Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie wyrokiem z dnia 25 maja 2010 r. sygn. akt II SA/Ol 324/10, po rozpoznaniu skargi Gminy O. – Prezydenta Miasta O. uchylił zaskarżone orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia [...] marca 2010 r., nr [...] w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego udziału w działce – umorzenia postępowania oraz orzekł, że zaskarżone orzeczenie nie podlega wykonaniu.
Wyrok został wydany w następujących okolicznościach sprawy:
Pismem z dnia 23 listopada 2007r. Prezydent Miasta O. wypowiedział E. P. i J. Z.-P. dotychczasową wysokość opłaty rocznej za 2315/510000 udziału (związanego z miejscem postojowym) w prawie użytkowania wieczystego gruntu, położonego w O. przy ul. [...] (działki nr [...] o łącznej powierzchni 4696m²) wynoszącą 0 zł. i zaproponował od 1 stycznia 2008r. nową wysokość tej opłaty w kwocie 219,72 zł., to jest 5% wartości gruntu. Wskazane pismo zostało doręczone stronom 7 grudnia 2007r.
W dniu 18 grudnia 2007 r. (data nadania przesyłki pocztowej) E. P. złożył do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie wniosek o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu jest nieuzasadnione. Zgłosił przy tym szereg zastrzeżeń do sposobu ustalenia wartości gruntu i naliczenia opłaty za jego użytkowanie wieczyste.
Orzeczeniem z dnia [...] marca 2010 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Olsztynie umorzyło postępowanie w sprawie. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ wskazał, że regulacje zawarte w art. 77 ust. 1 i art. 78 ust. 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednoznacznie wskazują, że tryb postępowania przewidziany w tych przepisach stosuje się tylko w przypadku, gdy uprzednio była ustalona pierwsza opłata za użytkowanie wieczyste. Podniósł, iż w myśl art. 73 ust. 5 powołanej ustawy, wysokość pierwszej opłaty i opłat rocznych oraz udzielanych bonifikat i sposób zapłaty ustala się w umowie. Zdaniem Kolegium, w stanie faktycznym niniejszej sprawy nie doszło do wypowiedzenia wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, gdyż przed dniem 30 września 2008 r. opłata ta nie obowiązywała. W tych okolicznościach pismo Prezydenta Miasta O. z dnia 30 września 2008 r. nie zostało uznane przez Kolegium za wypowiedzenie dotychczasowej opłaty, lecz jako ustalenie wysokości pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste. Tym samym, postępowanie w sprawie uznano za bezprzedmiotowe i umorzono na mocy art. 105 § 1 k.p.a.
Skargę na to orzeczenie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie wniósł Prezydent Miasta O., działający w imieniu Gminy O., będącej właścicielem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste.
W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie uchylając zaskarżone orzeczenie wskazał, że rozpoznał skargę Gminy O. mimo że jej przedmiotem jest orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego wydane w trybie przepisów art. 77 – 81 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r. nr 261, poz. 2603 ze zm.). Wprawdzie orzeczenia wydane przez organ w oparciu o te przepisy podlegają co do zasady zaskarżeniu w drodze sprzeciwu do sądu powszechnego, jednak zgodnie z ugruntowanym już w orzecznictwie sądowym poglądem, w przypadku gdy orzeczenia te nie rozstrzygają sprawy co do jej istoty (poprzez oddalenie wniosku lub ustalenie nowej wysokości opłaty), podlegają one zaskarżeniu do sądu administracyjnego (por. wyrok NSA z dnia 12 czerwca 2008 r. sygn. akt I OSK 876/07, LEX nr 413615 oraz wyrok NSA z dnia 11 lipca 2007 r. sygn. akt I OSK 1141/06, LEX nr 299413). Wskazuje się przy tym na brzmienie art. 79 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym, do postępowania przed kolegium stosuje się odpowiednio przepisy k.p.a., co oznacza, że rozstrzygnięcia tego organu wydane na podstawie tych przepisów podlegają kontroli sądu administracyjnego.
