Uzasadnienie
Syg.akt VIII SA/Wa 854/19
Zaskarżoną decyzją nr [...] z dnia [...] września 2019 roku [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowalnego na podstawie art. 138 § 1 pkt ustawy z 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego(DZ.U z 2018 roku, poz. 2096 dalej kpa) oraz art. 83 ust.2 ustawy z 7 lipca 1994 roku Prawo budowalne(DZ.U z 2019 roku, poz. 1186 dalej prawo budowalne) po rozpatrzeniu odwołania I. i J. W. uzupełnionego pismem z 16 sierpnia 2019 roku, od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowalnego w G. nr [...] z dnia [...] czerwca 2019 roku, którą nakazano skarżącym usunięcie w terminie do 31 grudnia 2019 roku stwierdzonych w ekspertyzie technicznej części budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowanego w G. przy ul. O. [...], złożonej do PINB w G. w dniu [...] października 2018 roku, nieprawidłowości poprzez:
- - zdemontowanie posadzki i warstw spodnich na tarasie przynależnym do lokalu nr 58,
- - odtworzenie izolacji, wykonanie prawidłowych spadków i ułożenie nowej posadzki – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
Podstawą rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczne i ocena prawna.
W dniu [...] listopada 2017 roku do PINB w G. wpłynął wniosek I. i J. W. o przeprowadzenie kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego w przy ul. O. [...] w G.. Podczas przeprowadzonej kontroli stwierdzono, że przedmiotowy budynek jest czterokondygnacyjnym z garażami podziemnymi. Budynek składa się z trzech dwuklatkowych części. W budynku znajdują się 72 mieszkania, trzy lokale użytkowe oraz 17 garaży pojedynczych i 5 podwójnych. W wyniku oględzin lokalu 58 zajmowanego przez skarżących stwierdzono, że w pokoju od strony wschodniej(pomieszczenie z balkonem) na ścianie zewnętrznej istnieje pęknięcie tynku pod oknem oraz wybrzuszony parkiet pod oknem. Balkon obłożony jest gresem technicznym. Przeprowadzono oględziny lokali nr 62 i 70. Przeprowadzono również oględziny garaży zlokalizowanych pod mieszkaniem skarżących.
W związku z tym, że stwierdzono wątpliwość co do stanu technicznego części budynku mieszkalnego wielorodzinnego w pionie mieszkań nr nr [...],[...], i [...] w G. przy ul. O. Postanowieniem nr [...] nałożono na zarządcę obiektu obowiązek dostarczenia oceny stanu technicznego tej części obiektu.
W dniu [...] października 2018 roku Wspólnota Mieszkaniowa O. [...] w G. złożyła ekspertyzę stanu technicznego części budynku wielorodzinnego sporządzoną przez rzeczoznawców. Z przedmiotowej opinii wynikało, iż budynek jest w dobrym stanie i może być bezpiecznie użytkowany. Powstałe rysy nie wpływają negatywnie na bezpieczeństwo użytkowania, a obniżają jedynie komfort użytkowania.
Z opinii wynika, że należy:
- - zdemontować posadzkę i warstwy spodnie na tarasie przynależnym do lokalu nr [...],
- - odtworzyć izolację, wykonać prawidłowo spadki i ułożyć na nowo posadzkę,
- - uszczelnić szczeliny pomiędzy zadaszeniem nad garażem nr [...], a ścianą osłonową masą trwale plastyczną.
W sprawie organ ustalił iż balkon jest częścią przynależną do lokalu nr [...] i dlatego PINB w G. decyzją z dnia [...] czerwca 2019 roku, nr [...] roku nałożył na właścicieli tego lokalu obowiązek zdemontowania posadzki i warstw spodnich na tarasie przynależnym do lokalu nr[...] oraz odtworzenie izolacji, wykonanie prawidłowych spadków i ułożenie nowej posadzki w terminie do 31 grudnia 2019 roku.
Od decyzji organu pierwszej instancji odwołali się I. i J. W..
Zaskarżoną decyzją organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzje organu pierwszej instancji.
Organ odwoławczy wskazywał, iż zgodnie z opinią techniczną należy na dokonać prac remontowych na balkonie przynależnym do lokalu [...] i ten obowiązek winien być wykonany przez właścicieli lokalu.
Adresatem nakazu stwierdzonych nieprawidłowości, o których mowa w art. 66 ust.1 prawa budowalnego, może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu, ponieważ tylko na tych podmiotach ciąży obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie. Zgodnie z art. 61 prawa budowalnego właściciel lub zarządca jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust.2 powołanej ustawy, tj. zapewniając bezpieczne użytkowanie i odpowiedni stan techniczny. W sytuacji gdy zostanie stwierdzony zły stan techniczny, np. tarasu stanowiącego część składową lokalu nr [...] i dlatego obowiązek ten został skierowany do właścicieli lokalu nr [...] przy ul. O. w G..
Organ wskazał, iż inne uchybienia techniczne o których mowa w ekspertyzie załączonej przez skarżących zostały przekazane do organu pierwszej instancji celem wykorzystania w związku z posiadanymi kompetencjami.
