Uzasadnienie
Przedmiotem skargi jest decyzja Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 sierpnia 2022 r., znak DLI-IX.7616.2.2022.DM.
Decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.
Decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2014 r., znak: [...], nieruchomość położona w [...], obręb [...], oznaczona jako działki [...] o pow. 0,1523 ha oraz nr [...] o pow. 0,1722 ha, została przeznaczona pod budowę, przebudowę i rozbudowę (modernizację) linii kolejowej nr [...], na obszarze [...] (od km 11,800 do 38,800), na odcinku: szlak [...] od km 18,149 do km 19,085. Decyzja ta stała się ostateczna na podstawie decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 30 października 2014 r., znak: DOII-lll-ks-772-46-1735/14
Przedmiotowa działka stanowiła współwłasność A. S. w 1/2 części oraz K. K. i A. K., na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w 1/2 części, zgodnie z treścią księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przy Sądzie Rejonowym [...] w W..
Decyzją Nr [...] z dnia [...] czerwca 2015 r., znak: [...], sprostowaną postanowieniem Wojewody [...] Nr [...] z dnia [..] lipca 2015 r., Wojewoda [...] w pkt I orzekł o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość przejętą na rzecz Skarbu Państwa w użytkowanie wieczyste P. S.A., oznaczoną jako działki nr [...] o pow. 0,1523 ha w wysokości 1 446 835,00 zł oraz [...] o pow. 0,1722 ha w wysokości 1 635 883,00 zł; w pkt II orzekł o przyznaniu odszkodowanie na rzecz wierzycieli hipotecznych: T. SA w wysokości 2 298149,00 zł, G. M. w wysokości 70 422,00 zł, A. M. w wysokości 70 422,00 zł, Zakład Ubezpieczeń Społecznych [...] w W., Inspektorat W. w wysokości 210 058,26 zł, Banku Spółdzielczego w R. w wysokości 274 953,84 zł, A. L. w wysokości 41 342,24 zł, oraz współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości A. K. i K. K. w wysokości 117 330,66 zł; w pkt III orzekł o odmowie przyznania odszkodowania pozostałym wierzycielom hipotecznym A. M., J. G., D. K., G. i S. J.; w pkt IV orzekł o przyznaniu na rzecz A. S. kwoty 5% wartości nieruchomości w wysokości 77 067,95 zł oraz na rzecz A. K. i K. K. kwoty 5% wartości nieruchomości w wysokości 77 067,95 zł; w pkt V zobowiązał P. S.A. do wypłaty odszkodowania ustalonego w pkt I w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.
Od powyższej decyzji odwołania złożyli A. S., A. K. i K. K. oraz J. G..
Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją z dnia 21 kwietnia 2017 r., znak: DLI.5.6615.777.2016.AL(DO.7), uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.
Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Wojewoda [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] listopada 2017 r., znak: [...], orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działki nr [...] o pow. 0,1523 ha i nr [...] o pow. 0,1722 ha, w wysokości 4 111 934,00 zł, w pkt 2 o przyznaniu ustalonego odszkodowanie na rzecz wierzycieli hipotecznych: T. SA w wysokości 2 298149,00 zł, G. M. w wysokości 70 422,00 zł, A. M. w wysokości 70 422,00 zł, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych [...] w W., Inspektorat W. w wysokości 210 058,26 zł, Banku Spółdzielczego w R. w wysokości 274 953,84 zł, A. L. w wysokości 140 506,58 zł, H. M. w wysokości 64 960,00 zł, A. M. w wysokości 110 000,00 zł, J. G. w wysokości 240 483,66 zł, w pkt 3 o przyznaniu ustalonego odszkodowanie na rzecz współwłaścicieli: A. K. i K. K. w wysokości 631 938,66 zł na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w pkt 4 o odmowie przyznania odszkodowania na rzecz pozostałych wierzycieli hipotecznych: A. M., D. K., G. i S. J., w pkt 5 o powiększeniu kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości opisanej w pkt 1 zgodnie z art. 9y ust. 3e specustawy kolejowej, tj. o kwotę 205 596,70 zł i przyznaniu jej na rzecz: A. S. w wysokości 102 798,35 zł oraz A. K. i K. K. w wysokości 102 798,35 zł na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej i w pkt 6 o zobowiązaniu P. S.A. do wypłaty odszkodowania ustalonego w pkt 2, 3 i 5 pomniejszonego o wartość wcześniejszego zaspokojenia tych wierzytelności na rzecz: A. L. kwotę 99 164,34, H. M. kwotę 64 960,00 zł, A. M. kwotę 110 000,00 zł, J. G. kwotę 240 483,66 zł, A. S. kwotę 25 730,40 zł oraz A. K. i K. K. kwotę 540 338,40 zł na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja odszkodowawcza stanie się ostateczna.
Od powyższej decyzji odwołania wnieśli A. K. i K. K., oraz A. S..
Decyzją z dnia 17 czerwca 2020 r., znak: DLI.5.6616.2.2018.MZ(DLI-IX), Minister Rozwoju uchylił decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2017 r., i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.
