INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 24.09.2007 r. (data wpływu 25.09.2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem 5-ciu lat - jest nieprawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 25.09.2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem 5-ciu lat.
W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny: W dniu 13.12.2001 r. zakupił Pan wraz z małżonką lokal mieszkalny. Po zawarciu umowy z developerem za zakupiony lokal mieszkalny zapłacił Pan gotówką w całości w dniu 24.12.2001 r. co pozwoliło na uzyskanie upustu od sprzedającego jak również opodatkowanie wg stawki 7%. Został Pan ofiarą pułapki developerskiej, kłopoty zaczęły się w dniu 15.03.2002 r. Budowa zaczęła przechodzić od jednego właściciela do drugiego. W pewnym momencie budowa stanęła z uwagi na zmiany właścicieli.
Wspólnota mieszkaniowa wynajęła kancelarię prawniczą, która podjęła się bronić praw mieszkańców ( właścicieli mieszkań), którzy w pewnym momencie mogli stracić mieszkania, a tym samym dorobek całego życia. Nie było nawet możliwości odzyskania wpłaconych pieniędzy. Wynajęta kancelaria prawnicza zdołała jednak rozwikłać zarówno zawiłości prawne, budowlane i doprowadzić do sporządzenia księgi wieczystej dla tych mieszkań. Poniósł Pan dodatkowe ogromne koszty w związku z toczącymi się sprawami sądowymi. Nie z Pana winy nastąpiło opóźnienie w sporządzeniu księgi wieczystej dla tego budynku (mimo, że w mieszkaniu mieszkały studiujące w Warszawie Pana dzieci).
Ostateczne podpisanie aktu notarialnego nastąpiło w dniu 23.05.2003 r. W dniu 04.07.2007 r. mieszkanie zostało sprzedane. Z uwagi na to, iż od momentu zakupu do momentu sprzedaży upłynęło 5 lat, był Pan pewien, że nie będzie musiał odprowadzić podatku od sprzedaży (10%). Zaznacza Pan, iż ten przypadek jest szczególny i nie miał Pan na niego żadnego wpływu. Mieszkanie sprzedał Pan ponieważ dzieci skończyły studia i nie mieszkają już w Warszawie. Jest Pan w posiadaniu wszystkich dokumentów (faktur zakupu, opłat kancelarii prawniczych, aktów notarialnych zakupu, sprzedaży itp.). Wyjaśnia Pan również, iż w Urzędzie Skarbowym złożył Pan wraz z małżonką oświadczenie o sprzedaży ww. lokalu.
Prosi Pan o interpretację przepisu dotyczącego opisanego przypadku i wyjaśnienie czy jest możliwość zwolnienia Pana wraz z małżonką z obowiązku płacenia podatku z chwilą nie wykorzystania sumy uzyskanej ze sprzedaży lokalu. Jednocześnie informuje Pan, że jest Pan z małżonką w wieku emerytalnym i chce Pan część tych pieniędzy przeznaczyć na zabezpieczenie Państwa przyszłych emerytur.
Pismem z dnia 12.09.2007 r. Nr IPPB2/415-36/07-2/AZ wezwano Pana wraz z małżonką do uzupełnienia wniosku poprzez : wskazanie oznaczeń przepisów prawa wraz z nazwą aktu prawnego do zaistniałego stanu faktycznego, wskazanie czy data 23.V.2003 r. zawarta we wniosku jest datą nabycia gruntu wraz z tytułem własności do lokalu mieszkalnego, dokładnego sprecyzowania pytania przyporządkowanego do przedstawionego stanu faktycznego. Ponadto z uwagi na to, iż złożył Pan wraz z małżonką wspólny wniosek i dokonaliście Państwo wspólnej opłaty, zostaliście wezwani do złożenia wniosku przez drugiego małżonka na wzorze oznaczonym ORD-IN oraz dokonanie stosownej opłaty.
Wniosek na wzorze oznaczonym ORD-IN złożył Pan w dniu 25.09.2007 r. wraz z uzupełnieniem do wniosku Pana małżonki, w którym powołano się na oznaczenie aktu notarialnego, jednocześnie poinformowano, iż Pan wraz z małżonką jest współwłaścicielem działki. Do uzupełnienia wniosku dołączono załączniki. W związku z powyższym zadano następujące pytania: Czy jest możliwość zwolnienia Pana z tego podatku w oparciu o opisany przypadek? Dlaczego musi Pan zapłacić podatek od całej sumy uzyskanej od sprzedaży lokalu a nie tylko od różnicy ( pomniejszonej o wartość zakupu mieszkania) ?
