INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 15 kwietnia 2009 roku (data wpływu 20 kwietnia 2009 roku) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości – jest nieprawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 20 kwietnia 2009 roku został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości.
W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny. Wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność wraz z udziałem przypadającym w nieruchomości gruntowej wynoszącym 1/12 części w prawie własności działki i takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku za kwotę 85.000 zł. Opisany lokal został nabyty w drodze licytacji. Przysądzenie prawa własności na Pani rzecz nastąpiło na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego zaopatrzonego w klauzulę prawomocności w dniu 27 lutego 2008 roku. Postanowienie wraz z klauzulą zostało wydane w dniu 28 kwietnia 2008 roku. W dniu 24 października 2008 roku zawarła Pani umowę o przejęciu długu od swego zięcia.
Zięć prowadzący firmę posiadał dług wobec wierzyciela będącego podmiotem gospodarczym. Kwota zadłużenia firmy zięcia wobec wierzyciela wynosiła 216.098,99 zł i wynikała z wynagrodzenia wierzyciela za sprzęt AGD zakupiony przez zięcia. Następnie na podstawie aktu notarialnego z dnia 24 października 2008 roku, przeniosła Pani w trybie art. 453 Kodeksu cywilnego w celu zwolnienia się z długu - udział wynoszący 2/3 w prawie własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Równowartością 2/3 własności do lokalu wraz z udziałem do własności wspólnej jest kwota jaką jest Pani dłużna (w wyniku przejęcia długu) podmiotowi gospodarczemu tj. 216.098,99 zł.
Pozostałą 1/3 części będącą udziałem w prawie własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej sprzedała Pani wierzycielowi za kwotę 105.333,00 zł. W związku z powyższym zadano następujące pytanie. W jaki sposób naliczyć podatek i jaki ma to być podatek?
Zdaniem Wnioskodawcy, należy naliczyć podatek dochodowy od osób fizycznych dotyczący relacji pomiędzy kwotami 105.333 zł (czyli ceną zbycia 1/3 części lokalu) a kwotą 85.000 zł wynikającą z przysądzenia prawa własności ww. lokalu powiększoną o 1.140 zł tytułem kosztów przysądzenia prawa własności i kwotę 430 zł dotyczącą opłaty sądowej związanej z wpisem prawa własności do KW oraz wykreślenia hipoteki i wzmianki o prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Z uwagi na to, że nieruchomość wskazana we wniosku została nabyta w 2008 roku do ustalenia skutków podatkowych jej zbycia należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 roku. Stosownie do art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Na podstawie art. 19 ust. 1 cytowanej ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Wskazać należy, że pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
Można do takich kosztów zaliczyć np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe. Natomiast, jak wynika z art. 22 ust. 6c ustawy, kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Na podstawie art. 22 ust. 6e wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości.
Jak wynika ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, Wnioskodawczyni nabyła własność lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność wraz z udziałem przypadającym w nieruchomości gruntowej wynoszącym 1/12 części w prawie własności działki i takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku za kwotę 85.000 zł. Opisany lokal został nabyty w drodze licytacji. Przysądzenie prawa własności na rzecz Wnioskodawczyni nastąpiło na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego zaopatrzonego w klauzulę prawomocności w dniu 27 lutego 2008 roku. Postanowienie wraz z klauzulą zostało wydane w dniu 28 kwietnia 2008 roku.
W dniu 24 października 2008 roku Wnioskodawczyni zawarła umowę o przejęciu długu od swego zięcia. Zięć prowadzący firmę posiadał dług wobec wierzyciela będącego podmiotem gospodarczym. Kwota zadłużenia firmy zięcia wobec wierzyciela wynosiła 216.098,99 zł i wynikała z wynagrodzenia wierzyciela za sprzęt AGD zakupiony przez zięcia. Następnie na podstawie aktu notarialnego z dnia 24 października 2008 roku, Wnioskodawczyni przeniosła w trybie art. 453 Kodeksu cywilnego w celu zwolnienia się z długu - udział wynoszący 2/3 w prawie własności lokalu wraz z udziałem w gruncie i w nieruchomości wspólnej.