W ponownie przeprowadzonym postępowaniu Wojewoda [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] grudnia 2021 r., znak: [...], orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 4 486 829,00 zł za przedmiotową nieruchomość, w pkt 2 o przyznaniu ustalonego odszkodowanie na rzecz wierzycieli hipotecznych: T. SA w wysokości 2 298149,00 zł, G. M. w wysokości 70 422,00 zł, A. M. w wysokości 70 422,00 zł, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych [...] w W., Inspektorat W. w wysokości 210 058,26 zł, Banku Spółdzielczego w R. w wysokości 274 953,84 zł, A. L. w wysokości 140 506,58 zł, H. M. w wysokości 64 960,00 zł, A. M. w wysokości 110 000,00 zł, J. G. w wysokości 240 483,66 zł, A. M. w wysokości 50 000,00 zł, D. K. w wysokości 63 555,66 zł, G. i S. J. w wysokości 73 891,84 zł, w pkt 3 o przyznaniu ustalonego odszkodowania na rzecz współwłaścicieli: A. K. i K. K. w wysokości 819 386,16 zł na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w pkt 4 o powiększeniu kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości opisanej w pkt 1 zgodnie z art.9y ust. 3e specustawy kolejowej, tj. o kwotę 224 341,45 zł i przyznaniu jej na rzecz: A. S. w wysokości 112 170,73 zł oraz A. K. i K. K. w wysokości 112 170,72 zł na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej oraz w pkt 5 o zobowiązaniu P. S.A. do wypłaty odszkodowania ustalonego w pkt 2, 3 i 4 pomniejszonego o wartość wcześniejszego zaspokojenia tych wierzytelności na rzecz: A. M. kwotę 50 000,00 zł, D. K. kwotę 63 555,66 zł, G. i S. J. kwotę 73 891,84 zł, A. S. kwotę 35 102,78 zł oraz A. K. i K. K. kwotę 196 819,87 zł na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja odszkodowawcza stanie się ostateczna.
Od powyższej decyzji odwołania wnieśli A. K. i K. K., A. L. oraz A. S..
Skarżący A. K. i K. K. zarzucili zaskarżonej decyzji naruszenie art. 7 kpa, art. 75 § 1 kpa, art. 77 § 1 kpa oraz art. 78 § 1 kpa poprzez pominięcie w ocenie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego J. M. z dnia [...] lipca 2017 r. przedłożonego przez skarżących na etapie postępowania przed organem I instancji. Wskazano również na naruszenie szeregu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym sporządzonym przez M. J., gdzie nie uwzględniono koniecznych elementów jakim są cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, a przede wszystkim pominięto istotną cechy wycenianej nieruchomości jaką jest pozwolenie na budowę budynku handlowo-usługowego. Wskazano także na naruszenie szeregu przepisów ustawy o transporcie kolejowym i ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, że wartość rynkowa w każdym przypadku stanowi wartość rynkową netto niezależnie od okoliczności faktycznych i sytuacji prawnej uprawnionego do odszkodowania w zakresie obowiązków związanych z podatkiem od towarów i usług.
Ponadto podniesiono wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem art. 132 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 481 § 1 Kodeksu cywilnego poprzez nieprzyznanie odszkodowania wraz z odsetkami, podczas gdy do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o odsetkach. W związku z powyższym skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i w tym zakresie orzeczenie co do istoty sprawy poprzez przyznanie odszkodowania na rzecz współwłaścicieli nieruchomości przejętej na rzecz Skarbu Państwa – A. K. i K. K. w wysokości uwzględniającej wartość wywłaszczanej nieruchomości zgodnie z operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego J. M. z dnia [...] lipca 2017 r., tj. w kwocie po 1 560,00 zł/m2 nieruchomości, powiększonej o wartość podatku VAT, tj. w kwocie 1 918,80 zł/ m2, a więc łącznie 6 226 506,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 30 listopada 2014 r. do dnia zapłaty. Względnie uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia Wojewodzie [...].
A. L. wskazał w odwołaniu, iż Wojewoda [...] pominął hipotekę na jego rzecz nierozliczoną we wcześniejszych etapach.
Natomiast A. S. podniósł, że zaskarżona decyzja jest oparta na błędnym operacie szacunkowym do którego skarżący zgłaszał zastrzeżenia podczas postępowania, a które zostały uznane tylko częściowo przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego M. J.. Przede wszystkim zarzucono, że dla szacowanej nieruchomości została wydana decyzja nr [...] z dnia [...] kwietnia 20212 r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę budynku handlowo-usługowego, natomiast zdecydowana większość nieruchomości uwzględnionych w zbiorze nieruchomości porównawczych nie była objęta aktualnymi planami zagospodarowania przestrzennego i dla żadnej z nich nie była wydana decyzja o pozwoleniu na budowę. Podniesiono również, iż rzeczoznawca majątkowy błędnie przyznał ocenę "dobrą" dla cechy "możliwości inwestycyjne". Zdaniem skarżącego przedmiotowa nieruchomość powinna uzyskać wyższą ocenę.
Ponadto rzeczoznawca majątkowy zastosował już przy określeniu wartości jednostkowej gruntu współczynnik korekcyjny w wysokości 1,1 z uwagi na wydaną decyzję o pozwoleniu na budowę nie uzasadniając jego wielkości. Natomiast z analiz przeprowadzonych przez firmy zajmujące się badaniem rynku nieruchomości wynika, jak wskazał skarżący, że prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę podnosi wartość nieruchomości o kilkanaście do kilkudziesięciu procent. W związku z powyższym skarżący zwrócił się Komisji Arbitrażowej o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, szczególnie w zakresie oceny szacowanej nieruchomości pod względem cechy "możliwości inwestycyjne". Przedmiotowe pismo załączono do odwołania. Podniesiono też, że decyzja nie uwzględnia częściowej wypłaty z hipoteki nr [...] należnej (po wcześniejszych wypłatach) A. L. w wysokości 26 388,42 zł oraz kwota przypisana skarżącemu z tytułu powiększenia kwoty odszkodowania o 5% z tytułu wydania nieruchomości w wysokości 35 102,78 zł jest błędna, ponieważ z tej kwoty została mu już wypłacona kwota w wysokości 25 730,40 zł na podstawie decyzji Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2017 r. i należna kwota z zaskarżonej decyzji powinna wynosić 9 372,45 zł.
