Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawiez 6 kwietnia 2018 r., sygn. akt IV SA/Wa 46/18

Uzasadnienie

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego decyzją nr [...] z dnia [...] października 2017 r. Minister Infrastruktury i Budownictwa na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta [...], od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 2017 r., znak: [...], orzekającej w pkt 1 o ustaleniu na rzecz A. K. odszkodowania w wysokości 65.969,00 zł za prawo własności nieruchomości położonej w [...], obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0645 ha, przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi [...] - Etap III - km 4+020,00 - km 7+990,00, w pkt 2 o odmowie powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w pkt 3 o zobowiązaniu do wypłaty tak ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2017 r.

Decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Nieruchomość położona w [...], obrębie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0645 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2016 r" znak: [...], której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, została przeznaczona pod budowę regionalnej drogi [...] - [...] - Etap III - km 4+020,00 - km 7+990,00. Powyższa decyzja stała się ostateczna z dniem [...] sierpnia 2016 r.

Decyzją z dnia [...] maja 2017 r. Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu na rzecz A. K. odszkodowania w wysokości 65.969,00 zł za prawo własności nieruchomości działki nr [...], o odmowie powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania, a także zobowiązał do wypłaty tak ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta [...].

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury i Budownictwa złożył Prezydent Miasta [...], zaskarżając decyzję w całości. W odwołaniu wskazano, iż biegły zbyt powierzchownie przeprowadził analizę rynku lokalnego i regionalnego. Odwołujący się wskazał, iż w trakcie postępowania przed organem pierwszej instancji złożony został operat szacunkowy sporządzony przez E. W., w którym wartość wycenianej działki została określona na kwotę 45.762,00 zł, w tym grunt w wysokości 70,58 zł/m2 oraz składnik roślinny w wysokości 238,00 zł, natomiast w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie organu wojewódzkiego przez P. T. wartość tej samej nieruchomości została określona na kwotę 65.969,00 zł, w tym grunt w wysokości 99,90 zł/m2 oraz składnik roślinny w wysokości 1.533,00 zł. W ocenie skarżącego wskazane powyżej rozbieżności budzą uzasadnione wątpliwości w zakresie prawidłowości określenia wartości nieruchomości.

Po rozpoznaniu odwołania Minister wydał powołaną na wstępie decyzję. W uzasadnieniu wskazano, że podstawą wydania decyzji były przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych tj. art. 12 i 18 specustawy oraz przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. Powołano, że w sprawie został sporządzony operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2016 r. przez rzeczoznawcę P. T. W operacie wskazano, że wyceniana działka posiada kształt regularny, zbliżony do trapezu, a jej teren jest płaski, położona jest przy ul. [...], pomiędzy skrzyżowaniami z ul. [...] oraz H. [...] i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Działka położona jest w odległości ok. 3,0 km na południowy wschód od rynku w [...], w najbliższym sąsiedztwie nieruchomości przeważają tereny niezabudowane, użytkowane rolniczo, a także lasy.

W otoczeniu znajduje się również zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, w mniejszym udziale. Biegły wskazał, iż według stanu na dzień [...] lipca 2016 r., zgodnie z inwentaryzacją sporządzoną przez [...] Sp. z o.o. i [...] Sp. z o.o. oraz na podstawie oględzin przeprowadzonych w dniu 10 grudnia 2016 r., na przedmiotowej nieruchomości znajdowały się części składowe w postaci brzozy brodawkowatej, szczegółowo opisane na str. 8 operatu szacunkowego.

Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podał, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta [...] dla określonych terenów, w obszarze na wschód od ulicy [...] do ulicy [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] maja 2014 r., zgodnie z którym działka nr 1124/26 znajdowała się częściowo na terenie oznaczonym jako D3 KDGP - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego" (ok. 98% powierzchni działki), natomiast częściowo w terenie oznaczonym jako D9 U - tereny zabudowy usługowej (ok. 2% powierzchni działki). Biegły wyjaśnił, iż biorąc pod uwagę, że przeznaczenie nieruchomości wynikające z ustaleń decyzji Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej jest częściowo zbieżne z jej przeznaczeniem wynikającym z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w niewielkiej części posiada przeznaczenie odmienne, na potrzeby wyceny dokonano monitoringu kształtowania się cen zarówno nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny dróg, jak i nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym: częściowo pod tereny dróg i częściowo pod zabudowę usługową.

