Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 18 grudnia 2024 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.420.2024.5.MPU

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej Państwa wniosek wspólny z 10 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że: - Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT, - sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych, a Sprzedający będą zobowiązani do rejestracji jako podatnicy VAT czynni oraz udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą (fakturami), - Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego, wpłynął 10 września 2024 r. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 25 listopada 2024 r. oraz pismem z 5 grudnia 2024 r. Treść wniosku jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1) Zainteresowany będący stroną postępowania: L spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) 2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania: - M (dalej: „Sprzedający 1”) - K (dalej: „Sprzedający 2”) W dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony” Opis zdarzenia przyszłego wraz z uzupełnieniem Wstęp M (dalej: „Sprzedający 1”) oraz K (dalej: „Sprzedający 2”; Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 dalej łącznie jako: „Sprzedający”) oraz L spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako kupujący (dalej:„Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości tj. niezabudowanej działki gruntu zlokalizowanej w województwie (...), powiecie (...), gminie (...), miejscowości (...) (dalej: „Transakcja”).

Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”. Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego (pkt 5) szczegółowy zakres Transakcji oraz (pkt 6) doprecyzowanie przedmiotu wniosku.

Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji Sprzedający w udziałach wynoszących po 1/2 części są współwłaścicielami nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (…) z obrębu numer (…), o powierzchni ok. (…) ha, położonej w województwie (..), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Działka”). Działka jest zabudowana zabudową siedliskową, znajdują się na niej budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze (dalej łącznie jako: „Budynki”). Działka wraz z Budynkami stanowi gospodarstwo rolne. Wnioskodawcy nie są w stanie wykazać, kiedy Budynki zostały wybudowane.

Budynek mieszkalny prawdopodobnie został wybudowany na początku XX wieku, natomiast budynki gospodarcze w latach ’60 – ’70 XX wieku. Działka była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej przez dziadków, a następnie przez rodziców Sprzedających. Po ich śmierci, Sprzedający zawarli nieodpłatną umowę użyczenia z jednym z sąsiadów, na podstawie której Sprzedający oddali Działkę (z wyłączeniem Budynków) w bezpłatne używanie do prowadzenia na niej działalności rolniczej. Część Działki (ok. 10 m2) znajdująca się przy ulicy wjazdowej na Działkę jest wydzierżawiona niepowiązanej spółce (dalej: „Umowa Dzierżawy”), która wzniosła na dzierżawionym gruncie bilbord reklamowy (dalej: „Bilbord”).

Sprzedający otrzymują wynagrodzenie z tytułu Umowy Dzierżawy części Działki pod Bilbord. Umowa Dzierżawy została zawarta w (…) r. i będzie kontynuowana również po Transakcji. Umowa Dzierżawy została zawarta jeszcze przez rodziców Sprzedających i po ich śmierci w (…) r. został zawarty aneks, zgodnie z którym to Sprzedający stali się stronami Umowy Dzierżawy. Sprzedający ani rodzice Sprzedających nie występowali w charakterze podatników VAT w związku z Umową Dzierżawy. Zawarcie Umowy Dzierżawy stanowiło rozporządzenie majątkiem prywatnym i nie miało charakteru działalności gospodarczej. Przed dokonaniem Transakcji Działka zostanie podzielona na dwie mniejsze działki.

Podział Działki nastąpi na wniosek Sprzedających, przy czym postępowanie podziałowe będzie w całości prowadzone przez Kupującego lub osoby wskazane przez Kupującego na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedających. W wyniku podziału powstaną dwie działki: 1. Działka oznaczona roboczym numerem (…) o powierzchni około (…) m2, na której znajdować się będą Budynki oraz Bilbord; 2. Działka oznaczona roboczym numerem (..) o powierzchni około (…) m2, która będzie niezabudowana (dalej: „Nieruchomość”).

Strony dopuszczają zmianę powierzchni działek powstałych w wyniku podziału Działki, przy czym powierzchnia Nieruchomości nie może różnić się o więcej niż 10%, od wskazanej powyżej powierzchni. Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość tj. niezabudowana działka gruntu powstała w wyniku podziału Działki, która roboczo będzie mieć numer (…). W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności Nieruchomości. Dla uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują, że druga z działek powstała w wyniku podziału Działki (zabudowana Budynkami oraz Bilbordem, o roboczym numerze (…)) nie będzie przedmiotem Transakcji.

