Uzasadnienie
Inspektor Nadzoru Budowlanego, przeprowadził w dniu [...] r. oględziny lokalu mieszkalnego nr [...], należącego do B. i M. T., znajdującego się w wielorodzinnym budynku mieszkalnym nr [...] w [...]. W wyniku oględzin ustalił, że B. i M. T. odłączyli przedmiotowy lokal mieszkalny od instalacji centralnego ogrzewania całego budynku i podłączyli instalację centralnego ogrzewania tego lokalu do kotła, który zainstalowali w pomieszczeniu wc. Przedmiotowe roboty budowlane wykonane zostały w [...] r., bez uzyskania pozwolenia na budowę.
W oparciu o poczynione ustalenia, organ pierwszej instancji, na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, wydał decyzję z dnia [...] r., numer [...], zobowiązującą B. i M. T. do dostarczenia w terminie do dnia [...] r. niezbędnych dokumentów, w celu doprowadzenia własnej - indywidualnej instalacji grzewczej c.o. na paliwo stałe, wykonanej bez pozwolenia na budowę, na poziomie własnego lokalu mieszkalnego, znajdującego się na piętrze wielorodzinnego budynku mieszkalnego, zlokalizowanego na nieruchomości położonej w [...], do stanu zgodnego z prawem i uzyskania pozwolenia na jej użytkowanie, a mianowicie:
- 1. [...]-egz. inwentaryzacji budowlanej powykonawczej wykonanej samowolnie instalacji grzewczej c.o., zawierającej rysunek mieszkania oraz pomieszczenia z kotłem c.o. i kominem (przekrój poziomy lokali), rozprowadzenie instalacji i rozmieszczenie grzejników c.o. oraz zwięzły opis techniczny wykonanych samowolnie robót budowlanych i komina, określający także rodzaj i charakterystykę pomieszczenia, w którym zainstalowano kocioł i wykonano instalację grzewczą;
- 2. Orzeczenie techniczne określające stan techniczny komina oraz pomieszczenia, w którym zainstalowano kocioł c.o. i wykonanej samowolnie instalacji grzewczej opracowane przez osobę dokonującą inwentaryzacji budowlanej, uwzględniające wymagania przepisów art. 5 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane, oraz przepisów rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie /Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.), potwierdzające zdatność pomieszczenia oraz wykonanej w nim instalacji grzewczej i istniejącego komina do którego podłączono kocioł c.o., do użytkowania. W przypadku konieczności dokonania zmian i przeróbek, w pomieszczeniu z kotłem c.o. oraz w instalacji grzewczej lub kominie, w celu doprowadzenia ich do stanu zgodnego z warunkami technicznymi, w inwentaryzacji budowlanej należy zamieścić wykaz robót koniecznych do wykonania;
- 3. Zgodę Spółdzielni Mieszkaniowej A. na dokonaną samowolnie zmianę systemu ogrzewania lokali mieszkalnych i wykonania nowej indywidualnej instalacji grzewczej c.o. bądź zgodę zastępczą wydaną przez sąd.
Od decyzji Inspektora Nadzoru Budowlanego odwołali się B. i M. T. Skarżący podnieśli, iż spełnili warunki ustalone przez walne zgromadzenie członków Spółdzielni Mieszkaniowej A. dotyczące odłączenia instalacji c.o. poszczególnych lokali mieszkalnych od zbiorczego układu grzewczego, jednakże Prezes Spółdzielni "wycofał się z wcześniejszych ustaleń".
Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, po rozpatrzeniu odwołania uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej obowiązku uzyskania zgody Spółdzielni Mieszkaniowej A. i zobowiązał B. i M. T. do przedłożenia zgody wspólnoty mieszkaniowej budynku mieszkalnego nr [...] w [...] na dokonaną zmianę systemu ogrzewania lokalu mieszkalnego nr [...], bądź zgodę zastępczą wydaną przez sąd powszechny, a w pozostałej części decyzję utrzymał w mocy. Organ ustalił, iż obowiązujące w dniu wszczęcia przedmiotowego postępowania przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w art. 28 stanowiły, iż roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29 i art.
- 30. Przepisy art. 29 i art. 30, określające odstępstwa od zasady wyrażonej w cytowanym art. 28, nie obejmowały wykonania robót budowlanych takich, jak przedmiotowe.
W dniu 11 lipca 2003 r. weszła w życie ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 80, poz. 718.), która w przepisie art. 7 ust. 1 stanowi, że do spraw wszczętych przed dniem wejścia w życie ustawy, a niezakończonych decyzją ostateczną, stosuje się przepisy dotychczasowe, z wyjątkami określonymi w art. 7 ust. 2 tej ustawy, które jednak nie mają zastosowania w niniejszej sprawie.