Powołaną na wstępie zaskarżoną decyzją Minister w pkt I. uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2021 r. w zakresie pkt 2 i 5 i orzekł w tym zakresie poprzez ustalenie, w miejsce uchylenia, zapisu:
"2. przyznaniu ustalonego odszkodowanie na rzecz wierzycieli hipotecznych:
T. SA w wysokości 2 298 149,00 zł,
G. M. w wysokości 70 422,00 zł,
A. M. w wysokości 70 422,00 zł,
Zakładu Ubezpieczeń Społecznych [...] w W., Inspektorat W. w wysokości 210 058,26 zł,
Banku Spółdzielczego w R. w wysokości 274 953,84 zł,
A. L. w wysokości 166 895,00 zł,
H. M. w wysokości 64 960,00 zł,
A. M. w wysokości 110 000,00 zł,
J. G. w wysokości 240 483,66 zł,
A. M. w wysokości 50 000,00 zł,
D. K. w wysokości 63 555,66 zł,
G. i S. J. w wysokości 47 503,42 zł,
- 5) o zobowiązaniu P. S.A. do wypłaty odszkodowania ustalonego w pkt 2, 3 i 4 pomniejszonego o wartość wcześniejszego zaspokojenia tych wierzytelności na rzecz:
A. L. kwotę 26 388,42 zł,
A. M. kwotę 50 000,00 zł,
D. K. kwotę 63 555,66 zł,
G. i S. J. kwotę 47 503,42 zł,
A. S. kwotę 35 102,78 zł,
A. K. i K. K. kwotę 196 819,87 zł na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna." w pkt II. w pozostałym zakresie Minister utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.
W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Minister powołał przepisy ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1984, ze zm.) oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r. poz. 1899, ze zm.). Organ odwoławczy wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowią operaty szacunkowe sporządzone dnia [...] sierpnia 2021 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. J. (uprawnienia nr [...]). Organ powołał, że jak wskazał rzeczoznawca przedmiotowa nieruchomość znajduje się w W., w dzielnicy [...], w rejonie tzw. [...], przy ul. [...], która na wysokości przedmiotowej nieruchomości stanowi drogę utwardzoną i urządzoną oraz która łączy się z ul. [...]. Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie o średniej intensywności zabudowy, na którym przeważa zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny inwestycyjne, jeszcze niezagospodarowane.
W bliskim sąsiedztwie nieruchomości znajdują się obiekty magazynowe oraz linia kolejowa. Przedmiotowa nieruchomość została wydzielona z nieruchomości niezabudowanej i niezagospodarowanej. Na przedmiotowej nieruchomości brak jest naniesień budowlanych i roślinnych podlegających wycenie. Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wyceniane działki nie były objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...] uchwalonym przez Radę [...] uchwałą nr [...] z dnia [...] października 2006 r., przedmiotowa nieruchomość położona była na obszarze oznaczonym symbolem M2.12, tj. tereny o przewadze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Przedmiotowe działki znajdują się w obszarze ograniczonego użytkowania dla P. w W. (OOU). Działki nr [...] i nr [...] objęte zostały decyzją nr [...] z dnia [...] stycznia 2012 r. o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowego z częścią magazynową i biurowo-socjalną, z elementami zagospodarowania terenu oraz z niezbędną infrastrukturą drogową i techniczną, przebudowie ul. [...] (w zakresie zjazdu). Przedmiotowa nieruchomość objęta została również decyzją nr [...] z dnia [...] kwietnia 2012 r., zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę budynku handlowo-usługowego.
Organ wskazał, że szacując nieruchomość w pierwszej kolejności biegły dokonał analizy rynku nieruchomości kolejowych na terenie W., a następnie poszerzył analizę na teren województwa [...]. Z uwagi na brak transakcji tego typu nieruchomościami podobnymi do przedmiotu wyceny rzeczoznawca majątkowy wskazał, że nie jest możliwe ustalanie wartości nieruchomości na podstawie nieruchomości o przeznaczeniu kolejowym. Biegły przeanalizował też rynek nieruchomości drogowych, w celu zbadania zasady korzyści, na którym odnotował kilkanaście transakcji nieruchomościami niezabudowanych przeznaczonymi pod drogę na terenie W.. Cena średnia tych nieruchomości wyniosła ok. 470,00 zł za m2.
Następnie biegły przeanalizował rynek nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową na terenie lewobrzeżnych dzielnic W., z pominięciem ścisłego centrum i wskazał, iż ceny wahają się od ok. 190,00 zł do ponad 2 000,00 zł za m2. Cena średnia wyniosła ok. 770,00 zł/m2.
Organ powołał, że wobec stwierdzenia, że cel wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości, wartość gruntu oszacowano w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonych pod zabudowę usługową. Do wyceny przedmiotowej nieruchomości wybrano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.