Wskazać przy tym należy, że w niniejszej sprawie jednocześnie z wniesieniem skargi do tutejszego Sądu, Gmina O. wniesiono sprzeciw od wydanego orzeczenia Kolegium do Sądu Rejonowego w Olsztynie. Wprawdzie nie został on jeszcze rozpoznany, lecz z informacji podanych przez uczestników postępowania w sprawach o sygn. II SA/Ol 226/10 oraz II SA/Ol 243/10 wynika, iż w podobnych sprawach rozpoznanych przez Sąd Rejonowy w Olsztynie w dniu 30 kwietnia 2010 r. sprzeciwy zostały odrzucone z powodu niedopuszczalności drogi sądowej. W tej sytuacji, odrzucenie skargi także przez sąd administracyjny prowadziłoby do pozbawienia strony skarżącej prawa do sądu, które – jak wskazał Trybunał Konstytucyjny w orzeczeniach z dnia 25 stycznia 1995 r. (Sygn. akt W 14/94, OTK 1995, nr 1, poz.
19) oraz z dnia 10 lipca 2000 r. (sygn. akt SK 12/99, OTK 2000, nr 5, poz. 143) - oznacza materialną, rzeczywistą możliwość poszukiwania ochrony sądowej w każdej sprawie, a nie tylko formalną dostępność drogi sądowej w ogóle.
Jak wskazał Sąd, z przekazanych akt administracyjnych nie wynika bowiem przede wszystkim, czy E. P. i J. Z. –P., którym pismem z dnia 23 listopada 2007 r. Prezydent Miasta O. wypowiedział dotychczasową wysokość opłaty rocznej za 2315/510000 udziału (związanego z miejscem postojowym) w prawie użytkowania wieczystego gruntu, położonego w O. przy ul. [...] (działki nr [...] o łącznej powierzchni 4696m²), są w rzeczywistości współużytkownikami wieczystymi tego gruntu. Okoliczność ta nie wynika bowiem ani ze znajdującego się w tych aktach uwierzytelnionego odpisu operatu szacunkowego nr 627-BMW, ani z załączonych do nich kopii trzech aktów notarialnych (Repertorium A Nr 9072/2005, Repertorium A Nr 3870/2006 i Repertorium A 6693/2006).
Zauważyć przy tym należy, że powołane akty notarialne dotyczą, bądź to przeniesienia, bądź oddania w użytkowanie wieczyste na rzecz Przedsiębiorstwa Budowlanego A. Spółka z.o.o. w O. działek gruntu o numerze ewidencyjnym odpowiednio [...], położonych przy ul. [...] i [...]. Tymczasem, kontrolowane orzeczenie SKO dotyczy innych działek o numerach ewidencyjnych [...], położonych wyłącznie przy ul. [...] i pozostających w rzekomym użytkowaniu wieczystym E. P. i J. Z. –P.
Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy niezbędne jest zatem uzupełnienie materiału dowodowego o dokumenty, z których wynikałoby, że E. P. i J. Z. –P. posiadają 2315/510000 udziału (związanego z miejscem postojowym) w prawie użytkowania wieczystego gruntu, położonego w O. przy ul. [...] (działki nr [...] o łącznej powierzchni 4696m²). Jeżeli okazałoby się, że osoby te posiadają taki udział, konieczne będzie ustalenie, czy w dacie uzyskania tego prawa obowiązywała ich opłata z tytułu użytkowania wieczystego tego gruntu. Dopiero po ustaleniu tych okoliczności możliwe będzie bowiem dokonanie przez organ prawidłowej oceny, czy pismo Prezydenta Miasta O. z dnia 23 listopada 2007r. było wypowiedzeniem dotychczasowej wysokości opłaty rocznej, czy też - jak wskazało Kolegium w zaskarżonym orzeczeniu - ustaleniem wysokości pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste.
