INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 2 grudnia 2008 r. (data wpływu 5 grudnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 5 grudnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości.
W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny. W miesiącu lipcu 2007 r. nabył Pan wraz z żoną na prawach współwłasności ustawowej zabudowaną nieruchomość. Zakup nieruchomości nie miał związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych nie jest przedmiotem Pana działalności. Żona działalności gospodarczej nie prowadzi. Nieruchomość w okresie posiadania w nieznacznej części była wynajmowana, a przychód z najmu był kwalifikowany jako przychód z prywatnego najmu. Ze względu na zmianę planów nieruchomość została sprzedana w lutym 2008 r. za cenę przewyższającą cenę nabycia.
Zakup nieruchomości został sfinansowany z kredytu bankowego udzielonego w złotych (PLN). Do umowy kredytowej został zawarty aneks, zgodnie z którym zmieniono walutę waloryzacji udzielonego kredytu z PLN na CHF. Z dniem dokonania sprzedaży nieruchomości dokonano pełnej spłaty kredytu. Spłata kapitału kredytu w CHF została dokonana po kursie sprzedaży z dnia spłaty. W związku ze zmianą wartości kursu CHF pomiędzy dniem waloryzacji a dniem spłaty wystąpiła ujemna różnica kursowa. W związku z powyższym zadano następujące pytanie.
Czy w związku z uzyskanym przychodem ze sprzedaży nieruchomości dla prawidłowego ustalenia podstawy obliczenia podatku, o którym mowa w art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć: wartość nieruchomości w cenie zakupu wydatki poniesione w związku z nabyciem nieruchomości: koszty wynikłe ze sporządzonych aktów notarialnych opłata przygotowawcza pobrana przez bank w związku z udzieleniem kredytu prowizja z tytułu ubezpieczenia kredytu opłata PCC za ustanowienie hipoteki opłata sądowa za wpis do księgi i za zmianę wpisu do księgi opłata za przewalutowanie kredytu wydatki poniesione w związku ze sprzedażą nieruchomości: prowizje pośredników wartość ujemnej różnicy kursowej, która zwiększyła wartość spłaconego kredytu.
Zdaniem Wnioskodawcy wszelkie koszty opisane powyżej mają związek z przychodem i zostały poniesione w celu uzyskania przychodu, co jest zgodne z normą zawartą w art. 22 ust. 1 i 6c ustawy. Przy ustalaniu podstawy opodatkowania z odpłatnego zbycia nieruchomości, zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy wartość poniesionych wydatków może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.
U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz.
U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku, a więc mają zastosowanie w przedmiotowej sprawie.
W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Stosownie do art. 30e. ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Przy tym, pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć np. takie wydatki, jak prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, na które wskazano we wniosku. W myśl natomiast art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Stosownie do art. 22 ust. 6e, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości.
W stanie faktycznym przedstawionym we wniosku w lutym 2008 r. dokonał Pan sprzedaży zabudowanej nieruchomości, którą nabył Pan wraz z małżonką w lipcu 2007 r. Zakup nieruchomości został sfinansowany z kredytu bankowego udzielonego w złotych. Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny należy więc stwierdzić, iż do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości można zaliczyć cenę nabycia tej nieruchomości oraz opłaty związane z nabyciem nieruchomości m.in. opłaty notarialne, opłaty za założenie księgi wieczystej i wpis do księgi wieczystej.
Do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć także wydatki poniesione do dnia sprzedaży tej nieruchomości związane z uruchomieniem kredytu zaciągniętego na jej zakup, a mianowicie wskazaną przez Pana we wniosku: opłatę przygotowawczą pobraną przez bank w związku z udzieleniem kredytu, prowizję z tytułu ubezpieczenia tego kredytu, podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu ustanowienia hipoteki. Nie sposób natomiast uznać za koszt związany z nabyciem przedmiotowej nieruchomości opłaty za przewalutowanie ww. kredytu (na franki szwajcarskie) czy też kwoty wynikającej z różnicy kursów walut, która zwiększyła wartość spłaconego kredytu.
Jak wynika z treści wniosku zakup nieruchomości został sfinansowany z kredytu bankowego udzielonego w złotych. Przewalutowanie kredytu nastąpiło na podstawie aneksu zmieniającego warunki umowy kredytowej, po sfinansowaniu nabycia nieruchomości. Wydatki w postaci opłaty za przewalutowanie, a następnie także zwiększenie kwoty (kapitału) kredytu na skutek różnicy kursów walut pomiędzy dniem przewalutowania a dniem spłaty tego kredytu nie miały więc związku z samym nabyciem przedmiotowej nieruchomości, ale z operacją przewalutowania wcześniej zaciągniętego kredytu.
Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej – powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej). Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.