Uzasadnienie
Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia [...] kwietnia 2018 r., na podstawie art. 35 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.- Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332 zpóźn.zm.), po rozpatrzeniu wniosku [...] Sp. z o.o. w W. o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na "budowę budynku usługowo-mieszkalnego z garażem podziemnym i zagospodarowaniem terenu wraz z rozbiórką istniejącego budynku" na działce nr ew. [...] z obrębu [...], przy al. S. w W. - odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.
W uzasadnieniu organ wskazał, że w dniu 22.12.2017 r. [...] Sp. z o.o. wystąpiła z wnioskiem o pozwolenie na "budowę budynku usługowo-mieszkalnego z garażem podziemnym i zagospodarowaniem terenu wraz z rozbiórką istniejącego budynku" na działce nr [...] z obrębu [...], przy al. S. w W. W toku postępowania organ postanowieniem z dnia [...].01.2018 r., na podstawie art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego nałożył na inwestora obowiązek usunięcia nieprawidłowości i braków w złożonej dokumentacji poprzez:
- 1. Dostarczenie zgody właściciela budynku mieszkalnego na rozbiórkę,
- 2. Uzupełnienie projektu zagospodarowania terenu o;
- a) zwymiarowanie odległości części podziemnej budynku od granicy działki oraz od krawędzi jezdni (al. S.) oraz drogi [...], zgodnie z art. 43 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. (Dz.U. z 2017 r. poz.2222) o drogach publicznych. W przypadku nie zachowania wymaganej przepisami odległości części podziemnej od krawędzi jezdni, dostarczenie odstępstwa od ww. przepisu,
- b) wrysowanie nieprzekraczalnej linii zabudowy,
- c) wrysowanie linii rozgraniczających ulicy, zgodnie z decyzją nr [...] z dnia [...].03.2017 r. Prezydenta [...] na budowę ul. [...],
- d) naniesienie rzędnych projektowanych,
- e) wrysowanie wjazdu na teren działki inwestora zgodnie z opinią Inżyniera Ruchu,
- f) opisanie prawidłowej nazwy nowoprojektowanej drogi [...] (jest [...]),
- g) usunięcie zapisu o klasyfikacji działek budowlanych nr [...] i [...] (działki niebudowlane (...),
- h) czytelne oznaczenie działek ewidencyjnych (kolorem).
- 3. Doprowadzenie dokumentacji projektowej do zgodności z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu urbanistycznego [...] - część I (uchwała Rady [...] nr [...] dnia [...].11.2009 r. Dz. Urz. Woj. [...] z [...] nr [...], poz. [...]) w zakresie:
- a) wysokości projektowanego budynku, zgodnie z zapisami § 12 ust. 2 pkt c oraz § 12 ust. 3 pkt a (plan ustala wysokość projektowanych budynków od strony ul. C. na 4 kondygnacje naziemne oraz dopuszcza akcenty wysokościowe, do 1 kondygnacji, podkreślające wejścia lub narożniki budynku) - w dokumentacji projektowej zaprojektowano 6 kondygnacji,
- b) wysokości projektowanego budynku, zgodnie z § 7 ust. 16 w którym zapisano, że przez wysokość zabudowy należy rozumieć wymiar pionowy mierzony od poziomu gruntu rodzimego przy najniżej położonym głównym wejściu do budynku, do górnej najwyższej krawędzi dachu tego budynku.
- 4. Podanie sposobu odwodnienia i zabezpieczenia wykopów - zgodnie z art. 35 ust. 3 ustawy Prawo budowlane.
- 5. Usytuowanie budynku zgodnie z § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w zakresie odległości budynku od granicy z działką nr ew. [...] i [...] z obrębu [...] lub uzyskanie odstępstwa od ww. przepisu.
- 6. Dostarczenie projektu geotechnicznego zgodnie z § 7.1 Rozporządzenia z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych.
- 7. Dostarczenie opinii komunikacyjnej Inżyniera Ruchu wraz z załącznikiem graficznym.
