Uzasadnienie
Zaskarżonym wyrokiem z 3 grudnia 2020 r., sygn. akt II SA/Sz 740/20, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, po rozpatrzeniu skargi L. P., uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z [...] lipca 2020 r. nr [...] i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K. z [...] maja 2020 r. nr [...], w przedmiocie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości.
W uzasadnieniu wyroku wskazano, że wnioskiem z 20 stycznia 2020 r. współwłaściciele działki nr [...], położonej w obrębie ewidencyjnym [...] przy ul. [...] w K. wnieśli o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt podziału zgodnie z art. 95 pkt. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 1990, ze zm.). Decyzją z [...] maja 2020 r. Prezydenta Miasta K. odmówił zatwierdzenia podziału nieruchomości. W wyniku rozpatrzenia odwołania L. P., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z [...] lipca 2020 r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji twierdząc, że art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi zamknięty katalog celów, których osiągnięcie usprawiedliwiać może odstąpienie od generalnej zasady, że podział nieruchomości musi być zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ma więc charakter lex specialis i określone w nim przypadki należy interpretować ściśle.
Ustawodawca dopuścił możliwość podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tylko w wyjątkowych, kazuistycznie wskazanych sytuacjach. Podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu może więc nastąpić, o ile zaistnieje jedna z sytuacji przewidzianych w powołanym art. 95, gdyż niezwiązanie ustaleniami planu przy podziale nieruchomości może mieć miejsce wyłącznie w celach wskazanych w tym przepisie. Podział nieruchomości w celu zniesienia współwłasności dokonywany niezależnie od postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dopuszczalny jest jedynie w trybie uregulowanym w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podział nieruchomości przewidziany w art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie może polegać na wydzieleniu działki gruntu, na której nie znajduje się budynek, jak również na wydzieleniu budynku wraz z działką gruntu, stanowiącego nadal przedmiot współwłasności.
Zgodnie z wnioskiem strony, podział miał być rozpatrywany w oparciu o art. 95 pkt 1 powołanej ustawy, w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. Dla działki gruntu nr [...] utworzona jest KW: [...]. W dziale I księgi oznaczono nieruchomość jako tereny mieszkalne oraz zawarto informacje o wyodrębnionych lokalach ze wskazaniem odpowiednich ksiąg wieczystych [...] o wpisie J. S. oraz [...] L. P., wydzielenie odrębnej własności lokali nastąpiło na podstawie umowy. Bezsprzeczne jest na podstawie ustaleń poczynionych w sprawie, że na nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr [...] posadowione są dwa budynki: zgodnie z zapisami w ewidencji gruntów i budynków o numerze ewidencyjnym [...] - określony jako inny budynek niemieszkalny oraz budynek o numerze ewidencyjnym [...] - jako budynek mieszkalny jednorodzinny, przy czym w tym budynku ustanowiono odrębne własności dwóch lokali mieszkalnych.
W tak ustalonym stanie faktycznym znajdującym potwierdzenie w projekcie podziału działki przedłożonym przez wnioskodawcę, zniesienie współwłasności nie polega na wydzieleniu dla współwłaścicieli budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do korzystania z tych budynków, lecz będzie to fizyczny podział jednego budynku na dwie odrębnie wykorzystywane części. Taki podział unormowany jest w art. 93 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zestawienie trybu w jakim jest prowadzone postępowanie, tj. z art. 95 pkt 1 oraz art. 93 ust. 3b powołanej ustawy pozwala na stwierdzenie, że są to odrębne tryby, zaś dopuszczenie do sytuacji, w której zastosowanie trybu z art. 95 ust. 1 de facto stałoby się podstawą do podziału jednego budynku mieszkalnego, w którym granice projektowanych do wydzielenia działek przebiegałyby wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia pożarowego, nie może się ostać.
Uwzględniając skargę L. P., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie stwierdził, że do akt administracyjnych nie dołączono ani umowy cywilnej ani odpisów z ksiąg wieczystych, o których wspomniał organ odwoławczy. Nie poczyniono też ustaleń co do faktycznego charakteru budynku mieszkalnego położonego na spornej działce. W szczególności nie zbadano czy faktycznie stanowi on jedną bryłę, konstrukcyjną całość i jest budynkiem jednorodzinnym dwulokalowym, czy też w istocie są to dwa budynki, z których każdy stanowi samodzielną całość pod względem konstrukcyjnym i które mogą funkcjonować samodzielnie, a ich konstrukcja powoduje, że mogą istnieć niezależnie. Do akt nie dołączono chociażby projektu zagospodarowania terenu, czy rzutu fundamentów, bądź parteru, z których mogłoby wynikać, czy lokale stanowią dwa niezależne konstrukcyjnie budynki. Zdaniem Sądu dopuszczalne byłoby zniesienie współwłasności gdyby proponowanemu podziałowi podlegała nieruchomość gruntowa, a wraz z nią następował również podział budynku stanowiącego część składową gruntu.