W związku z powyższym, zaskarżoną decyzję, nakładającą obowiązek wykonania określonych czynności w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem i uzyskania pozwolenia na użytkowanie wykonanej instalacji centralnego ogrzewania, wydaną na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane (przed jej zmianą wprowadzoną ustawą dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw), należy uznać za zasadną.
Jednakże z akt sprawy wynika, iż wszystkie lokale mieszkalne w budynku nr [...] w [...], są przedmiotem odrębnej własności i tym samym, ogół właścicieli tych lokali stanowi wspólnotę mieszkaniową. Oznacza to, że wobec braku jednoznacznych ustaleń, co do upoważnienia Spółdzielni Mieszkaniowej A., do reprezentowania ww. wspólnoty w zakresie wyrażania zgody na dokonanie zmiany systemu ogrzewania poszczególnych lokali mieszkalnych, uznać należy, iż na wykonanie przedmiotowych robót, skarżący powinni uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej budynku mieszkalnego nr [...] w [...].
Powyższa decyzja została zaskarżona przez Spółdzielnię Mieszkaniową A. do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie Ośrodka Zamiejscowego w Szczecinie. Skarżąca Spółdzielnia wniosła o uchylenie decyzji w zakresie w jakim przedmiotowa decyzja uchyla decyzję organu I instancji tj. w części dotyczącej obowiązku uzyskania zgody Spółdzielni Mieszkaniowej A. oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Spółdzielnia Mieszkaniowa A. zarządza budynkiem nr [...] położonym w miejscowości [...], ponadto jest właścicielem kotłowni z której dostarczane jest ciepło do w/w budynku. Faktem jest, że z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994r o własności lokali, tj, z dniem 01.01.1995r w budynku nr [...] powstała z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa. Ponieważ w budynku [...] znajduje się [...] odrębnych lokali, wspólnota miała charakter "dużej" wspólnoty mieszkaniowej tj. była zobowiązana do powołania jedno- lub wieloosobowego zarządu.
Zarządu takiego członkowie wspólnoty, będący w tym czasie również członkami naszej spółdzielni nie wybrali. W związku z powyższym podstawą do administrowania lokalami przez spółdzielnię w w/w budynku były przepisy prawa spółdzielczego i wypływało to ze stosunku członkostwa mieszkańców bloku w spółdzielni. Spółdzielnia nie była zarządem Wspólnoty, a zatem nie obowiązywały jej ograniczenia, związane z zakresem tzw.zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Była więc wspólnota, ale bez zarządu. W stosunkach pomiędzy właścicielami mieszkań, a spółdzielnią nie było faktycznie żadnych zmian. Spółdzielnia nie straciła jednak prawa do administrowania nieruchomością wspólną, gdyż nadal obowiązywał przepis art.204 § 4 Prawa spółdzielczego, który umożliwiał przejmowanie w administrację budynków nie stanowiących własności spółdzielni. Więc nadal kontynuowano administrowanie budynkami jej własnością nie będącymi.
Z chwilą wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych tj.z dniem 24.04.2001 r. (wspólnota nadal nie powołała zarządu, a jej mieszkańcy nadal są członkami spółdzielni), zarządzanie nieruchomościami członków spółdzielni stało się obowiązkiem spółdzielni.
O ile do dnia 23.04.2001r spółdzielnia była jedynie administratorem (w rozumieniu Prawa spółdzielczego), to od 24.04.2001r. z mocy ustawy, stała się zarządcą. Ponadto po nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych aby zastosować przepisy o własności lokali po wyodrębnieniu własności wszystkich lokali położonych w danym budynku musi być spełniony warunek: wszyscy muszą zrezygnować z członkostwa w spółdzielni. Dopiero wtedy powstanie w budynku - automatycznie, z mocy prawa - wspólnota mieszkaniowa.
Art.25 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który umożliwiał wcześniejsze utworzenie wspólnoty z woli właścicieli został uchylony. W budynku [...] położonym w [...] nadal są członkowie spółdzielni, więc w tym przypadku nie mają zastosowania przepisy ustawy o własności lokali. Podstawą jest art.26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych(Dz.U. Nr 240,poz.2058 z 2002r.).