Zamiarem Kupującego jest nabycie niezabudowanej działki gruntu i realizacja na niej Inwestycji, a nie nabycie gospodarstwa rolnego. Zatem przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie Nieruchomość, tj. niezabudowana działka gruntu. Wszystkie znajdujące się na Działce naniesienia pozostaną na działce (…), która nie będzie przedmiotem Transakcji. Nieruchomość na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana. Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Nieruchomość nie przechodzą / znajdują się w niej instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle (np. urządzenia przesyłowe).

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…) dla obrębu ewidencyjnego numer (…), uchwalonym Uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (…) 2024 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…) dla obrębu ewidencyjnego numer (…) (dalej: „MPZP”).

Zgodnie z MPZP Nieruchomość znajduje się w części na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (2U/P), w części na terenie dróg publicznych klasy dojazdowej (4KD-D), w części na terenie dróg publicznych klasy zbiorczej (3KD-Z), w części na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem usług (7MN/U) zaś pozostała część znajduje się na terenie wód powierzchniowych (5WS). Nieruchomość nie jest uzbrojona i nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość jest i na moment planowanej Transakcji będzie niezabudowana, nieogrodzona i nie będzie posiadać bezpośredniego dostęp do drogi publicznej.

Na Nieruchomości nie znajdują się i na moment planowanej Transakcji nie będą znajdować się żadne naniesienia. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego Sprzedający są osobami fizycznymi, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej podlegającej wpisowi do CEIDG. Na moment złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego Sprzedający nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Jednakże, jeśli w ramach odpowiedzi na Pytanie nr 1 Organ wydający interpretację uzna, że w okolicznościach zdarzenia przyszłego Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości występują w charakterze podatników VAT, wówczas Sprzedający przed dokonaniem Transakcji zarejestrują się jako podatnicy VAT czynni. Kupujący jest osobą prawną zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Przedmiotem przeważającej działalności Kupującego, zgodnie z wpisem w Krajowym Rejestrze Sądowym, jest „Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek” objęte kodem PKD 68.10.Z. Kupujący będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również na moment zawarcia planowanej Transakcji.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Sprzedający są rodzeństwem. Natomiast Sprzedający oraz Kupujący nie są wobec siebie podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 z późn. zm., „Ustawa CIT”) ani art. 23m ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm., „Ustawa o PIT”). Pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym nie zachodzą również powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie przez Sprzedającego Prawo własności Działki, z której zostanie wyodrębniona Nieruchomości, Sprzedający nabyli na podstawie umowy darowizny z dnia (…) r. (Rep A. nr (…); dalej: „Umowa Darowizny”). Jak już zostało wskazane Sprzedający są wobec siebie rodzeństwem. Darowizna została dokonana przez rodziców Sprzedających na rzecz Sprzedających. Na mocy Umowy Darowizny Sprzedający nabyli udział po 1/2 własności Działki (oraz innych nieruchomości, które nie są jednak przedmiotem niniejszego wniosku).

Nabycie Działki na podstawie Umowy Darowizny nie było opodatkowane VAT ani PCC, co wynika z faktu, że darowizna podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizny, przy czym Umowa Darowizny, ze względu na stopień pokrewieństwa darczyńców i obdarowanych była zwolniona z podatku od spadków i darowizn. W związku z powyższym nabycie Nieruchomości nie mogło podlegać ani pod przepisy ustawy o VAT ani o pod przepisy ustawy o PCC.

Zatem, Sprzedający nie mieli prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego przy nabyciu Działki ze względu na (a) brak naliczenia podatku VAT przy nabyciu Działki (jak wskazano nabycie Działki nie podlegało pod ustawę o VAT) oraz (b) fakt, iż Sprzedający nie byli podatnikami VAT czynnymi w momencie nabycia prawa własności Działki. Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 pozostają w związkach małżeńskich, przy czym prawo własności Działki przypadające na każdego ze Sprzedających należy do ich majątku osobistego i nie należy do majątku wspólnego.

Na moment nabycia Działka była zabudowana Budynkami tj. zabudową siedliskową – budynkiem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi służącymi do prowadzenia działalności rolniczej. Po nabyciu Działki przez Sprzedających nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne. Działka była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej. Sprzedający są osobami fizycznymi nie prowadzącymi działalności gospodarczej i nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Na moment planowanej Transakcji Sprzedający nie będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, chyba, że Organ interpretacyjny w odpowiedzi na Pytanie nr 1 do niniejszego wniosku wskaże, że dokonując sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji Sprzedający działają w charakterze podatników VAT, wówczas przed dokonaniem Transakcji Sprzedający zarejestrują się jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni na moment dokonania Transakcji. Przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji Sprzedający zawarli w dniu (…) 2024 r. umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (Rep A. nr (…); dalej: „Umowa”) z Kupującym.

