Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
25 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący skutków podatkowych zniesienia współwłasności nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W dniu 21.03.2025 r. rodzice Wnioskodawcy, na podstawie umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego (…), darowali Wnioskodawcy oraz jego bratu, A.A., nieruchomość położoną w (…), po ½ części każdemu z obdarowanych, w związku z czym powstała między nimi współwłasność w częściach ułamkowych po ½. Dnia 27.03.2025 r. odrębnym aktem notarialnym (…), Wnioskodawca oraz jego brat dokonali zniesienia współwłasności powyższej nieruchomości w ten sposób, że całą nieruchomość na wyłączną własność otrzymał brat Wnioskodawcy, natomiast Wnioskodawca w zamian za zrzeczenie się swojego udziału otrzymał od brata spłatę pieniężną w kwocie 350 000 zł (trzysta pięćdziesiąt tysięcy złotych).
Wartość całej nieruchomości na dzień zniesienia współwłasności strony określiły na 700 000 zł, a więc wartość udziału Wnioskodawcy (½) wynosiła 350 000 zł. Otrzymana przez Wnioskodawcę spłata w kwocie 350 000 zł odpowiadała zatem dokładnie wartości rynkowej jego udziału we współwłasności i nie przekraczała tej wartości. Okoliczność ta wynika wprost z treści aktu notarialnego znoszącego współwłasność, w którym wskazano, że spłata stanowi równowartość udziału Wnioskodawcy.
W wyniku opisanej transakcji Wnioskodawca nie uzyskał żadnego przysporzenia majątkowego ponad wartość udziału, który wcześniej posiadał – doszło jedynie do zamiany udziału w nieruchomości na ekwiwalentną wartość w pieniądzu, bez zwiększenia majątku Wnioskodawcy. Wnioskodawca złożył zeznanie PIT-39 za 2025 r., w którym wykazał kwotę spłaty jako przychód z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości i skorzystał ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT (tzw. ulga mieszkaniowa), deklarując wydatkowanie tej kwoty na własne cele mieszkaniowe w okresie 3 lat.
Wnioskodawca powziął jednak wątpliwość, czy opisana spłata w ogóle stanowiła przychód podlegający opodatkowaniu, a w konsekwencji czy korzystanie z ulgi mieszkaniowej było w tej sytuacji w ogóle konieczne.
Pytanie
Czy otrzymana przez Wnioskodawcę spłata w kwocie 350 000 zł z tytułu zniesienia współwłasności nieruchomości, odpowiadająca dokładnie wartości udziału Wnioskodawcy w tej nieruchomości i nieprzekraczająca tej wartości, stanowi dla Wnioskodawcy przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z art. 30e ustawy o PIT?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy opisana spłata nie stanowi przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub udziału w niej, jeżeli zbycie to następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Pojęcie „odpłatnego zbycia” obejmuje w orzecznictwie sądów administracyjnych także zniesienie współwłasności połączone ze spłatą na rzecz współwłaściciela, który zrzeka się swojego udziału.
Jednocześnie w ugruntowanej linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się, że opodatkowaniu podlega wyłącznie ta część spłaty, która przekracza wartość udziału przysługującego danej osobie przed zniesieniem współwłasności. Jeżeli natomiast spłata odpowiada dokładnie wartości posiadanego wcześniej udziału, po stronie podatnika nie powstaje żadne przysporzenie majątkowe (przyrost majątku), a tym samym nie powstaje przychód w rozumieniu ustawy o PIT.
Stanowisko to potwierdza m.in. wyrok NSA z 3 marca 2020 r. (sygn. akt II FSK 1557/18), w którym sąd wskazał, że spłata nieprzekraczająca wartości udziału nie jest opodatkowana, ponieważ podatnik nie uzyskuje z tego tytułu żadnego przysporzenia majątkowego, a jedynie następuje zamiana składników majątku o tej samej wartości. Analogiczne stanowisko zajął NSA w wyroku z 11 czerwca 2024 r. (sygn. akt II FSK 1152/21), dotyczącym zniesienia współwłasności nieruchomości między byłymi małżonkami, uznając za nieprawidłowe stanowisko organu podatkowego, który chciał opodatkować spłatę odpowiadającą wartości udziału.
Sąd podkreślił, że skoro podatnik nie otrzymuje niczego ponad to, co wynikało z jego dotychczasowego udziału, brak jest podstaw do przyjęcia, że doszło do odpłatnego zbycia generującego przychód podlegający opodatkowaniu. W opisanym stanie faktycznym spłata otrzymana przez Wnioskodawcę (350 000 zł) była dokładnie równa wartości jego udziału ustalonej przez strony na dzień zniesienia współwłasności (350 000 zł, tj. ½ wartości nieruchomości wynoszącej 700 000 zł). Wnioskodawca nie uzyskał zatem żadnej nadwyżki ponad wartość udziału, który i tak już mu przysługiwał na podstawie wcześniejszej darowizny.
W tej sytuacji – w świetle przywołanego orzecznictwa – po stronie Wnioskodawcy nie doszło do powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, a w konsekwencji zastosowanie znajduje przedstawione stanowisko, że kwota spłaty jest dla Wnioskodawcy neutralna podatkowo i nie podlega wykazaniu jako przychód w zeznaniu PIT-39, a korzystanie ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT (ulga mieszkaniowa) nie jest w tej sytuacji konieczne.
