Uzasadnienie
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] kwietnia 2014r. na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3, art. 66 ust. 2 w związku z art. 61, art. 62, i art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2013r., poz.1409) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2013r., poz. 267), po rozpatrzeniu sprawy dotyczącej stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...], nakazał (w terminie 1 roku od daty, kiedy decyzja stanie się ostateczna) Miastu [...]usunięcie nieprawidłowości stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego w [...] przy ul. [...], stwierdzonych podczas kontroli oraz zgodnie z protokołem typu A z przeglądu technicznego budynku z dnia 11.12.2013r., to jest:
- 1. wykonać kapitalny remont dachu z wymianą zmurszałej części więźby dachowej (deski poszycia, krokwie, jętki) oraz przemurować gzyms,
- 2. wymienić strop nad trzecią kondygnacją i dokonać remontu pozostałych stropów,
- 3. wymienić instalację wodno - kanalizacyjną i elektryczną,
- 4. dokonać remontu elewacji i balkonów oraz ocieplić budynek,
- 5. wymienić obróbki blacharskie oraz rynny i wyregulować ich spadki w kierunku rur spustowych,
- 6. wyremontować klatkę schodową.
oraz zakazał użytkowania lokali mieszkalnych do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.
W uzasadnieniu organ powiatowy podał, że w dniu 28.03.2014r. dokonał czynności kontrolnych i ustalił, że stan techniczny budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w [...] jest bardzo zły. W budynku znajduje się 12 lokali mieszkalnych, z czego 4 to pustostany. Stwierdzono następujące nieprawidłowości: ubytki tynku i cegieł ścian zewnętrznych, ubytki cegieł gzymsu, luźne cegły ściany elewacyjnej, braki skrzydeł okiennych i oszklenia w oknach w opuszczonych lokalach mieszkalnych, woda opadowa wlewa się do mieszkań, strop drewniany nad trzecią kondygnacją zapadnięty, posiada uszkodzone elementy konstrukcyjne i wypełnienie. Ponadto ustalono, że konstrukcja dachu oraz ścianka kolankowa jest w bardzo złym stanie technicznym, posiada liczne uszkodzenia i przecieki, poszycie i elementy konstrukcyjne zmurszałe, przegniłe, miejscowo uszkodzone.
Stan istniejący powoduje zagrożenie bezpieczeństwa dla osób przebywających w budynku.
Zgodnie z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr z 2013, poz. 1409) właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym. W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ może nakazać usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.
Z uwagi na stwierdzone podczas kontroli zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia, w związku z użytkowaniem części lokali znajdujących się w budynku – organ zakazał ich użytkowania do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Zgodnie z art. 66 ust. 2 Prawa budowlanego: w decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, właściwy organ może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.
Miasto [...] we wniesionym odwołaniu od ww. decyzji wskazało, że jest jedynie władającym przedmiotową nieruchomością do czasu przejęcia jej przez spadkobierców byłych właścicieli, co wynika z decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 16.04.2013 r. Natomiast Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w [...] jest zarządcą i administratorem w dobrej wierze na rzecz spadkobierców.
Dalej w odwołaniu wskazano, że Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...].04.2013r. stwierdził nieważność decyzji Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia [...].08.1968r. o odmowie przyznania własności czasowej do gruntu oraz przejściu na własność Skarbu Państwa nieruchomości przy ul. [...]. Oznacza to, że właścicielami budynku pozostają spadkobiercy właścicieli nieruchomości. Spadkobiercami przedmiotowej nieruchomości są: [...].
Organ nadzoru budowlanego nie dokonał właściwej oceny stanu własności przedmiotowej nieruchomości, co stanowiło naruszenie przepisów Kpa, zgodnie z którym organ ma obowiązek w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy.
Nadto decyzja w zakresie nałożenia obowiązku docieplenia budynku jest zbyt daleko idąca, gdyż docieplenie elewacji nie wpływa na poziom bezpieczeństwa użytkowania nieruchomości.
W odwołaniu wskazano ubocznie, że ZGN [...]wykonał konieczne prace zabezpieczające, likwidujące zagrożenie bezpieczeństwa przechodniów (zadaszenia oraz zabezpieczenia balkonów nad ciągami pieszymi).