- 8. Uzupełnienie dokumentacji projektowej poprzez:
- a) uzupełnienie oświadczenia o wykonaniu projektu o podpis mgr inż. M. G. (str. 319),
- b) przedłożenie rysunku graficznego bilansu powierzchni biologicznie czynnej, z wyliczeniami liczbowymi, uwzględniającego zapisy § 7 pkt. 7 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu urbanistycznego [...] - część I (uchwała Rady [...] nr [...] dnia [...].11.2009 r.),
- c) przedłożenie analizy możliwości zabudowy sąsiedniej działki nr ewid. [...] z obrębu [...] zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] - część I,
- d) wpisanie na przekrojach rzędnych istniejących terenu,
- e) opisanie lokali usługowych na rzutach zgodnie z legendą jako lokal usługowy),
- f) usunąć niezapisane strony z dokumentacji (str. 76,81,92,106,108,111).
W dniu 28.02.2018 r. inwestor wystąpił z wnioskiem o zawieszenie postępowania.
Postanowieniem z dnia [...].03.2018 r. zawieszono postępowanie administracyjne. W dniu 15.03.2018 r. inwestor wystąpił o podjęcie postępowania, przedkładjac dokumentację projektową.
Postanowieniem z dnia [...].03.2018 r. podjęto postępowanie.
Po przeanalizowaniu uzupełnionej dokumentacji, organ I instancji stwierdził, iż nie wszystkie braki i nieprawidłowości wskazane w postanowieniu zostały usunięte.
W ocenie organu projektowany budynek usytuowany jest niezgodnie z § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych (...), tj. w granicach działek budowlanych nr ew. [...] i [...] (działka nr [...] powstała w wyniku podziału działki nr [...] w związku z budową drogi [...]). Jednocześnie inwestor nie uzyskał odstępstwa na usytuowanie budynku w granicach ww. działek.
Minister Infrastruktury i Budownictwa pismem z dnia 22.05.2017 r. odmówił udzielenia upoważnienia Prezydentowi [...] na odstępstwo "polegające na wykonaniu w projektowanym budynku usługowym z garażem podziemnym, na działce nr [...] i [...], obręb [...], ściany z otworami okiennymi, bezpośrednio przy granicy z sąsiednimi działkami budowlanymi o nr [...] i [...], obręb [...], w dzielnicy B. w W.".
W ocenie organu, projektowany budynek w zakresie jego wysokości pozostaje niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego [...] część I, który w § 12 ust. 2 pkt c oraz § 12 ust. 3 pkt a, ustala wysokość od strony ul. C. na 4 kondygnacje naziemne oraz dopuszcza akcenty wysokościowe, do 1 kondygnacji, podkreślające wejścia lub narożniki budynku.
Plan dopuszcza wysokość budynków do 6 kondygnacji jedynie od strony ul. M. Ustalenia planu, tak, dla przedmiotowej jednostki [...], jak i dla jednostek sąsiednich, kształtują zabudowę jako kaskadową o wysokości od 6 kondygnacji od strony ul. M., do 4 od ul. C.j i do 3 za ul. C. w kierunku płn.-wsch.
Potwierdzają to ustalenia planu np. dla jednostki [...], która znajduje się po przeciwnej stronie ulicy [...], dla której plan określa "wysokość zabudowy na maximum 3 kondygnacje naziemne (maksimum 12,0 m).
Zatem plan różnicuje wysokość budynków pomiędzy ul. M., a K.. Wysokość budynków określona na 6 kondygnacji od strony ul. M. ma stanowić barierę przed hałasem dla zabudowy w kierunku płn-wschodnim.
Przedłożone przez inwestora pismo informujące, że nowo wybudowana droga (określona w planie jako [...]) nie posiada nazwy "C." nie upoważnia do twierdzenia o dopuszczalnej wysokości budynku na 6 kondygnacji.
Taka wykładnia ustaleń planu jest dokonywana niezmiennie od czasu jego uchwalenia. Wielokrotnie udzielano odpowiedzi potencjalnym inwestorom, informując, że w kontekście przestrzennym ulicę oznaczoną w planie symbolem [...] należy traktować jako przedłużenie ulicy C. Ustalenia planu pozostają obowiązującymi nawet po zmianie nazwy danej ulicy. Natomiast w momencie opracowania i uchwalania planu teren objęty jego ustaleniami nie posiadał wszystkich dróg, a zatem nie mógł operować ich nazwami.
Organ wskazał, że analogiczną wykładnię planu zastosował w odniesieniu do już wydanych pozwoleń na budowę w tej samej jednostce tj. [...], na południe od terenu objętego projektem. Organ udzielił pozwolenia na budowę hotelu trzygwiazdkowego z garażem podziemnym (od strony ul. M. o wysokości 6 kondygnacji) na terenie części działki nr [...] z obrębu [...] w rejonie al. S. i ul. S. w W., oraz budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym. Na swoim styku budynki te mają pięć kondygnacji, a cztery kondygnacje od strony ulicy [...] z akcentami wysokościowymi.