Kupujący zamierza po uzyskaniu stosownych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej nabyć od Sprzedających Nieruchomość w celu realizacji na niej (oraz sąsiedniej działce nr (…); dalej: „Nieruchomość Sąsiadująca”; która nie jest przedmiotem niniejszego wniosku, ale Wnioskodawcy dla kompletności wniosku wskazują tą okoliczność) przedsięwzięcia deweloperskiego – budowy zespołu budynków usługowo – biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w których prowadzona będzie działalność usługowa (…) (dalej: „Inwestycja”). Kupujący po zrealizowaniu Inwestycji będzie wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT.

W zależności od sytuacji rynkowej może albo (a) sprzedać Nieruchomość z ukończoną Inwestycją i zrealizować zysk z działalności deweloperskiej, albo (b) świadczyć odpłatne usługi związane z Nieruchomością (wynajmu powierzchni w Nieruchomości) lub (c) dokonać odpłatnego zbycia Nieruchomości przed lub w trakcie realizacji Inwestycji. Niezależnie od tego w jaki sposób Nieruchomość ostatecznie będzie wykorzystywana przez Kupującego po jej nabyciu, to zawsze będą to czynności opodatkowane VAT. Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości.

Bez względu na to jaki ostatecznie wariant biznesowy zostanie wybrany przez Kupującego, w każdym przypadku Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Nabycie Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedających powinno nastąpić do dnia (…) 2026 r. przy czym termin ten może zostać przedłużony o kolejne cztery miesiące, na warunkach szczegółowo opisanych w Umowie.

Zgodnie z Umową zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości nastąpi m.in. pod poniższymi warunkami: 1. Potwierdzenia, że Nieruchomość będzie miała możliwość podłączenia do sieci energii elektrycznej w zakresie i o parametrach umożliwiających realizację zamierzonej Inwestycji według wymogów Kupującego. Przy czym potwierdzeniem spełnienia tego warunku będzie uzyskanie przez Kupującego lub przez Sprzedających działających przez pełnomocnika wskazanego przez Kupującego warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej obiektu (…). 2. Uzyskania przez Sprzedających ostatecznej decyzji o podziale Nieruchomości na działkę gruntu (…) oraz Nieruchomość.

3. Nabycia przez Kupującego Nieruchomości Sąsiadującej. 4. Przeprowadzenia przez Kupującego badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, którego wynik będzie w ocenie Kupującego pozytywny. 5. Zapewnienia Nieruchomości dostępu do drogi publicznej (po wydzieleniu Nieruchomości z Działki). 6. Uzyskania interpretacji podatkowej co do sposobu opodatkowania Transakcji. Powyższe warunki z wyłączeniem warunku o którym mowa w pkt 2. powyżej, są zastrzeżone na korzyść Kupującego co oznacza, że Kupujący może zrezygnować z każdego z ww. warunków i nabyć Nieruchomość mimo niespełnienia powyższych warunków.

Dodatkowo na mocy Umowy Sprzedający: 1) Udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cel budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód warunków technicznych, warunków przyłączenia i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności pozwolenia na budowę i decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej oraz udzielił Kupującej zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów, z zastrzeżeniem, że koszty tych działań ponosić będzie wyłącznie Inwestor; 2) Najpóźniej przy zawarciu umowy przyrzeczonej wyrażą nieodwołalną zgodę na przeniesienia na Kupującego decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączeniowych i innych aktów uzyskanych w związku z zamierzoną na Nieruchomości Inwestycją uzyskanych przez Kupującego na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedających.

3) Udzielili Kupującemu prawa wstępu na Nieruchomość w celu dokonania pomiarów, przeprowadzania badań gruntu, w tym badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechnicznych oraz przeprowadzania innych czynności niezbędnych do postępowań administracyjnych; 4) Wyrazili zgodę na podejmowanie przez Kupującego wszelkich uzgodnień dotyczących Nieruchomości, w tym w zakresie podziału Działki i wyodrębnienia Nieruchomości oraz w zakresie realizacji Inwestycji, w tym w szczególności uzyskania decyzji zatwierdzającej podział Działki, uzgadniania wszelkiej dokumentacji projektowej i technicznej, dokonywania uzgodnień komunikacyjnych w zakresie budowy lub przebudowy dróg, jak i pozostałej infrastruktury technicznej oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej, występowanie o warunki techniczne przyłączenia jak i usunięcia kolizji sieci uzbrojenia terenu, ciepłowniczej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, teletechnicznej i energetycznej oraz prowadzenia negocjacji odnośnie ww. warunków technicznych i przyłączeniowych przed wszelkimi właściwymi organami oraz gestorami mediów oraz zawieranie umów przyłączeniowych i umów o likwidację kolizji sieci.