Równowartością 2/3 własności do lokalu wraz z udziałem w gruncie i w częściach wspólnych budynku była kwota jaką Wnioskodawczyni była dłużna (w wyniku przejęcia długu) podmiotowi gospodarczemu tj. 216.098,99 zł. Pozostałą 1/3 części będącą udziałem w prawie własności lokalu wraz z udziałem w gruncie i w częściach wspólnych budynku Wnioskodawczyni sprzedała wierzycielowi za kwotę 105.333,00 zł.
W celu udzielenia odpowiedzi na pytania Wnioskodawcy kwestią niezbędną jest ustalenie czy przeniesienie prawa własności do 2/3 części lokalu wraz z udziałem w gruncie i w częściach wspólnych budynku, w zamian za zwolnienie z długu stanowi odpłatne zbycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych ani inne akty prawne nie zawierają definicji „odpłatnego zbycia” rzeczy lub praw. W celu ustalenia znaczenia tego terminu, należy więc posłużyć się wykładnią językową.
Odpłatne zbycie to zbycie rzeczy lub prawa za wynagrodzeniem, przy czym należy podkreślić, że zapłatę ceny sprzedaży można określić nie tylko w pieniądzu, ale także poprzez zwolnienie z długu czy potrącenie wzajemnych, wymagalnych wierzytelności. Opisane w art. 453 § 1 Kodeksu cywilnego spełnienie przez dłużnika za zgodą wierzyciela innego niż dług pierwotny świadczenia w celu zwolnienia się z tego długu (datio in solutum) jest świadczeniem odpłatnym. Dłużnik za swoje świadczenie otrzymuje wynagrodzenie w postaci zwolnienia go z długu, a jego przychód jest wyrażony poprzez zmniejszenie ciążących na nim zobowiązań.
W przypadku opisanym przez Wnioskodawczynię, w zamian za przeniesienie na wierzyciela 2/3 lokalu wraz z udziałem w gruncie i w częściach wspólnych budynku otrzymała świadczenie wzajemne polegające na zwolnieniu jej z długu. Zwolnienie z długu spowodowało iż Wnioskodawczyni nie jest już zobowiązana do zapłaty określonej kwoty pieniężnej. Wartość długu, z którego Wnioskodawczyni została zwolniona w zamian za przeniesienie 2/3 lokalu wraz z udziałem w gruncie i w częściach wspólnych budynku jest dla Niej wynagrodzeniem za przeniesienie prawa własności, a więc i przychodem podatkowym.
Skoro, jak ustalono powyżej, przeniesienie własności 2/3 lokalu wraz z udziałem w gruncie i w częściach wspólnych budynku w zamian za zwolnienie z długu, ma charakter odpłatnego zbycia, a od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowego lokalu do daty jego zbycia nie upłynęło pięć lat, to z tego tytułu powstał przychód w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy, który w przypadku Wnioskodawcy, powinien zostać opodatkowany.
Biorąc pod uwagę powyższe, całość uzyskanego przychodu tj. zarówno uzyskanego ze sprzedaży 1/3 lokalu wraz z udziałem w gruncie i w częściach wspólnych budynku, jak i uzyskanego z odpłatnego zbycia 2/3 lokalu wraz z udziałem w gruncie i w częściach wspólnych budynku w formie przeniesienia własności w zamian za zwolnienie z długu podlega opodatkowaniu na podstawie cytowanego powyżej art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ponadto należy wskazać, iż do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości można zaliczyć cenę nabycia tej nieruchomości w drodze licytacji tj. kwotę 85.000 zł oraz opłaty związane z nabyciem nieruchomości czyli kwotę 1.140 zł poniesioną tytułem kosztów przysądzenia prawa własności i kwotę 430 zł dotyczącą opłaty sądowej związanej z wpisem prawa własności do KW oraz wykreśleniem hipoteki i wzmianki o prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym.
Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, że niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej). Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.