Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 13 stycznia 2010 r. sygn. akt VII SA/Wa 1991/09, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę W.B. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] września 2009 r. nr KOC/3276/Lo/09, którym utrzymane zostało w mocy postanowienie Prezydenta m.st. Warszawy z dnia [...] września 2009 r. nr 272/PRD/09 odmawiające wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu usługowego w budynku wielorodzinnym. Odmowa ta nastąpiła z tego względu, że W.B. nie przedłożył decyzji Państwowego Inspektora Nadzoru Budowlanego zezwalającej na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego w części nadziemnej i podziemnej, a brak takiego pozwolenia oznacza, że inwestor nie zakończył budowy obiektu.
Oddalając skargę na postanowienie, Wojewódzki Sąd stwierdził:
Jak wynika z akt sprawy, W.B., występując z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego, wskazał, że jest mu ono niezbędne w celu przedłożenia w ewidencji lokali i zawarcia umowy notarialnej, ustanawiającej odrębną własność lokalu oraz dołączył m.in. kserokopie umowy nr [...] w sprawie "finansowania nabycia lokalu użytkowego", zawartą w dniu 31 stycznia 2005 r., zaświadczenie Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 31 sierpnia 2005 r. o oznaczeniu numerem porządkowym nieruchomości przy [...], zaświadczenie z dnia 23 kwietnia 2009 r. Międzyzakładowej Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]", że lokal usługowy należący do W.B. zlokalizowany w budynku przy [...] w projekcie budowlanym jako pomieszczenia – 1.19, 1.20, 1.21, 1.23, w ewidencji będzie nosił numer U1, pismo Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" z dnia 7 kwietnia 2009 r. informujące, że budynek przy [...] w Warszawie był przedmiotem kontroli przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy, przeprowadzonej na wniosek Spółdzielni z dnia 11 grudnia 2008 r., protokół z kontroli z dnia 19 grudnia 2008 r. stwierdzający, że część mieszkalna i usługowa budynku (część nadziemna) spełnia warunki do wydania pozwolenia na budowę oraz rzut poziomu 1 dokumentacji powykonawczej. Dokumentacja ta została uznana za niewystarczającą i organ pierwszej instancji zobowiązał W.B. do dostarczenia decyzji zezwalającej na użytkowanie budynku wielorodzinnego, z czego nie wywiązał się, a wobec tego nastąpiła odmowa wydania zaświadczenia. Oceniając legalność działania organów należy przyjąć, że przedłożone dokumenty techniczno-budowlane nie mogły stanowić podstawy do stwierdzenia przez organy samodzielności lokalu przez spełnienie odpowiednich wymagań budowlanych, wobec faktu, że budynek nie został oddany do użytkowania i w tej sytuacji należy wziąć pod uwagę, że w trakcie procesu budowlanego projekt budowlany może podlegać zmianom i przekształceniom, a pomieszczenia, które według zatwierdzonego projektu spełniają przesłanki samodzielności – wcale nie muszą ich spełniać po zakończeniu tego procesu, co jest przeszkodą ustanowienia odrębnej własności lokalu, a ponadto nie można przyjąć, że wydzielenie tego lokalu jest zgodne z warunkami pozwolenia na budowę. W wypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy, jak też udzielenia pozwolenia na użytkowanie inwestor zobowiązany jest do dołączenia szeregu dokumentów wymienionych w przepisie art. 57 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, których ocena oddziaływuje z kolei na ocenę samodzielności lokalu. Wydanie więc zaświadczenia o spełnieniu wymagań samodzielności lokalu może nastąpić po dopuszczeniu do użytkowania budynku, w którym lokal ten jest usytuowany.
Reprezentowany przez radcę prawnego, W.B. wniósł skargę kasacyjną od tego wyroku, domagając się jego uchylenia i przekazania sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu do ponownego rozpoznania i zarzucając:
- naruszenie przepisów o postępowaniu w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy w rozumieniu przepisu art. 174 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, tj.:
- art. 141 § 4 – poprzez niepodanie podstawy prawnej rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienia,
- art. 133 § 1 – poprzez wydanie wyroku bez zapoznania się z kompletnymi aktami sprawy,
- art. 106 § 3 i 5 – poprzez zaniechanie postępowania dowodowego na okoliczność faktycznej samodzielności lokalu i ukończenia procesu budowlanego oraz niewyjaśnienie istotnych wątpliwości w sprawie,
- art. 134 § 1 – poprzez odstąpienie od obowiązku rozpoznania skargi poza granice zaskarżenia;
- naruszenie przepisów prawa materialnego, mające wpływ na wynik sprawy, tj.:
- art. 21 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych poprzez jego pominięcie w sprawie,
- art. 55 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane poprzez jego pominięcie w sprawie,
- art. 59a ustawy – Prawo budowlane poprzez jego pominięcie w sprawie,
- art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez jego niewłaściwą interpretację,
- art. 217 § 2 K.p.a. w związku z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokalu, poprzez błędną interpretację tych przepisów, która prowadzi do wniosku, że zaświadczenie stwierdzające samodzielność lokalu jest zaświadczeniem potwierdzającym istnienie określonych faktów, ale stanu prawnego.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga kasacyjna zasługiwała na uwzględnienie, albowiem jej zarzut dotyczy błędnej wykładni art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), dalej "ustawa o własności lokali", należy uznać za usprawiedliwiony.