Analiza rynku nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym wykazała, iż w obrocie wolnorynkowym brak jest tego typu nieruchomości spełniających podstawowe kryteria podobieństwa, wobec czego w operacie szacunkowym przeprowadzono równolegle dwie analizy: nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową oraz nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Następnie biegły wskazał, że podobne nieruchomości o charakterze usługowym osiągają niższe ceny od będących przedmiotem obrotu w rozpoznawanym okresie na rynku regionalnym nieruchomości podobnych o przeznaczeniu drogowym.

Wobec powyższego wartość części nieruchomości (tj. ok. 2% powierzchni działki) o przeznaczeniu pod zabudowę usługową została określona przy zastosowaniu tzw. "zasady korzyści", tj. w oparciu o nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, natomiast w przypadku pozostałej części wycenianej nieruchomości (ok. 98% powierzchni) wycena nastąpiła w oparciu o nieruchomości o przeznaczeniu wynikającym z dokumentów planistycznych. Ze względu natomiast na stwierdzenie braku występowania w obrocie dostatecznej do przeprowadzenia wyceny liczby nieruchomości spełniających kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych i co za tym idzie brak możliwości wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości, określono wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości, odrębnie wyceniając grunt i części składowe. W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny dróg, położonych na rynku lokalnym obejmującym miasto [...] oraz na rynku regionalnym obejmującym województwo [...], w okresie od grudnia 2014 r. do grudnia 2016 r. Po weryfikacji danych do analizy przyjęto zbiór 21 transakcji, których ceny wahały się od 46,89 zł/m2 do 140,45 zł/m2, przy cenie średniej 97,25 zł/m2, z których do dalszej analizy wybrano 3 transakcje szczegółowo opisane na str. 19-20 operatu szacunkowego. W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Do ww. cech zaliczono: położenie (waga 40%), otoczenie (waga 35%) oraz topografię (25%). Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych. Pozwoliło to na oszacowanie wartości 1 m2 gruntu na kwotę 99,90 zł/m2, natomiast całej powierzchni działki na kwotę 64.436,00 zł. Wartość wszystkich składników roślinnych została oszacowana zgodnie z metodologią wskazaną na str. 21 operatu szacunkowego na kwotę 1.533,00 zł. Pozwoliło to na łączne oszacowanie wartości działki nr [...] na kwotę 65.969,00 zł i w takiej kwocie Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie.

Organ uznał, że operat został sporządzony zgodnie z art. 134 ust. 1, 3, 4, art. 135 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami rozporządzenia Rady [...] z dnia [...] września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wskazano, że spełnia on wszelkie wymogi formalne i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Powołano, że wyceniana nieruchomość częściowo była przeznaczona pod inwestycję drogową, a częściowo pod zabudowę usługową, zatem po uwzględnieniu zasady korzyści wobec wyższej cenności nieruchomości drogowych wartość przedmiotowej nieruchomości została określona zgodnie z ww. § 36 ust.

4. rozporządzenia, tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe, a z kolei wobec niewystarczającej liczby odnotowanych transakcji nieruchomościami spełniającymi kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych, wartość przedmiotowej działki została oszacowana w oparciu o metodę odtworzeniową jako suma wartości rynkowej gruntu oraz wartości odtworzeniowej jego części składowych. Organ uznał, że rzeczoznawca wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Jako obszar badanego rynku w przypadku nieruchomości drogowych w pierwszej kolejności przyjęto teren całego miasta [...], jednakże z uwagi na odnotowanie jedynie pięciu transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, analizę rozszerzono na obszar województwa [...], biorąc pod uwagę nieruchomości położone w miastach wchodzących w skład [...] o podobnej atrakcyjności lokalizacyjnej, wielkości, strukturze demograficznej oraz zbliżonym poziomie rozwoju gospodarczego, a także położone na obszarach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie tych miast.

Organ odwoławczy uznał, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone prawidłowo.