[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] listopada 2015r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2013 r., poz. 267) oraz na podstawie art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, po rozpatrzeniu odwołania Miasta [...] od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...]z dnia [...] kwietnia 2014 r., uchylił zaskarżoną decyzję w całości i na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 Prawa budowlanego, zakazał użytkowania lokali mieszkalnych do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oraz nakazał Miastu [...] (w terminie 1 roku od daty, kiedy decyzja stanie się ostateczna) usunięcie nieprawidłowości stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego w [...] przy ul. [...], stwierdzonych podczas kontroli przeprowadzonej przez przedstawiciela PINB [...] oraz zgodnie z protokołem typu A z przeglądu technicznego budynku z dnia 11.12.2013 r., to jest:
- - wykonać kapitalny remont dachu z wymianą zmurszałej części więźby dachowej oraz przemurować gzyms,
- - wymienić strop nad trzecią kondygnacją i dokonać remontu pozostałych stropów,
- - wymienić instalację wodno - kanalizacyjną i elektryczną,
- - dokonać remontu elewacji i balkonów,
- - wymienić obróbki blacharskie oraz rynny i wyregulować ich spadki w kierunku rur spustowych,
- - wyremontować klatkę schodową.
W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że w związku z pismem [...] z dnia 10.02.2014 r., przedstawiciel PINB [...]dokonał w dniu 28.03.2014 r. kontroli podczas, której ustalił, że przy ul. [...]znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny. Budynek posiada III kondygnacje, 12 lokali mieszkalnych, 8 lokali zamieszkałych, 4 pustostany. Właścicielem obiektu jest Miasto [...]. Stan techniczny budynku jest bardzo zły. Stwierdzono następujące uszkodzenia:
- - ubytki cegieł, tynku ścian zewnętrznych, ubytki cegieł gzymsu, luźne cegły ściany elewacyjnej. Wzdłuż budynku wykonano zabezpieczenie - daszki w celu ochrony przed elementami spadającymi ze ścian.
- - okna w lokalach mieszkalnych niezamieszkałych - braki oszklenia, braki skrzydeł, woda opadowa wlewa się do mieszkań.
- - stropy drewniane nad III kondygnacją uszkodzone - uszkodzone elementy konstrukcyjne i wypełnienie. Strop zapadł się do lokalu nr 9.
- - konstrukcja dachu - bardzo zły stan techniczny - liczne zawilgocenia i przecieki. Poszycie i elementy konstrukcyjne zmurszałe, miejscowo przegniłe, uszkodzone. Liczne przecieki.
Powyższe uszkodzenia wynikają z długotrwałej eksploatacji obiektu i braku bieżących remontów. Występuje zagrożenie bezpieczeństwa osób przebywających w budynku ze względu na bardzo zły stan techniczny stropu nad III kondygnacją, konstrukcji dachu oraz ściany kolankowej. W toku kontroli okazano książkę obiektu i protokoły przeglądu.
Zdaniem organu stan techniczny budynku upoważniał do podjęcia niezwłocznych działań w celu doprowadzenia obiektu do stanu umożliwiającego jego prawidłowe użytkowanie.
Protokół z przeglądu technicznego budynku stanowił potwierdzenie ustaleń dokonanych przez organ powiatowy podczas oględzin przeprowadzonych w dniu 28.03.2014 r. Bardzo zły stan techniczny stropu nad trzecią kondygnacją, konstrukcji dachu oraz ściany kolankowej, co stanowi zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia.
W świetle powyższego decyzję PINB [...]z dnia [...].04.2014 r., wydaną w trybie art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy Prawo budowlane organ odwoławczy ocenił jako prawidłową i zgodną z art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane
W protokole przeglądu technicznego budynku, jako zarządca budynku został wskazany Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w [...], natomiast administratorem jest Administracja Nieruchomości Nr [...].
Odnosząc się do kwestii podniesionych w odwołaniu, [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, iż nie może uwzględnić zarzutu dotyczącego adresata decyzji. W odwołaniu pełnomocnik ZGN w [...] wskazał, iż Miasto [...] jest władającym przedmiotową nieruchomością do czasu przejęcia przez spadkobierców byłych właścicieli (...), a Zakład Gospodarowania Nieruchomościami [...] jest zarządcą i administratorem w dobrej wierze na rzecz spadkobierców.
W związku z tą informacją organ odwoławczy wystąpił o przedłożenie dokumentów potwierdzających przejęcie nieruchomości przy ul. [...] w [...] przez spadkobierców. W odpowiedzi Miasto [...]wyjaśniło, że z decyzji Ministra Transportu i Budownictwa Gospodarki Morskiej z dnia [...].04.2013 r. wynika, iż [...]nie jest i nigdy nie było właścicielem budynku przy ul. [...]. Jednakże nie przedstawiono organowi dokumentu potwierdzającego przejęcie obiektu przez spadkobierców.
Nadto organ II instancji zauważył, że z informacji zawartej na stronie internetowej http://www.zgnpragapld.waw.pl/ wynika, że nieruchomość przy ul. [...]była objęta działaniem dekretu z dnia [...] października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze [...]i obecnie toczy się postępowanie przed Prezydentem [...]o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego.
