Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] r. znak [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie na podstawie art.66 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz.1126) nakazał zarządcy budynków przy ul.WP. i al.P. – Towarzystwu Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego przewodów kominowych wymienionych budynków wyszczególnionych w ekspertyzie nr [...], poprzez wykonanie robót budowlanych mających na celu zapewnienie prawidłowych ciągów i zabezpieczenie przed zadmuchiwaniem, zgodnie z zaleceniami ekspertyzy.
Odwołanie od decyzji wniosło Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Strona w odwołaniu podniosła zarzut niewłaściwego skierowania decyzji do Towarzystwa Budownictwa Społecznego, a także niewłaściwe zastosowanie art.66 pkt 1 Prawa budowlanego, z uwagi na to, że stan techniczny budynku jest dobry, a nieprawidłowe funkcjonowanie ciągów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych występuje wskutek wzniesienia budynku narożnego powyżej dachów budynków położonych przy ul.WP i Al.P.
Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...]r. znak [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję, stwierdzając w uzasadnieniu iż, jak wykazano w ekspertyzie realizacja inwestycji sąsiedniej spowodowała zaistnienie nieodpowiedniego stanu technicznego znajdujących się do tej pory w odpowiednim stanie technicznym przedmiotowych kominów. Z uwagi na wykazane zakłócenia w funkcjonowaniu przewodów kominowych oraz związane z tym zagrożenie bezpieczeństwa mieszkańców, wymagana jest nadbudowa przedmiotowych kominów. W oparciu o powyższe wnioski i zalecenia zawarte w ekspertyzie, organ nadzoru budowlanego wydał decyzję na podstawie art. 66 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, nakazującą zarządcy usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzje takie, zgodnie z wykładnią art.61 ustawy Prawo budowlane adresowane są do właściciela lub zarządcy nieruchomości. W przedmiotowej sprawie obowiązek nałożono na zarządcę nieruchomości.
Powyższą decyzję Towarzystwo Budownictwa Społecznego zaskarżyło do Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy.
W skardze podniesiono zarzut naruszenia art.66 Prawa budowlanego poprzez niewłaściwe zastosowanie do sytuacji, w której obiekt znajdował się w dobrym stanie technicznym, a zakłócenia w funkcjonowaniu ciągów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych wystąpiły wskutek oddziaływania budynku sąsiedniego, a także art. 61 Prawa budowlanego poprzez uznanie, iż zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest zarządcą obiektu w rozumieniu tego przepisu.
W odpowiedzi na skargę Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o oddalenie skargi podtrzymując argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w [...] zważył, co następuje:
Z dniem 1 stycznia 2004 r. utworzony został Wojewódzki Sąd Administracyjny. Sprawy, w których skargi zostały wniesione przed tą datą do Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy i postępowanie nie zostało zakończone, na podstawie art.97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1271, Nr 240, poz.2052), podlegają rozpoznaniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie przepisów ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270).
Skarga zasługuje na uwzględnienie. Przypisanie danemu podmiotowi przymiotu strony wynika z przepisów prawa materialnego, w zakresie nadzoru budowlanego zawartych w rozdziale 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2000 r. Nr 106,poz.1126). W art.61 Prawa budowlanego ustawodawca wskazał na właścicieli i zarządców obiektów budowlanych jako podmioty obowiązane użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymać go w należytym stanie technicznym i estetycznym. Przymiot strony postępowania z tego rozdziału winien odpowiadać unormowaniu wynikającemu z przepisów Prawa budowlanego i ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz.903).Zgodnie z dyspozycją art.66 pkt 1 ustawy Prawo budowlane w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja taka może być adresowana do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na których stosownie do treści art.61 ustawy ciąży obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym.
Według art.6 ustawy o własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Na wspólnotę mieszkaniową może być nałożony obowiązek wynikający z art.66 pkt 1 Prawa budowlanego.
Z mocy art.21 ust.1 ustawy o własności lokali kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej jak i reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali należy do zarządu wspólnoty. Wspólnoty mieszkaniowe budynków przy ul.WP. i Al.P ustanowiły zarządy wspólnot - obydwie powierzając jego wykonywanie Towarzystwu Budownictwa Społecznego. Zarzut podniesiony już w odwołaniu, iż "zarząd wspólnot mieszkaniowych jest organem tychże wspólnot, a nie zarządcą obu budynków" nie został przez organy administracji publicznej wyjaśniony. Co prawda ustawa o własności lokali przypisuje w dużej części zarządowi i zarządcy takie same prawa i obowiązki związane ze sprawowaniem zarządu nieruchomością, ale pomimo istnienia zarządu wspólnoty, funkcja zarządcy może zostać - w trybie art.18 ust.1 ustawy o własności lokali - powierzona innej osobie fizycznej lub prawnej.
Organy administracji publicznej orzekające w niniejszej sprawie nie ustaliły kto faktycznie pełni funkcję zarządcy nieruchomości, tym samym naruszając art.61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i art. 7 i 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Naruszenie tych przepisów mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Dodać także należy, że skoro zarząd wspólnoty reprezentuje wspólnotę na zewnątrz, prawidłowo decyzje administracyjne winny być kierowane do wspólnoty reprezentowanej przez zarząd lub też, do zarządcy obiektu.
W przypadku kierowania decyzji do zarządcy każdorazowo należy zbadać czy zakres obowiązków zarządcy powoduje, iż może on wyprzedzać właściciela jako stronę, do której adresowana jest konkretna decyzja.
Za należyty stan techniczny obiektu budowlanego należy uznać stan jego sprawności technicznej jako całości oraz jego elementów, instalacji i urządzeń, odpowiadających wymaganiom prawa, w tym przepisom techniczno-budowlanym, normom oraz zasadom wiedzy technicznej. Na ustalenie faktu nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego nie ma wpływu przyczyna wystąpienia nieprawidłowości..
Prawidłowe jest więc podjęcie decyzji nakazującej usunięcie nieprawidłowości stanu technicznego (potwierdzonych stosowną ekspertyzą budowlaną) w oparciu o art.66 pkt 1 Prawa budowlanego.
Odrębną kwestią jest ewentualne dochodzenie na drodze postępowania cywilnego roszczeń od podmiotu, którego działania spowodowały wystąpienie nieprawidłowości stanu technicznego obiektu. Organy nadzoru budowlanego rozpatrywały zaś sprawę niniejszą wyłącznie na gruncie przepisów Prawa budowlanego.
W świetle powyższego, pomimo merytorycznej zasadności zaskarżonej decyzji, Sąd uznał uchylenie skargi za konieczne. Ponownie rozpatrując sprawę organ winien ustalić kto pełni obowiązki zarządcy obiektu, jaki jest zakres obowiązków zarządcy i czy może on wyprzedzać właściciela jako stronę do której adresowana jest decyzja.
W tym stanie rzeczy, na podstawie art.145 § 1 pkt 1 lit.c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie orzekł jak w sentencji.