Ponadto, organ winien mieć na uwadze, że do postępowania wszczętego na skutek wniosku o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu jest nieuzasadnione, mają zastosowanie także przepisy art. 35-36 k.p.a., które przewidują terminy załatwiania spraw przez organy administracji publicznej i obowiązki organu na wypadek ich przekroczenia. W świetle tych przepisów, za niedopuszczalne należy uznać rozpatrzenie wniosku E. P. po upływie ponad dwóch lat od jego wpływu do organu. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien zatem zwrócić także uwagę na konieczność jej załatwienia bez zbędnej zwłoki.
Mając na uwadze powyższe argumenty Sąd przyjął, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze naruszyło przepisy postępowania (art. 77 § 1 k.p.a.) w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy, co w świetle art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (dalej – p.p.s.a.), uzasadniało uchylenie zaskarżonego orzeczenia. Ponieważ skontrolowane orzeczenie wydane zostało na podstawie art. 105 § 1 k.p.a., w znaczeniu procesowym należało je zakwalifikować jako decyzję administracyjną i uwzględniając skargę na to orzeczenie zastosować przepis art. 145 p.p.s.a. dotyczący uwzględniania skargi na decyzję administracyjną.
Od powyższego wyroku skargę kasacyjną wniosło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Olsztynie, zaskarżając wyrok w całości, zarzucając naruszenie:
- 1. art. 3 § 2 p.p.s.a. przez uznanie, iż sprawy z zakresu aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste gruntów podlegają kognicji sądów administracyjnych, podczas gdy orzeczenia wydawane przez samorządowe kolegia odwoławcze nie mogą być zaliczone do żadnej z kategorii aktów lub czynności wymienionych w tym przepisie, a zatem powinno zostać wydane postanowienie odrzucające skargę;
- 2. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. przez błędne uznanie, iż Strona przeciwna naruszyła przepis art. 77 § 1 k. p. a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy, a w konsekwencji uchylenie zaskarżonego orzeczenia zamiast, stosownie do art. 151 ustawy, oddalenia skargi.
Wskazując na podstawę kasacyjną wymienioną w pkt 1 Kolegium wniosło o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i odrzucenie skargi. W razie nieuwzględnienia zarzutu stanowiącego podstawę kasacyjną wymienioną w pkt 1 Kolegium, wskazując na podstawę kasacyjną wymienioną w pkt 2, wniosło o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie skargi lub uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie. Ponadto Kolegium wniosło o zwrot kosztów postępowania, w tym zasądzenie wynagrodzenia radcy prawnego oraz kosztów sądowych.
W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie uznał się za właściwy do załatwienia skarg na orzeczenia Kolegium umarzające postępowanie w sprawie opłat za użytkowanie wieczyste gruntów stwierdzając, że z wyjaśnień stron złożonych na rozprawie wynika, iż w sprawach tego rodzaju sąd powszechny uznał się za niewłaściwy. Przedstawiony powód przyjęcia właściwości do załatwienia skargi nie jest wystarczający, gdyż w dniu orzekania przez Sąd nie wystąpił skutek przewidziany w art. 58 § 4 p.p.s.a. uniemożliwiający odrzucenie skargi, jeżeli w tej sprawie sąd powszechny uzna się za niewłaściwy. Zadaniem przedstawionego unormowania jest zapobieżenie negatywnym sporom o właściwość między sądami administracyjnymi i sądami powszechnymi. W niniejszej sprawie do takiego sporu jednak nie doszło, gdyż sąd powszechny nie odrzucił prawomocnie pozwu w dniu wydania zaskarżonego wyroku.
Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał zatem swą właściwość nie na skutek art. 58 § 4 p.p.s.a., lecz na podstawie przepisów ogólnych o właściwości, z których podstawowym jest art. 3 § 2 ustawy. Wprawdzie Sąd Administracyjny wskazał na negatywne konsekwencje odrzucenia skargi dbając o ochronę praw strony, ale w tej sytuacji winien postępowanie zawiesić do czasu rozpatrzenia sprawy przez sąd powszechny.