Tym samym do momentu zakończenia postępowania, podmiotem odpowiedzialnym za stan techniczny obiektu jest Miasto [...]. Natomiast ewentualne roszczenia dotyczące zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość mogą być dochodzone przed sądem powszechnym.
Decyzja powoływana w odwołaniu nie stanowi tytułu prawnego wskazanych w odwołaniu spadkobierców nieruchomości przy ul. [...], a jedynie rozstrzyga o nieprawidłowym przeprowadzeniu postępowania przez organy dekretowe, czym rażąco naruszyły przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego jak i rozporządzenia Prezydenta RP z dnia 22.03.1928r. o postępowaniu administracyjnym.
Zgodnie z art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami 27.12.1997 r. "Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej."
Skarżący nie przedstawił dokumentów potwierdzających nabycie przedmiotowego obiektu przez wskazanych spadkobierców, np. odpisu z księgi wieczystej nieruchomości. Dlatego argumenty dotyczące przejęcia przez spadkobierców praw do ww. nieruchomości jako niezasadne pozostawały bez wpływu na wynik sprawy.
Zarówno w protokole kontrolnym organu powiatowego jak i w odwołaniu wskazano Miasto [...]jako władającego i zarządcę obiektu.
Jednocześnie [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał za konieczne orzeczenie na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a., gdyż kwestia termoizolacji obiektu musiała być wyłączona z nakazu, w sytuacji gdy dany obiekt takiego ocieplenia w ogóle nie posiadał.
Miasto [...]wniosło skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję [...]Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...].11.2015r.
Domagało się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...].
Zaskarżonej decyzji zarzuciło naruszenie:
- - art. 8, 10 i 11 oraz 28 k.p.a. poprzez niedopuszczenie do postępowania w charakterze strony właścicieli budynku przy ul. [...], brak ustosunkowania się do zarzutu wadliwego ustalenia osób będących właścicielami budynku przy ul. [...], powoływanie się w uzasadnieniu decyzji na nieistniejące akty prawne, co podważa zaufanie do organów administracji publicznej;
- - naruszenie art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. poprzez jego błędne zastosowanie;
- - naruszenie art. 5, 7, 8 dekretu z dnia 26 października 1945r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze [...]poprzez przyjęcie, że w sytuacji gdy Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...].04.2013r. stwierdził nieważność decyzji Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia [...].08.1968r. oraz utrzymanej nią w mocy decyzji Prezydium Rady Narodowej o odmowie przyznania własności czasowej, to budynek stanowi własność [...];
- - błąd w ustaleniach faktycznych polegających na przyjęciu, że miasto [...] jest zarządcą nieruchomości przy ul. [...]i może składać oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane;
- - naruszenie art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 w związku z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo Budowlane poprzez nałożenie obowiązków na podmiot, który nie ma umocowania do ich wykonania i nie ma prawa do składania oświadczeń o posiadaniu nieruchomości do celów budowlanych.
W uzasadnieniu skargi wskazano, że organ nie odniósł się do konieczności udziału właścicieli przedmiotowego budynku jako strony postepowania, pomimo, że już w odwołaniu z dnia 29.04.2014r. wskazano, iż budynek jest własnością tych osób.
Organ powołał art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 27.12.1997r. wskazując, na konstytutywny charakter wpisu w księdze wieczystej w przypadku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Skarżący podjął bezskuteczną próbę odnalezienia ustawy na którą powoływał się organ.
Jeżeli nawet organ miał na myśli przepis art. 27 obowiązującej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. to niewłaściwie zastosował ten przepis do niniejszej sprawy.
Zgodnie przepisami art. 5, 7 i 8 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze [...]. (Dz. U. z dnia 21 listopada 1945 r.) budynki oraz inne przedmioty, znajdujące się na gruntach, przechodzących na własność gminy [...], pozostają własnością dotychczasowych właścicieli, o ile został złożony wniosek o przyznanie wieczystej dzierżawy. Jak wynika z ostatecznej decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...].04.2013r. w której stwierdził nieważność decyzji Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia [...].08.1968r. oraz utrzymanej nią w mocy decyzji Prezydium Rady Narodowej o odmowie przyznania własności czasowej, budynek nr [...] przy ulicy [...] stanowi własność osób trzecich bowiem wniosek o przyznanie własności czasowej został złożony i do dnia dzisiejszego nie jest rozpoznany. Nie może być wątpliwości, iż budynek nie stanowi własności [...].
W ocenie skarżącego błędne było nie wezwanie do udziału w sprawie właścicieli budynku, jak również nałożenie na [...]obowiązków wykonania remontów.
W odpowiedzi na skargę [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.
