INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 19 lutego 2008r. (data wpływu do tut.
Biura 10 marca 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w części w drodze działu spadku - jest nieprawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 10 marca 2008r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w części w drodze działu spadku. W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.
W dniu 16 sierpnia 1993r. córka wnioskodawczyni nabyła również nieruchomość, tj. dom mieszkalny wraz z gruntem za cenę 6.000 zł. po denominacji. Wnioskodawczyni wraz z mężem w dniu 26 czerwca 2003r. nabyła nieruchomość tj. dom mieszkalny wraz z działką za cenę 370.000 zł. Poważne sprawy rodzinne spowodowały, że w dniu 19 listopada 2003r. wnioskodawczyni wraz z mężem dokonali zamiany swojej nieruchomości na nieruchomość należącą do córki.
Na nieruchomości, która przypadła córce wskutek zamiany została ustanowiona bezpłatna i dożywotnia służebność mieszkania, polegająca na prawie korzystania z dwóch pokoi, łazienki i kuchni oraz prawa poruszania się po całej nieruchomości na rzecz wnioskodawczyni. W styczniu 2007r. zmarł mąż wnioskodawczyni. Postanowieniem sądowym z dnia 3 stycznia 2008r. sąd dokonał działu spadku i przyznał wnioskodawczyni na wyłączną własność nieruchomość nabytą od córki w drodze zamiany. Wnioskodawczyni nie była w niej zameldowana. W dniu 29 stycznia 2008r. sprzedała przedmiotową nieruchomość. W związku z powyższym zadano następujące pytanie.
Czy kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości w wysokości 225.000 zł jest wolna od podatku dochodowego, a jeśli nie to w jakiej wysokości podatek dochodowy wystąpi?
Zdaniem wnioskodawczyni uzyskana kwota 225.000 zł ze sprzedaży nieruchomości powinna być wolna od podatku dochodowego, co wynika z następującego uzasadnienia: koszt nabycia przez wnioskodawczynię zamienionej nieruchomości wynosił 370.000 zł, a uzyskana wartość sprzedaży wynosi 225.000 zł, a więc koszt nabycia przekracza wartość sprzedaży; na koszt nabycia zamienionej nieruchomości rzutują koszty remontu nieruchomości, które wnioskodawczyni poniosła; na koszt ww. nieruchomości niewątpliwie ma wpływ i pozostaje w bezpośrednim związku ustanowione prawo dożywotniego korzystania z dwóch pokoi, kuchni i łazienki z czego wnioskodawczyni korzysta w nieruchomości córki, którą uzyskała w wyniku zamiany.
Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r.
Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.
U. Nr 217 poz. 1588) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.
Oznacza to zarazem, iż nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007r. Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym stanie faktycznym dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data jej nabycia.
Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawczyni udziały w przedmiotowej nieruchomości nabyła w następujący sposób: 1/2 część w 2003r. w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej w drodze umowy zamiany, część w 2007r. w drodze spadku, części w 2008r. w drodze działu spadku, w wyniku czego stała się jedynym właścicielem ww. nieruchomości. Oznacza to, że odpłatne zbycie nieruchomości mające miejsce w 2008r. nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca lat, w których wnioskodawczyni nabyła poszczególne części zbytej nieruchomości, a tym samym zbycie to jest źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu.
Nabycie prawa do części przedmiotowej nieruchomości na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej nastąpiło w 2003r. w drodze umowy zamiany. W związku z powyższym do opodatkowania przychodu w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2003r. zastosowanie mają przepisy obowiązujące do końca 2006r. z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw nabytych do 31 grudnia 2006r. stosownie do art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.
Zgodnie z art. 19 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlega przychód bez pomniejszania o jakiekolwiek koszty nabycia zbywanej nieruchomości.
Przychód pomniejsza się jedynie o koszty odpłatnego zbycia, które mogą stanowić np. opłata notarialna za akt notarialny sprzedaży, opłaty za wyciągi z ksiąg wieczystych itp., o ile wnioskodawczyni poniosła te opłaty. Kosztami odpłatnego zbycia są bowiem koszty, które musiały zostać poniesione aby sprzedać nieruchomość. Podatek od przychodu z odpłatnego zbycia jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.
Powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).
W myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży: na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, Natomiast, stosownie do postanowień art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tej ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że na skutek nabycia spadku po mężu i następnie dokonanego działu spadku na rzecz wnioskodawczyni przypadła własność przedmiotowej nieruchomości w całości. Z uwagi na fakt, iż nabycie to nastąpiło odpowiednio w 2007r. w drodze spadku i w 2008r. w drodze działu spadku oznacza to, iż do sprzedaży ww. udziału w nieruchomości w tych częściach będą miały zastosowanie przepisy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007r.
W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy). W konsekwencji powyższej regulacji prawnej oraz stanu faktycznego opisanego we wniosku należy stwierdzić, iż do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia części nieruchomości nabyte w drodze spadku i działu spadku wnioskodawczyni może zaliczyć m. in. koszty odpłatnego zbycia np. opłaty notarialne oraz koszty uzyskania przychodów tj. wydatki poniesione na zwiększenie wartości przedmiotowej nieruchomości od chwili nabycia spadku, podatek od spadków i darowizn.
Przychód uzyskany ze sprzedaży tej części nieruchomości mógłby być zwolniony z opodatkowania z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, pod warunkiem spełnienia przesłanek w nim wymienionych.
Zgodnie z tym przepisem wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie – jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22. Jednak z treści wniosku wynika, że wnioskodawczyni nie była zameldowana w sprzedawanej nieruchomości, a tym samym nie może skorzystać z tego zwolnienia.
Z uwagi na powyższe, w przedmiotowej sprawie, należy stwierdzić, że: w dniu 19 listopada 2003r. wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy zamiany 50% udziału w nieruchomości na zasadzie współwłasności ustawowej, w związku z czym przychód uzyskany ze zbycia tej części nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyła to prawo, chyba, że wnioskodawczyni uzyskany przychód przeznaczy na cele mieszkaniowe wymienione w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych; w 2007r. wnioskodawczyni w drodze spadku po mężu nabyła kolejny udział w nieruchomości, a w 2008r. w drodze działu spadku otrzymała pozostałą część nieruchomości i stała się jej jedynym właścicielem.
Dochód uzyskany ze zbycia tej części również będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że zbycie nastąpiło również przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym wnioskodawczyni nabyła to prawo.
W odniesieniu do wymienionych we wniosku kosztów jakie wnioskodawczyni uważa, że ma prawo odliczyć od osiągniętego przychodu ze zbycia nieruchomości tj.: koszt remontu zamienionej w 2003r. nieruchomości w kwocie 370.000 zł, kosztów remontu nieruchomości oraz kosztów prawa dożywotniego korzystania z dwóch pokoi, kuchni i łazienki ustanowionego na nieruchomości należącej od 2003r. do córki wnioskodawczyni, - wyjaśnia się, że w świetle przytoczonych przepisów prawa przychodu uzyskanego ze zbycia części nieruchomości nabytej w drodze zamiany w 2003r. nie pomniejsza się o żadne koszty nabycia nieruchomości ani inne koszty powstałe w trakcie jej posiadania.
Przychód uzyskany ze zbycia części nieruchomości nabytej w 2007r. w spadku i w 2008r. w drodze działu spadku może zostać pomniejszony o koszty uzyskania przychodów, ale są to zapłacony podatek od spadków i darowizn i nakłady poniesione na nieruchomość (remonty) ale poniesione dopiero od chwili nabycia spadku. Kosztami uzyskania tej części przychodu nie może być wartość zamienionej w 2003r. nieruchomości, gdyż przychód osiągnięto ze zbycia części nieruchomości nabytej w drodze spadku i działu spadku, a nie z części nabytej w drodze zamiany.
Nie można również zgodzić się ze stanowiskiem wnioskodawczyni, iż kosztem uzyskania przychodu jest wartość ustanowionej na rzecz wnioskodawczyni dożywotniej służebności mieszkalnej w budynku mieszkalnym należącym do córki wnioskodawczyni, ponieważ nie jest to wydatek poniesiony przez wnioskodawczynię mający na celu zwiększenie wartości zbywanego udziału w nieruchomości. Wobec powyższego stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe. Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.