Uzasadnienie
Zaskarżonym wyrokiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uwzględnił skargę M. D. na uchwałę Zarządu Dzielnicy Praga – Południe Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 4 kwietnia 2012 r., nr 2346/2012, w przedmiocie wykazu lokali przeznaczonych do sprzedaży.
Powyższe orzeczenie zostało następująco uzasadnione:
Zaskarżoną uchwałą zmieniono uchwałę nr 43 Zarządu Dzielnicy Praga-Południe Gminy Warszawa Centrum z dnia 6 marca 1996 r. w sprawie ogłoszenia wykazu nr [...] lokali mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży w budynku położnym przy ul. [...] wraz z oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, poprzez wykreślenie z wykazu lokalu oznaczonego nr [...]. Lokal ten jest wynajmowany przez M. D. na podstawie umowy z dnia [...] lipca 1963 r., zmienionej aneksem z dnia [...] stycznia 2010 r. Pismem z dnia [...] kwietnia 1996 r. M. D. została poinformowana o przeznaczeniu tegoż lokalu do sprzedaży warz z oddaniem we współużytkowanie wieczyste części gruntu do niego przynależnego.
Jednocześnie pouczono ją o terminie 1 miesiąca, w którym należy złożyć oświadczenie o woli zakupu lokalu, nadto o skutkach niezłożenia oświadczenia w postaci możliwości zmiany ceny wyjściowej lokalu i gruntu. Wniosek (ankietę) o wykup M. D. złożyła w dniu [...] listopada 2011 r. Podejmując powyższą uchwałę organ zważył, iż możliwość sprzedaży lokalu mieszkalnego w trybie bezprzetargowym winna być poprzedzona analizą dotyczącą racjonalnego gospodarowania zasobem lokalowym, zwłaszcza pod kątem skutków utraty własności danego mieszkania. W tym zakresie powołał się m.in. na wytyczne Prezydenta m. st. Warszawy z dnia 1 października 2010 r. Po bezskutecznym wezwaniu organu do usunięcia naruszenia prawa M. D. zaskarżyła tę uchwałę do sądu administracyjnego. Podniosła w niej wadliwość argumentacji przytoczonej w uzasadnieniu oraz zarzuciła pozbawienie jej prawa do wykupu mieszkania, jak też dyskryminację, gdyż z wykazu usunięto tylko zajmowany przez nią lokal.
W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej odrzucenie z powodu braku właściwości sądu administracyjnego, dowodząc, że zaskarżona uchwała dotyczy sfery działań tzw. dominium, a więc działań nienależących do zakresu publicznoprawnego podlegającego kontroli legalności w tym trybie.
Stwierdzając wydanie zaskarżonej uchwały w § 1 z naruszeniem prawa i orzekając o jej wykonalności w tej części, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie przede wszystkim uznał swoją kognicję. Wyraził bowiem pogląd, wedle którego uchwały w przedmiocie wykreślenia lokalu mieszkalnego z listy lokali przeznaczonych do sprzedaży należą do kategorii aktów określonych w art. 3 § 2 pkt 6 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) – dalej: P.p.s.a. Mieszczą się bowiem w materii wykonywania administracji publicznej, bo w szerokim zakresie jest to element administrowania mieniem komunalnym. W tym aspekcie przywołał Sąd brzmienie art. 24 ust. 1 i art. 25 ust. 2 w związku z art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), jak również orzecznictwo sądów administracyjnych.
W konsekwencji czego wywiódł, że zaskarżenie tego rodzaju uchwały jest możliwe na mocy art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.). Stosownie do brzmienia tego przepisu uprawnionym do wniesienia skargi jest każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem. Skoro skarżąca jest najemcą lokalu usuniętego z wykazu lokali przeznaczonych do sprzedaży, to w ocenie Sądu I instancji, ma legitymację do zaskarżenia takiej uchwały. Pierwszeństwo do nabycia mieszkania wynikało z brzmienia art. 23 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Zaktualizowało się natomiast po skierowaniu do niej oferty wykupu lokalu i jej przyjęciu. Co prawda przyjęcie oferty nastąpiło po 5 latach od jej złożenia, lecz zdaniem Sądu nie ma to znaczenia, zwłaszcza dla bytu propozycji kupna lokalu, gdyż jedynym skutkiem tego stanu rzeczy jest brak związania jednostki samorządu terytorialnego zaoferowaną ceną.