Odnosząc się do zarzutów odwołania wskazano, że operat szacunkowy sporządzony dla tej samej nieruchomości przez E. W. w dniu [...] października 2016 r. nie może stanowić podstawy wyceny z uwagi na nieprawidłowości i niejasności w nim zawarte. Organ zauważył, że w operacie do porównania zostały przyjęte nieruchomości niepodobne do wycenianej. Powołano pismo rzeczoznawcy majątkowego P. T., z dnia [...] kwietnia 2017 r., podając, że cztery spośród trzynastu przyjętych do porównań przez E. W. nieruchomości w dokumentach planistycznych przeznaczone były w całości lub w zdecydowanej części pod zabudowę mieszkaniową (nieruchomości porównawcze nr [...], [...], [...]i [...]). Wskazano, że przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma kluczowe znaczenie, a nieruchomości porównawcze powinny mieć podobną funkcje wyznaczoną przez plan.

Natomiast w żaden sposób nie jest podobna do siebie działka o funkcji drogowej z działką o funkcji z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej. Powyższe budzi wątpliwości co do rzetelności wyceny sporządzonej przez E. W., ponieważ porównanie nieruchomości o innym przeznaczeniu niewątpliwie ma wpływ na wartość 1 m2 gruntu wycenianej nieruchomości. Ponadto organ zakwestionował podobieństwo nieruchomości z uwagi na duże rozbieżności w powierzchni, ceny sprzedaży oraz na położenie nieruchomości przyjętych do bazy, które nie odpowiada przyjętemu obszarowi regionalnego rynku nieruchomości. Wskazano również, że rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił 3 transakcji ujętych w operacie stanowiącym podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie, a mianowicie transakcji wskazanych w operacie szacunkowym z dnia 13 grudnia 2016 r. pod numerami 1-3, zawartych między czterema a ośmioma miesiącami przed datą sporządzenia tegoż operatu szacunkowego o cenach jednostkowych zawierających się w przedziale od 46,89 zł/m2 do 60,00 zł/m2, a zatem wyższych od większości cen transakcyjnych nieruchomości przyjętych do porównań przez E. W.. W rezultacie nieuwzględnienie tych transakcji przy wycenie w naturalny sposób skutkowało zaniżeniem wartości nieruchomości określonej w operacie z dnia [...] października 2016 r.

Wskazano, że nie jest możliwe podważenie wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2016 r. w oparciu o wycenę przeprowadzoną dla innych nieruchomości, która to wycena nie uwzględnia cech właściwych dla przedmiotowej nieruchomości.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję wniósł Prezydent Miasta [...]. Decyzji zarzucono:

1. 1. naruszenie art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 130 ust. 2, 134 i 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że sporządzona przez biegłego P. T. opinia jest prawidłowa natomiast opinia biegłych E. W. z uwagi na nieprawidłowości i niejasności nie może stanowić podstawy do dokonania wyceny,
2. 2. art. 7, 77 i 84 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i w sytuacji gdy do akt sprawy złożone zostały dwa operaty sporządzone przez rzeczoznawców z zastosowaniem różnych metod wyceny, nie zasięgnięto opinii innej osoby posiadającej wiedzę specjalną, a względnie wobec twierdzeń organu dotyczących niejasności i nieprawidłowości w jednym z operatów nie uzyskano stosownych wyjaśnień od autorów tegoż operatu

Wskazując na powyższe zarzuty Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie na rzecz Skarżącego zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi powołano, że w sytuacji gdy w aktach sprawy znajdują się dwie opinie biegłych wykonane z zastosowaniem różnych metod i prezentujące znaczną rozbieżność w wartości wyceny nieruchomości organ winien powołać innego biegłego celem wydania nowej opinii lub oceny złożonych opinii do sprawy, a względnie w razie powzięcia wątpliwości co do prawidłowości jednej z opinii – uzyskanie stosownego stanowiska autorów tej opinii. Podniesiono również, że w toku innych spraw dotyczących realizacji przedmiotowej inwestycji liniowej rzeczoznawcy posiłkowali się średnią ceną nieruchomości drogowej 55,34 zł/m2, i Wojewoda w równolegle prowadzonych postępowaniach akceptował o wiele niższe stawki. Zaniechanie prowadzenia postępowania dowodowego przez organ w powyższym zakresie stanowiło naruszenie przepisów postępowania mającego wpływ na wynik sprawy.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji były przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji drogowych w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2017. 1496 t.j.) oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2016.2147 tj.). W ocenie Sądu organ dokonał właściwych ustaleń stanu faktycznego w sprawie i Sąd uznaje je za własne; ustalenia te zostały szczegółowo przytoczone we wstępnej części uzasadnienia. Prawidłowo również organ wskazał podstawę prawną wydanej decyzji. Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2016 r. została przeznaczona pod budowę drogi regionalnej, decyzja stała się ostateczna z dniem [...] sierpnia 2016 r. Z tym dniem przedmiotowa nieruchomość stała się własnością Województwa [...]. Na dzień 23 sierpnia 2016 r. dla nieruchomości była prowadzona księga wieczysta przez Sąd Rejonowy w [...] [...], gdzie jako właściciel wpisana była A. K. Na podstawie art. 12 ust. 4f specustawy drogowej odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługują do nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe.