Art. 3 § 2 p.p.s.a. wymienia akty i czynności, które mogą być przedmiotem kontroli działalności administracji publicznej sprawowanej przez sądy administracyjne. Pod żadną z kategorii wymienionych w poszczególnych punktach nie sposób jednak podciągnąć orzeczeń wydawanych przez samorządowe kolegia odwoławcze rozstrzygających spory o zasadność aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste gruntów. W szczególności orzeczeń tych nie można utożsamiać z decyzjami administracyjnymi z uwagi na brak do tego podstawy prawnej w przepisach prawa materialnego. Orzeczenie nie jest konkretyzacją uprawnienia lub obowiązku mającego swe źródło w prawie materialnym. Rozstrzyga ono natomiast kontradyktoryjny spór o charakterze cywilnoprawnym, zainicjowany złożeniem oświadczenia woli w postaci wypowiedzenia, tj. typowej dla stosunków cywilnych czynności prawnej.
Nie można też uznać, że orzeczenie jest innymi niż określone w pkt 1-3 aktami lub czynnościami z zakresu administracji publicznej dotyczącymi uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa. Samorządowe kolegia odwoławcze podejmując orzeczenia nie załatwiają sprawy z zakresu administracji publicznej, lecz przedsądowo rozstrzygają spór o charakterze cywilnym. Wprawdzie do postępowania przed kolegium stosuje się odpowiednio niektóre przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, to jednak z faktu tego nie można wysnuć wniosku, że są to sprawy z zakresu administracji publicznej. Sprawa sporu co do podwyższenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest sprawą o charakterze cywilnym, a zatem wszelkie akty właściwych organów w tego rodzaju sprawach są wyłączone z kognicji sądów administracyjnych (por. postanowienie NSA z 3 października 1997 r., I SA 1333/97, OSP 1998, nr 3, poz. 57).
Z treści pisma Prezydenta Miasta O. z dnia 23 listopada 2007 r. znak: GGN.IV.7212-2-251/07 jednocześnie wynika, że dokonano nim wypowiedzenia opłaty rocznej w wysokości 0 zł za udział 2315/510000 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu położonego w O. przy ul. [...], oznaczonego jako działki nr [...], o powierzchni 4696 m2 i zaproponowano nową wysokość tej opłaty w kwocie 219,72 zł. Jako podstawę prawną wypowiedzenia wskazano przepisy art. 77 i 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Opłata roczna za użytkowanie wieczyste w wysokości 0 zł jest równoznaczna z brakiem ustalenia tej opłaty. Opłaty w tej wysokości nie przewidują bowiem przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest to opłata abstrakcyjna, nie posiadająca desygnatu. Prezydent Miasta O. podał w wyżej wymienionym piśmie rzekomą wysokość dotychczasowej opłaty, aby stworzyć pozory istnienia dotychczasowej opłaty rocznej za udział 2315/510000 w prawie użytkowania wieczystego rzeczonego gruntu i zastosować przepisy dotyczące aktualizacji opłaty rocznej w celu ustalenia opłaty rocznej za ten udział po raz pierwszy, a nie w celu aktualizacji opłaty.
Bezpodstawnie zatem rozciągnął zakres obowiązywania tych przepisów na stan faktyczny, którego one nie obejmują. Ustalenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste po raz pierwszy następuje w świetle obowiązujących przepisów w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste lub decyzji stwierdzającej nabycie w użytkowanie wieczyste gruntu z mocy prawa. Jeżeli opłata roczna z tych czy innych względów nie została ustalona i w związku z tym użytkownik wieczysty w ogóle nie uiszcza takiej opłaty, to właściciel nieruchomości powinien - jak wskazało Kolegium w swym orzeczeniu - ustalić tę opłatę w drodze zawarcia z użytkownikiem wieczystym odpowiedniej umowy cywilnoprawnej, a w razie odmowy zawarcia umowy, wystąpić do sądu powszechnego z powództwem o ustalenie opłaty. W takim zatem przypadku właściwa jest wyłącznie droga cywilnoprawna, a nie procedura obowiązująca przy aktualizacji opłat rocznych za użytkowanie wieczyste nieruchomości.
