (art.82 ust.2 Prawa budowlanego).
Wskazane wyżej zasady doznają jednakże modyfikacji na gruncie niniejszej sprawy. Występuje w niej bowiem sytuacja, w której nie chodzi o rozpoczęcie inwestycji a o kontynuację inwestycji, którą zaczęto realizować na podstawie zezwolenia na budowę z dnia [...] listopada 1989 r. nr [...], wydanego przez Kierownika Wydziału Architektury i Gospodarki Mieszkaniowej Urzędu Miejskiego w O., a następnie przerwano.
Skutki przerwania realizacji inwestycji należy oceniać w świetle regulacji art.37 Prawa budowlanego.
Zgodnie z ustępem pierwszym tego artykułu, decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 2 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 2 lata. W związku z faktem, iż po wydaniu w niniejszej sprawie w dniu 13 listopada 1989 r. zezwolenia na budowę oraz rozpoczęciu prac budowlanych, budowa została przerwana na czas dłuższy niż dwa lata, wskazane wyżej zezwolenie wygasło.
W tej sytuacji znajdzie zastosowanie art.37 ust.2 Prawa budowlanego, stanowiący, iż rozpoczęcie albo wznowienie budowy: 1) w przypadku wygaśnięcia pozwolenia na budowę z przyczyn wskazanych w ust.1, 2) w przypadku wskazanym art. 36a ust. 2, 3) w razie stwierdzenia nieważności bądź uchylenia decyzji o pozwoleniu na budowę, może nastąpić po wydaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę, o której mowa w art. 28, albo decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, o której mowa w art. 51 ust. 4.
Oznacza to, iż w niniejszej sprawie winny znaleźć zastosowanie instrumenty, o których mowa w art.37 ust.2 Prawa budowlanego, nie zaś postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, regulowane przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Postępowanie to należało zatem umorzyć, co słusznie uczyniło SKO. Bez wpływu na prawidłowość zapadłego rozstrzygnięcia pozostaje podnoszona w skardze okoliczność, iż rzeczywisty stopień realizacji inwestycji jest mniejszy niż ustalony w postępowaniu administracyjnym.
Odnośnie niewyrażania przez skarżącą zgody na dokonywanie zabudowy w granicy działki, za trafne należy uznać spostrzeżenie organu odwoławczego, iż zgoda taka została przez skarżącą wyrażona w piśmie z dnia 10 marca 1997 r.
Odnośnie niewyrażania przez skarżącą zgody na wykorzystanie przez inwestora jej działki przy wykonywaniu prac budowlanych, należy wskazać, iż art.47 ust.1 – 3 Prawa budowlanego dopuszcza takie wykorzystanie, stwarzając jednocześnie gwarancje pełnego poszanowania interesów skarżącej. Jeżeli zatem do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W razie nieuzgodnienia tych kwestii właściwy organ - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości.
W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Inwestor, po zakończeniu robót obowiązany jest naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu - na zasadach określonych w kodeksie cywilnym.
Biorąc powyższe pod uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w sentencji na podstawie art.151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270).