INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 9 grudnia 2011 r. (data wpływu 12 grudnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 12 grudnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny. W dniu 13 maja 1963 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę ze Spółdzielnią Mieszkaniową o dostarczenie mieszkania po zgromadzeniu wkładu mieszkaniowego, na wydzielonym rachunku oszczędnościowym. Dokonując systematycznych wpłat, Zainteresowana zgromadziła na rachunku w banku pełny wkład mieszkaniowy, który - wraz z naliczonymi odsetkami - został przekazany na rachunek Spółdzielni w banku. Po przelewie środków na konto Spółdzielni Mieszkaniowej, w dniu 23 lutego 1968 r. Spółdzielnia przydzieliła Wnioskodawczyni lokal.
W posiadanie mieszkania Zainteresowana weszła w dniu 1 kwietnia 1968 r. Posiadaczem mieszkania Wnioskodawczyni była nieprzerwanie przez 43 lata - od dnia 1 kwietnia 1968 r. do dnia 10 sierpnia 2011 r. W tym czasie Zainteresowana była w powyższym lokalu zameldowana i zamieszkiwała w nim. Wydając decyzję o przyznaniu lokalu Spółdzielnia udzieliła Zainteresowanej kredytu długoterminowego. To zobowiązanie kredytowe Wnioskodawczyni spłaciła w 100%, w comiesięcznych ratach, przez 40 lat.
Po wniesieniu wkładu mieszkaniowego w pełnej wysokości i spłacie kredytu - co Zainteresowana uczyniła w obowiązującym terminie - istniały wszelkie przesłanki do zmiany statusu mieszkania z lokatorskiego na własnościowe. Ze względu na opieszałość Spółdzielni proces przenoszenia prawa własności w nieruchomości rozpoczął się dopiero w 2009 r. i trwał ponad rok. Tak więc dopiero w 2010 r., w wyniku przekształcenia posiadanego przez Wnioskodawczynię od 1968 roku lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, Zainteresowana stała się posiadaczem własnościowego prawa do tego lokalu.
Trudna sytuacja materialna zmusiła Wnioskodawczynię do sprzedaży ww. mieszkania zgodnie z aktem notarialnym z dnia 10 sierpnia 2011 r. za cenę 230.000,00 zł. Środki ze sprzedaży Zainteresowana otrzymała w następującym trybie: zadatek zgodnie ze wstępną umową cywilną z dnia 6 listopada 2010 r. w dwóch ratach: 10 listopada 2010 r. - 35.000, 00 zł, 10 grudnia 2010 r. - 10 000.00 zł, pozostałe kwoty po przeniesieniu własności na nabywcę zgodnie z ww. aktem notarialnym: 10 sierpnia 2011 r. - 133.200,00 zł, 11 sierpnia 2011 r. - 51.800,00 zł.
Ze środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania Zainteresowana kupiła lokal mieszkalny na terenie RP, zgodnie z aktem notarialnym z dnia 23 maja 2011 r. Wnioskodawczyni dokonała zapłaty w następujących terminach: 23 maja 2011 r. - 7.000,00 zł, 12 sierpnia 2011 r.- 100.000.00 zł. Dodatkowo poniosła koszty aktu notarialnego z dnia 23 maja 2011 r. w wysokości 3.499,89 zł. W związku z powyższym zadano następujące pytanie. Czy odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego nr 1514 stanowi źródło przychodów na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 roku?
Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, innych rzeczy. - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Posiadaczem mieszkania Wnioskodawczyni była od 1968 roku do 2011 roku tzn. przez 43 lata, zatem według Niej przychód uzyskany z jego sprzedaży nie podlega opodatkowaniu. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe. Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.
Z analizy wniosku wynika, że Zainteresowana uzyskała przydział spółdzielczego lokatorskiego prawo do lokalu mieszkalnego w 1968 r. Następnie, w 2010 r. ww. mieszkanie zostało wykupione na własność, co znajduje potwierdzenie w zawartym akcie notarialnym. W tym miejscu należy wyjaśnić, że w przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego właścicielem mieszkania i zarządzającym jest spółdzielnia mieszkaniowa. Zgodnie z art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119 poz. 1116 ze zm.) spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.
Jednakże zgodnie z art. 12 ust. 1 ww. ustawy na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez członka spłat przewidzianych w tym przepisie.
W myśl art. 12 ust. 12 ww. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia zawiera umowę, o której mowa w ust.1 w terminie 3 miesięcy według stanu prawnego obowiązującego do 29 grudnia 2009 r., 6 miesięcy według stanu prawnego obowiązującego od 30 grudnia 2009 r., od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny (...) lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.
Mając na uwadze powyższe należy uznać, iż data przekształcenia jest dla Wnioskodawczyni, datą nabycia lokalu, od której biegnie pięcioletni okres wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do tego momentu Wnioskodawczyni nie miała bowiem żadnych praw własnościowych do przedmiotowego lokalu. Należy więc stwierdzić, że u Wnioskodawczyni z tytułu odpłatnego zbycia mieszkania przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło jego nabycie, powstanie źródło przychodu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu.
Dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia ww. mieszkania – z uwagi na fakt, iż zostało ono nabyte przez Zainteresowaną w 2010 r. – należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 roku. Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać: dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. Stosownie do art. 30e ust. 2 cyt. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
W myśl przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku.
Natomiast stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
W tym miejscu wskazać jednak należy, że w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Szczegółowy katalog wydatków, które uważa się za poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 zawiera art. 21 ust. 25. Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że mieszkanie nr 1514 Zainteresowana sprzedała – w dniu 10 sierpnia 2011 r. – za kwotę 230.000,00 zł. Część środków uzyskanych ze sprzedaży Wnioskodawczyni przeznaczyła na zakup mieszkania.
Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż u Wnioskodawczyni z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło jego nabycie, powstanie źródło przychodu podlegające opodatkowaniu zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i rozliczeniu w zeznaniu rocznym o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty). Tut.
Organ wskazuje także, iż do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nabytych w 2010 r. może znaleźć zastosowanie zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 po spełnieniu ustawowych przesłanek warunkujących to zwolnienie. Należy dodać, iż dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w , Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w .