Z powyższych względów Kolegium stwierdziwszy, na podstawie pisma wypowiadającego, iż sprawa, w której E. P. i J. Z.-P. złożyli wniosek, niewątpliwie dotyczy ustalenia po raz pierwszy opłaty rocznej za udział 2315/510000 w prawie użytkowania wieczystego gruntu położonego w O. przy ul. [...], a więc stanu faktycznego, do którego nie mają zastosowania przepisy art. 77-81 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uznało, iż sprawa ta w ogóle nie może być przedmiotem postępowania przed Kolegium, o którym mowa w tych przepisach, wobec czego rzeczone postępowanie powinno zostać umorzone na podstawie art. 105 § 1 k.p.a. Żadna ze stron postępowania nie kwestionowała faktu, że opłata roczna za ten udział nie była ustalona oraz że użytkownikami wieczystymi udziału w tej nieruchomości są wyżej wymienieni.
W tej sytuacji twierdzenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, że Kolegium mimo to obowiązane było przeprowadzić postępowanie wyjaśniające w celu ustalenia, czy rzeczywiście E. P. i J. Z. –P. posiadają udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w O. przy ul. [...] i w dacie wypowiedzenia obowiązywała ich opłata z tytułu użytkowania wieczystego tej nieruchomości, należy uznać za bezpodstawne. W wypadku bowiem ustalenia, że wyżej wymienieni nie byli w chwili wypowiedzenia użytkownikami wieczystymi tego udziału, postępowanie w niniejszej sprawie wymagałoby tym bardziej umorzenia, z braku jednej ze stron, w sytuacji gdy muszą istnieć dwie strony. Okoliczność ta więc, aczkolwiek oczywiście ważna w niniejszej sprawie, w istocie rzeczy nie może mieć wpływu na sposób jej zakończenia, zważywszy że sprawa nie dotyczy aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.
Co się zaś tyczy ustalenia, czy w dacie nabycia prawa użytkowania wieczystego E. P. i J. Z. –P. obowiązani byli do uiszczania opłaty rocznej z tytułu tego prawa, to należy podnieść, że po wpływie ich wniosku Kolegium pismem z dnia 20 grudnia 2007 r. znak: SKO-72-880/07 wezwało Prezydenta Miasta O. do nadesłania całości akt sprawy, między innymi dokumentów świadczących o dotychczasowej wysokości opłaty rocznej. Skoro więc Prezydent Miasta O., mimo powyższego wezwania, takich dokumentów nie przedstawił, a treść pisma wypowiadającego z dnia 23 listopada 2007 r. sugerowała, iż przed tą datą opłata nie była ustalona, to zdaniem Kolegium wystarczało to do przyjęcia, iż zamiarem Gminy O. było ustalenie opłaty po raz pierwszy.
W złożonej odpowiedzi na skargę kasacyjną Gmina O. wniosła o jej oddalenie w całości.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zarzut naruszenia art. 3 § 2 p.p.s.a. jest niezasadny. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Olsztynie, jak wynika z uzasadnienia skargi kasacyjnej, naruszenia wskazanego przepisu upatruje w tym, że Sąd pierwszej instancji uznał swoją kognicję mimo tego, że na dzień orzekania nie wystąpił skutek przewidziany w art. 58 § 4 p.p.s.a. uniemożliwiający odrzucenie skargi. Faktycznie w dniu wydania zaskarżonego wyroku nie było jeszcze prawomocnego rozstrzygnięcia sądu powszechnego o odrzuceniu pozwu Gminy O. Jednakże, jak wynika z ustaleń Naczelnego Sądu Administracyjnego, Sąd Rejonowy w Olsztynie postanowieniem z dnia 24 czerwca 2010 r., I C 363/10, prawomocnie odrzucił pozew Gminy O. wniesiony w drodze sprzeciwu od orzeczenia SKO umarzającego postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Dlatego też istota zagadnienia nie może sprowadzać się wyłącznie do rozważania naruszenia samego art. 3 § 2 p.p.s.a., lecz wymaga uwzględnienia regulacji art. 58 § 4 p.p.s.a. Wobec tego rozważenia wymaga, czy przedwczesne uznanie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny związania normą art. 58 § 4 p.p.s.a. stanowi takie naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
W zaistniałej sytuacji trzeba mieć na względzie, nadrzędność prawa strony do sądu, którego prawidłowa realizacja następuje wówczas, gdy ochrona sądowa jest rzeczywista, tj. merytoryczna, a nie czysto formalna. Skutecznej realizacji prawa strony skarżącej do sądu służy regulacja art. 58 § 4 p.p.s.a. Dlatego też, w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, w zaistniałej sytuacji formalnej nie można dopatrzyć się po stronie Sądu pierwszej instancji takiego naruszenia art. 3 § 2 p.p.s.a. w powiązaniu z art. 58 § 4 p.p.s.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, skoro w efekcie doszło do zachowania konstytucyjnej zasady dostępu strony skarżącej do sądu, co w konsekwencji zapewniło stronie rzeczywistą ochronę sądową.