Obowiązkiem Sądu, w niniejszym postępowaniu, było stosownie do dyspozycji art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269), dokonanie kontroli zaskarżonego i poprzedzającego go aktu pod względem zgodności z prawem - prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni.
Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.
Adresatem nakazu wydanego na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego jest właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, bowiem zgodnie z art. 61 powołanej ustawy, tylko te osoby odpowiadają za stan techniczny obiektu. Kolejność wskazana w tym przepisie nie jest przypadkowa: w pierwszej kolejności adresatem nakazu winien być właściciel a dopiero w sytuacji, gdy nałożenie nakazu na właściciela nie jest możliwe, nakaz winien zostać nałożony na zarządcę obiektu budowlanego (wyrok WSA w Szczecinie z dnia 25.04.2013r., II SA/Sz 1279/12, podobne stanowisko zostało wyrażone w wyroku WSA w Rzeszowie z dnia 10.08.2011r., II SA/Rz 433/11, LEX 1086634).
W skardze wskazano, że z decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...].04.2013r. wynika, iż [...]nie jest i nigdy nie było właścicielem budynku przy ul. [...]. Budynek stanowi współwłasność osób trzecich, a osoby te są znane.
Zdaniem Sądu, analiza powoływanej przez skarżące Miasto [...], decyzji Ministra Transport, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...].04.2013r. dowodzi, że nie stanowi ona tytułu prawnego przesądzającego o przysługiwaniu prawa własności spadkobiercom dawnego właściciela nieruchomości przy ul. [...], a jedynie rozstrzyga o nieprawidłowym przeprowadzeniu postępowania przez organy dekretowe.
W tym kontekście zasadnie organ II instancji przywołał, informację zawartą na stronie internetowej http://www.zgnpragapld.waw.pl/, że nieruchomość przy ul. [...] była objęta działaniem dekretu z dnia [...] października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze [...]i obecnie toczy się postępowanie przed Prezydentem [...]o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego.
Zatem do momentu zakończenia postępowania, podmiotem odpowiedzialnym za stan techniczny obiektu jest Miasto [...].
Należy również podkreślić, że organ odwoławczy wystąpił do zobowiązanego o przedłożenie dokumentów potwierdzających przejęcie nieruchomości przy ul. [...]przez spadkobierców. W odpowiedzi Miasto [...]wyjaśniło jedynie, że z decyzji Ministra Transportu i Budownictwa Gospodarki Morskiej z dnia [...].04.2013 r. wynika, iż [...]nie jest i nigdy nie było właścicielem budynku przy ul. [...].
Jednakże nie przedstawiono organowi dokumentu potwierdzającego przejęcie obiektu przez wskazywanych spadkobierców.
To, że przedmiotowy obiekt budowlany znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym nie było w tym postępowaniu kwestionowane. Z art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 Prawa budowlanego wynika, że w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Nadto stwierdzono zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia, w związku z użytkowaniem części lokali znajdujących się w tym budynku.
W świetle powyższych okoliczności należy uznać, że Miasto [...], co najmniej jako zarządca przedmiotowej nieruchomości (działający w tym zakresie przez wyspecjalizowane własne jednostki pomocnicze) mogło być adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3, art. 66 ust. 2 w związku z art. 61, ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2013r., poz.1409).
W tym miejscu należy wskazać na art. 20 ust. 2 - nieobowiązujący już ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe (wg tekstu jedn. Dz. U. z 1983 r. Nr 11, poz.
- 55) który stanowił, że terenowy organ administracji państwowej może postanowić o objęciu zarządem jednostek gospodarczych, budynków nie stanowiących własności jednostek gospodarki uspołecznionej.
Od dnia 12 listopada 1994 r., tj. wejścia w życie ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509), obowiązywał art. 61 stanowiący, że do czynności jednostek zarządzających nieruchomościami na mocy decyzji administracyjnych, wydanych na podstawie art. 25 ust. 2 i 3 (poprzednio art.
- 20) ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe, stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.
W rozpoznawanej sprawie w toku oględzin okazano książkę obiektu budowlanego oraz protokół przeglądów stanu technicznego budynku. Stwierdzić więc należy, że strona skarżąca wykonuje obowiązki wynikające z art. 61-65 ustawy - Prawo budowlane. Czynności te wykonywane były od wielu lat. Zatem w sposób nie budzący wątpliwości świadczy to o tym, że Miasto [...] działające przez wyspecjalizowane własne jednostki organizacyjne, jest co najmniej zarządcą, w rozumieniu przepisów Rozdziału 6 ustawy - Prawo budowlane, budynku mieszkalnego przy ulicy [...].
Z tych względów, skoro zaskarżona decyzja prawa nie narusza, skarga podlega oddaleniu, w oparciu o art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).