Minister wskazał, że do ostatecznego zbioru nieruchomości porównawczych wyselekcjonowano 12 transakcji nieruchomościami, które pod względem przyjętych cech rynkowych są najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej. Przyjęto cechy rynkowe nieruchomości oraz ich wagi, które mają wpływ na wartość wycenianej działki: lokalizacja i walory użytkowe lokalizacji (waga 30%), możliwości inwestycyjne (waga 30%), dojazd do nieruchomości (waga 20%), sposób zagospodarowania nieruchomości sąsiednich (waga 10%) oraz powierzchnia gruntu (waga 10%). Następnie biegły dokonał stosownej korekty w oparciu o przyjęte cechy rynkowe i ustalił wartość 1 m2 gruntu na kwotę 1 382,69 zł. Biegły zastosował zwiększający współczynnik korygujący K = 1,1, z uwagi na wydanie dla przedmiotowej nieruchomości pozwolenia na budowę. Łącznie wartość przedmiotowej nieruchomości została oszacowana na kwotę 4 486 829,00 zł.
Minister, powołując przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r. poz. 5559, ze zm.) uznał, że przedmiotowa nieruchomość została prawidłowo wyceniona na podstawie nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową, gdyż ich wartość była wyższa niż wartość niezabudowanych nieruchomości przeznaczonych pod drogę. Organ uznał, że biegły wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Organ ocenił, że analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego i opinia rzeczoznawcy majątkowego spełnia zatem wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym skorygowaniu przyjętych cech rynkowych.
Organ zauważył, że czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegające na wycenie nieruchomości wymagają, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania. To rzeczoznawca, kierując się standardami zawodowymi analizuje rynek i decyduje o doborze nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania a ocena operatu dokonywana przez organ nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Minister wskazał również, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 ugn.
Minister uznał, że przedłożona opinia biegłego jest spójna i logiczna. Operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia. Został on wykonany zgodnie z zasadami i procedurą szacowania nieruchomości. Przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Tym samym operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. J. mógł stanowić dowód na okoliczność ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Organ ocenił, że zarzuty skarżącego, wkraczające w sferę wiadomości specjalnych, nie mogą być podstawą do zakwestionowania wartości dowodowej operatu szacunkowego. Dobór nieruchomości porównawczych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jest bowiem zadaniem powierzonym rzeczoznawcy majątkowemu, ściśle wiążącym się ze specjalistyczną wiedzą z zakresu wyceny nieruchomości.
Minister uznał zarzuty A. S. za bezzasadne. W tym zakresie organ zauważył, że zgodnie z opisem cech rynkowych zawartym na stronie 13 operatów szacunkowych cecha "możliwości inwestycyjne" posiadała następujące oceny: dobre - działki objęte MPZP i przeznaczone pod usługi o różnym charakterze (m in. handel, biura, administracja, gastronomia itd.) oraz działki, dla których wydano WZ dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-usługowo-handlowego lub handlowo-usługowego, średnie - działki objęte studium i położone na terenie oznaczonym symbolem U.20, słabe - działki objęte studium i położone na terenie oznaczonym symbolem U.12. Przedmiotowa nieruchomość uzyskała dla ww. cechy rynkowej ocenę "dobre", co koresponduje z opisem i ustalonym przez rzeczoznawcę majątkowego przeznaczeniem nieruchomości.
Organ powołał również pismo rzeczoznawcy majątkowego z dnia 20 grudnia 2021 r., w którym wskazano, że ze względu na otrzymanie takiej samej oceny cechy "możliwości inwestycyjne" dla nieruchomości o cenie maksymalnej i dla przedmiotowej nieruchomości oraz ze względu na to, iż dla przedmiotowej nieruchomości wydane zostało pozwolenie na budowę, zastosowano zwiększający współczynnik korygujący K = 1,1, który rekompensuje stronie koszty, jakie poniosła.
Organ wskazał również, że w decyzji Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2017 r., znak: [...], znalazło się szczegółowe uzasadnienie dlaczego uznano dowód w postaci operatu sporządzonego przez J. M. za sporządzony nieprawidłowo i w związku z tym nieprzydatny w przedmiotowym postępowaniu. Natomiast obecnie z uwagi upływ ponad dwóch lat liczonych od daty sporządzenia przez ww. rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, nie ma możliwości potwierdzenia jego aktualności i nie może on stanowić podstawy ustalenia odszkodowania.
Odnośnie zaś zarzutu nie uwzględnienia w wysokości odszkodowania za nieruchomość podatku VAT, Minister wyjaśnił, że podatek VAT, związany m.in. z transakcją kupna - sprzedaży nieruchomości oraz inne podatki i opłaty nakładane przez państwo, stanowią jedno z narzędzi polityki fiskalnej państwa i powinny być traktowane wyłącznie jako element wpływu państwa na wolny rynek. Podatek VAT, jak również i inne podatki czy opłaty powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji (np. tak samo jak prowizja dla pośrednika, której ciężar, tak samo jak podatek VAT, z reguły jest przenoszony na kupującego), który odliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny.
Tym samym określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotu wyceny może być traktowana tylko i wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy.
W zakresie zarzutu wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem art. 132 ust. 2 ugn w związku z art. 481 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360, ze zm.), poprzez nieprzyznanie odszkodowania wraz z odsetkami, podczas gdy do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o odsetkach Minister wyjaśnił, iż odsetki te mogą być naliczone dopiero po upływie terminu płatności odszkodowania, określonego w art. 132 ust. 1a ugn. Warunkiem powstania roszczenia o zapłatę odsetek jest uprzednie ustalenie świadczenia głównego i jego wymagalność. Roszczenie o odsetki za zwłokę lub opóźnienie w wypłacie tego odszkodowania jest roszczeniem akcesoryjnym. Skoro w art. 132 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca określił termin wypłaty odszkodowania (14 dnia, od dnia wydania decyzji w przedmiocie ustalenia odszkodowania) to od tego terminu należałoby liczyć ewentualne odsetki.