W przedłożonej dokumentacji inwestor nie dokonał "analizy możliwości zabudowy sąsiedniej działki nr [...] z obrębu [...], zgodnie z zapisami planu miejscowego. Zdaniem inwestora projektowany budynek nie oddziaływuie w ogóle na działkę nr [...], obszar oddziaływania obiektu mieści się w całości na działce nr [...] na której został zaprojektowany.
Zdaniem organu przy projektowanym usytuowaniu budynku inwestor uniemożliwia wybudowanie tożsamej inwestycji (o takiej samej funkcji, usytuowaniu od granicy i wysokości budynku) na działce nr ew. [...].
Pozostałe nieprawidłowości nałożone postanowieniem zostały uzupełnione.
Mając na uwadze art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego który stanowi, że w razie stwierdzenia naruszeń organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę, organ wydał decyzję odmowną.
[...] sp. z o.o. z siedzibą w W. wniosła odwołanie od decyzji Prezydenta [...] z [...] kwietnia 2018 r. o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.
Spółka zarzuciła naruszenie:
- I. art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędne sklasyfikowanie działek nr [...] i nr [...] jako budowlanych
- II. § 12 ust. 1 pkt. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, poprzez nieprawidłowe określenie wymaganej odległości projektowanego budynku od granicy działki sąsiedniej,
- III. art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, poprzez narzucenie parametrów zabudowy niewynikających z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
- IV. art. 3 pkt. 20 ustawy Prawo budowlane oraz § 13a Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, poprzez niewłaściwe określenie terenu oddziaływania inwestycji.
W uzasadnieniu odwołania wskazano, że projektowany budynek będzie się znajdował w odległości od 0 do 0,8 m od granicy z działkami o numerach [...] i [...], które nie są działkami budowlanymi w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 12) oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 2 pkt 6).
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego rejonu urbanistycznego [...] - część I określa wysokość zabudowy na wnioskowanym terenie na 4-6 kondygnacje naziemne.
Zgodnie z § 12 Uchwały nr [...] Rady miasta [...] z dnia [...] listopada 2009 r. w sprawie uchwalenia rejonu urbanistycznego [...] - część I: § 12 Na obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem 1 AUC/MUW plan ustala:
- c) wysokość zabudowy:
- - wysokość zabudowy określa się na 4-6 kondygnacje naziemne,
- - wysokość zabudowy od strony ul. M. określa się na maksimum 6 kondygnacji naziemnych (maksimum 20,0 m),
- - wysokość zabudowy od strony ul. C. określa się na maksimum 4 kondygnacje naziemne (maksimum 14,0 m)
Nieruchomość inwestycyjna - dz. ew. nr [...] - położona jest przy al. S. (z al. S. znajduje się wjazd na posesję). Od strony wschodniej działka ta pośrednio graniczy z projektowaną drogą dojazdową oznaczoną symbolem [...].
Działka nr [...] ma powierzchnię ok. 6100 m2 i jest własnością miasta [...]. Z usytuowania działki nr [...] względem stron świata, wynika że projektowany budynek nie rzuca cienia na działkę [...].
Budynek został zaprojektowany zgodnie z § 12 ust. 1 pkt. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie "w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż 4m ".
Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] maja 2018 r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania firmy [...] Sp. z o.o., od decyzji Prezydenta [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r., odmawiającej zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę budynku usługowo - mieszkalnego z garażem podziemnym i zagospodarowaniem terenu wraz z rozbiórką istniejącego budynku, na działce nr ew. [...] z obrębu [...], przy al. S. w W. - utrzymał w mocy decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r.
W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że powodem odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę było niewykonanie przez inwestora obowiązku nałożonego postanowieniem z dnia [...] stycznia 2018 r., tj. doprowadzenia projektu budowlanego do zgodności z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu urbanistycznego [...] - część I. W ocenie organu odwoławczego takie stanowisko było prawidłowe.
Działka objęta planowaną inwestycją znajduje się na terenie obowiązywania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego rejonu urbanistycznego [...] część I (uchwała Rady [...] nr [...] dnia [...] listopada 2009 r., Dz. Urz. Woj. [...] z [...]r. nr [...], poz. [...]) i została ujęta w jednostce planistycznej [...].
