INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 6 listopada 2012 r. (data wpływu 8 listopada 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 lutego 2012 r. (data wpływu 12 lutego 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.
UZASADNIENIE W dniu 8 listopada 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości oraz w zakresie zwolnienia przedmiotowego. Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 1 lutego 2013 r., nr ILPB2/415-1016/12-2/AJ, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.
Jednocześnie poinformowano Zainteresowanego, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego. Wezwanie wysłane w dniu 1 lutego 2013 r., skutecznie doręczone zostało w dniu 4 lutego 2013 r. W dniu 12 lutego 2013 r. Zainteresowany uzupełnił ww. wniosek (data nadania – 9 lutego 2013 r.). W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe. Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.
W 2009 roku Zainteresowany otrzymał darowiznę pieniężną od ojca w wysokości 500.000 PLN. W tym samym roku Wnioskodawca w porozumieniu z ojcem i z bratem na zakupionej działce wybudowali dom. Zainteresowany dysponował własnym wkładem pieniężnym, który posłużył Mu do wybudowania i wykończenia domu, w łącznej wysokości 650.000 PLN, z czego 500.000 PLN pochodziło z darowizny pieniężnej otrzymanej wcześniej od ojca, a 150.000 PLN z oszczędności własnych (dane liczbowe są orientacyjne). Wydatkowanie kwoty 650.000 PLN na wybudowanie i wykończenie domu znajduje potwierdzenie w stosownych dokumentach (fakturach, rachunkach i umowach).
Aktem notarialnym z dnia 30 lipca 2010 r., w drodze umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, została zniesiona współwłasności lokali tak, że Wnioskodawca z bratem stali się właścicielami odrębnych lokali mieszkalnych. Aktem notarialnym z dnia 5 kwietnia 2011 r. w drodze umowy zniesienia odrębnej własności lokali i umowy zniesienia współwłasności nieruchomości w postaci gruntu Zainteresowany stał się właścicielem działki, która została wcześniej podzielona na podstawie decyzji Prezydenta (14 lutego 2011 r.) na dwie działki nr X i Y (o powierzchni odpowiednio 0,0812 i 0,0699 ha).
Powyższym aktem notarialnym Wnioskodawca zniósł nieodpłatnie odrębną własność lokali mieszkalnych i współwłasność w postaci działek nr X i nr Y w ten sposób, że stał się wyłącznym właścicielem jednej z działek. W roku 2012 lub na początku roku 2013, ze względów osobistych Wnioskodawca zamierza sprzedać działkę, której stał się jedynym właścicielem wraz z wybudowanym na tej działce lokalem mieszkalnym. Sprzedaż nastąpi zatem przed upływem pięcioletniego okresu, liczonego od dnia wybudowania domu.
Z przychodu (całości albo części) osiągniętego ze sprzedaży domu, Wnioskodawca zamierza zaspokoić własne cele mieszkaniowe przed upływem dwuletniego okresu liczonego od końca roku w którym osiągnie przychód ze sprzedaży domu. Powyższe oznacza, że: Zainteresowany nabędzie mieszkanie oraz działkę budowlaną, na której w przyszłości wybuduje dom, albo Wnioskodawca nabędzie dwa mieszkania, przy czym zamieszkiwać będzie w jednym mieszkaniu, a drugie ewentualnie będzie czasowo wynajmować. Po pewnym czasie, ze względu na sytuację osobistą, możliwe, iż będzie konieczność zamieszkania w tym drugim mieszkaniu, wtedy ewentualnie Zainteresowany wynajmować będzie pierwsze mieszkanie.
Nie jest także wykluczone, iż Wnioskodawca nie będzie w ogóle wynajmować mieszkań. W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, iż data zakupu działki objętej zamiarem sprzedaży to 26 czerwca 2009 roku. Przedmiotem zamierzonej sprzedaży jest działka wraz z wybudowanym na niej lokalem mieszkalnym. Wnioskodawca wskazał również, iż objęte zamiarem nabycia wszystkie przedmiotowe mieszkania i działka budowlana będą położone w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Zainteresowany poinformował także, że objęte zamiarem nabycia przedmiotowe mieszkanie(a), którego możliwe będzie czasowe wynajmowanie przez Wnioskodawcę innym osobom, będzie(ą) nabyte celem zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. W związku z powyższym zadano następujące pytania. Czy kwota darowizny pieniężnej, którą Wnioskodawca otrzymał od ojca, a którą następnie przeznaczył na wybudowanie domu wraz z pozostałymi oszczędnościami, może stanowić koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży domu? (Zainteresowany zaznacza, że wydatki w łącznej kwocie 650.000 PLN na wybudowanie i wykończenie domu znajdują potwierdzenie w stosownych dokumentach, tj. fakturach, rachunkach i umowach).
Czy przeznaczenie przychodu osiągniętego ze sprzedaży domu na nabycie mieszkania i jego remont/modernizację oraz działki budowlanej, w ciągu dwóch lat licząc od końca roku w którym Wnioskodawca osiągnie przychód ze sprzedaży, spełnia kryterium do zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 pdof ? Czy przeznaczenie przychodu osiągniętego ze sprzedaży domu na nabycie dwóch mieszkań i ich remont/modernizację, w ciągu dwóch lat licząc od końca roku w którym Zainteresowany osiągnie przychód ze sprzedaży w powyżej przedstawionym stanie faktycznym spełnia kryterium do zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 pdof ?