Oceniając legalność tej uchwały Sąd meriti zważył, iż w zaskarżonym zakresie jest ona niezgodna z prawem, a to z uwagi na uchybienie procedurze jej podjęcia. Ponieważ jednak upłynął rok od tego czasu nie można było stwierdzić jej nieważności, a tylko wydanie z naruszeniem prawa (art. 94 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 147 P.p.s.a.). Procedura podjęcia uchwały o zmianie uchwały w przedmiocie wykazu lokali przeznaczonych do zbycia (wykreślenie lokalu z wykazu) nie jest uregulowana. Jednakowoż skoro obowiązuje zasada, że ograny administracji publicznej władne są do działania tylko w materii wyraźnie im przekazanych spraw, niepodobna znaleźć innej podstawy procesowej do podjęcia zaskarżonej uchwały, jak tylko takiej, która określa tryb decydowania o przeznaczeniu lokali do sprzedaży. W niniejszej sprawie taką podstawą są przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i uchwały Rady m. st.
Warszawy z dnia 2 grudnia 2004 r., nr XLII/999/2004 w sprawie sprzedaży, zamiany i nabywania lokali mieszkalnych w domach wielorodzinnych (Dz. Urz. Województwa Mazowieckiego Nr 309, poz. 9574 ze zm.). Wynika z nich, że projekt wykazu lokali przeznaczonych do sprzedaży wymaga uzyskania opinii rady dzielnicy (§ 7 zd. pierwsze w/w uchwały), nadto wykaz winien być wywieszony przez okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu i ogłoszony w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty, a także na stronach internetowych urzędu (art. 35 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), o czym należy poinformować Prezydenta m. st. Warszawy (§ 7 ust. 2 w/w uchwały). W przekonaniu Sądu I instancji wymogi te winny być spełnione przy podejmowaniu obecnie zaskarżonej uchwały. Tak się jednak nie stało, bo z akt organu to nie wynika. Stanowi to o istotnej wadzie uchwały, co skutkuje uwzględnieniem skargi i zwalnia od rozważań pozostałych jej zarzutów. Co mając na uwadze, Sąd ten orzekł jak w sentencji na mocy art. 147 § 1 i art. 152 P.p.s.a.
Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosło Miasto Stołeczne Warszawa, opierając ją na podstawie naruszenia przepisów prawa materialnego przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie oraz na podstawie naruszenia przepisów postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, nie precyzując naruszonych przepisów. Domagało się uchylenia zaskarżonego wyroku i odrzucenia skargi, względnie jej oddalenia, i zasądzenia kosztów postępowania.
W jej uzasadnieniu autor skargi kasacyjnej zakwestionował pogląd Sądu I instancji o administracyjnoprawnym charakterze zaskarżonej uchwały, dowodząc że przywołane przezeń przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie prowadzą do takiej konkluzji. Sprzedaż nieruchomości gminnych odbywa się na podstawie umowy cywilnoprawnej zawieranej w formie aktu notarialnego i poprzedzonej odpowiednim trybem. Nie ma tu miejsca na jednostronne czynności władcze. W poprzednim stanie prawnym obrót tymi nieruchomościami odbywał się w ten sam sposób, lecz poprzedzała go decyzja administracyjna. Obecnie obowiązkiem organu jest sporządzenie i podanie do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. W przypadku zamiaru sprzedaży lokalu mieszkalnego obowiązek ten obejmuje także powiadomienie o tym najemcy lokalu. Zdaniem skarżącego kasacyjnie Sąd meriti błędnie zinterpretował wskazane przepisy, jak też wadliwie ocenił przywołane przezeń orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Dalej wskazano, że skoro zaskarżona uchwała rezygnowała z przeznaczenia do sprzedaży lokalu, to jego najemcy nie służy prawo pierwszeństwa. Tym bardziej, gdy skarżąca w niniejszej sprawie oświadczyła taki zamiar po podjęciu zaskarżonej uchwały (błędnie tu oznaczonej na dzień 4 kwietnia 2011 r.), bo w dniu [...] listopada 2011 r. W konsekwencji wyrażono pogląd o dopuszczalności zmiany uchwały w przedmiocie wykazu lokali oraz dostrzeżono zgłoszenie zamiaru nabycia lokalu po jego usunięciu z wykazu, co czyniło ów zamiar bezprzedmiotowym i wykluczało naruszenie interesu prawnego skarżącej. Wreszcie podważono trafność argumentacji zasadzającej się na naruszeniu procedury przy podejmowaniu zaskarżonej uchwały. Bowiem w ocenie autora skargi kasacyjnej tego rodzaju twierdzenie jest nadinterpretacją przepisów uchwały z dnia 2 grudnia 2004 r. i przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. W żadnym z nich nie istnieje przepis potwierdzający stanowisko zajęte przez Sąd.