W odpowiedzi na skargę Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o oddalenie skargi wyjaśniając, iż z treści skargi wynika, że z mocy art.26 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz.1116) spółdzielnia sprawuje zarząd nieruchomościami wspólnymi budynku nr [...] w [...], stanowiącymi współwłasność osób, które jednocześnie są jej członkami. Natomiast zebrany materiał dowodowy w sprawie wskazuje, iż przepis art.26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie znajduje w niniejszej sprawie zastosowania. Przepisy rozdziału 3 – Prawo odrębnej własności lokali – ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w tym przepisy art.26 i art.27, wyłączające stosowanie przepisów o sprawowaniu zarządu nieruchomościami wspólnymi na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz.903) i stanowiące, że zarząd tymi nieruchomościami sprawują spółdzielnie mieszkaniowe, należy stosować tylko w odniesieniu do wielorodzinnych budynków mieszkalnych, wybudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe zgodnie z art.18 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w których następnie wyodrębniono własność lokali.
Budynek nr [...] w [...] stanowił składnik majątku Kombinatu A., a po jego likwidacji, został przekazany wraz z całym mieniem Kombinatu, Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa. Zobowiązani B. i M. T., kupili lokal mieszkalny nr [...] w przedmiotowym budynku od Agencji. Wszystkie pozostałe lokale mieszkalne w przedmiotowym budynku zostały również wykupione na własność przez pozostałych lokatorów od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa. Oznacza to, że w budynku mieszkalnym nr [...] w [...] powstała wspólnota mieszkaniowa, której skarżąca nie była i nie jest członkiem, sprawuje natomiast zarząd częściami wspólnymi, lecz nie w oparciu o przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje
Z dniem 1 stycznia 2004 r. utworzony został Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie. Sprawy, w których skargi zostały wniesione przed tą datą do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie – Ośrodek Zamiejscowy w Szczecinie i postępowanie nie zostało zakończone, na podstawie art.97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1271, Nr 240, poz.2052), podlegają rozpoznaniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie na podstawie przepisów ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270, z 2004 r. Nr 162, poz.1692).
Zgodnie z art.1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz.1269) Sąd właściwy jest do kontroli decyzji administracyjnych tylko w oparciu o kryterium zgodności z prawem. Tak więc uchylenie decyzji administracyjnych przez Sąd następuje w przypadku naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy.
W rozpoznawanej sprawie tego rodzaju wady i uchybienia nie wystąpiły i w związku z tym skarga nie mogła zostać uwzględniona.
Niespornym w sprawie jest, że wszystkie lokale mieszkalne w budynku nr [...] w [...] stanowią odrębną własność, która powstała nie w wyniku wyodrębnienia własności lokali ze spółdzielni mieszkaniowej, w trybie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a w wyniku ich sprzedaży przez Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa.
Zgodnie z art.1 ust.1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz.1116) celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Podobnie cel i przedmiot działania spółdzielni mieszkaniowych określał obowiązujący poprzednio art.204 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz.288 z późn.zm.). Przepisy art. 26 i 27 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych umieszczone zostały w rozdziale 3 ustawy zatytułowanym "Prawo odrębnej własności lokali " i dotyczą sytuacji, gdy wyodrębnienie własności lokali następowało w trybie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Żaden z przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nie reguluje natomiast sytuacji odwrotnej tj. gdy do spółdzielni mieszkaniowej przystępują osoby posiadające odrębną własność lokali nabytych poza spółdzielnią mieszkaniową.
Brak takiej regulacji powoduje, iż w stosunku do takich lokali zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz.903 z późn.zm.), a więc dotyczące wspólnoty mieszkaniowej, zebrania właścicieli, zarządu nieruchomością wspólną i odpowiedzialności za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Zawieszenie funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej lub wręcz jej zniesienie nie podlega umownej regulacji. Wspólnota mieszkaniowa powstaje ex lege z mocy bezwzględnie obowiązujących unormowań ustawy o własności lokali, a odstępstwo od nich może przewidywać tylko przepis szczególny, jak na przykład art. 27 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w odniesieniu do zarządu nieruchomościami wspólnymi, stanowiącymi współwłasność spółdzielni.
Dodać także należy, że wspólnota mieszkaniowa może powierzyć sprawowanie zarządu nieruchomością spółdzielni mieszkaniowej, ale w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali (art.18 ww. ustawy). Skoro wspólnota mieszkaniowa zarządu takiego nie powierzyła, a zgodnie z art.1 ust.3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia ma obowiązek zarządzania jedynie nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków, podstawę działania spółdzielni wobec stanowiących odrębną własność lokali w budynku nr [...] w [...] stanowią jedynie umowy "obsługi mieszkania".
W związku z powyższym stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami prawa, a w szczególności Z art.51 ust.1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz.1126 z późn.zm.), określiła czynności jakich B. i M. T. winni dokonać w celu doprowadzenia wykonanych robót do stanu zgodnego z prawem.
W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, na podstawie art.151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270 z późn. zm.) orzekł, jak w sentencji.