Zgodnie z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art.

18. Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1 wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Według art. 130 ust. 2 ustawy ugn, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 156 ust. 1 ugn ww. opinia sporządzana jest na piśmie w formie operatu szacunkowego.

Organ prawidłowo uznał, że sporządzony w sprawie operat z dnia 13 grudnia 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. spełnia wszystkie wymogi wynikające z przepisów ustawy ugn oraz przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z późn. zm.) i jako dowód w prawie może stanowić podstawę dokonania ustaleń fatycznych w sprawie w zakresie wysokości należnego odszkodowania.

Operat szacunkowy dotyczący przedmiotowej nieruchomości sporządzony został według stanu nieruchomości z dnia [...] lipca 2016 r., tj. z dnia wydania decyzji Wojewody [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Zgodnie z art. 134 ust. 1 ugn, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Stosownie do treści przepisu art. 134 ust. 2 ugn, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Według treści przepisu art. 134 ust. 3 i 4 ugn, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Stosownie zaś do treści art. 135 ust. 1, 2 ugn, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych.

Zgodnie zaś z art. 135 ust. 4 przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Rzeczoznawca w złożonym operacie dokładnie opisał stan techniczny i prawny nieruchomości. Dokonał ustaleń w zakresie przeznaczenia nieruchomości wskazując, że w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działka nr [...] objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta [...] dla określonych terenów, w obszarze na wschód od ulicy [...] do ulicy [...], przyjętym Uchwałą [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] maja 2014 r., zgodnie z którym:

1. - ok. 98% powierzchni działki znajdowało się na terenie oznaczonym symbolem D3 KDGP - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego",
2. - ok. 2% powierzchni działki znajdowało się na terenie oznaczonym symbolem D9 U – tereny zabudowy usługowej.

Rzeczoznawca jednoznacznie wyjaśnił, że ze względu na występujący na nieruchomości składnik roślinny oraz brak na analizowanym rynku nieruchomości podobnych, nie można określić wartości rynkowej dla całej nieruchomości. W wyniku poszukiwań transakcji nieruchomościami o mieszanym przeznaczeniu zarówno drogowym jak i mieszkaniowym, rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że zarówno na rynku lokalnym jak i regionalnym brak jest transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej pod względem zajmowanej powierzchni jak i procentowego udziału poszczególnych przeznaczeń w powierzchni całej nieruchomości.

W związku z tym biegły określił oddzielnie wartość rynkową gruntu, a oddzielnie wartość części składowych. Ponadto przeprowadził dwie odrębne analizy tj. analizy rynku nieruchomościami drogowymi oraz analizy rynku nieruchomościami o przeznaczeniu usługowym celem zbadania, czy przeznaczenie wycenianej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. W wyniku przeprowadzonych badań rzeczoznawca stwierdził, że grunty o przeznaczeniu usługowym odznaczają się niższą cennością od gruntów przeznaczonych pod tereny dróg. Wskazał, że w odniesieniu do części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę usługową, cel wywłaszczenia spowodował zwiększenie wartości, dlatego wartość tej części nieruchomości określono według alternatywnego sposobu użytkowania, czyli drogowego. Dla części działki o przeznaczeniu pod drogi cel wywłaszczenia jest zgodny z przeznaczeniem wynikającym z ustaleń decyzji o inwestycji drogowej i nie ma tu zastosowania tzw. "zasada korzyści" wyrażona w art. 134 ust. 4 ugn.

Wartość dla tej części nieruchomości została określona według przeznaczenia planistycznego. Wycenę przedmiotowej nieruchomości zarówno w części o przeznaczeniu pod drogi jak i w części o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową, przeprowadzono zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ugn oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia, przyjmując do porównań transakcje o przeznaczeniu drogowym.