5) Udzielili wskazanym przez Kupującego osobom fizycznym pełnomocnictw do działania w zakresie wskazanym w pkt 4) powyżej. 6) W przypadku gdyby dla uzyskania warunków przyłączenia do sieci energetycznej niezbędne będzie zawarcie przez Wnioskodawców dodatkowej umowy ustanawiającej dla Kupującego tytuł prawny do Nieruchomości to Strony zawrą na tą okoliczność odrębną umowę dzierżawy Nieruchomości.

Sprzedający przed dokonaniem sprzedaży nie będą dokonywali innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, tj. m.in., ogrodzenia, innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Nieruchomości, nie będą na Nieruchomości prowadzone żadne prace budowlane, nie dojdzie do zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych. Przy czym na Nieruchomości będą prowadzone czynności w celu uzyskania warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej.

Czynności te mogą być prowadzone albo przez Kupującego w imieniu własnym na podstawie udzielonego prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz stosownych zgód albo w imieniu Sprzedających na podstawie udzielonego przez Sprzedających pełnomocnictwa. Dodatkowo, oprócz uzyskania warunków przyłączenia na Nieruchomości mogą być prowadzone czynności w celu uzyskania innych decyzji, pozwoleń, uzgodnień itp. niezbędnych do przygotowania i realizacji inwestycji - również przez Kupującego w imieniu własnym i na rzecz własną lub przez Kupującego jako pełnomocnika, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedających.

Ponadto, poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości – gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Sprzedający nie będą podejmować żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji, ani nie będą aktywnie wspierać Kupującego w uzyskaniu decyzji, zezwoleń i zaświadczeń opisanych powyżej. Całe zaangażowanie Sprzedających sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Kupującemu oraz udzieleniu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu z art. 3 ust. 11 prawa budowlanego (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw gdyby były konieczne).

Dla kompletności wniosku Wnioskodawcy wskazują, że Sprzedający nie szukali aktywnie nabywcy Nieruchomości. Kupujący poszukując gruntów pod planowaną Inwestycję uznał działkę będącą przedmiotem wniosku za atrakcyjną inwestycyjnie, skontaktował się bezpośrednio ze Sprzedającymi i zaproponował zakup przedmiotowych nieruchomości za korzystną dla Sprzedających cenę. Powodem sprzedaży Nieruchomości jest fakt, że Kupujący sam zgłosił się do Sprzedających i zaproponował korzystną dla Sprzedających ofertę nabycia Nieruchomości. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie na cele zwolnione z VAT.

Przedmiotem Transakcji będzie zatem wyłącznie Nieruchomość tj. niezabudowana działka gruntu. Przedmiotem Transakcji nie będą żadne umowy, zobowiązania czy ruchomości, które należałyby do Sprzedających. Sprzedający wyłącznie wyrażą nieodwołalną zgodę na przeniesienia na Kupującego lub podmiot przez niego wskazany wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączeniowych i innych aktów uzyskanych w związku z zamierzoną na Nieruchomości Inwestycją.

Podsumowując: - Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość tj. niezabudowana działka gruntu powstała z wyniku podziału Działki. - Kupujący na podstawie pełnomocnictwa od Sprzedających dokona podziału Działki i wyodrębnienia z niej Nieruchomości. - Kupujący na mocy otrzymanych od Sprzedających pełnomocnictw lub w imieniu własnym na podstawie udzielonego mu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane i stosownych zgód Sprzedających uzyska wszelkie decyzje, uzgodnienia, zgody, warunki techniczne, warunki przyłączeniowe i inne akty niezbędne do realizacji na Nieruchomości Inwestycji. - Nieruchomość jest i na moment planowanej Transakcji będzie niezabudowana i objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny budowlane. - Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. - Kupujący po nabyciu Nieruchomości zrealizuje na niej Inwestycję i będzie wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania działalności opodatkowanej VAT. - Przedmiotem Transakcji nie będą żadne ruchomości stanowiące wyposażenie gospodarstwa rolnego (np. ciągniki czy maszyny rolnicze).

Przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie niezabudowana nieruchomość gruntowa. - Przedmiotem Transakcji nie będą również żadne umowy, należności czy zobowiązania Sprzedających, które byłyby w jakikolwiek sposób związane z Nieruchomością. - Umowa Dzierżawy nie będzie przedmiotem Transakcji, gdyż dzierżawiona część gruntu po podziale nie wejdzie w skład Nieruchomości, zatem nie będzie przedmiotem Transakcji. - Kupujący po nabyciu Nieruchomości i ukończeniu na niej Inwestycji będzie wykorzystywał Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Przedmiot wniosku o interpretację Dla uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują, że przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego jest wyłącznie kwalifikacja podatkowa (na gruncie VAT oraz PCC) sprzedaży Nieruchomości tj. działki o roboczym numerze (…) która powstanie w wyniku podziału Działki na dwie mniejsze działki (…). Do momentu wyodrębnienia Nieruchomość nie będzie posiadała odrębnej księgi wieczystej. Działka (…) nie będzie przedmiotem Transakcji, więc Wnioskodawcy opisali ją dla kompletności opisu zdarzenia przyszłego, ale nie jest ona przedmiotem zapytania w ramach niniejszego wniosku.

W uzupełnieniu z 25 listopada 2024 r., wskazali Państwo, że na działce nr (...) (po wydzieleniu tej działki z Działki nr (...) – co jeszcze nie nastąpiło) mogą znajdować się linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu. Większość projektowanej Działki (...) znajduje się na terenie 2U/P (zabudowa usługowa, (...)). Północna granica Działki (...) znajduje się na terenie 3KD-Z (tereny dróg publicznych klasy zbiorczej – gdzie docelowo powstanie droga dojazdowa do Działki (...)) oraz niewielki północno-wschodni fragment (stanowiący kilkanaście metrów kwadratowych) na terenie 5WS (tereny wód powierzchniowych).

Natomiast część wschodniej granicy Działki (...) znajduje się na terenie 4KD-D (Tereny dróg publicznych klasy dojazdowej). Nie jest natomiast wykluczone, że jednym z warunków podziału Działki (...) wystosowanym przez odpowiedni organ administracji publicznej będzie wydzielenie projektowanej działki (...) w taki sposób aby w całości była ona na terenie oznaczonym jako 2U/P. Co z doświadczenia Wnioskodawcy jest częstą praktyką wśród organów gminy.

Zatem zależnie od decyzji organu gminy, który będzie wydawał decyzję zezwalającą na podział nieruchomości i wyodrębnienie Działki (...) albo będą się na niej znajdować linie rozgraniczające (jak w opisie powyżej) albo w całości będzie ona się znajdować na terenie oznaczonym jako 2U/P – przy czym będzie to zależeć wyłącznie od decyzji organu gminy. Jednakże w obu przypadkach Działka (...) będzie stanowić działkę budowlaną. Działka (...) (powstała po podziale działki (...)), która jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego nie będzie przedmiotem transakcji, będzie znajdować się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem usług (7MN/U).

W uzupełnieniu z 5 grudnia 2024 r., wskazali Państwo, że przedmiotem sprzedaży będzie działka 2, która po jej wyodrębnieniu z działki (…) będzie w całości przeznaczona pod zabudowę. Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku): 1. Czy Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT?

2. Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych, a Sprzedający będą zobowiązani do rejestracji jako podatnicy VAT czynni oraz udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą (fakturami)? 3. Czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług 1. Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający w ramach Transakcji powinni zostać uznani za podatników podatku od towarów i usług. 2. W ocenie Wnioskodawców skoro Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują jako podatnicy VAT, to sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, gdyż Nieruchomość jest niezabudowana i objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, z którego wynika, że Nieruchomość stanowi tereny budowlane i będzie ona niezabudowana na dzień Transakcji.

W związku z czym Sprzedający powinni zarejestrować się przed dokonaniem dostawy Nieruchomości jako podatnicy VAT czynni i udokumentować sprzedaż Nieruchomości fakturą (fakturami). 3. W ocenie Wnioskodawców skoro sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT stosownie do stanowiska wyrażonego w uzasadnieniu do Pytania nr 2 (jako dostawa niezabudowanych gruntów budowlanych) to Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego o kwotę podatku należnego oraz zwrot ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy Kupującego, gdyż będzie on wykorzystywać Nieruchomość do czynności opodatkowanych VAT.