Skargę na decyzję organu odwoławczego wnieśli I. i J. W. gdzie wnosili o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji.
Zaskarżonej decyzji zarzucali:
- - naruszenie prawa materialnego - art. 61 w związku z art. 66 ust.1 pkt 3 prawa budowalnego poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż to właścicieli lokalu nr 58 z przynależnym tarasem, obciążają roboty budowlane, podczas gdy adresatem winna być wspólnota mieszkaniowa;
- - art. 66 ust.1 pkt 3 prawa budowlanego zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia, że obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym organ nakazuje w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określa termin wykonania tego obowiązku. Nakaz może być skierowany wyłącznie do właściciela lub zarządcy obiektu budowalnego na którym spoczywał obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym.
W uzasadnieniu skargi podnosili, iż organy budowlane nie wzięły pod uwagę, że to wspólnota mieszkaniowa w lipcu 2017 roku przeprowadzała remonty na tarasie przynależnym do ich lokalu. Zostały zerwane płytki, wydłubano fugę wypełniając je silikonem. Nadto podczas tych prac zmieniła spadek spływu wody, zatrzymując odpływ wody, co skutkowało zalewaniem podłogi w pokoju skarżących.
Mimo nalegań zarząd wspólnoty nie dokonał poprawy niewłaściwie wykonanych prac remontowych tj. odblokowania zaklajstrowanego brzegu,, czoła tarasu i poderwanych do góry płytek i naprawienia dziury w ścianie’’.
Podnosili, iż z ekspertyzy rzeczoznawcy wynika, że to roboty przeprowadzone przez wspólnotę w 2017 roku ingerujące w wierzchnie warstwy tarasu –spowodowały zamknięcie odpływu wody z tarasu i zmianę spadku.
Wskazywali, iż do czasu remontu nie mieli żadnych kłopotów z tarasem. Remont tarasu w 2017 roku był wykonywany przez wspólnotę, a więc uznawali, iż przynależy to do ich obowiązków.
Wskazywali, iż organy pominęły, iż taras przynależny do ich lokalu stanowi stropodach dla garaży znajdujących się pod iż lokalem i dlatego należy go uznać za część wspólną nieruchomości bo stanowi on jeden z elementów konstrukcyjnych budynku. Przywoływali wyrok Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 roku – syg.akt CZP 10/08 gdzie stwierdzono, że,, właściciel lokalu mieszkalnego, ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiące pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie dla osób zamieszkałych w tym lokalu. Z kolei wydatki na remont i bieżąca konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu, trwale połączonego z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.
W ocenie skarżących należało uznać, iż taras jest wykorzystywany przez nich do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, ale również korzysta z niego również właściciel lokalu znajdującego się na niższej kondygnacji.
Zlecone przez PINB w G. właścicielom lokalu nr [...] remonty na przynależnym tarasie, który ma pękniętą nośną ścianę balkonową i płytę balkonową stanowiłoby ingerencję w konstrukcje budynku – stropodachu, ściany balkonowej - części wspólnych nieruchomości, nie pozostające do wyłącznej dyspozycji właścicieli lokalu nr [...].
W odpowiedzi na skargę organ wnosił o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas zaprezentowane stanowisko.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zgodnie z art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2188) sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swojej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związany granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm., dalej p.p.s.a.). W myśl art. 135 p.p.s.a. orzekanie następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa.
Z istoty kontroli wynika bowiem, że zasadność zaskarżonej decyzji podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego rozstrzygnięcia. Niezwiązanie zarzutami i wnioskami skargi oznacza, że sąd administracyjny bada w pełnym zakresie zgodność z prawem zaskarżonego aktu, czynności, czy bezczynności organu administracji publicznej.
Wady skutkujące koniecznością uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności bądź wydania decyzji z naruszeniem prawa, przewidziane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a. W świetle art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku, o którym mowa w § 1 pkt 1 i 2, sąd stwierdzając podstawę do umorzenia postępowania, umarza jednocześnie to postępowanie. W przypadku nieuwzględnienia skargi sąd ją oddala – art. 151 p.p.s.a.
Dokonując kontroli zaskarżonego aktu, zgodnie z powołanymi wyżej przepisami stwierdzić należy, że skarga zasługuje na uwzględnienie.
Decyzja jest zgodna z prawem, jeżeli odpowiada przepisom postępowania administracyjnego, jak też uregulowaniom prawa materialnego(por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 października 2002 roku, syg. akt II SA 2554/04, LEX nr 77 220).
W pierwszej kolejności należy zauważyć, że artykuł 7 kpa nakłada na organy administracji publicznej obowiązek podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli.
Przepis zaś art. 77 § 1 kpa nakłada na organ obowiązek zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego.
Przez materiał dowodowy należy rozumieć ogół dowodów, których zebranie jest konieczne dla dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy.
Przepis art.80 kpa stanowi, że organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona.
