Uzasadnienie
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją nr [...] wydaną [...] maja 2012 r. na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane nakazał Miastu [...] wykonanie:
- 1. remontu dachu budynku mieszkalnego – oficyny przy ul. [...] w [...],
- 2. remontu elewacji, w tym wymianę zniszczonej stolarki okiennej i drzwiowej,
- 3. wymiany instalacji elektrycznych i sanitarnych – w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji.
W uzasadnieniu wydanej decyzji organ podał, że postanowieniem wydanym [...] stycznia 2012 r. nakazał Miastu [...] obowiązek sporządzenia ekspertyzy stanu technicznego przedmiotowego budynku, określającej zakres robót niezbędnych do wykonania celem usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.
Z przedstawionej w dniu 16.03.2012 r. ekspertyzy, wynika, iż dach, elewacje, w tym zniszczona stolarka okienna i drzwiowa, a także instalacje elektryczne i sanitarne są w niezadowalającym stanie technicznym i wymagają remontu. Ustalenia te, w ocenie organu, dały podstawę do wydania rozstrzygnięcia na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Odwołanie od tej decyzji złożyło Miasto [...], zarzucając skierowanie obowiązków do niewłaściwego podmiotu, bowiem m.st. Warszawa nie jest właścicielem ani zarządcą budynku.
Właścicielami budynku przy ul [...] są osoby fizyczne – B. G. i Z. P. – spadkobiercy przedwojennych właścicieli budynku. Podano ponadto, że współwłaściciele uchylają się od przejęcia budynku – ale okoliczność ta nie może rodzić dla posiadacza [...] żadnych uprawnień ani obowiązków – w szczególności do działania w ich imieniu ani sprawowania zarządu budynkiem.
Po rozpatrzeniu odwołania [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją nr [...] wydaną dnia [...].09.2012 r. uchylił zaskarżoną decyzję oraz postanowienie z dnia [...].01.2012 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.
W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podał, że w jego ocenie powiatowy organ nadzoru budowlanego prowadząc postępowanie naruszył obowiązki wskazane w art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. Powołując treść art. 66 § 1 Prawa budowlanego i biorąc pod uwagę treść ustaleń dokonanych w trakcie oględzin, zapisów protokołu 5 – letniej kontroli okresowej z sierpnia 2010 r. oraz ekspertyzy technicznej stanu budynku z marca 2012 r. organ uznał, że prawidłowym było prowadzenie postępowania w trybie art. 66 ustawy.
Jednakże zdaniem organu odwoławczego wydane rozstrzygnięcie skierowano do niewłaściwego podmiotu – bowiem biorąc pod uwagę treść art. 61 Prawa budowlanego obowiązki związane z zapewnieniem użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem oraz wymaganiami ochrony środowiska, jak również związane z utrzymaniem obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym są obowiązkami spoczywającymi na właścicielu lub zarządcy.
W przedmiotowej sprawie organ powiatowy nałożył wskazane obowiązki na Miasto [...]. Z dokumentów przekazanych przez organ powiatowy przy piśmie z dnia 31.07.2012 r., w tym decyzji Prezydenta Miasta [...] nr [...] z dnia [...].03.2006 r. wynika, iż dotyczy ona prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego w [...] przy ul. [...] w [...], a nie obiektu budowlanego usytuowanego na jego terenie: Grunt (...) zabudowany jest parterowym budynkiem mieszkalnym, wybudowanym przed 1945 rokiem. W budynku tym nie sprzedano żadnego lokalu mieszkalnego. Budynek ten zgodnie z art. 5 dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze [...] stanowi odrębną od gruntu nieruchomość pozostającą własnością następców prawnych dawnego właściciela hipotecznego.
Z treści uzasadnienia w/w decyzji wynika, że przedmiotowa nieruchomość objęta jest działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. Z dniem 21 listopada 1945 r. nieruchomości warszawskie, w tym grunt przedmiotowej nieruchomości stał się własnością gminy [...], a od 1950 r. własnością Skarbu Państwa. Z dniem 27 maja 1990 r. stał się własnością Dzielnicy – Gminy [...], co potwierdził Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...].12.1993 r. Następnie Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...].09.2000 r. zmienił w/w decyzję w ten sposób, że wyłączył z komunalizacji budynki znajdujące się na przedmiotowym gruncie. Zdaniem organu następcy prawni właściciela hipotecznego A. P. od dnia [...].09.2000 r. (decyzja ostateczna) stali się właścicielami przedmiotowego obiektu budowlanego i pozostają nimi do chwili obecnej, pomimo uchylania się od protokolarnego przejęcia budynku. Własność obiektu nie wynika bowiem z faktycznego przejęcia nieruchomości, a z czynności prawnej, jaką w tej sprawie było podjęcie decyzji Wojewody [...] nr [...] z dnia [...].09.2000 r.