A jest ono błędne, jeśli zważyć na cele i skutki uchwały w przedmiocie wykazu lokali przeznaczonych do sprzedaży i uchwały ją zmieniającej poprzez eliminację lokalu z wykazu. Wszak w pierwszym wypadku chodzi o trwałe wyzbycie się lokalu z zasobu mieszkaniowego gmin i wymagana procedura (opinia organu i podanie wykazu do publicznej wiadomości) jest jednym z elementów kontroli działania w tej materii. Taka potrzeba nie zachodzi w drugim wypadku, bo status quo zasobu mieszkaniowego zostaje zachowany.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga kasacyjna musiała odnieść skutek, mimo iż nie wszystkie podniesione w niej zarzuty zasługują na uwzględnienie.
Stosownie do brzmienia art. 183 § 1 P.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznając sprawę na skutek wniesienia skargi kasacyjnej związany jest granicami tej skargi, a z urzędu bierze pod rozwagę tylko nieważność postępowania, która zachodzi w wypadkach określonych w § 2 tego przepisu. Podstaw nieważnościowych w niniejszej sprawie nie stwierdzono. Oznacza to, że przytoczone w skardze kasacyjnej przyczyny wadliwości prawnej zaskarżonego orzeczenia determinują zakres kontroli dokonywanej przez Naczelny Sąd Administracyjny.
Podstawy, na których można oprzeć skargę kasacyjną, zostały określone w art. 174 P.p.s.a. Przepis art. 174 pkt 1 tej ustawy przewiduje dwie postacie naruszenia prawa materialnego, a mianowicie błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie. Błędna wykładnia oznacza nieprawidłowe zrekonstruowanie treści normy prawnej wynikającej z konkretnego przepisu, czyli mylne rozumienie określonej normy prawnej, natomiast niewłaściwe zastosowanie to dokonanie wadliwej subsumcji przepisu do ustalonego stanu faktycznego, czyli niezasadne uznanie, że stan faktyczny sprawy odpowiada hipotezie określonej normy prawnej.
Również druga podstawa kasacyjna wymieniona w art. 174 pkt 2 P.p.s.a. - naruszenie przepisów postępowania - może przejawiać się w tych samych postaciach, co naruszenie prawa materialnego, przy czym w tym wypadku ustawa wymaga, aby skarżący nadto wykazał istotny wpływ wytkniętego uchybienia na wynik sprawy. Oparcie skargi kasacyjnej na obu podstawach z reguły wymusza rozpoznanie w pierwszej kolejności zarzutów procesowych albowiem tylko wówczas, gdy stan faktyczny sprawy został poprawnie ustalony i nie doszło do mających wpływ na wynik sprawy naruszeń procesowych, można przejść do oceny zastosowania i wykładni prawa materialnego.
Trzeba też dodać, że skarga kasacyjna jest wysoce sformalizowanym środkiem zaskarżenia i to zarówno pod względem podmiotowym (wymóg sporządzenia przez fachowego pełnomocnika), jak i przedmiotowym (wymóg jej składników i podstaw). Tym warunkom rozpoznawana w sprawie skarga kasacyjna w pełni nie sprostała. Przede wszystkim w jej części wstępnej nie sprecyzowano żadnego przepisu, jaki miałby zostać naruszony w ramach każdej z podstaw kasacyjnych. Zostały one co prawda wskazane w jej uzasadnieniu, lecz w układzie nieprzystającym do konkretnych podstaw.
Nadto nie wykazano istotnego wpływu naruszeń procesowych na wynik sprawy, zaś w zakresie uchybień materialnoprawnych zbiorczo powołano się na błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie (nieokreślonych) przepisów, nie bacząc, że te formy w zasadzie się wykluczają (jedynie wyjątkowo można dowieść, że wskutek błędnej wykładni doszło do niewłaściwego zastosowania przepisu). Jest to istotna wada konstrukcyjna tego środka, nieskutkująca jednak jej odrzuceniem, gdyż pewne aspekty i zarzuty w nim wyeksponowane nadają się do oceny. Niemniej jednak zwalnia to Sąd Kasacyjny od szerokich wywodów odnoszących się do wadliwej części skargi kasacyjnej.
