Uzasadnienie
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] decyzją z dnia [...] lipca 2009 r., Nr [...], na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 i ust. 2 w zw. z art. 61 i art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r., Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r., Nr 156, poz. 1118, ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1060 r., Kodeks postępowania administracyjnego, zw. dalej k.p.a.. (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071, ze zm.), po rozpatrzeniu sprawy dotyczącej stanu technicznego budynku mieszkalnego przy ul. [...] w W. nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości [...] w W. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości wynikających z wniosków i zaleceń ekspertyzy stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego pod wskazanym adresem, wykonanej w marcu 2009 r. przez firmę [...] s.c., według opracowania: dr. inż. Z. T. i dr. inż. S. O., zgodnie z wyszczególnionym niżej zakresem robót budowlanych:
- 1. Wzmocnić strop wykuszu oraz naprawić pęknięcie ściany wykuszu pod tarasem należącym do nadbudowanego lokalu użytkowego Nr [...];
- 2. Doprowadzić odpływ wód opadowych z powierzchni dachu budynku do stanu zgodnego z prawem;
- 3. Zabezpieczyć przed degradacją mur, poprzez wykonanie obróbek blacharskich parapetów zewnętrznych w niewykończonej części nadbudowy, zlikwidować nieszczelności w tymczasowym wypełnieniu otworów okiennych w ww. nadbudowie;
- 4. Zapewnić bezpośredni dostęp do powierzchni dachu z klatki schodowej, poprzez wykonanie włazu dachowego;
- 5. Usunąć pęknięcie zewnętrznej ścianki wykuszu w lokalu Nr [...], przebiegające od otworu okiennego do styku ze ścianą klatki schodowej;
- 6. Usunąć pęknięcie stropów nad lokalem Nr [...], gdzie wystąpiło odspojenie się rzędu pustaków od żebra stropu Akermana;
- 7. Usunąć pozostałe pęknięcia i uszkodzenia ścian w lokalach Nr [...] i Nr [...], spowodowane, jak wynika z ekspertyzy (również w przypadku uszkodzeń wymienionych w pkt 5 i 6), robotami budowlanymi prowadzonymi w lokalu
Nr [...] w 2008 r.
Organ jednocześnie, ze względu na istniejące zagrożenie, zakazał użytkowania tarasu nad wykuszem w nadbudowanym lokalu użytkowym Nr [...], do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.
Ze względu na zagrożenie bezpieczeństwa konstrukcji ściany i dachu w nieużytkowanej części nadbudowy, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...], przed dopuszczeniem do użytkowania tej części stwierdził, iż należy rozwiązać problem przenoszenia obciążeń od belki podwalinowej na strop przez odpowiednie wzmocnienie stropu i do tego czasu zakazał rozbiórki ścianki działowej znajdującej się pod stropem, na której obecnie spoczywa obciążenie z dachu.
W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że w reakcji na pismo J. W. z dnia [...] lutego 2008 r., w dniu [...] kwietnia 2008 r. przeprowadził czynności kontrolne przedmiotowego obiektu, w wyniku których stwierdził:
- • zły stan techniczny pokrycia dachowego z papy, doraźnie naprawianego, zacieków nie stwierdzono;
- • wymianę skorodowanych części rynien i rur spustowych, powodujących zacieki ścian;
- • brak włazu stanowiącego wyjście na nadbudowany dach, po dokonanej nadbudowie;
- • zły stan okien piwnicznych, które kwalifikują się do wymiany;
- • zawilgocenie ściany pomieszczeń piwnicznych;
- • brak opaski wokół budynku.
Organ dokonał również oględzin lokalu Nr [...] w aspekcie nadbudowanej antresoli, na jednej połowie obrysu budynku oraz nieużytkowanej nadbudowy w stanie surowym z dachem pokrytym papą, na drugiej połowie budynku.
Wyjaśnił, że z powodu nieobecności właściciela, w lokalu Nr [...], organ nie przeprowadził wizji, w lokalach zaś Nr [...] i Nr [...] (znajdujących się w pionie remontowanego lokalu Nr [...]), stwierdził szereg uszkodzeń spowodowanych, prawdopodobnie prowadzonym remontem.
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] nakazał obowiązek wykonania ekspertyzy technicznej budynku mieszkalnego, ze szczególnym uwzględnieniem wpływu dokonanej nadbudowy zarówno użytkowanej (lokal Nr [...]), jak i nieużytkowanej, istniejącej w stanie surowym, na konstrukcję obiektu.
Organ w oparciu o ww. ekspertyzę ustalił, że wyklucza ona jednoznacznie zagrożenie bezpieczeństwa użytkowania budynku oraz uszkodzeń jego substancji poprzez wykonaną nadbudowę użytkową (lokal Nr [...]). Stwierdza natomiast, że przyczyny powstałych uszkodzeń są wynikiem długoletniej eksploatacji budynku, bez należytej dbałości o jego stan techniczny, jak również przeprowadzonym remontem w lokalu Nr [...].