UZASADNIENIE Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy Transakcja podlega opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedających wpływa na ich obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, ewentualnej konieczności rejestracji jako podatników VAT oraz wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenie podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Stąd każda ze Stron planowanej Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 Zobowiązanym do zapłaty podatku od towarów i usług jest co do zasady podatnik tego podatku, czyli podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT. Zgodnie z Ustawą o VAT podatnikami mogą być również w określonych sytuacjach podmioty nieprowadzące działalności gospodarczej, jednakże są to szczególne sytuacje, które nie mają zastosowania do opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego (np. wewnątrzwspólnotowe nabycie nowych środków transportu przez osobę fizyczną), dlatego Wnioskodawcy nie będą szczegółowo analizować tych sytuacji.

Ustawa o podatku od towarów i usług definiuje pojęcie podatnika, czyli podmiotu, który dokonuje czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zgodnie z art. 15 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jednocześnie, jak wynika z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działki była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

TSUE stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. TSUE wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zgodnie z Umową zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości nastąpi m.in. pod poniższymi warunkami: 1. Potwierdzenia, że Nieruchomość będzie miała możliwość podłączenia do sieci energii elektrycznej w zakresie i o parametrach umożliwiających realizację zamierzonej Inwestycji według wymogów Kupującego. Przy czym potwierdzeniem spełnienia tego warunku będzie uzyskanie przez Kupującego lub przez Sprzedających działających elektroenergetycznej obiektu (…).

2. Uzyskania przez Sprzedających ostatecznej decyzji o podziale Nieruchomości na działkę gruntu (…) oraz Nieruchomość. 3. Nabycia przez Kupującego Nieruchomości Sąsiadującej. 4. Przeprowadzenia przez Kupującego badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, którego wynik w ocenie Kupującego będzie pozytywny. 5. Zapewnienia Nieruchomości dostępu do drogi publicznej (po wydzieleniu Nieruchomości z Działki). 6. Uzyskania interpretacji podatkowej co do sposobu opodatkowania Transakcji.

Powyższe warunki z wyłączeniem warunku, o którym mowa w pkt. 2. powyżej są zastrzeżone na korzyść Kupującego co oznacza, że Kupujący może zrezygnować z każdego z ww. warunków i nabyć Nieruchomość mimo niespełnienia powyższych warunków.

Dodatkowo na mocy Umowy Sprzedający: 1) Udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cel budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód warunków technicznych, warunków przyłączenia i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności pozwolenia na budowę i decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej oraz udzielił Kupującej zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów, z zastrzeżeniem, że koszty tych działań ponosić będzie wyłącznie Inwestor; 2) Najpóźniej przy zawarciu umowy przyrzeczonej wyrażą nieodwołalną zgodę na przeniesienia na Kupującego decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączeniowych i innych aktów uzyskanych w związku z zamierzoną na Nieruchomości Inwestycją uzyskanych przez Kupującego na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedających.

3) Udzielili Kupującemu prawa wstępu na Nieruchomość w celu dokonania pomiarów, przeprowadzania badań gruntu, w tym badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechnicznych oraz przeprowadzania innych czynności niezbędnych do postępowań administracyjnych; 4) Wyrazili zgodę na podejmowanie przez Kupującego wszelkich uzgodnień dotyczących Nieruchomości, w tym w zakresie podziału Działki i wyodrębnienia Nieruchomości oraz w zakresie realizacji Inwestycji, w tym w szczególności uzyskania decyzji zatwierdzającej podział Działki, uzgadniania wszelkiej dokumentacji projektowej i technicznej, dokonywania uzgodnień komunikacyjnych w zakresie budowy lub przebudowy dróg, jak i pozostałej infrastruktury technicznej oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej, występowanie o warunki techniczne przyłączenia jak i usunięcia kolizji sieci uzbrojenia terenu, ciepłowniczej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, teletechnicznej i energetycznej oraz prowadzenia negocjacji odnośnie ww. warunków technicznych i przyłączeniowych przed wszelkimi właściwymi organami oraz gestorami mediów oraz zawieranie umów przyłączeniowych i umów o likwidację kolizji sieci.

5) Udzielili wskazanym przez Kupującego osobom fizycznym pełnomocnictw do działania w zakresie wskazanym w pkt 4) powyżej. 6) W przypadku gdyby dla uzyskania warunków przyłączenia do sieci energetycznej niezbędne będzie zawarcie przez Wnioskodawców dodatkowej umowy ustanawiającej dla Kupującego tytuł prawny do Nieruchomości to Strony zawrą na tą okoliczność odrębną umowę dzierżawy Nieruchomości.