Wyrażona tym przepisem zasada swobodnej oceny dowodów nakłada na organ obowiązek dokonania oceny dowodów zgodnie z przepisami prawa procesowego oraz z zachowaniem określonych reguł tej oceny.
Regułami tymi są:
- a) oparcie się na materiale dowodowym zebranym przez organ;
- b) ocena powinna być oparta na wszechstronnej ocenie całokształtu materiału dowodowego;
- c) organ powinien dokonać oceny znaczenia i wartości dowodów dla toczącej się sprawy.
W ocenie sądu w niniejszym postępowaniu doszło do naruszenia przepisów, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co musiało skutkować uchyleniem zaskarżonej na podstawie art.145 § 1 pkt. 1 lit.c) p.p.s.a.
Z zasady prawdy obiektywnej, wyrażonej w art.7 k.p.a., będącej naczelną zasadą postępowania administracyjnego wynika, iż organy administracji publicznej prowadzące postępowanie mają obowiązek zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w taki sposób, aby ustalić stan faktyczny zgodny z rzeczywistością, a zwłaszcza mają obowiązek dokonać wszechstronnej oceny okoliczności konkretnej sprawy na podstawie analizy całego materiału dowodowego i swoje stanowisko wyrazić w uzasadnieniu podjętej decyzji(vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17.10.2001; I SA 1110/01, LEX 75 516).
Decyzje administracyjne wydawane w postępowaniu administracyjnym podlegają rygorom określonym w art.107 § 1 kpa. Przepis ten wymienia elementy decyzji administracyjnej- do których należy między innymi jej uzasadnienie faktyczne i prawne. Z kolei § 3 cytowanego przepisu stanowi, iż uzasadnienie faktyczne decyzji w szczególności powinno zawierać wskazania faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł, oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne – wyjaśnienie podstawy prawnej, z przytoczeniem przepisów prawa.
Prawidłowe uzasadnienie umożliwia przeprowadzenie kontroli, czy decyzja została wydana z takim naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Prawidłowo sporządzone uzasadnienie wiąże się z realizacją zasady przekonywania sformułowanej w art.11 kpa.
Przenosząc te rozważania na grunt niniejszej sprawy podstawą wydania zaskarżonej decyzji był przepis art. 66 prawa budowlanego. Na podstawie art. 66 ust.1 pkt 1 i 3, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym – organ nadzoru budowlanego w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
Kryterium wyboru adresata decyzji nakładającej obowiązki z art. 66 ust.1 prawa budowlanego powinno być związane z posiadaniem prawa do dysponowania obiektem na cele budowlane. Ustalenia wyboru adresata winna być poprzedzona okolicznością analizy całokształtu zgromadzonego materiału dowodowego w danej sprawie. Należy zauważyć, iż w dniu [...] czerwca 2017 roku została zawarta umowa pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową O. [...] a firmą Remontowo – Budowlaną,, [...] ‘’ której przedmiotem był wykonanie prac remontowych polegających na remoncie 72 balkonów w zakresie malowania balkonów, zlikwidowanie gniazd korozji, usunięcie spękanego betonu i usunięcia płytek czołowych, uzupełnienie powstałych braków masą wyrównującą, zabezpieczenie całego balkonu masą wyrównującą, naprawa elewacji przy balkonach. Tak więc zlecenie tego rodzaju prac wobec balkonów przez Wspólnotę Mieszkaniową może świadczyć, iż to ten podmiot uznawał, iż prace w tym zakresie należą do obowiązków wspólnoty, a nie obowiązków właścicieli poszczególnych lokali.
Należy również zauważyć, iż skarżący przedłożyli opinię sporządzoną przez biegłego z której wynika, iż brak odpływu wody z balkonu wynika z wadliwego położenia płytek na balkonie, które były demontowane i układane przy remoncie elewacji w 2017 roku. Istota przepisu art. 66 prawa budowlanego wskazuje na wykonanie naprawy w związku ze złym stanem technicznym bez względu na to kto jest sprawcą doprowadzenia do złego stanu technicznego. Za stan techniczny przedmiotowego budynku odpowiadają właściciele poszczególnych lokali oraz wspólnota mieszkaniowa za części wspólne. W sytuacji gdyby potwierdziło się stanowisko, że zły stan techniczny balkonu wynika z remontu przeprowadzonego przez zarządcę to należałoby uznać, iż w tej sytuacji to zarządca nieruchomości winien dokonać poprawek przy balkonie skarżących.
Nadto zachowanie zarządcy i zlecenie przeprowadzenia remontu balkonów wskazuje, że wspólnota uznawała obowiązek utrzymania ich w dobrym stanie technicznym. Kwestia ta w ocenie Sądu wymagałaby przeprowadzenia uzupełniającego postępowania wyjaśniającego. W zależności od dokonanych ustaleń organ wtedy przeprowadzenie tych prac zleci albo skarżącym albo zarządcy nieruchomości przy ul. O. [...] w G..
Z tych też względów biorąc pod uwagę art. 145 § 1 pkt 1 lit.c) p.p.s.a. orzeczono jak na wstępie. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i 205 § 1 p.p.s.a.