Nadto w ekspertyzie stwierdzono, że podstawowe elementy konstrukcji budynku spełniają wymagania stanu granicznego nośności, stan techniczny konstrukcji dachu nie budzi zastrzeżeń, a fundamenty budynku nie wykazują uszkodzeń wywołanych nierównomiernym osiadaniem budynku i uszkodzeniami mechanicznymi. Stropy nie wykazują nadmiernych ugięć, ani innych objawów mogących świadczyć o stanie zagrożenia (z wyjątkiem stropu w lokalu Nr [...]i Nr [...]- naprawiony), co wynikło z zakresu i technologii przeprowadzonego remontu w lokalu Nr [...].
Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości [...] w W., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i skierowanie sprawy do ponownego rozpatrzenia Powiatowemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego [...].
Decyzji organu I instancji zarzuciła naruszenie przepisów art. 66 ust. 1
Prawa budowlanego przez skierowanie decyzji do niewłaściwej osoby i naruszenie art. 7 i 77 k.p.a. przez brak analizy ekspertyzy stanu technicznego przedmiotowego budynku.
W uzasadnieniu Wspólnota podnosi, że znaczna część stwierdzonych usterek technicznych jest wynikiem samowolnej nadbudowy lokalu Nr [...], w budynku przy ul. [...] w W. i w tej sytuacji naprawy uszkodzeń powinien dokonać inwestor tegoż lokalu.
Wspólnota Mieszkaniowa sygnalizuje, że także remont lokalu Nr [...] wpłynął niekorzystnie na konstrukcję budynku w tym pionie.
[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] września 2009 r., Nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 83 ust. 2 Prawa budowlanego, po rozpoznaniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w W. utrzymał zaskarżoną decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] w mocy.
W uzasadnieniu stwierdził, że organ I instancji zasadnie swoją decyzję skierował do Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] w W. celem usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, gdyż jak wynika z protokołów oględzin oraz z wniosków i zaleceń ekspertyzy stanu technicznego dotyczących omawianego budynku, przedmiotowy obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym, zgodnie zaś z art. 66 w zw. z art. 61 Praw budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oraz utrzymania w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości.
Organ odwoławczy, w odniesieniu do zarzutów odwołania, wskazał, że niezależnie od postępowania administracyjnego prowadzonego w sprawie stanu technicznego budynku mieszkalnego przy ul. [...] w W., Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] prowadzi postępowanie administracyjne w sprawie robót budowlanych związanych z adaptacją poddasza na lokal mieszkalny Nr [...] w niniejszym budynku.
Skargę na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego złożyła Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W., wnosząc o jej uchylenie oraz utrzymującej nią w mocy decyzji organu I instancji.
Zaskarżonej decyzji zarzuciła obrazę art. 60 § 4, 7, 8, 9, 10, 11, 81, 104 § 1 k.p.a. przez niepowiadomienie Wspólnoty Mieszkaniowej o wszczęciu postępowania, przez nieprzeprowadzenie w sprawie niniejszej żadnego postępowania dowodowego, nieumożliwienie Wspólnocie Mieszkaniowej uczestniczenia w sprawie, nieumożliwienie Wspólnocie Mieszkaniowej wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów, wydanie decyzji w sprawie, w której nie toczyło się żadne postępowanie administracyjne.
W uzasadnieniu jeszcze raz podkreśla, że przedmiotowa decyzja została wydana bez przeprowadzenia jakiegokolwiek postępowania administracyjnego w oparciu o ekspertyzę dokonaną w innej sprawie bez udziału zainteresowanej strony i w istocie wydana została zamiast wydania decyzji dotyczącej samowoli budowlanej co do której wszczęte było postępowania w 1989 r.
W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.
Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dna 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że wykonywana kontrola polega na weryfikacji decyzji lub postanowienia organu administracji publicznej z punktu widzenia obowiązującego prawa materialnego i procesowego.
Rozpatrując sprawę pod kątem zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, Sąd stwierdza, że zaskarżona decyzja nie odpowiada prawu, zasadny jest zaś zarzut skargi, iż nie przeprowadzono w tej sprawie postępowania administracyjnego, w którym od początku winien brać udział podmiot będący adresatem decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w budynku eksploatowanym przez Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości [...] w W. Jak wynika z akt sprawy postępowania w odniesieniu do stanu technicznego tego budynku, wykonywanych tam robót remontowych, a także związanych z jego nadbudową, a także koniecznością wykonania określonych robót budowlanych w przedmiotowym budynku toczyło się od wielu lat, przy czym podmiotami biorącymi udział w postępowaniach związanych z tym budynkiem brały udział inne osoby.