Wówczas możliwym byłby podział gruntu i stanowiących jego części składowe budynków na części wyznaczone linią pionowego rzutu ścian rozdzielających budynki na regularne samodzielne konstrukcyjnie i funkcjonalnie części. W ocenie Sądu nie można wykluczyć, że po podziale według przestawionego projektu będziemy mieć do czynienia z dwoma budynkami na dwóch nieruchomościach. Powyższemu w żadnym razie nie stoi na przeszkodzie brzmienie art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2020 r., poz. 1333), zgodnie z którym przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. W zależności od poczynionych ustaleń może okazać się, że o takich właśnie budynkach można mówić w niniejszej sprawie.
W ocenie Sądu, postępowanie w niniejszej sprawie zostało przeprowadzone z naruszeniem przepisów art. 7 i art. 77 § 1 kpa, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organy nie dokonując stosownych ustaleń w omówionym powyżej zakresie przyjęły, że mamy do czynienia z jednym budynkiem chociaż nie wynika to jednoznacznie ze zgromadzonego materiału dowodowego.
W skardze kasacyjnej od omawianego wyroku pełnomocnik L. P. zarzucił naruszenie:
- - przepisów postępowania, przy czym uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325, ze zm. – dalej ppsa, w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 kpa poprzez zastosowanie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa i uwzględnienie skargi strony na skutek błędnego przyjęcia, że stan faktyczny sprawy nie został wyjaśniony i nie uzasadnia zastosowania art. 138 § 1 pkt 1 kpa, podczas gdy stan faktyczny sprawy był w całości ustalony i niesporny, co zobowiązywało Sąd do merytorycznego rozpatrzenia sprawy poprzez oddalenia skargi, na podstawie art. 151 ppsa,
- - prawa materialnego poprzez błędną wykładnię normy prawnej art. 95 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, iż wyodrębnienia odrębnych własności lokali w budynku może stanowić, iż w realiach rozpatrywanej sprawy zmaterializuje się dyspozycja wskazanego przepisu, podczas gdy przepis ten jest wyjątkiem od zasad podziału unormowanego w art. 93 ust 3b powołanej ustawy i należy go stosować w sposób wynikający z jednoznacznego brzmienia i kazuistycznie, bowiem jego zastosowanie jest możliwe w celu zniesienia współwłasności jedynie nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, w konsekwencji powyższego ten podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków, co w konsekwencji doprowadziło do uchylenia decyzji organów o bu instancji w sytuacji, gdy skarga podlegała oddaleniu w całości na podstawie art. 151 ppsa.
W uzasadnieniu skargi kasacyjnej przedstawiono argumentację mającą przemawiać za uchyleniem zaskarżonego wyroku.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje
Skarga kasacyjna zasługuje na uwzględnienie.
Wskazane przez Sąd I instancji ustalenia faktyczne wymagające wyjaśnienia nie są konieczne, skoro ze zgromadzonych dotychczas akt wynika, że na nieruchomości mającej podlegać podziałowi znajduje się jeden budynek mieszkalny jednorodzinny z dwoma wyodrębnionymi w nim lokalami mieszkalnymi oraz jeden tzw. pozostały budynek niemieszkalny (dane w ewidencji gruntów i budynków oraz księga wieczysta).
Zgodnie natomiast z art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazanym we wniosku, jako podstawa do dokonania podziału nieruchomości, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.
Warunkiem dopuszczalności zastosowania cytowanego przepisu jest okoliczność istnienia na nieruchomości co najmniej dwóch budynków wybudowanych na podstawie pozwolenia i wnioskowany podział na służyć wyodrębnieniu części gruntu dla każdego z tych budynków.
W rozpatrywanej sprawie wnioskodawca domaga się podziału dwóch budynków na dwie części w taki sposób, że na każdej z powstałych w wyniku podziału dwóch działkach gruntu będzie znajdować się część budynku mieszkalnego i część tzw. pozostałego budynku niemieszkalnego, gdzie linia podziału tych budynków ma przebiegać wzdłuż ścian oddzielających je na dwie części. Wnioskodawca nie wykazał jednak, aby budynek mieszkalny stanowił w istocie dwa budynki, a w szczególności nie podważył prawdziwości zapisów w ewidencji gruntów i budynków. Nie uczynił tego również wobec tzw. pozostałego budynku niemieszkalnego. Brak jest także jakiegokolwiek dokumentu lub dowodu, z którego wynikałoby, że dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków nie są aktualne. O ile bowiem nie można wykluczyć dopuszczalności uznania, że na przedmiotowej nieruchomości mogą znajdować się odrębne budynki mieszkalne i pozostałe budynki niemieszkalne, o tyle zgromadzony materiał dowodowy, w tym dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków, nie potwierdza w niniejszej sprawie tezy o istnieniu dwóch odrębnych budynków mieszkalnych.
Prawidłowo zatem organ odwoławczy uznał brak podstaw do zastosowania w sprawie art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy wystarczająco zebranym materiale dowodowym. Sąd I instancji nie miał zatem podstaw do uchylenia decyzji organów obu instancji. Zaskarżony wyrok narusza więc art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa w zw. art. 7 i art. 77 § 1 kpa.
W związku z powyższym Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 188 ppsa, uchylił zaskarżony wyrok i rozpoznając skargę, na podstawie art. 151 w zw. z art. 193 ppsa, oddalił skargę na decyzję organu odwoławczego.
O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 203 pkt 2 ppsa.