Działka inwestycyjna położona na terenie oznaczonym symbolem [...], leży u zbiegu dwóch ulic: C. oraz nowowybudowanej, oznaczonej w planie jako [...]. W kontekście przestrzennym, ulicę oznaczoną w planie symbolem [...], należy traktować jako przedłużenie ulicy C. Zgodnie z § 12 ust. 2 pkt c oraz § 12 ust. 3 pkt a, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu urbanistycznego [...] część I, ustala wysokość projektowanych budynków od strony ul. C. na 4 kondygnacje naziemne oraz dopuszcza akcenty wysokościowe do 1 kondygnacji, podkreślające wejścia lub narożniki budynku.
Ustalenia planu dla przedmiotowej działki, oznaczonej symbolem [...], jak i dla jednostek sąsiednich, kształtują zabudowę jako kaskadową o wysokości od 6 kondygnacji od strony ul. M., do 4 od ul. C. i do 3 za ul. C. w kierunku północno - wschodnim.
Dla jednostki oznaczonej jako 2MU, która znajduje się po przeciwnej stronie ulicy [...] plan określa wysokość zabudowy na maksimum 3 kondygnacje naziemne (max. 12,0 m).
Z powyższego wynika jednoznacznie, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla ww. rejonu bardzo różnicuje dopuszczalne wysokości budynków dla poszczególnych działek.
Z przedłożonego projektu wynika, że wysokość inwestycji wynosi 6 kondygnacji naziemnych (20,98 m), co jest niezgodne z zapisem ww. planu, dla którego ustalono wysokość zabudowy maksimum na 4 kondygnacje naziemne (14 m) od strony ul. C. W ocenie Wojewody [...] celem planu miejscowego było to by nowa zabudowa odpowiadała charakterystyce urbanistycznej (co do wysokości, kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej zabudowy już istniejącej.
W związku z powyższymi ustaleniami, projektowany budynek w zakresie jego wysokości pozostaje niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rejonu urbanistycznego [...] - część I. Zgodnie § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy działki w odległości nie mniejszej niż:
- 1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
- 2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
Natomiast projektowany budynek usytuowany jest w odległości 0 do 0,8 m tj. w granicach działek o nr ew. [...] i [...]. Z informacji z rejestru gruntów jednoznacznie wynika, że działki o nr ew. [...] i [...] z obrębu [...] wbrew twierdzeniu skarżącej są działkami budowlanymi.
Wobec powyższego usytuowanie projektowanej inwestycji w odległości 0 do 0,8 m, jest niezgodne z § 12 ust. 1 ww. rozporządzenia. Inwestor nie uzyskał odstępstwa na tak usytuowanie budynku.
Minister Infrastruktury i Budownictwa, pismem z dnia 22 maja 2018 r., odmówił udzielenia upoważnienia Prezydentowi [...] na odstępstwo polegające na "wykonaniu w projektowanym budynku usługowym z garażem podziemnym, na działce nr ew. [...] i [...], obręb [...], ściany z otworami okiennymi, bezpośrednio przy granicy z sąsiednimi działkami budowlanymi o nr ew. [...] i [...], obręb [...], w Dzielnicy [...] w W. [...] spółka z o. o., wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2018r.
Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:
- I. art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne sklasyfikowanie działek nr [...] i nr [...] jako budowlanych,
- II. § 12 ust. 1 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, poprzez nieprawidłowe określenie wymaganej odległości projektowanego budynku od granicy działki sąsiedniej,
- III. art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane poprzez narzucenie parametrów zabudowy niewynikających z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- IV. art. 10 § 1, art. 77 § 1, art. 78 § oraz art. 80 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie całości zgromadzonego materiału dowodowego, w szczególności pism i dowodów przedstawionych przez inwestora.;
- V. art. 107 § 1 oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niepowołanie podstaw prawnych poszczególnych tez zawartych w decyzji oraz nie odniesienie się do argumentów i dowodów przedstawionych przez inwestora.
Skarżąca domagała się uchylenia zaskarżonej decyzji Wojewody oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta [...].
W uzasadnieniu skargi podniesiono, że Wojewoda [...] definicję działki budowlanej wywodzi z klasyfikacji gruntów zawartych w rejestrze gruntów, co stanowi rażący błąd i naruszenie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Definicja działki budowlanej znajduje się w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i oznacza "nieruchomość gruntowej lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego " (art. 2 pkt 12).