Zdaniem wnioskodawcy: Wobec opisanego przypadku uważa Pan, że powinien wraz z małżonką zostać zwolniony z płacenia podatku, gdyż jak widać po przeanalizowaniu załączonych dokumentów nie wyniknęło to zupełnie ani z Pana winy ani z winy Pana małżonki. Jeśli nie ma możliwości zwolnienia z płacenia tego podatku to uważa Pan, że logiczne jest zapłacenie podatku od różnicy wartości między kupnem a sprzedażą lokalu (czyli od zysku jaki w tym przypadku osiągnąłby Pan wraz z małżonką).
Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje: Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłami przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, innych rzeczy jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Ustawodawca rozróżnia wyraźnie dwa pojęcia: nabycie i wybudowanie. O wybudowaniu można mówić tylko w sytuacji, gdy np. osoba będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, uzyskuje pozwolenie na budowę. Natomiast nabyć nieruchomość można np. zakupując ją, bądź pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku). Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż zanim nabył Pan lokal mieszkalny został Pan ofiarą pułapki developerskiej. Budowa zaczęła przechodzić od jednego właściciela do drugiego. W pewnym momencie budowa stanęła z uwagi na zmiany właścicieli. Poniósł Pan dodatkowe ogromne koszty w związku z toczącymi się sprawami sądowymi.
Nie z Pana winy nastąpiło opóźnienie w sporządzeniu księgi wieczystej dla tego budynku (mimo, że w mieszkaniu mieszkały studiujące w Warszawie Pana dzieci). Ostateczne podpisanie aktu notarialnego nastąpiło w dniu 23.05.2003 r. Jak wynika ze stanu faktycznego, sfinalizowanie transakcji zakupu, tj. ostateczne podpisanie aktu notarialnego nastąpiło w 2003 r., kiedy to nabył Pan wraz z małżonką lokal mieszkalny.
W Pana przypadku zatem, 5 – letni termin o którym mowa w art.10 ust.1 pkt 8 ww. ustawy liczony będzie od końca 2003 r. i upłynie z końcem 2008 r. Z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588) do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.
Tym samym w Pana przypadku będą miały zastosowanie przepisy ustawy obowiązującej przed dniem 01.01.2007r. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, stosownie do brzmienia art. 19 ust. 1, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Tym samym przepisy prawa obowiązujące do dnia 31.12.2006 r. pozwalały pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia jedynie o koszty odpłatnego zbycia, do których zalicza się między innymi: opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika obrotu nieruchomościami w wysokości faktycznie poniesionej przez podatnika.
Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. - podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.
W myśl art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r., ustawodawca stawia szereg warunków, o których powinni pamiętać ubiegający się o zwolnienie.
Katalog zwolnień określony w tym artykule jest zbiorem zamkniętym i warunkiem skorzystania z tego zwolnienia jest wyłączne wydatkowanie otrzymanych środków pieniężnych w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lu udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, na budowę, rozbudowę, nadbudowę przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
Biorąc powyższe pod uwagę, aby skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości powinien Pan uzyskany przychód ze sprzedaży wydatkować w ciągu 2 lat na cele wymienione w cyt. wyżej artykule. Natomiast jeżeli nie spełni Pan tego warunku obowiązany jest Pan do zapłaty tego podatku.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. – nie przewidują możliwości zapłaty podatku od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), od różnicy, tj. sumy uzyskanej ze sprzedaży lokalu pomniejszonej o wartość zakupu mieszkania. Dopiero ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.
U. Nr 217, poz. 1588) ustawodawca zmienił zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dotyczy to jednak nieruchomości nabytych, wybudowanych po 01.01.2007 r. W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Jak precyzuje art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Krańcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Pana do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego. Ponadto w kwestii możliwości zwolnienia Pana wraz z małżonką z obowiązku zapłacenia podatku z chwilą nie wykorzystania sumy uzyskanej ze sprzedaży lokalu, właściwym do rozstrzygnięcia będzie Naczelnik Urzędu Skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania.
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art.
52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.