Minister wskazał również, że Wojewoda [...] w zaskarżonej decyzji nieprawidłowo nie uwzględnił w ustalonym odszkodowaniu części hipoteki nr [...] na rzecz A. L. w kwocie 26 388,42 zł. Z uwagi na powyższe Minister uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] w zakresie pkt 2 i 5 i orzekł w tym zakresie m.in. poprzez ustalenie odszkodowania rzecz A. L. w wysokości w wysokości 166 895,00 i jednocześnie zobowiązał P. S.A. do wypłaty na jego rzecz kwoty 26 388,42 zł. Powyższe spowodowało także konieczność zmniejszenia ustalonego odszkodowania na rzecz ostatniego z uprawnionych do odszkodowania wierzycieli hipotecznych G. i S. J. do wysokości 47 503,42 zł i odpowiednio zobowiązania do wypłaty takiej kwoty odszkodowania.
W odniesieniu do zarzutu A. S., że ustalona na jego rzecz kwota odszkodowania w wysokości 35 102,78 zł jest błędna, organ uznał, że powyższe twierdzenie nie znajduje odzwierciedlenia w zgromadzonym materiale dowodowym.
A. K. i K. K., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję, wnosząc o jej uchylenie w części dotyczącej ustalonego na ich rzecz odszkodowania.
Zaskarżonej decyzji zarzucono:
naruszenie prawa procesowego mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:
- 1) art. 7 kpa oraz 77 § 1 kpa polegające na niewyjaśnieniu przez organ II instancji wszystkich okoliczności stanu faktycznego, pominięciu podczas rozstrzygnięcia interesów strony, a także nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący zabranego w sprawie materiału dowodowego, w tym poprzez pominięcie w ocenie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego J. M. z dnia [...] lipca 2017 roku przedłożonego przez skarżących na etapie postępowania przed organem I instancji, co mogło mieć wpływ na wynik sprawy;
- 2) art. 75 § 1 kpa polegające na pominięciu przez organ II instancji w ocenie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego J. M. roku przedłożonego przez skarżących na etapie postępowania przed organem I instancji, podczas gdy zadaniem organu jest dopuszczenie jako dowodu wszystkiego, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem, w szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny,
- 3) art. 78 § 1 kpa polegającym na nieuwzględnieniu żądania strony dotyczącego przeprowadzenia dowodu w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego J. M. roku przedłożonego przez skarżących na etapie postępowania przed organem I instancji, podczas gdy wskazany dowód zawierał istotne dla sprawy okoliczności i zostało zgłoszone podczas trwania postępowania; co mogło mieć wpływ na wynik sprawy;
naruszenie prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy, tj.:
- 1) art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez pominięcie przez organ II instancji w rozstrzygnięciu, iż wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej, co miało istotny wpływ na wynik sprawy;
- 2) art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez oparcie rozstrzygnięcia na operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego M. J., podczas gdy w operacie tym nie uwzględniono koniecznych elementów, jakimi są cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, a w przedmiotowej sprawie zastosowanie rażąco zaniżonego współczynnika zwiększającego wartość nieruchomości w związku z posiadanym pozwoleniem na budowę,
- 3) art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niewyjaśnienie całokształtu okoliczności przedmiotowej sprawy i niedokonanie stosownej weryfikacji w zakresie prawidłowości sporządzenia operatu rzeczoznawcy majątkowego M. J., podczas gdy na etapie postępowania przed organem I instancji zgłoszono szereg zastrzeżeń do sporządzonego w sprawie operatu, a zastrzeżenia te nie zostały w żaden sposób przez organ zweryfikowane i wyjaśnione, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, natomiast w myśl ustawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, która to operatu ocena nie została przeprowadzona,
- 4) art. 157 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie za podstawę oceny prawidłowości operatu szacunkowego J. M., który w przedmiotowej sprawie złożyli skarżący, założenia o prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę M. J., podczas gdy zgodnie z dyspozycją wskazanego przepisu, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, natomiast w myśl ustawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, która to operatu ocena nie została przeprowadzona,
- 5) art. 9y ust. 3 ustawy o transporcie kolejowym poprzez ustalenie wysokości odszkodowania w oparciu o operat rzeczoznawcy majątkowego M. J., podczas gdy operat ten zawierał błędy i nie uwzględniał wszystkich czynników, które powinny zostać wzięte pod uwagę, podczas wyceny nieruchomości o konkretnych cechach, jaką jest nieruchomość podlegająca wycenie w przedmiotowym postępowaniu, co miało istotny wpływ na wynik sprawy;
- 6) art. 9y ust. 1 i 3 ustawy o transporcie kolejowym oraz art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 9s ust.4 ustawy o transporcie kolejowym poprzez przyjęcie, że wysokość odszkodowania w każdym przypadku stanowi wartość rynkową netto niezależnie od okoliczności faktycznych i sytuacji prawnej uprawnionego do odszkodowania i realnej możliwości zakupu podobniej nieruchomości, podczas gdy prawidłowo to okoliczności faktyczne oraz sytuacja prawna uprawnionych do odszkodowania decydują o tym za jaką kwotę będzie możliwy zakup podobnej nieruchomości, co determinuje wartość należnego odszkodowania w każdym przypadku;
Minister w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art.3 § 2 pkt 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ppsa Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a – c ppsa) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 ppsa).