Z tym zastrzeżeniem Naczelny Sąd Administracyjny rozważył podniesione w niej okoliczności. Zarzut braku kognicji sądu administracyjnego w niniejszej sprawie jest chybiony. Trafnie bowiem uznał Sąd I instancji, że sprawa ma charakter administracyjnoprawny (mimo pewnych wątków cywilistycznych), gdyż dotyczy publicznoprawnej działalności gmin. Na gruncie, ogólnie rzecz ujmując, zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli i dysponowania majątkiem gmin podejmowanych jest szereg różnych działań wynikających z nałożonych prawem obowiązków, które wymagają wnikliwej analizy i ścisłej kwalifikacji, gdyż mają zróżnicowany charakter. Dlatego też odmienne stanowiska stron prezentowane w toku sprawy wymagają najpierw uporządkowania, a potem adekwatnej oceny. Generalnie na etapach poprzedzających zawieranie umów zbycia lokali, które mają wyłącznie cywilny charakter, dokonywane są czynności władcze organów gmin, mające charakter publicznoprawny, a więc podlegające kontroli legalności sprawowanej przez sądy administracyjne.
Przeznaczenie lokalu do sprzedaży, jako działanie dotyczące mienia gminnego, które jest mieniem publicznym, mieści się w ramach gospodarowania mieniem publicznym, czyli wykonywania administracji publicznej. Pogląd ten dominuje w judykaturze (p. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 kwietnia 2012 r., sygn. akt I OSK 2466/11, publ. w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, i przywołane tamże orzecznictwo). Zaskarżona uchwała należy przeto do kategorii aktów ujętych w art. 3 § 2 pkt 6 P.p.s.a. Nietrafny jest zatem odmienny pogląd skarżącego kasacyjnie (dotyczący w zasadzie innego etapu i materii) oraz jego wniosek domagający się uchylenia zaskarżonego wyroku i odrzucenia skargi.
Zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 9 marca 1990 r. o samorządzie gminnym jest także nieuzasadniony. Przede wszystkim autor skargi kasacyjnej podał w jej motywach błędną datę podjęcia zaskarżonej uchwały, co czyni wadliwym jego wywód, że skarżąca złożyła oświadczenie o przyjęciu oferty nabycia lokalu po usunięciu go z wykazu. Prawidłowo bowiem rzecz ujmując uczyniła to przed podjęciem uchwały w tym przedmiocie (zaskarżonej w niniejszej sprawie), co wynika z porównania rzeczywistych dat – podjęcia uchwały (12 kwietnia 2012 r.) i złożenia oświadczenia (30 listopada 2011 r.).
Zatem nie do obrony jest konkluzja, że żądanie wykupu jest bezprzedmiotowe, co wyłącza naruszenie jej interesu prawnego tą uchwałą, a w konsekwencji skutkuje brakiem legitymacji M. D. do zaskarżenia przedmiotowej uchwały. Słuszny jest więc pogląd Sądu I instancji, że z uwagi na przymiot najemczyni spornego lokalu, jej interes prawny został naruszony poprzez uchwałę usuwającą ów lokal z wykazu mieszkań przeznaczonych do sprzedaży. Ubocznie trzeba jednakowoż stwierdzić, że jeżeli informację o pierwszeństwie do nabycia lokalu oraz o jego warunkach traktować jako ofertę zawarcia umowy sprzedaży lokalu, to w sytuacji oznaczenia terminu, w którym należy złożyć oświadczenie o jej przyjęciu, co do zasady przestaje ona wiązać z upływem tego terminu (art. 66 § 1 k.c.).
Zatem jeżeli skarżąca otrzymała ofertę w kwietniu 1996 r. z zakreślonym terminem miesięcznym do oświadczenia się w tej materii, to złożenie go w dniu [...] listopada 2011 r. należałoby potraktować jako nową ofertę złożoną przezeń gminie, gdyż pierwotna oferta nie była już wiążąca. Co prawda zgłaszający ofertę sam zastrzegł, iż niezłożenie oświadczenia w terminie skutkować może tylko zmianą ceny, lecz takie zastrzeżenie jest sprzeczne z celem zakreślenia terminu. W takiej sytuacji należało bardziej wnikliwie rozważyć charakter tej czynności prawnej, tym bardziej, że obowiązujący wówczas przepis art. 23 ustawy z dnia o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.), inaczej niż art. 34 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie warunkował pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości złożeniem wniosku o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu.
W konsekwencji czego szczególnej oceny wymagała okoliczność czy w dacie podejmowania zaskarżonej uchwały organ był związany swoją pierwotną ofertą i w jakim aspekcie, bo jeśli tak, to nie mógł podjąć zaskarżonej uchwały, zaś jeśli nie, to treść uchwały stanowiłaby negatywną odpowiedź na ofertę skarżącej. Przy czym obecny skład Naczelnego Sądu Administracyjnego nie podziela co do zasady stanowiska zajętego przez ten Sąd w wyroku z dnia 25 lipca 2012 r., sygn. akt I OSK 589/12, wedle którego zmiana uchwały o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży poprzez usunięcie go z wykazu jest możliwa jedynie przed skierowaniem do najemcy oferty wykupu, a po złożeniu wniosku o wykup jest bezprawna. Zdaniem składu rozpoznającego niniejszą sprawę zmiana uchwały jest bowiem możliwa i później, a to właśnie wówczas, gdy oferta przestanie wiązać, a więc zwykle po bezskutecznym upływie wskazanego w niej terminu na przyjęcie oferty, chyba że co innego wynika z jej treści.