Zgodnie bowiem z § 36 ust. 4 w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Wskazać również należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Do wyceny gruntu rzeczoznawca majątkowy przyjął podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która jego zdaniem najdokładniej oddaje zachowania i mechanizmy badanego rynku. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Natomiast zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia, przy metodzie korygowania ceny średniej przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Na potrzeby wyceny rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod tereny dróg, które miały miejsce w okresie od grudnia 2014 r. r. do grudnia 2016 r., na rynku lokalnym obejmującego całe Miasto [...], odnotowując zaledwie 5 transakcji nieruchomościami drogowymi, podobnymi do wycenianej, co w ocenie rzeczoznawcy uwzględniając wielkość, strukturę demograficzną oraz zbliżony poziom rozwoju gospodarczego, w której znajdowała się szacowana nieruchomość nie pozwoliło na zbudowanie właściwego modelu wyceny.

W związku z powyższym rzeczoznawca analizie poddał rynek regionalny obejmujący miasta województwa [...] wchodzące w skład [...], o porównywalnej atrakcyjności lokalizacyjnej, wykorzystując do budowy modelu wyceny 21 transakcje obrotu nieruchomościami drogowymi spełniającymi kryterium podobieństwa określone w art. 4 pkt 16 ugn. Rzeczoznawca ustalił również cechy rynkowe zasadniczo wpływające na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości oraz przyznał im odpowiednie wagi. Biegły zbadał również tzw. trend zmiany w czasie, ustalił średnią cenę za 1 m 2 gruntu i dokonał korekty tej ceny współczynnikiem korygującym, otrzymując wartość 1 m 2 gruntu w wysokości 99,90 zł. m2.

W konsekwencji wyliczając wartość rynkową gruntu na kwotę 64.436,00 zł. Rzeczoznawca oszacował również wartość składnika roślinnego w oparciu o publikację powołaną w operacie, na podstawie wartości możliwego do pozyskania z niej materiału użytkowego, na kwotę 1533,00 zł. Ostatecznie określając wartość przedmiotowej nieruchomości na łączną kwotę 65.969,00 zł.

Mając powyższe na względzie uznać należy, że ocena organu odnośnie prawidłowości sporządzenia operatu jest słuszna, a rzeczoznawca w sposób należyty uzasadnił wybór podejścia i metody wyceny. Ze sporządzonego w sprawie operatu wynika, że ze względu na rodzaj nieruchomości tj. przeznaczenie mieszane (w części drogowe a w części usługowe) brak było na rynku w obrocie dostatecznej do przeprowadzenia wyceny liczby nieruchomości spełniających kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych (składnik roślinny), co skutkowało brakiem możliwości wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości i koniecznością ustalenia wartości odtworzeniowej, odrębnie wyceniając grunt i części składowe. Powyższe uzasadniało więc określenie wartości odtworzeniowej zgodnie z art. 135 ugn.

Również uznać należy, że organ w sposób prawidłowy ocenił dowód ze złożonego przez stronę operatu szacunkowego sporządzonego przez E. W. Zasadnie organ wskazał, że wycena została przeprowadzona przy doborze nieruchomości niespełniających kryterium podobieństwa – art. 4 pkt. 16 ugn, ze względu na inne przeznaczenie planistyczne części nieruchomości, a mianowicie nieruchomości w części bul w całości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Nie zostały również uwzględnione 3 transakcje zawarte w operacie biegłego P. T., których ceny jednostkowe były wyższe od większości cen transakcji przyjętych do bazy nieruchomości porównawczych w operacie E. W., co skutkowało zaniżeniem średniej ceny. Organ zasadnie wskazał również na inne nieprawidłowości w operacie związane ze znacznymi rozbieżnościami w powierzchniach przyjętych nieruchomości, duży rozstęp cenowy.