Sąd w składzie orzekającym, dokonując kontroli legalności zaskarżonego rozstrzygnięcia – w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy – doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, w ocenie Sądu zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów prawa, które skutkowało koniecznością jej uchylenia.
Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1984, ze zm.).
Stosownie do art. 9y ust. 3 ustawy o transporcie kolejowym, wysokość odszkodowania ustala się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.
Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Z kolei szczegółowe zasady dotyczące wyceny nieruchomości, w tym nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje kolejowe reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
W rozpoznawanej sprawie, jak wynika z akt, stosowne operaty dla dwóch działek ewidencyjnych zostały sporządzone [...] sierpnia 2021 r. przez biegłego rzeczoznawcę M. J..
Kluczowy dowód w sprawie o odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości stanowi zatem operat szacunkowy, który w myśl art. 156 § 1 ugn, jest opinią o wartości nieruchomości, którą rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie. Jakkolwiek operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego, to jednak przy jego sporządzaniu ani rzeczoznawca majątkowy, ani organ administracji publicznej nie mają pełnej swobody przy określaniu wartości nieruchomości, a muszą stosować się do przyjętych przez ustawodawcę regulacji prawnych zawartych w ugn i w przywołanym Rozporządzeniu. Dopiero w ramach tych unormowań biegły, posługując się posiadanymi wiadomościami specjalnymi, dokonuje danej wyceny. Istotne przy tym jest, by operat szacunkowy odpowiadał z jednej strony wymogom prawnym, a z drugiej – był zrozumiały, logiczny i przejrzysty.
Spór w sprawie niniejszej sprowadza się do właśnie odmiennej oceny prawidłowości sporządzonych przez biegłego operatów szacunkowych, które zostały przyjęte jako podstawowe dowody w sprawie, w oparciu o które ustalona została wartość nieruchomości, a tym samym wysokość odszkodowania. Skarżący zarzucili bowiem w skardze liczne błędy i uchybienia w stosunku do przedstawionych wyżej przepisów ugn, które skutkować miały błędną wyceną, a co za tym idzie, błędnym ustaleniem wysokości odszkodowania.
Operat szacunkowy może być poddany ocenie w trybie art. 157 ust. 1 ugn Dokonuje jej organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:
- 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;
- 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.
O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, skoro powołany art. 157 ust. 1 ugn nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Jeżeli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu i przyjętego jako podstawa ustalenia wysokości odszkodowania i uważa, że istnieją nieprawidłowości w zakresie przyjętego warsztatu technicznego rzeczoznawcy, sposobu wyceny nieruchomości, zastosowanych lub też niezastosowanych w nim kryteriów wyceny tej nieruchomości, to miała możliwość zwrócenia się, stosownie do art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomości, do odpowiedniej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia tego operatu, bowiem tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych posiada wyłączną kompetencję do weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości.
W przedmiotowej sprawie jak wynika z akt sprawy, do dnia wydania zaskarżonej decyzji nie przedstawiono takiej oceny. Nie mniej jednak powyższe nie zwalniało organu odwoławczego od dokonania szczegółowej analizy sporządzonych w sprawie operatów, tym bardziej, że już na etapie postępowania prowadzonego przez Wojewodę strony wielokrotnie zgłaszały zastrzeżenia co do operatów sporządzonych przez biegłego M. J..
Z dowodów zgromadzonych w sprawie wynika, że pierwsze operaty dotyczące działek biegły sporządził w marcu 2021 r., wyceniając przedmiotowe nieruchomości na 1 780 570 zł i 2 013 225 zł. Wobec zgłoszenia licznych uwag przez uczestników postępowania biegły złożył w dniu maju 2021 r. nowe operaty dotyczące przedmiotowych nieruchomości, określając ich wartość kolejno na kwoty 1 914 396 i 2 164 537. Na skutek kolejnych zastrzeżeń zgłoszonych przez współwłaścicieli nieruchomości, w dalszym toku postępowania biegły przedstawił operaty z dnia [...] sierpnia 2021 r., w których określił wartość wywłaszczonych nieruchomości na kwoty po 2 105 837 zł i 2 380 992 zł. Tak więc za każdym razem biegły zmieniał ustaloną wcześniej przez siebie wartość wywłaszczonych nieruchomość.
Co do zasady Sąd zgadza się z organem, że czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegające na wycenie nieruchomości wymagają, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania, albowiem to rzeczoznawca, kierując się standardami zawodowymi analizuje rynek i decyduje o doborze nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. Stosownie do art. 175 ust. 1 ugn rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek wykonywać swoją zawodową działalność zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się bezstronnością w wycenie nieruchomości.
Natomiast powyższe w ocenie Sądu nie wyłącza kompetencji organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 kpa. Operat szacunkowy jest bowiem jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 kpa. W szczególności na podstawie art. 80 kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości.
