Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
11 października 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej (aktualnie Wnioskodawca występuje ze spółki jawnej i na moment zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości nie będzie prowadził działalności gospodarczej). 8 lipca 2021 r. Wnioskodawca oraz jego małżonka zawarli umowę majątkową małżeńską, ustanawiającą między nimi ustrój rozdzielności majątkowej. 27 stycznia 2022 r. Wnioskodawca nabył do swojego majątku osobistego (odrębnego) lokal mieszkalny za cenę (...). Zakup ten został sfinansowany kredytem hipotecznym i dokonany na cele prywatne, niezwiązane z działalnością gospodarczą.
19 sierpnia 2024 r. Wnioskodawca zawarł z żoną umowę darowizny w formie aktu notarialnego, na mocy której darował żonie 1/2 udziału w wyżej wymienionym lokalu mieszkalnym ze swojego majątku osobistego do jej majątku osobistego. W rezultacie tej czynności Wnioskodawca pozostał właścicielem 1/2 udziału w przedmiotowej nieruchomości. Aktualnie Wnioskodawca oraz jego małżonka planują dokonać wspólnej sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz osób trzecich za łączną kwotę (...) zł. Sprzedaż ta odbędzie się w ten sposób, że każdy z małżonków sprzeda swój udział wynoszący 1/2 części. Przychód przypadający na Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży jego 1/2 udziału wyniesie dokładnie (...) zł.
W związku z planowaną transakcją została już zawarta z kupującymi umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego (został pobrany zadatek). Zgodnie z jej postanowieniami, ostateczna umowa przyrzeczona (umowa sprzedaży) ma zostać zawarta w terminie do 31 stycznia 2027 r. Z uwagi na fakt, że odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie (rok 2022), transakcja ta po stronie Wnioskodawcy będzie stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT). Wnioskodawca złoży z tego tytułu deklarację PIT-39 w ustawowym terminie.
Wątpliwość Wnioskodawcy dotyczy wyłącznie sposobu ustalenia wysokości przysługujących mu kosztów uzyskania przychodów (kosztów nabycia) przy rozliczaniu przychodu ze sprzedaży jego udziału (...), w odniesieniu do historycznego wydatku na zakup całej nieruchomości, który wyniósł (...).
Pytanie
Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych (w deklaracji PIT-39) z tytułu odpłatnego zbycia należącego do Wnioskodawcy 1/2 udziału w lokalu mieszkalnym, Wnioskodawca ma prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów kwotę stanowiącą połowę pierwotnej ceny zakupu lokalu, tj. (...), czy też z uwagi na fakt, że Wnioskodawca samodzielnie dokonał zakupu całej nieruchomości i osobiście poniósł cały wydatek, jego kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży tego udziału będzie cała pierwotna kwota nabycia lokalu, tj. (...)?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, przy obliczaniu dochodu z odpłatnego zbycia należącego do niego 1/2 udziału w lokalu mieszkalnym, ma on prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów całą pierwotną kwotę nabycia lokalu, tj. (...). Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości są udokumentowane koszty jej nabycia. Kluczowym kryterium potrącalności kosztu w prawie podatkowym jest fakt jego rzeczywistego poniesienia przez podatnika. Wnioskodawca 27 stycznia 2022 r. samodzielnie dokonał zakupu całej nieruchomości do swojego majątku osobistego i w całości osobiście poniósł historyczny wydatek w kwocie (...).
Późniejsza darowizna 1/2 udziału na rzecz żony miała charakter nieodpłatny - Wnioskodawca nie otrzymał w zamian żadnego zwrotu ani ekwiwalentu finansowego, co oznacza, że jego realny uszczerbek majątkowy związany z nabyciem tej nieruchomości nie uległ zmniejszeniu. Skoro przepisy ustawy o PIT nakazują opodatkowywać czysty dochód (czyli realny przyrost majątku), to uniemożliwienie Wnioskodawcy rozliczenia pełnego, faktycznie poniesionego kosztu zakupu (...) prowadziłoby do sztucznego zawyżenia podstawy opodatkowania. Przychód Wnioskodawcy ze sprzedaży udziału wyniesie (...).
Ponieważ realny koszt poniesiony przez niego na tę nieruchomość to (...), transakcja ta zamknie się dla Wnioskodawcy stratą ekonomiczną i podatkową, w związku z czym nie powstanie dochód do opodatkowania. Podsumowując, z uwagi na samodzielne sfinansowanie zakupu, kosztem Wnioskodawcy powinna być cała kwota (...).
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Z kolei, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, ‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że zamierza Pan sprzedać 1/2 udziału w prawie własności lokalu mieszkalnego nabytego do majątku odrębnego w 2022 r. Ostateczna umowa sprzedaży ma zostać zawarta do 31 stycznia 2027 r., tj. przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku, w którym Pan nabył ten lokal mieszkalny.
Dlatego czynność ta spowoduje powstanie u Pana przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości, co do zasady, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy: Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Na gruncie art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy: Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy: Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać: 1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub 2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy: Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Ze względu na okoliczność, ze 1/2 udziału w prawie własności mieszkania została przekazana w darowiźnie Pana małżonce, należy odnieść się do przepisów ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 236). I tak, w myśl art. 31 § 1 tej ustawy: Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa. Stosownie natomiast do art. 888 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795): Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Odnosząc powyższe przepisy do opisu przedstawionego we wniosku wyjaśniam, że darując 1/2 udziału w prawie własności lokalu mieszkalnego (nabytego do Pana majątku odrębnego) do majątku odrębnego Pana żony, wyzbył się Pan udziału w tym mieszkaniu bez uzyskania z tego tytułu zapłaty. Zatem czynność ta nie spowodowała powstania przychodu. Przedmiotem planowanej przez Pana sprzedaży jest natomiast 1/2 udziału w prawie własności tego lokalu mieszkalnego. Sprzedaż ta będzie stanowiła źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W odniesieniu do tego przychodu należy zastosować koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, odpowiadające wysokości kosztów nabycia tej części nieruchomości, która stanowi źródło przychodu, czyli 1/2 kosztów poniesionych na nabycie. Wobec powyższego Pana stanowisko, że w przypadku sprzedaży 1/2 udziału w nieruchomości może Pan zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów całą pierwotną kwotę poniesioną na nabycie lokalu jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.