Czynności, do których umocowany jest Kupujący na mocy Umowy (oraz udzielonych na jej podstawie pełnomocnictw), miały na celu uzyskanie warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci energetycznej oraz przygotowania Nieruchomości do realizacji Inwestycji, która zaplanowana jest przez Kupującego na Nieruchomości. Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją, bez których może ona nie dojść do skutku. Zgodnie z art. 95 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610, dalej: „Kodeks cywilny”), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu. W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających. Oznacza to, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmie pewne działania w sposób zorganizowany.

Zdaniem Wnioskodawców uznać należy, że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym (w szczególności podział Działki i wydzielenie z niej Nieruchomości oraz udzielenie Kupującemu pełnomocnictw do przygotowania Nieruchomości do realizacji na niej Inwestycji).

Sprzedający dokonując opisanych we wniosku czynności polegających na przygotowaniu Nieruchomości do przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków usługowo – biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w których prowadzona będzie działalność usługowa (…), podejmują działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W szczególności Sprzedający (za pośrednictwem działającego na ich rzecz Kupującego) lub Kupujący w imieniu własnym działając na podstawie otrzymanego prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, dodatkowymi zgodami oraz ewentualnie umową dzierżawy Nieruchomości, doprowadzi do uzyskania dla Nieruchomości decyzji o przyłączeniu Nieruchomości do sieci energetycznej oraz wszelkich innych decyzji i zezwoleń administracyjnych, dzięki którym możliwa będzie na Nieruchomości (wykorzystywanej do tej pory do prowadzenia działalności rolniczej) realizacja Inwestycji.

Takie działania w ocenie Wnioskodawców wykraczają poza zakres zwykłego zarządu majątkiem osobistym, gdyż wymagały poniesienia znacznych nakładów i zaangażowania profesjonalnych podmiotów w celu zmiany przeznaczenia Nieruchomości z rolniczej na komercyjną. Mając na względzie ww. przepisy oraz utrwaloną praktykę interpretacyjną organów podatkowych należy stwierdzić, że Sprzedający dokonując dostawy Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym Sprzedający, będą występować w charakterze podatników VAT w związku z faktem, że udzielili Kupującemu pełnomocnictwa o szerokim zakresie, którego celem jest uzyskanie wszystkich formalnoprawnych zgód i decyzji do przeprowadzenia na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu nieruchomości komercyjnej wykracza poza rozporządzenie majątkiem osobistym i stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT, co zostało potwierdzone w licznych interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej np.: - Interpretacja z dnia 27 grudnia 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.523.2022.1.NF; - Interpretacja z dnia 1 lutego 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.700.2022.2.KK; - Interpretacja z dnia 15 września 2020 sygn. 0112-KDIL1-1.4012.309.2020.1.EB; - Interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM; - Interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 sygn. 0111-KDIB3-2.4012.359.2023.1.MN; - Interpretacja z dnia 11 sierpnia 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.334.2023.2.MC; - Interpretacja z dnia 14 sierpnia 2023 r. sygn. 0112-KDIL1-2.4012.221.2023.3.KM; - Interpretacja z dnia 11 sierpnia 2023 r. sygn. 0112-KDIL1-3.4012.348.2023.1.AKR; - Interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.305.2023.2.SM; - Interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.360.2023.1.MN; - Interpretacja z dnia 4 sierpnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM.

Konkluzja Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na gruncie art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, ponieważ stanowi odpłatną dostawę towarów dokonywaną przez podatników VAT na gruncie przepisów Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie Pytania nr 2 1. Uwagi ogólne W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji powinno być opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania. Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie czy przedmiot Transakcji będzie stanowił odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT, a jeśli tak, to czy nie podlega wyłączeniu od opodatkowania VAT ze względu na to, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Zgodnie z przepisami Ustawy o VAT podatkiem od towarów i usług podlega w szczególności odpłatna dostawa towarów (art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT). Jednocześnie czynności odpłatnej dostawy towarów podlegają opodatkowaniu VAT niezależnie od tego czy zostały dokonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Jak wynika z przepisów Ustawy o VAT przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu, wydanie towarów na podstawie umowy komisu, wydanie gruntów w użytkowanie wieczyste itd. Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Niewątpliwie sprzedaż Nieruchomości za wynagrodzeniem stanowi odpłatną dostawę towarów, jeśli dokonywane jest przez podmiot mający status podatnika.