W ocenie Sądu organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, podjęły wszelkie czynności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy w zakresie gromadzenia materiału dowodowego. Organy wszechstronnie zebrały i wnikliwie oceniły zebrany materiał dowodowy, nie doszło do naruszenia art. 7 i 77, 80 i 84 k.p.a. oraz naruszenia prawa materialnego. W szczególności brak jest postaw do stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego wskazanych w pkt. 1 skargi. Operat, na podstawie którego organ ustalił wysokości odszkodowania, spełnia bowiem wszelkie wymogi wynikające z przepisów ustawy ugn i przepisów powoływanego rozporządzenia. Nie było również potrzeby zasięgnięcia opinii innego biegłego, bądź uzyskiwania dodatkowych wyjaśnień od rzeczoznawców.

Wskazać należy, że organ zwracał się do biegłego P. T., który złożył stosowne wyjaśnienie w sprawie, wyczerpująco odpowiadając na zgłoszone zastrzeżenia. W operacie z dnia [...] grudnia 2016 r. rzeczoznawca w sposób wyczerpujący umotywował wybór podejścia i metody oraz zawarł wszystkie informacje pozwalające na weryfikację tego operatu. Natomiast organ był w pełni uprawniony do dokonania oceny operatu złożonego przez stronę w toku postępowania w aspekcie zgodności z przepisami prawa. Taka niezgodność została stwierdzona. Operat złożony przez stronę narusza przepisy art. 4 pkt. 16 ugn. Dla stwierdzenia powyższych faktów, nie była wymagana żadna wiedza specjalna, a tylko wystarczyło zestawić treść operatu z odpowiednimi przepisami prawa, nie istniały również w tym zakresie wątpliwości, które należałoby wyjaśniać, czy też powoływać innego biegłego zgodnie z art. 84 k.p.a. Nie doszło zatem do naruszenia tego przepisu, jak również organ administracji nie naruszył art. 7 k.p.a. W sprawie zostały podjęte wszystkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, nająć na uwadze interes społeczny i słuszny interes obywateli, a materiał dowodowy został w sposób wyczerpująco zebrany i rozpatrzony zgodnie z dyspozycją art. 77 k.p.a. Brak było również podstaw do przeprowadzania postępowania dowodowego z innych operatów, sporządzonych w innych sprawach w tym samym przedmiocie, a dotyczących innych nieruchomości.

Podkreślić należy, że operat stanowi, na co słusznie zwrócił uwagę organ odwoławczy, opracowanie na temat wartości rynkowej nieruchomości o dużym stopniu zindywidualizowania, uwzględniające cechy właściwe dla tej konkretnej nieruchomości. W tym kontekście należy, wskazać, że na rozprawie Sąd oddalił złożone przy piśmie z dnia 3 kwietnia 2018 r. wnioski dowodowe o przeprowadzenie dowodu z dokumentów w postaci decyzji wydanych w sprawach związanych z przedmiotową inwestycją liniową, a dotyczących innych nieruchomości, albowiem Skarżący nie wskazał w piśmie procesowym tezy dowodowej.

Ponadto, niezależnie od powyższego, zauważyć należy, że złożone decyzje wydawane były w sprawach dotyczących innych nieruchomości - nieruchomości zabudowanych m.in. budynkiem mieszkalnym, terenów dróg publicznych, produkcyjnych, usługowych i lasów. Decyzje wydawane odnośnie tych nieruchomości nie są przedmiotem postępowania w tej sprawie.

Zasadnie organ uznał również, że brak było podstaw do powiększenia należnego odszkodowania o 5 % albowiem zawiadomienie o wydaniu decyzji Wojewody [...] z dnia [...].07.2016 r. zostało doręczone właścicielowi nieruchomości w dniu 11 sierpnia 2016 r., i właściciel nie złożył w terminie oświadczenia o wydaniu nieruchomości - a więc nie została spełniona przesłanka z art. 18 ust. 1e specustawy. Do wypłaty odszkodowania został zobowiązany Prezydent Miasta [...] jako zarządca drogi wojewódzkiej w mieście na prawach powiatu, zgodnie z art. 1 ust. 2, art. 22 ust 1 specustawy w zw. z art. 19 ust. 5 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1440), art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego (Dz. U. z 2005 r., Nr 267, poz. 2251 z późn. zm.), w terminie wynikającym z art. 132 ust. 1 ugn w zw. z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej.

Sąd działając z urzędu nie dostrzegł też w zaskarżonej decyzji uchybień uzasadniających stwierdzenie nieważności bądź jej uchylenie.

Mając na względzie powyższe rozważania Wojewódzki Sąd Administracyjny w oparciu o treść art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.