Analizując przedłożone w sprawie operaty szacunkowe Sąd nie podzielił oceny Ministra, że zostały one wykonane zgodnie z zasadami i procedurą szacowania nieruchomości i przedstawiają przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. W ocenie Sądu, na podstawie danych wskazanych przez biegłego w operacie, nie można w szczególności ocenić operatu po względem wyliczonej wartości nieruchomości na podstawie przyjętych do porównania nieruchomości podobnych.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 ugn przez pojęcie nieruchomości podobnej - należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Zgodzić się należy z twierdzeniem organu, że dobór nieruchomości porównawczych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcy majątkowemu, ściśle wiążącym się ze specjalistyczną wiedzą z zakresu wyceny nieruchomości. Natomiast powyższe nie zwalnia biegłego od przedstawienia w operacie danych, pozwalających na ocenę wiarygodności dowodu jakim jest operat przez właściciela nieruchomości czy przez organ. Pomimo, że dobór nieruchomości podobnych należy do kompetencji biegłego, to w ocenie Sądu nie można pozbawiać właściciela, któremu odejmuje się prawo własności nieruchomości, możliwości chociażby pobieżnej weryfikacji podstawowego dowodu w sprawie, na podstawie którego ustala się wysokość należnego odszkodowania.
Sąd w tym zakresie podziela zarzuty skargi, że w zasadzie w przedmiotowej sprawie biegły dokonał wyceny nieruchomości w oparciu o transakcje dotyczące dwóch nieruchomości: przy ul. [...] położonej w Dzielnicy [...] o powierzchni 5976 m2 oraz przy ul. [...] położonej w Dzielnicy [...] o powierzchni 1230 m2, tylko bowiem te 2 nieruchomości zostały przez biegłego opisane w operatach (por. str.14). Stwierdzić należy, że biegły przedstawił w tabeli na stronie 30 operatów 12 transakcji nieruchomości, ale żadnej z tych nieruchomości (poza dotyczącymi ww. nieruchomości ul. [...] i ul. [...]) nie opisał w sposób wystarczający do ustalenia wartości nieruchomości podlegającej oszacowaniu. W szczególności na podstawie operatów nie jest możliwe dokonanie oceny, w jakim zakresie nieruchomości te posiadają cechy podobne do nieruchomości wywłaszczanej: co do lokalizacji, kształtu, możliwości inwestycyjnych, itp., które to czynniki mają wpływ na cenę.
Niewątpliwie samo tabelaryczne przedstawienie transakcji nie pozwala na weryfikację posiadania przez wymienione tam nieruchomości cech podobnych do nieruchomości wywłaszczanej. Powyższe powoduje, że nie jest możliwe uznanie, że nieruchomości te mogły być brane pod uwagę dla celu ustalenia wartości nieruchomości wywłaszczanej.
W ocenie Sądu zakres podnoszonych przez stronę skarżącą w tym zakresie zarzutów nie wkraczał w dziedzinę informacji specjalnych, a dotyczył nieścisłości w sporządzonych operatach. Nie było w sprawie żadnych przeszkód aby biegły uzupełnił operat w powyższym zakresie, opisując chociażby pobieżnie cechy nieruchomości przyjętych do porównania, wskazał ich przybliżoną lokalizację w aspekcie walorów użytkowych lokalizacji, dostępności komunikacyjnej, sposobu zagospodarowania terenów przyległych, jak również możliwości inwestycyjnych (takie cechy były bowiem brane pod uwagę przy określaniu wartości rynkowej), co umożliwiłoby stronie prześledzenie toku rozumowania biegłego, w szczególności w zakresie jakich cech poszczególnych nieruchomości biegły ustalił podobieństwo z nieruchomością wycenianą. Jak wskazał WSA w Lublinie w wyroku z dnia 29.11.2022 r. w sprawie II SA/Lu 537/22 (lex 3501292) "operat szacunkowy winien być sporządzony w sposób zrozumiały nie tylko dla innych rzeczoznawców majątkowych, ale również dla tych, którzy takiej wiedzy specjalistycznej nie posiadają, a szczególnie dla tych, których praw on dotyczy".
Natomiast WSA w Krakowie w wyroku z dnia 29.04.2021 r. w sprawie II SA/Kr 157/11 (lex 3192812) stwierdził, że "nie jest uprawnione twierdzenie, że osoba niebędąca rzeczoznawcą majątkowym i niedysponująca wiadomościami specjalnymi nie jest w stanie ocenić, czy nieruchomości przyjęte do porównań są podobne do nieruchomości szacowanej. Celem umożliwienia dokonania takiej oceny operat powinien zawierać szczegółowy opis nieruchomości podobnych przyjętych do porównań. Tak strona, jak i organy oraz sąd administracyjny muszą mieć bowiem możliwość skonfrontowania, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście do siebie podobne".
Wskazać również należy, że w toku całego prowadzonego postępowania skarżący wielokrotnie podnosili zarzuty dotyczące tego, że biegły nie wziął pod uwagę wielkości nieruchomości wywłaszczanej, że sztucznie podzielił nieruchomości sporządzając dwa operaty zamiast jednego, przyjmując do porównania działki o małych powierzchniach i pomijając, że wywłaszczona działka o większej powierzchni (dwie działki ewidencyjne łącznie) ma dużo lepsze możliwości inwestycyjne. Kwestionowano również przyjęcie do porównania nieruchomości o przeznaczeniu usługowym a nie handlowo – usługowym wobec wydanego pozwolenia na budowę, nieruchomości, na których nie ma możliwości wybudowania parkingu naziemnego.
Stwierdzić należy, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ w żaden sposób nie ustosunkował się szczegółowo do zgłaszanych zarzutów w tym zakresie, czym niewątpliwie uchybił zasadzie przekonywania wyrażonej w art.11 kpa. Z akt sprawy wynika natomiast, że w odpowiedzi na m.in. powyższe zarzuty uczestników biegły składał wyjaśnienia na piśmie co do części z nich (pismo z 19 maja 2021 r., 3 listopada 2021 r., 2 grudnia 2021.r, 20 grudnia 2021 r.). Natomiast Minister nie poddał wyjaśnień biegłego stosownej szczegółowej analizie, powyższe dotyczy również pobieżnego wyjaśnienia przez organ kwestii współczynnika 1,1, choć biegły kilkakrotnie przedstawił stanowisko w tym zakresie.