Jak zostało szczegółowo opisane w uzasadnieniu do Pytania nr 1 – w ocenie Wnioskodawców Sprzedający w ramach Transakcji będą występować jako podatnicy VAT. Z tej perspektywy, aby określić czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, kluczowe jest ustalenie czy przedmiot Transakcji nie stanowi ZCP i w związku z tym jest wyłączony z opodatkowania VAT. Brak możliwości uznania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że Transakcja powinna być wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego planowana Transakcja powinna była zostać wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT [Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych – tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09)].

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Odnośnie do definicji przedsiębiorstwa, należy wskazać, że nie została ona wyrażona w przepisach Ustawy o VAT, ale wynika z przepisów kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmującym w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne oraz tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższego należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie jedynie Nieruchomość tj. niezabudowana działka gruntu. Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów, ani żadne inne składanki majątkowe należące do Sprzedających. Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębniona (finansowo czy organizacyjnie) w majątku Sprzedających. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedających. Zdaniem Wnioskodawców taki przedmiot planowanej Transakcji jednoznacznie wskazuje na to że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS).

Mając na względzie powyżej przedstawione regulacje, zdaniem Wnioskodawców przedmiotem Transakcji nie będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwo. Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W kontekście powyższego zdaniem Wnioskodawców należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji jest Nieruchomość tj. działka gruntu niezabudowana budynkami lub budowlami, ani żadnymi innymi naniesieniami. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Nieruchomość po jej wyodrębnieniu z Działki będzie niezabudowana.

Wszystkie naniesienia znajdujące się na Działce pozostaną na działce (…), która nie jest przedmiotem Transakcji. Zatem zwolnienia z art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT dotyczące terenów zabudowanych nie będą miały zastosowania do Sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, gdyż Nieruchomość stanowi i na dzień Transakcji będzie stanowiła niezabudowaną działkę gruntu.

Z drugiej strony zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT w zakresie dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nie będzie miało zastosowania do sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji gdyż (a) nabycie Nieruchomości przez Sprzedających w ogóle nie było opodatkowane VAT – Sprzedających nabyli własność Działki (i w konsekwencji również wyodrębnionej z niej Nieruchomości) na podstawie Umowy Darowizny ani (b) Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT.

Podsumowując, przedmiotem sprzedaży w ramach planowanej Transakcji będzie Nieruchomość tj. niezabudowana działka gruntu. Nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego w którym Nieruchomość jest oznaczona jako teren budowlany przeznaczony pod zabudowę przemysłowo-usługową. W związku z powyższym w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 a contrario ustawy o VAT jako dostawa terenów budowlanych. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jak zostało wskazane w powyższej sytuacji Nieruchomość stanowi niezabudowane tereny budowlane, gdyż objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego jako grunt przeznaczony pod zabudowę. Z uwagi na fakt, że Sprzedający w ramach Transakcji będą występować jako podatnicy VAT i dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów budowlanych, to Sprzedający będą zobowiązani do rejestracji jako podatnicy VAT czynni przed dokonaniem dostawy Nieruchomości. Ponadto, Sprzedający będą zobowiązani do udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą/fakturami.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3 W ocenie Wnioskodawców w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT (stosownie do Pytania nr 2 we Wniosku) to Kupującemu będzie przysługiwać prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i zwrot ewentualnej nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego. Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów/ usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu/wytworzeniu. Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę.

Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Kupujący po zrealizowaniu Inwestycji będzie wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT. W zależności od sytuacji rynkowej może albo (a) sprzedać Nieruchomość z ukończoną Inwestycją i zrealizować zysk z działalności deweloperskiej, albo (b) świadczyć odpłatne usługi związane z Nieruchomością (wynajmu powierzchni w Nieruchomości) lub (c) dokonać odpłatnego zbycia Nieruchomości przed lub w trakcie realizacji Inwestycji.

Niezależnie od tego w jaki sposób Nieruchomość ostatecznie będzie wykorzystywana przez Kupującego po jej nabyciu, to zawsze będą to czynności opodatkowane VAT. Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości. Bez względu na to jaki ostatecznie wariant biznesowy zostanie wybrany przez Kupującego, w każdym przypadku Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. rodzaje działalności będą opodatkowane VAT.

Jako, że Nieruchomość po nabycie będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT jako odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, które nie są zwolnione z VAT, to należy uznać, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedających jest dokonane w celu dokonania czynności opodatkowanych (późniejszej odpłatnej sprzedaży Nieruchomości lub odpłatnego wynajmu powierzchni w Nieruchomości), zatem Kupujący będzie mieć prawo do odliczenia całej kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości od kwoty podatku należnego i ewentualnego zwrotu nadwyżki podatku na rachunek bankowy Kupującego.