W tej sytuacji organ odwoławczy uznał, iż zachodzą przesłanki wskazane w art. 138 § 2 k.p.a. uzasadniające wydanie decyzji kasatorynej. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniosła B. G. Wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji pełnomocnik skarżącej podał, że co prawda skarżąca i Z. P. są współwłaścicielami budynku, ale nie sprawują nad nim zarządu, nie uzyskują z niego żadnych przychodów (Miasto [...] ustala i pobiera czynsz za lokale w budynku), budynek nie jest w ich posiadaniu oraz, że stan budynku wynika wyłącznie z wieloletnich zaniedbań obciążających Miasto [...].
W odpowiedzi na skargę [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wnosząc o jej oddalenie podtrzymał argumenty przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
Skarga B. G. zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), Sąd sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (legalności). Ocenie sądu podlegają, zatem zgodność aktów administracyjnych (w tym przypadku decyzji) zarówno z przepisami prawa materialnego, jak i procesowego. Kontrola sądów administracyjnych ogranicza się, więc do zbadania, czy organy administracji w toku rozpoznawanej sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik. Ocena ta dokonywana jest według stanu prawnego i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Zgodnie z art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Nie może przy tym wydać orzeczenia na niekorzyść strony skarżącej, chyba, że dopatrzy się naruszenia prawa skutkującego stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności.
W ocenie sądu w niniejszym postępowaniu doszło do naruszenia przepisów, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co musiało skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w/w ustawy.
Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...].09.2012 r. uchylająca decyzję organu
I instancji oraz przekazująca sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.
W ocenie Sądu, organ odwoławczy prawidłowo uznał, iż zachodzą przesłanki przewidziane w art. 138 § 2 k.p.a. uzasadniającego uchylenie decyzji
PJNB – u i przekazanie sprawy temu organowi do ponownego rozpatrzenia, z tym jednak, że organ odwoławczy nie przeprowadził postępowania zgodnie z zasadami określonymi w art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 k.p.a.
Przede wszystkim, organ odwoławczy pominął, że zgodnie z ekspertyzą jaką przedłożyło w wyniku wykonania postanowienia z dnia [...].12.2010 r. Miasto [...] – dla doprowadzenia budynku przy [...] [...] – koniecznym jest:
- - wykonać instalacje przeciwwilgociowe,
- - wykonać remont dachu budynku,
- - wykonać remont elewacji budynku, w tym wymiany zniszczonej stolarki okiennej i drzwiowej,
- - wykonać naprawę gzymsów, nowe daszki i naprawę konstrukcji ścian,
- - wykonać wymianę instalacji elektrycznej i sanitarnej.
Ponieważ powiatowy organ nadzoru budowlanego nałożył na m. st. Warszawę obowiązek wykonania jedynie części w/w robót rozstrzygając sprawę co do istoty, organ odwoławczy powinien ocenić czy nakazane roboty wystarczą dla doprowadzenia budynku (bez wykonania innych robót wskazanych w ekspertyzie budynku) do odpowiedniego stanu technicznego.
Poza tym przestrzegając zasad określonych w art. 7,77 i 107 § 3 k.p.a. organ odwoławczy winien (biorąc pod uwagę treść art. 61 Prawa budowlanego), ustalając podmiot, na który należy nałożyć obowiązki wykonania określonych robót, uwzględnić realia niniejszej sprawy. Przepisy ustawy Prawo budowlane w art. 61 nakładają na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 ust. 2 tej ustawy oraz zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
W piśmiennictwie w ślad za judykaturą wskazuje się, że zarządcą jest ogólnie ten podmiot, który wykonuje w stosunku do nieruchomości czynności właścicielskie, przede wszystkim utrzymuje nieruchomość we właściwym stanie technicznym, przeciwdziała nieuzasadnionemu pogarszaniu się tego stanu oraz dokonuje innych, niezbędnych, czynności dotyczących nieruchomości.
W sytuacji niniejsze sprawy od kilkudziesięciu lat przedmiotowym budynkiem właściciele nie dysponowali, nie posiadali go, nie byli stąd w stanie wykonywać obowiązków o jakich mowa w art. 61 Prawa budowlanego.
W tej sytuacji nie przesądzając o treści rozstrzygnięcia – w ocenie sądu kwestie związane z ustaleniem podmiotu, na który zgodnie z art. 66 Prawa budowlanego należy nałożyć obowiązki, wymaga wszechstronnego przeanalizowania.
Z powyższych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 152 ustawy z 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.