Nadto definicja taka zawarta jest w art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obie definicje odnoszą się do różnych etapów zagospodarowania działek.
W celu określenia czy działki o numerach [...] oraz [...] są działkami budowlanymi należy kierować się wyłącznie definicją ustawową "działki budowlanej" zawartą w ustawie z dnia 7 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Projektowany budynek będzie się znajdował w odległości od 0 do 0,8 m od granicy z działkami o numerach [...] i [...], które nie są działkami budowlanymi w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Działki [...] i [...] stanowią pas gruntu o szerokości od 8,09 m w najwęższym miejscu do 10,32 m w najszerszym miejscu pomiędzy obecnie realizowaną drogą dojazdową o symbolu [...], a działką nr [...], na której znajduje się projektowany budynek.
Nieprzekraczalna linia zabudowy przebiega przez działki [...] i [...] równolegle do granicy z działką [...] w odległości od niej od 4,28 m w najwęższym miejscu do 6,34 m w najszerszym miejscu - zgodnie z mapą znajdującą się w aktach sprawy. Niemożliwe jest jej zabudowanie, również zgodnie z oceną Wydziału Architektury i Budownictwa dla Dzielnicy [...] wyrażoną w piśmie z dnia 5.05.2017r.
Mając na uwadze wymiary działek [...] i [...] oraz przebieg linii zabudowy, nie spełniają one wymogów planu miejscowego dla zabudowy oraz § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych.
Wymagane odsunięcie się od granic o 4 m pozostawiłoby pod zabudowę pasek o szerokości od 0,28 m w najwęższym miejscu do 2,34 m w najszerszym miejscu. Na takim pasie gruntu nie ma możliwości usytuowania budynku o wysokości 4 kondygnacji.
Działkę budowlaną stanowić może nieruchomość gruntowa posiadająca cechy geometryczne umożliwiające zlokalizowanie obiektów budowlanych zgodnie z ustaleniami planu miejscowego oraz posiadająca dostęp do drogi publicznej oraz wyposażony jest w infrastrukturę techniczną. W przypadku gdy wydzielona geodezyjnie działka nie spełnia tych warunków nie może zostać uznana za działkę budowlaną.
Działki [...] i [...] są własnością miasta, a inwestor w październiku 2016 roku złożył wniosek o ich wykup w trybie bezprzetargowym. Wniosek inwestora o wykup działek nr [...] i [...] jest procedowany.
Dalej wskazano, że działka nr ew. [...] położona jest przy al. S. (z al. Słowiańskiej znajduje się wjazd na posesję). Od strony wschodniej działka ta pośrednio graniczy z projektowaną drogą dojazdową oznaczoną symbolem [...].
Ulica C. dochodzi do ul. S. od strony północnej i w tym miejscu się kończy. Zarówno z części graficznej jak i tekstu planu wynika, iż droga dojazdowa oznaczona symbolem [...] nie jest ulicą C. i stanowi odrębną ulicę - obecnie bez nazwy.
Traktowanie ulicy [...] jako ulicy C. jest błędem i stanowi rozszerzającą interpretację planu. Twierdzenie organu, że w kontekście przestrzennym, ulicę oznaczoną symbolem [...], należy traktować jako przedłużenie ulicy C." odbiega od literalnych zapisów planu.
Zgodnie z rysunkiem planu, teren położony bezpośrednio przy ul. C. jest oznaczony symbolem [...], o przeznaczeniu podstawowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinna lub wielorodzinną ekstensywną w postaci małych domów mieszkalnych do 8 lokali mieszkalnych w budynku; wysokości zabudowy max 3 kondygnacje; współczynniku powierzchni zabudowy na poziomie 50%, bez wskazania współczynnika intensywności zabudowy.
Niemożliwe jest kontynuowanie takiej charakterystyki urbanistycznej wzdłuż ulicy [...], ponieważ tereny położone przy tej ulicy znajdują się w kwartale urbanistycznym oznaczonym symbolem [...] o odmiennej funkcji i parametrach.
W ocenie skarżącej Wojewoda [...] nie odniósł się do żadnego z argumentów i dowodów przedstawionych przez inwestora w pismach z dnia 6.03.2018r. oraz 28.05.2018r., a także w odwołaniu traktując je jako nieistniejące. Tym samym doszło do rażącego naruszenia art. 107 § 3 k.p.a.
