INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 02.04.2012 r. (data wpływu 12.04.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 12.04.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny. W 1963 r., zgodnie zobowiązującymi przepisami i procedurami Wnioskodawca wybudował z własnych środków garaż w W. Garaż usytuowany jest w zespole 21 boksów. Przez 10 lat Wnioskodawca użytkował go, jako właściciel, a po tym okresie przejęty został na własność Skarbu Państwa. Dalsze jego użytkowanie było na zasadach najmu. Zmiana tego stanu powinna była nastąpić po 1990 r. kiedy weszła w życie ustawa z 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 79, poz. 464).
Na mocy art. 8 tej ustawy, osoba, która na podstawie pozwolenia na budowę, wybudowała z własnych środków garaż na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa, lub własność gminy, ma prawo nabyć nieodpłatnie ten garaż na własność, a grunt otrzymać w użytkowanie wieczyste. W oparciu o postanowienia ustawy Wnioskodawca wystąpił do Urzędu Dzielnicowego (stosownie do miejsca zamieszkania) z prośbą o nieodpłatne przekazanie mu na własność garażu i gruntu pod nim w użytkowanie wieczyste.
W dniu 25.06.1991 r. Wnioskodawca otrzymał odpowiedź, że Jego sprawa i pozostałych 20 garaży zostanie rozpatrzona po ustaleniu właściciela gruntu (Skarb Państwa lub gmina) i geodezyjnym opracowaniu przedmiotowego terenu. Trwało to 7 lat, a 10.03.1997 r. Urząd Dzielnicy powiadomił wszystkich użytkowników garaży, że grunt pod boksami jest własnością gminy W. i, że wnioski o zwrot garaży zostaną rozpatrzone po złożeniu wymaganych dokumentów, tzn.: decyzji lokalizacyjnej; pozwolenia na budowę garażu; dokumentów stwierdzających fakt, że garaż wybudowano z własnych środków; aktualne dokumenty najmu.
Żądane dokumenty Wnioskodawca złożył 17.06.1997 r. Minęło 13 łat i sprawa garażu nie została rozwiązana, mimo wielu monitów i spełnienia wszelkich warunków wymaganych przez Urząd Dzielnicy. W tym okresie 01.08.2007 r. zmarła żona Wnioskodawcy, współwłaścicielka garażu, w związku z czym konieczne było przeprowadzenie sprawy spadkowej, w wyniku której Wnioskodawca nabył prawa do 3/4, a córka (jedynaczka) do 1/4 części garażu. W sierpniu 2010 r. (po 20 latach od wejścia w życie ustawy) Wnioskodawca otrzymał z Urzędu Dzielnicowego decyzję ostatecznego załatwienia Jego sprawy wraz z warunkami jej realizacji.
Przedstawione warunki Wnioskodawca przyjął i mając pełnomocnictwo córki podpisał w dniu 04.11.2010 r. akt notarialny stanowiący „umowę oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i przeniesienia własności budynku”. Mając wyżej wymieniony akt oraz aktualne pełnomocnictwo córki w styczniu 2011 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży garażu. W związku z powyższym zadano następujące pytanie. Czy w świetle wyżej opisanych faktów Wnioskodawca może być zwolniony z podatku od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości (garażu) i praw nabytych do użytkowania wieczystego gruntu, niezbędnego do eksploatacji tego garażu?
Zdaniem Wnioskodawcy, może być zwolniony z podatku dochodowego od sprzedanego garażu, ponieważ: garaż wybudował w 1963 r. z własnych środków, z zachowaniem wszelkich przepisów i procedur i był przez 10 lat jego prawnym właścicielem, po tym okresie utracił go na rzecz Skarbu Państwa, w konsekwencji tego zmuszony był prawie przez 40 lat być najemcą własnego garażu i płacić, w niektórych latach, bardzo wysoki czynsz, garaż powinien odzyskać już w latach 90-tych, po wejściu w życie ustawy z dnia 29.09.1990 r. i wtedy mógł sprzedać go w ustawowym terminie - bez konsekwencji podatkowych, z przyczyn niezależnych od Wnioskodawcy, odzyskał go dopiero w 2010 r., ponieważ tak długo (około 20 lat) Jego sprawa realizowana była przez stosowne urzędy miasta W. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.
Z analizy stanu faktycznego wynika, iż w 1963 r. Wnioskodawca wybudował z własnych środków garaż w W. Przez 10 lat Wnioskodawca użytkował go, jako właściciel, a po tym okresie przejęty został na własność Skarbu Państwa. Dalsze jego użytkowanie było na zasadach najmu. Z uwagi na fakt, iż w dniu 01.08.2007 r. zmarła żona Wnioskodawcy, współwłaścicielka garażu, przeprowadzono sprawę spadkową, w wyniku której Wnioskodawca nabył prawa do 3/4, a córka do 1/4 części garażu. Wnioskodawca będąc w posiadaniu pełnomocnictwa od córki w dniu 04.11.2010 r. Wnioskodawca podpisał akt notarialny stanowiący „umowę oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i przeniesienia własności budynku”.
Mając wyżej wymieniony akt oraz aktualne pełnomocnictwo córki w styczniu 2011 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży garażu.
Mając na uwadze powyższe, uznać należy, iż datą nabycia zarówno udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, jak i udziału w garażu jest data podpisania aktu notarialnego stanowiącego „umowę oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i przeniesienia własności budynku”, tj. 04.11.2010 r. Zatem, dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży przez Wnioskodawcę przedmiotowej części nieruchomości, zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01.01.2009 r. Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.
U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r. W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości itp.).
Natomiast stosownie art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać: dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz przywołane przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, iż środki pieniężne uzyskane przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży ¾ udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu wraz z takim samym udziałem we współwłasności garażu są podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu, określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c) i a).
W związku z powyższym, podstawę obliczenia podatku z tytułu ww. sprzedaży należy określić w oparciu o przepis ww. art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2009 r. Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002, r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.