Kwestia stwierdzenia samodzielności lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu służyć ma wyodrębnianiu własności tych lokali, bowiem samodzielne lokale mogą stanowić, stosownie do art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali, odrębne nieruchomości. Ustawa ta określa sposoby ustanowienia tejże odrębnej własności lokali, regulując poszczególne etapy postępowania w tym przedmiocie. Jednym z elementów tego postępowania jest stwierdzenie, że lokal mieszkalny bądź o innym przeznaczeniu – jest lokalem samodzielnym, a co za tym idzie, mogącym stanowić odrębną nieruchomość, tj. być przedmiotem odrębnej własności.
Definicję samodzielnego lokalu podaje art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Stosownie do niego samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Ten przepis stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Spełnienie przez lokal wymagań samodzielności stwierdza starosta w formie zaświadczenia, o czym stanowi ust. 3 art. 2 ustawy.
W niniejszej sprawie jej przedmiotem był wniosek dotyczący stwierdzenia samodzielności lokalu użytkowego. Prezydent m.st. Warszawy – organ właściwy w rozumieniu art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali – otrzymawszy wniosek o wydanie zaświadczenia powinien był ocenić, czy lokal spełnia wymagania, o których mowa w ust. 2 art. 2, a zatem poprzez odpowiednie zastosowanie zdania pierwszego tego przepisu, ocenić czy lokal stanowi izbę lub zespół izb, które wraz pomieszczeniami pomocniczymi mogą być wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem tego lokalu. Po dokonaniu takiej samodzielnej oceny, do czego upoważnia i zobowiązuje starostę art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali może on rozstrzygnąć wniosek pozytywnie bądź negatywnie, w zależności od dokonanych przez siebie ustaleń.
Podkreślić należy, że przedmiotem postępowania, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali jest stwierdzenie przez starostę czy lokal spełnia wymagania, o których mowa w ust. 2 tego artykułu, tj. czy dany lokal może być uznany za samodzielny, w rozumieniu tego przepisu.
Przedmiotem tego postępowania nie jest natomiast stwierdzenie czy lokal może nadawać się do użytkowania, Pozwolenie na użytkowanie lokalu jest kwestią odrębną od jego samodzielności, uregulowaną przepisami prawa budowlanego, do którego to prawa art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali nie odwołuje się, definiując samodzielność lokalu mieszkalnego, bądź o innym przeznaczeniu.
Z akt sprawy wynika, że rozpoznając wniosek W.B. Prezydent m.st. Warszawy w ogóle nie prowadził samodzielnego postępowania, mającego za przedmiot ocenę czy lokal użytkowy spełnia wymogi samodzielności, ale zobowiązał wnioskodawcę do przedłożenia decyzji zezwalającej na użytkowanie budynku. Pomijając już fakt, że W.B. nie mógł być adresatem takiej decyzji, organ nie otrzymawszy jej z przyczyn oczywistych (spółdzielnia takiej decyzji nie posiadała), nie przeprowadzając postępowania, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, automatycznie odmówił wydania zaświadczenia. Samorządowe Kolegium uznało takie postępowanie za prawidłowe, zaś Wojewódzki Sąd działania organów obu instancji za zgodne z prawem.
Jak powiedziano wyżej, stwierdzenie samodzielności lokalu zależne jest od tego, czy spełnia on wymogi wskazane w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, co wymaga przeprowadzenia postępowania umożliwiającego dokonanie oceny spełniania przesłanek, organ natomiast zażądał decyzji zezwalającej na użytkowanie, a takiego wymogu przepis ten nie stawia. Zgodzić się zatem należy ze skargą kasacyjną, że błędna wykładnia tego przepisu doprowadziła do błędnego rozstrzygnięcia w sprawie.
Wobec powyższego orzeczono jak w sentencji, na podstawie art. 188 i art. 203 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).