W uzupełnieniu skargi wskazano że w chwili wydawania decyzji ulica [...] nie była ulicą C. W dniu [...] sierpnia 2018r. Uchwałą nr [...] Rada Miasta [...] nadała drodze oznaczonej w planie miejscowym symbolem [...] - nazwę ulicy K. Budynek na działce nr [...] został zaprojektowany w taki sposób aby tworzyć pierzeję z budynkiem zaprojektowanym na działce nr [...]. Zgodnie bowiem z zapisami planu miejscowego przeznaczenie podstawowe dla obszaru urbanistycznego [...] zostało określone jako: "zabudowa śródmiejska usługowa, administracyjna, handlowa o powierzchni sprzedaży poniżej 2 000m "
Natomiast § 7 ust. 18 planu miejscowego definiuje zabudowę śródmiejską jako: "zabudowę kształtującą formy krajobrazu miejskiego właściwe dla centralnych terenów dużych miast, to jest budynki o skoncentrowanych mieszanych funkcjach administracyjno-usługowo-mieszkalnych, tworzące pierzeje uliczne, ściany placów, zespoły usługowe obsługujące mieszkańców i osoby przybywające, oraz towarzyszące budynkom płace, skwery i elementy infrastruktury technicznej, o znacznym stopniu intensywności zabudowy " (wypis z MPZP stanowi Załącznik nr 8)
W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.
Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 2188) sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz.1302 ze zm., zwanej dalej "p.p.s.a.").
Biorąc pod uwagę powyższe kryteria Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie i podlega oddaleniu.
Zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, organ administracji architektoniczno-budowlanej ma obowiązek sprawdzenia m. in.: zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, kompletności projektu budowlanego i posiadania wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz wykonania - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.
W przypadku, gdy organ rozpatrujący wniosek stwierdzi naruszenia w zakresie określonym w art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.
Nieusunięcie stwierdzonych braków w terminie określonym w postanowieniu wzywającym do ich uzupełnienia, skutkuje wydaniem decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.
W sprawie niniejszej organ uznał, że projektowany budynek - mimo wezwania do poprawienia dokumentacji - usytuowany został niezgodnie z § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – Dz. U. z 2015r., poz. 1422 ze zm. (tj. w granicach działek budowlanych nr ew. [...] i [...]) oraz niezgodnie z § 12 ust. 2 pkt c oraz ust. 3 pkt a, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu urbanistycznego [...] - część I (uchwała Rady [...] nr [...] z dnia [...].11.2009 r.) w zakresie wysokości budynku. Nadto wpływu projektowanej zabudowy na działkę sąsiednią nr [...].
W tym kontekście należy przypomnieć, że zgodnie z art. 14 ust. 8 ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r. poz. 1073) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego. Jego postanowienia określają granice korzystania z nieruchomości.
W orzecznictwie sądowym zwraca się uwagę, iż wykładnia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, powinna odbywać się według tych samym zasad, jakie mają zastosowanie wobec innych aktów prawnych. Przyjmuje się, że w pierwszej kolejności przy interpretacji zapisów planów miejscowych zastosowanie znajdzie wykładnia językowa. Gdy wykładnia językowa zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest skuteczna, z uwagi na nieprecyzyjne określenia, organ administracji architektoniczno - budowlanej oceniając zgodność planowanej inwestycji pod kątem zgodności z planem winien mieć na uwadze wykładnię celowościową przepisów prawa, a więc ocenić czy inwestycja jest zgodna z celem jakie zakłada plan (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10 września 2015 r., sygn. akt: IV SA/Po 461/15).
Zdaniem Sądu w niniejszej sprawie organy dokonały prawidłowej wykładni miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu urbanistycznego [...] - część I (uchwała Rady [...] nr [...] z dnia [...].11.2009 r. - Dz. Urz. Woj. [...] z [...]r. nr [...], poz. [...]) w zakresie dopuszczalnej wysokości projektowanego budynku.
Zgodnie z § 12 ust. 2 pkt c oraz § 12 ust. 3 pkt a, plan ustala wysokość projektowanych budynków od strony ul. C. na 4 kondygnacje naziemne oraz dopuszcza akcenty wysokościowe, do 1 kondygnacji, podkreślające wejścia lub narożniki budynku – natomiast w przedłożonej dokumentacji zaprojektowano w tym miejscu obiekt o 6 kondygnacjach. Plan dopuszcza wysokość budynków do 6 kondygnacji, ale tylko od strony ul. M. Zasadnie organ wywodził, że ustalenia planu, dla przedmiotowej jednostki 1 [...], jak i dla jednostek sąsiednich, kształtują zabudowę jako kaskadową o wysokości od 6 kondygnacji od strony ul. M., do 4 od ul. C. i do 3 za ul. C. w kierunku płn.- wsch.