Nawet gdyby przyjąć, że prawo pierwszeństwa nabycia przez najemcę zajmowanego lokalu (nadal stanowiącego własność gminy), mimo upływu terminu wskazanego w ofercie do złożenia oświadczenia o jej przyjęciu nadal istnieje, to skoro oferta przestaje wiązać, to nie tylko co do warunków umowy, ale przede wszystkim co do samej zasady, a więc odnośnie całości propozycji zawarcia umowy. Zatem już tylko od woli gminy zależy ewentualne przyjęcie nowej oferty, co czyniłoby możliwym usunięcie lokalu z wykazu lokali przeznaczonych do sprzedaży.
Jednakowoż w przekonaniu Naczelnego Sądu Administracyjnego uznanie zaskarżonej uchwały za sprzeczną z prawem wyłącznie z powodu niezachowania reguł proceduralnych w zakresie jej podjęcia, jak to twierdzi Sąd meriti, jest błędne. Trafnie bowiem dostrzegł autor skargi kasacyjnej, że w sytuacji braku wyraźnych przepisów regulujących tryb podjęcia zaskarżonej uchwały, co w sprawie jest bezsporne, należy uwzględniać nie tylko reguły postępowania obowiązujące w przypadku podejmowania uchwały przezeń zmienianej, ale też cele, jakim mają one służyć w obu wypadkach. Mimo, iż co do zasady rację ma Sąd i Instancji powiadając, że brak przepisów postępowania przy podejmowaniu aktów odwracających skutki zmienianych aktów zwykle wymusza procedowanie wedle tych samych zasad, to jednak nie można z tego czynić generalnej dyrektywy. W omawianym przypadku istotnie cele regulacji obowiązującej w zakresie podejmowania uchwał o przeznaczeniu lokali do sprzedaży są inne niż w razie usuwania ich z tej kategorii.
Bowiem pierwszy rodzaj uchwał wymaga szerokiej kontroli pod względem legalności działań skutkujących wyzbyciem się prawa własności mienia samorządowego, a zwłaszcza tak istotnego jego składnika, jakim stale w polskich realiach są mieszkania. Stąd wymogi zasięgnięcia opinii właściwego podmiotu, sporządzenia wykazu, podanie go do publicznej wiadomości. Wszak w sytuacji eliminacji lokalu z wykazu lokali przeznaczonych do sprzedaży gmina nie wyzbywa się majątku, bo nadal on jest jej własnością, a bezpośrednio zainteresowany legalnością działań w tej materii jest jedynie wąski krąg osób, którym służą stosowne środki prawne. Z tych powodów Naczelny Sąd Administracyjny nie podziela stanowiska zajętego przez Sąd I instancji w niniejszej sprawie jakoby zaskarżona uchwała winna być procedowana wedle reguł obowiązujących przy podejmowaniu uchwał o przeznaczeniu lokali do sprzedaży.
W konsekwencji czego z powodu uchybienia im nie można było stwierdzić nielegalności zaskarżonej uchwały. Zarzuty naruszenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny § 7 ust. 1 i 2 przywołanej wyżej uchwały Rady m.st. Warszawy z dnia 2 grudnia 2004 r. i art. 35 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami okazały się więc usprawiedliwione. Pozwalało to na uwzględnienie skargi kasacyjnej i uzasadniało przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania po uchyleniu zaskarżonego wyroku, a to w celu dokonania pełnej oceny zgodności z prawem zaskarżonej uchwały.
Dlatego Naczelny Sąd Administracyjny w oparciu o art. 185 § 1 P.p.s.a. orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku. Rozstrzygnięcie o kosztach znajduje oparcie w art. 207 § 2 P.p.s.a. oraz okolicznościach sprawy, w tym sytuacji skarżącej.
Rozpoznając sprawę ponownie Sąd I instancji winien zastosować się do uwag i wywodów zaprezentowanych w uzasadnieniu niniejszego wyroku i ocenić legalność zaskarżonej uchwały w ich świetle oraz w pozostałych jej aspektach.
- - ---------------------- 1