W kwestiach dotyczących stanu technicznego tego budynku, a także związanych z koniecznością wykonania określonych robót budowlanych, wykonano szereg czynności, w tym wspomnianą wcześniej ekspertyzę, jednakże działo się to we wcześniejszym postępowaniu toczącym się w oparciu o przepisy art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 oraz ust. 2 Prawa budowlanego, w którym decyzja nakazująca z dnia [...] kwietnia 2009 r. skierowana została do Gminnej Gospodarki Komunalnej [...] Sp. z o.o. (na którą wcześniej nałożono obowiązek wykonania ekspertyzy technicznej). [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego po rozpatrzeniu odwołania adresata tej decyzji, na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. uchylił wspomnianą decyzję z dnia [...] kwietnia 2009 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji, wskazując, iż błędnie nałożono obowiązek na Gminną Gospodarkę Komunalną [...] Sp. z o.o., która nie pełniła już funkcji zarządu Wspólnoty.
Po uchyleniu tej decyzji organ I instancji powiadomił Wspólnotę Mieszkaniową w osobach członków jej Zarządu o kontynuowaniu postępowania, wyznaczając siedmiodniowy termin do wypowiedzenia się w sprawie zebranego materiału dowodowego. Nie doszło zatem do, jak słusznie zauważono w skardze, wszczęcia postępowania w sprawie, w której objęto nakazem zupełnie inny podmiot, niż w poprzednio toczącym się postępowaniu. Przyznać też należy rację twierdzeniu, że nakaz powinien być kierowany do Wspólnoty, a nie do jej Zarządu. To, że zarządzanie sprawami wspólnoty może zostać powierzone osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali) skutkuje tym, że zarząd wspólnoty kieruje jej sprawami i reprezentuje ją na zewnątrz. Nie może stać się więc podmiotem, na który organ może nałożyć obowiązki określone w prawie publicznym. Jeżeli tak się zaś stało, w uchylonej następnie decyzji z dnia [...] kwietnia 2009 r., przyjąć należało, że decyzja ta była skierowana do innego niż Wspólnota podmiotu, nie można zatem było uznać, że to Wspólnota przy ul. [...] brała udział we wcześniejszych stadiach sprawy, a zatem nie było też możliwe "kontynuowanie" postępowania, zamiast jego wszczęcia i przeprowadzenia w całości.
Zupełnie zaś odrębną kwestią jest możliwość wykorzystania dowodów (w tym ekspertyzy) w nowo toczącym się postępowaniu. Jednakże wykorzystanie tych dowodów możliwe jest tylko wówczas, kiedy w nowym postępowaniu umożliwi się wypowiedzenie się i ocenę tych dowodów przez stronę tego postępowania, tj. Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. [...], reprezentowaną przez jej Zarząd. Wprawdzie organ w "kontynuowanym" postępowaniu skierował decyzję prawidłowo do Wspólnoty, wysyłając ją na adres obecnego zarządu, nie znosi to jednak nieprawidłowości, o której była mowa wcześniej.
Ponadto naruszono też w nieprawidłowo "kontynuowanym" postępowaniu zasady procedury administracyjnej, tj. art. 7, a także art. 77 § 1 k.p.a. nie umożliwiając Wspólnocie Mieszkaniowej wypowiedzenia się co do przeprowadzonych wcześniej dowodów, a także pomimo kwestionowania tych okoliczności już na etapie postępowania odwoławczego, w tym przesłania przez Wspólnotę wcześniejszych ekspertyz dotyczących tego budynku, w żaden sposób nie odniesiono się do tych kwestii w decyzji organu drugiej instancji, naruszając przez to art. 107 § 3 k.p.a.
Naruszenia te mogły istonie wpłynąć na wynik końcowy sprawy, gdyż dopiero prawidłowe przeprowadzenie postępowania administracyjnego, w tym umożliwienie stronie wypowiedzenia się w odniesieniu do ustaleń organów, a także ustosunkowanie się przez organ do zarzutów podnoszonych przez stronę, daje podstawę do przyjęcia niewątpliwego stanu faktycznego sprawy stanowiącego podstawę zastosowania określonej normy prawa materialnego. W opisanych zaś okolicznościach wydaną decyzję należało uznać co najmniej za przedwczesną, a postępowanie jako dotknięte istotnymi wadami wymaga powtórzenia z prawidłowym zastosowaniem przepisów procedury administracyjnej.
W związku z powyższym, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z 30 sierpnia 2002 r., Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r., Nr 153, poz. 1270, ze zm.) Sąd orzekł jak w sentencji wyroku. W pkt II wyroku orzeczono na podstawie art. 152 ww. ustawy. Koszty zasądzono na podstawie art. 200 p.p.s.a.