Czy za cel mieszkaniowy można uznać: zakup nowej nieruchomości (w tym koszt zawarcia aktu notarialnego, koszty pośredników); remont lub modernizację (tj. wybudowanie i wykończenie kominka, zakup i montaż drzwi wewnętrznych wraz z ościeżnicami, zakup i montaż kaloryferów, zakup i montaż gazowego kotła c. o., wykonanie instalacji c. o. (rury, rozdzielacze, pompy), zakup i montaż osprzętu elektrycznego (łączniki i gniazda), zakup i montaż parapetów wewnętrznych, zakup i położenie glazury ściennej i podłogowej, zakup i montaż paneli podłogowych/desek podłogowych, zakup farb i pomalowanie pomieszczeń wewnątrz lokalu, zakup i montaż wanny, zakup i montaż kabiny prysznicowej, zakup i montaż umywalki, zakup i montaż armatury (baterii umywalkowych, prysznicowej), zakup i montaż stelaży podtynkowych wraz z miskami ustępowymi, zakup kuchenki gazowej z zastrzeżeniem, że powyższe nie jest związane z nieruchomościami przeznaczonymi na cele rekreacyjne?
Tut. Organ informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1 dotyczące kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości. Natomiast w zakresie pytań nr 2-4 w dniu 18 lutego 2013 r. została wydana interpretacja indywidualna nr ILPB2/415-1016/12-5/AJ. Zdaniem Wnioskodawcy, kwota w wysokości 500.000 PLN, którą otrzymał od ojca w drodze darowizny, a którą następnie wydatkował na wybudowanie domu (co jest potwierdzone w fakturach i rachunkach) stanowi koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży domu.
Przepisy z art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wyłączają z kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości wydatków na nabycie nieruchomości, w części które pochodziłyby z darowizny. Z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, wynika jedynie, iż w razie zbycia nieruchomości, która zostałaby nabyta w drodze darowizny, za koszt uzyskania przychodu można uznać tylko nakłady poczynione na nieruchomość w okresie jej posiadania oraz kwotę ewentualnego podatku od spadków i darowizn w stosownej wysokości.
W stanie faktycznym przedstawionym w niniejszym wniosku część nieruchomości faktycznie została nabyta w drodze darowizny (i w tym miejscu należy zgodzić się, iż wydatki poniesione przez ojca Wnioskodawcy na wybudowanie domu w tej części, którą następnie darował Zainteresowanemu nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodów z dokonanej przez Wnioskodawcę sprzedaży). W zakresie jednak, w jakim Wnioskodawca uzyskał darowiznę pieniężną, która stała się Jego majątkiem własnym, a którą następnie Zainteresowany wydatkował na wybudowanie i remont domu, nie ma podstaw prawnych aby sądzić, iż kwota ta nie mogłaby stanowić kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży domu.
Podsumowując, kwota darowizny pieniężnej którą Wnioskodawca otrzymał, a którą następnie wydatkował na wybudowanie domu, stanowi koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży tego domu. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe. Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego z ich zbycia, istotne jest z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalenie zarówno daty jak i formy nabycia nieruchomości i praw. Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w 2009 roku Wnioskodawca otrzymał od ojca darowiznę pieniężną w wysokości 500.000 zł. Na zakupionej na własność - w 2009 roku – działce, Zainteresowany w porozumieniu z ojcem i bratem wybudowali dom.
Aktem notarialnym z dnia 30 lipca 2010 r., w drodze umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, została zniesiona współwłasności lokali tak, że Wnioskodawca z bratem stali się właścicielami odrębnych lokali mieszkalnych.
Aktem notarialnym z dnia 5 kwietnia 2011 r. w drodze umowy zniesienia odrębnej własności lokali i umowy zniesienia współwłasności nieruchomości w postaci gruntu Zainteresowany stał się właścicielem działki, która została wcześniej podzielona na podstawie decyzji Prezydenta - z dnia 14 lutego 2011 r. - na dwie działki nr 2/350 i 2/351. Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).
Istota współwłasności polega bowiem na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału.
Tym samym, można też uznać, że prawo do całej rzeczy każdy ze współwłaścicieli nabywa w momencie nabycia udziału w prawie własności. Każdy ze współwłaścicieli ma bowiem jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego).
W myśl art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.
Stąd, gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby nie ulega powiększeniu, nie może być traktowany w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób nie uległ powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (w tym przypadku nieruchomości), jak też stan jej majątku osobistego. Zatem, za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością.
Jeżeli natomiast wartość otrzymanej nieruchomości lub prawa przekracza udział we współwłasności, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział we współwłasności, należy przyjąć dzień, w którym dokonano zniesienia współwłasności. W świetle przedstawionego wyżej opisu zdarzenia przyszłego i powołanych przepisów prawa uznać należy, iż działkę wraz z wybudowanym na niej lokalem mieszkalnym, którą Wnioskodawca zamierza – w 2012 lub w 2013 roku – sprzedać, Zainteresowany nabył: w dniu 26 września 2009 roku w drodze umowy kupna – sprzedaży, w dniu 30 lipca 2010 r., na podstawie umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności.
Zatem w odniesieniu do opodatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży działki wraz z wybudowanym na niej lokalem mieszkalnym zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać: dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Natomiast w myśl art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Wysokość ww. nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e). Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego i zacytowane przepisy prawa stwierdzić należy, iż kwota darowizny, którą Wnioskodawca otrzymał od ojca, a którą następnie przeznaczył na wybudowanie domu wraz z pozostałymi oszczędnościami stanowi koszt uzyskania przychodu ale tylko w sytuacji, gdy wydatki te – zgodnie z art. 22 ust. 6e – zostały prawidłowo udokumentowane.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art.
52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.