Postępowanie uregulowane przepisami art. 71 - 81 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest postępowaniem szczególnym, do którego odpowiednio stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Przede wszystkim należy odnotować, jak słusznie wskazał Sąd pierwszej instancji, czego zresztą SKO nie kwestionuje, że użytkowanie wieczyste jest instytucją prawa cywilnego i w konsekwencji opłaty z tego tytułu mają charakter cywilnoprawny. Wobec tego spór powstały na gruncie opłat z tytułu użytkowania wieczystego jest typowym sporem cywilnym, dotyczącym należności pieniężnej (zob. wyrok NSA z 12 maja 2006 r. I OSK 843/05).
Zatem, jeżeli - tak jak w rozpoznawanej sprawie - właściwy organ podejmuje działania i wypowiada na piśmie dotychczasową opłatę, to wniosek złożony przez użytkownika wieczystego w trybie art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami uruchamia postępowanie przed samorządowym kolegium odwoławczym. Wobec tego, że spory na gruncie opłat za użytkowanie wieczyste są sporami cywilnoprawnymi, zaś postępowanie przed SKO jest koniecznym elementem, otwierającym drogę do ewentualnego przeniesienia sporu przed sąd powszechny, to okoliczność, że spór nie dotyczy podwyższenia opłaty, lecz jej ustalenia nie upoważnia kolegium do uznania postępowania za bezprzedmiotowe i umorzenia postępowania na podstawie art. 105 § 1 k.p.a. Wprawdzie przepis art. 79 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi o odpowiednim stosowaniu niektórych przepisów k.p.a., w tym o postępowaniu, z wyjątkiem przepisów dotyczących odwołań i zażaleń, jednakże nie oznacza to, że sprawa w jakimś momencie uzyskała charakter sprawy administracyjnej.
Cały czas SKO ma do czynienia z jedną sprawą, która jest sprawą cywilną, i której źródło stanowi spór co do opłaty za użytkowanie wieczyste. Dlatego też nie można uznać, aby spór cywilnoprawny stał się bezprzedmiotowy tylko z tego względu, że w ocenie SKO w sprawie chodzi o ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste, a nie jej aktualizację. Dlatego za prawidłowe należało uznać stanowisko Sądu I instancji, w myśl którego SKO w Olsztynie winno zakończyć postępowanie jednym z orzeczeń przewidzianych w art. 79 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z powyższych względów należało oddalić skargę kasacyjną. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zasadnie bowiem uchylił zaskarżone orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie pomimo, że za uzasadniony należało uznać podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 77 § 1 k.p.a. Okoliczność, że E. P. i J. Z. –P. są współużytkownikami wieczystymi przedmiotowego gruntu wynika bowiem z załączonego do akt sprawy aktu notarialnego z 28 sierpnia 2007 r. rep. A nr 8083/2007. W świetle powyższych rozważań jako nieuzasadniony jawi się zatem zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.
Z powyższych względów skoro skarga kasacyjna okazała się być oparta na nieusprawiedliwionych podstawach Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 204 pkt 2 p.p.s.a.