INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 22 czerwca 2009 r. (data wpływu 24 czerwca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalania wartości nakładów poniesionych na nieruchomości – jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE W dniu 24 czerwca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalania wartości nakładów poniesionych na nieruchomości. W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe. Wnioskodawczyni w 2007 roku otrzymała od rodziców aktem darowizny niezabudowaną i niezagospodarowaną działkę rekreacyjną z prawem zabudowy o powierzchni 903 m2. Do chwili złożenia wniosku Zainteresowana działkę opłotowała i obsadziła roślinami o znacznej wartości.
Wybudowała również sposobem gospodarczym dom o powierzchni 55 m2. Wnioskodawczyni wskazuje, że nie posiada faktur dokumentujących zakupy materiałów i robociznę, gdyż nie nosiła się z zamiarem sprzedaży domu. Z wynikłych okoliczności życiowych zmuszona jest Ona do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w bieżącym roku. Ponieważ budynek nie został jeszcze oddany do użytkowania Zainteresowana nie mogła się w nim zameldować. W związku z powyższym zadano następujące pytanie. Czy można ustalić wysokość nakładów, które zwiększyły wartość nieruchomości na podstawie wyceny rzeczoznawcy budowlanego (majątkowego)?
Zdaniem Wnioskodawczyni, można ustalić wysokość nakładów zwiększających wartość nieruchomości na podstawie wyceny rzeczoznawcy budowlanego, bo art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wyklucza innych możliwości ustalania wysokości nakładów niż faktury VAT. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.
Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku, a więc – z uwagi na fakt iż Zainteresowana przedmiotową nieruchomość nabyła w drodze darowizny w 2007 roku – mają zastosowanie w przedmiotowej sprawie.
W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Obliczony w ten sposób przychód można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia. W świetle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego należy stwierdzić, że w przypadku sprzedaży przez Wnioskodawczynię przedmiotowej nieruchomości, przychodem z jej sprzedaży będzie wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiadać będzie wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej zarówno z zawarciem umowy przedwstępnej, jak i umowy przeniesienia własności, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.
Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy). Z powyższego wynika, że kwestia wydatkowania środków pieniężnych przeznaczonych na nabycie czy wytworzenie nieruchomości, jak i poczynionych w czasie jej posiadania nakładów, powinna być dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami w postaci rachunków, faktur.
Z przedstawionego przez Zainteresowaną opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż w 2007 roku stała się właścicielką działki, na której poczyniła znaczne nakłady łącznie z wybudowaniem domu, który nie został oddany do użytku. Nie posiada Ona jednak faktur dokumentujących poniesienie wydatków. W tym miejscu należy podkreślić, iż wskazany wyżej przepis art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera enumeratywnie (a nie przykładowo) wymienione możliwości dokumentowania wysokości poniesionych nakładów, o których mowa w ust. 6c i ust. 6d ww. ustawy.
Oznacza to, że wartość poniesionych nakładów wyliczyć można tylko na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Tym samym nie jest możliwe wyliczenie wartości nakładów według operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (budowlanego), gdyż nie jest to sposób przewidziany w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Reasumując stwierdzić należy, iż nie ma możliwości ustalenia wysokości nakładów, które zwiększyły wartość nieruchomości na podstawie wyceny rzeczoznawcy budowlanego (majątkowego), gdyż możliwość taka nie jest przewidziana w jednoznacznie brzmiących przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak więc jeżeli Wnioskodawczyni nie posiada faktur VAT, to wydatków poniesionych na nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.