Wnioskodawca ma świadomość, że w orzecznictwie sądów administracyjnych występują także rozstrzygnięcia odmienne, w których zniesienie współwłasności ze spłatą traktowane jest jako odpłatne zbycie podlegające opodatkowaniu niezależnie od relacji wysokości spłaty do wartości udziału. Wnioskodawca wnosi jednak o wydanie interpretacji zgodnej z przedstawionym powyżej stanowiskiem, opartym na linii orzeczniczej NSA uwzględniającej kryterium braku przysporzenia majątkowego.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592; dalej: ustawa PIT): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, ‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat – licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i rodzi obowiązek podatkowy. Tym samym po upływie tych pięciu lat zbycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, a tym samym uzyskana kwota nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Tak więc co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. Aby zdefiniować pojęcie „nabycie” należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika. Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zatem zgodnie z normami prawa cywilnego.
Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.): Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Z opisu sprawy wynika, że 21 marca 2025 r. rodzice, na podstawie umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego, darowali Wnioskodawcy oraz jego bratu nieruchomość w (…), po ½ części każdemu z obdarowanych.
27 marca 2025 r. odrębnym aktem notarialnym, Wnioskodawca oraz jego brat dokonali zniesienia współwłasności powyższej nieruchomości – całą nieruchomość otrzymał brat, a Pan w zamian za zrzeczenie się swojego udziału otrzymał od brata spłatę pieniężną w kwocie 350 000 zł, co zgodnie z wyceną stanowiło dokładnie połowę wartości nieruchomości. Złożył Pan zeznanie PIT-39 za 2025 r., w którym wykazał kwotę spłaty jako przychód z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości i skorzystał ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT (tzw. ulga mieszkaniowa), deklarując wydatkowanie tej kwoty na własne cele mieszkaniowe w okresie 3 lat.
Pana wątpliwości dotyczą tego, czy otrzymana spłata stanowi dla Pana przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z art. 30e ustawy PIT. W Pana opinii spłata ta nie stanowi przychodu podlegającego opodatkowaniu, skoro nie otrzymał Pan niczego ponad to, co wynikało z jego dotychczasowego udziału. Na początku nakreślić należy, czym jest darowizna na gruncie prawa podatkowego. I tak zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego: Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.
Tak więc darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego. Tak więc z chwilą zawarcia aktu notarialnego darowana nieruchomość przechodzi na obdarowanego. Biorąc pod uwagę cytowane wyżej przepisy Kodeksu Cywilnego darowizna stanowi nabycie, o którym mowa w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT.
Tak więc nabył Pan nieruchomości w momencie otrzymania darowizny od rodziców. Natomiast pod pojęciem odpłatnego zbycia należy rozumieć nie tylko sprzedaż, czy zamianę, ale każdą czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości, jej części lub udziału w niej oraz praw majątkowych za odpłatnością, a więc co do zasady również odpłatne zniesienie współwłasności. Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.
Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, współwłasność polega na tym, że: własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 ww. Kodeksu: Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego: Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.
Stosownie zaś do art. 211 Kodeksu cywilnego: Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Zniesienie współwłasności może nastąpić za odpłatnością w formie spłaty na rzecz drugiego współwłaściciela lub nieodpłatnie (bez żadnych spłat).
Czynność zniesienia współwłasności w świetle prawa cywilnego stanowi formę zbycia, a jeżeli zniesienie współwłasności następuje ze spłatą, wówczas mamy do czynienia z odpłatnym zbyciem udziału w nieruchomości lub prawie, które wyczerpuje dyspozycję przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. Na gruncie prawa podatkowego bez znaczenia jest, czy do odpłatnego zbycia dochodzi w drodze umowy sprzedaży, zamiany, działu spadku czy zniesienia współwłasności. Użyte w wyżej cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT „odpłatne zbycie” oznacza każde przeniesienie prawa własności lub praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin „odpłatne zbycie” obejmuje zatem szeroki zakres czynności.
W opisanym stanie faktycznym odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nabytej 21 marca 2025 r. na podstawie darowizny, nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabył Pan przedmiotowy udział w ww. nieruchomości. W konsekwencji zniesienie współwłasności z 27 marca 2025 r., jest dla Pana źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT. Zatem po stronie dokonującego odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości w wyniku zniesienienia współwłasności nieruchomości powstaje obowiązek podatkowy.
W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy: Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy PIT: Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Przepis art. 19 ust. 3 ww. ustawy stanowi, że: Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Stosownie zaś do art. 19 ust. 4 ww. ustawy: Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych.
Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający. Zatem, przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, którą nabył Pan w drodze darowizny od rodziców, jest – zgodnie z art. 19 ust. 1 zdanie pierwsze PIT – wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (wartość spłaty), pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, z zastrzeżeniem art. 19 ust. 1 zdanie drugie ww. ustawy. Wobec powyższego Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.
Końcowo warto podkreślić, że postąpił Pan właściwie, składając zeznanie PIT-39 za 2025 r., w którym wykazał kwotę spłaty jako przychód z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości oraz zadeklarował Pan skorzystanie ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT, który stanowi, że wolne od podatku są: dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych;
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/ zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Pytanie przedstawione przez Pana we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznacza zakres przedmiotowy tego wniosku.
Wydana interpretacja dotyczy więc tylko sprawy będącej przedmiotem zapytania. Inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniem nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji. Wskazać należy, że powołane we wniosku wyroki sądowe zostały wydane w indywidualnych sprawach innych podmiotów i nie wiążą organu w sprawie będącej przedmiotem wniosku. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje z się Pan do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 z późn. zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.