Powyższe okoliczności wskazują zdaniem Sądu na naruszenie przez organ art. 7, 77 § 1 i art. 80 kpa poprzez brak przeprowadzenia krytycznej analizy dowodów jakim były w niniejszej sprawie operaty szacunkowe oraz nie wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności w sprawie. Nie bez znaczenia dla oceny sprawy pozostaje okoliczność, że na skutek wnoszonych przez strony zastrzeżeń w toku prowadzonego postępowania administracyjnego, biegły przedstawił w przeciągu kilku miesięcy do każdej z wycenianych działek po 3 operaty, w których za każdym razem wskazywana była inna wartość wycenianych działek. Już sam ten fakt obligował organ do bardzo szczegółowego przeanalizowania ostatecznych operatów złożonych w sprawie i wyjaśnienia wszelkich zastrzeżeń zgłaszanych przez strony, tak aby miały one poczucie, że należne im odszkodowanie za utracone prawo własności ustalone zostało na podstawie wiarygodnych dowodów.
Powyższe skutkować musiało uchyleniem zaskarżonej decyzji, albowiem stwierdzone naruszenie prawa przez organ mogło mieć istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Ponieważ w sprawie konieczne będzie zlecenie sporządzenia nowego operatu szacunkowego na okoliczność ustalenia rynkowej wartości nieruchomości i wysokości należnego za nią odszkodowania, Sąd orzekł również o uchyleniu na zasadzie art. 135 ppsa decyzji wydanej przez organ I instancji. W ocenie Sądu, biorąc pod uwagę, że w sprawach odszkodowawczych, operat szacunkowy jest głównym i najbardziej istotnym dowodem w sprawie, brak jest możliwości przeprowadzenia takiego dowodu w ramach uzupełniającego postępowania odwoławczego. W ponownie prowadzonym postępowaniu organ winien poddać zgromadzone dowody stosownej analizie, wyjaśnić wszelkie zgłoszone zastrzeżenia przez strony oraz wydając decyzję uzasadnić ją zgodnie z art. 107 § 2 kpa.
Natomiast Sąd nie podzielił zarzutów skargi odnoszących się do naruszenia przez organ I instancji art. 75 § 1 i 78 § 1 kpa poprzez pominięcie w ocenie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego J. M. z dnia [...] lipca 2017 r. przedłożonego przez skarżących na etapie postępowania przed organem I instancji. Prawidłowe jest stanowisko Ministra, że obecnie z uwagi upływ ponad dwóch lat liczonych od daty sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. operatu szacunkowego, nie ma możliwości potwierdzenia jego aktualności i nie może on stanowić podstawy ustalenia odszkodowania. Zgodnie bowiem z art. 156 ust. 3 i 4 ugn operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę może być wykorzystywany pod pewnymi warunkami maksymalnie przez 24 miesięcy od daty jego sporządzenia. Tak więc w przedmiotowej sprawie z uwagi na upływ czasu nie jest możliwe wykorzystanie operatu sporządzonego przez J. M. w dniu [...] lipca 2017 r. w celu ustalenia wysokości należnego odszkodowania.
Stąd organ nie mógł, zgodnie z przepisami ugn, przeprowadzić dowodu z powyższego operatu. Tym samym nie zasługują również na uwzględnienie zarzuty dotyczące naruszenia art. 157 ust. 1 i 2 ugn, albowiem wobec braku możliwości wykorzystania operatu sporządzonego przez J. M. w przedmiotowej sprawie brak było podstaw do przeprowadzania oceny przez organizację zawodową nieaktualnego operatu i zasadne było zlecenie sporządzenia nowego, aktualnego operatu. Stwierdzić również należy, że obwiązujące przepisy ugn nie nakładają na organ administracyjny obowiązku składania wniosku o dokonanie oceny przez organizację zawodową aktualnego operatu, tj. sporządzonego przez M. J.. Z takim wnioskiem mogły natomiast wystąpić sami skarżący, czego jednak nie uczynili.
Sąd podziela również stanowisko Ministra, że brak było podstaw do uwzględnienia w wysokości odszkodowania podatku VAT. Niewątpliwie podatek VAT, związany m.in. z transakcją kupna - sprzedaży nieruchomości oraz inne podatki i opłaty nakładane przez państwo, stanowią jedno z narzędzi polityki fiskalnej państwa i powinny być traktowane wyłącznie jako element wpływu państwa na wolny rynek. Podatki, jak również inne opłaty nie są efektem gry rynkowej między nabywcą, a zbywcą, nie stanowią także efektu wzajemnego oddziaływania na siebie popytu i podaży, a tym samym nie mogą być traktowane jako element wykreowany przez wolny rynek. Podatek VAT, jak również i inne podatki czy opłaty powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji, który odliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny. Rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny wywłaszczonej nieruchomości nie ustala zatem jej ceny sprzedaży, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT, a jedynie jej wartość rynkową. Stąd, pojęcie wartość rynkowa i cena sprzedaży nie są pojęciami tożsamymi (tak NSA w wyroku z dnia 22.02.2021 r. w sprawie I OSK 2521/18, CBOSA).
Mając powyższe na względzie, Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 lit. c ppsa.
O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 oraz art. 205 § 2 ppsa, na które składa się wpis od skargi i wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika wynikające z Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.