Dla sąsiedniej jednostki urbanistycznej [...], która znajduje się po przeciwnej stronie ulicy [...], zapisy planu określają wysokość zabudowy na maximum 3 kondygnacje naziemne (maksimum 12,0 m).
Zatem intencją planu było zróżnicowanie wysokość budynków pomiędzy ul. M., a K.. Wysokość budynków określona na 6 kondygnacji od strony ul. M. może stanowić barierę przed hałasem, dla zabudowy dalszej w kierunku północno-wschodnim.
Fakt, że obecnie droga określana w planie jako [...] nie posiada nazwy "C.", a "K." nie niweczy prawidłowych ustaleń organów, iż wysokości budynku od tej strony określono w planie na 4 kondygnacje.
W czasie opracowania i uchwalania planu teren objęty jego ustaleniami nie posiadał wszystkich dróg, dlatego plan nie mógł szczegółowo operować nazwami ulic. Ustalenia planu w zakresie koncepcji ukształtowania zabudowy na danej przestrzeni pozostają aktualne choćby nazwy ulicy uległy zmianie.
Wzmocnieniem tej argumentacji było twierdzenie organ, iż taką samą wykładnię planu zastosowano w odniesieniu do już wydanych pozwoleń na budowę w tej samej jednostce tj. [...].
Zatem organ administracji architektoniczno - budowlanej już z tej przyczyny był zobligowany do odmowy udzielenia pozwolenia na budowę, skoro zasadnie stwierdził że projekt budowlany nie jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Jednocześnie zdaniem Sądu, nie zostały w sposób wyczerpujący wykazane twierdzenia organu, że projekt (lokalizacja budynku na działce) naruszał § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015r., poz. 1422 ze zm).
Niewątpliwie projektowany budynek usytuowany został w odległości 0 do 0,8 m od działek o nr ew. [...] i [...], a z informacji z rejestru gruntów wynikało, że działki te są działkami budowlanymi.
Dodatkowo organ powołał się na fakt, że Minister Infrastruktury i Budownictwa, odmówił udzielenia upoważnienia Prezydentowi [...] na odstępstwo polegające na "wykonaniu w projektowanym budynku usługowym z garażem podziemnym, na działce nr ew. [...] i [...], obręb [...], ściany z otworami okiennymi, bezpośrednio przy granicy z sąsiednimi działkami budowlanymi o nr ew. [...]i [...].
Racje jednak miał inwestor wskazując, że w celu określenia czy działki o numerach [...] oraz [...] są działkami budowlanymi, należało kierować się definicją ustawową "działki budowlanej", zawartą w ustawie z dnia 7 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zatem tej oceny należało dokonać uwzględniając wymiary działek [...] i [...], przebieg linii zabudowy, oraz ustalenia planu miejscowego dla potencjalnej zabudowy.
Działkę budowlaną stanowić może nieruchomość gruntowa posiadająca cechy geometryczne umożliwiające zlokalizowanie obiektów budowlanych zgodnie z ustaleniami planu miejscowego. W przypadku gdy działka geodezyjna nie spełnia tych warunków, nie może zostać uznana za działkę budowlaną.
Kwestią sporną było również to, czy projektowany budynek oddziałuje na działkę numer [...], w kontekście potrzeby ustalenia obszar oddziaływania projektowanego obiektu, który jak wynikało z dokumentacji projektowej mieścił się w całości na działce inwestycyjnej nr [...].
Jednak odmienna ocena organu w tym zakresie mogła być dokonana niezależnie od twierdzeń inwestora, albowiem to na organie ciąży obowiązek ustalenia stron postępowania, stosownie do art. 28 ust 2 Prawa budowalnego.
Zatem nie wszystkie zarzuty skargi były pozbawione podstaw, mimo to Sąd nie mógł uwzględnić skargi, gdyż zaskarżona decyzja w jej istocie była prawidłowa, a wskazane wyżej uchybienia organu nie miały istotnego znaczenia wobec konieczności wydania decyzji odmownej.
W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł, jak w sentencji.