Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 11 lutego 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 2484/21 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę E. G. i M. G. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie (zwanego dalej "Kolegium") z dnia 24 września 2021 r., znak KOC/4437/Zs/20, którym utrzymano w mocy postanowienie Prezydenta m.st. Warszawy (zwanego dalej "Prezydentem") z dnia 17 sierpnia 2020 r., znak UD-II-WAB.7120.53.2020.JRA, o odmowie wydania skarżącym – na podstawie art. 219 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (na datę zaskarżonego postanowienia tekst jednolity Dz. U. z 2020 r., poz. 256 z późn. zm.) oraz art. 2 ust. 1a, 2, 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (na datę zaskarżonego postanowienia tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 716, z późn. zm., "u.w.l.") – zaświadczenia o samodzielności "lokalu mieszkalnego nr [...] przy ul. [...] oraz przynależnej do tego lokalu komórki lokatorskiej nr [...]".
Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wnieśli skarżący zarzucając naruszenie:
- 1. art. 2 ust. 2 u.w.l. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że dokupienie komórki lokatorskiej nie rodzi obowiązku wydania kolejnego zaświadczenia o samodzielności lokalu;
- 2. art. 2 ust. 4 u.w.l. poprzez jego błędną wykładnię skutkującą przyjęciem przez Sąd, że w sprawie nie ma konieczności uzyskiwania nowego zaświadczenia o samodzielności lokalu;
- 3. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (na datę zaskarżonego wyroku tekst jednolity Dz. U. z 2022 r., poz. 329 z późn. zm., dalej "P.p.s.a.") poprzez oddalenie skargi w sytuacji, gdy skarżący wykazali, iż postępowanie organów administracji publicznej dotknięte było wadami, które uniemożliwiły prawidłowe ustalenie stanu faktycznego w sprawie;
- 4. art. 106 § 3 P.p.s.a. poprzez jego niezastosowanie, skutkujące niewyjaśnieniem istotnych dla sprawy okoliczności, pomimo iż nie spowodowałoby to nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie.
Wskazując na powyższe E. G. i M. C. wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie. Wystąpili także o zasądzenie na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.
Na wstępie należy wskazać, że art. 193 zd. drugie P.p.s.a. (obecnie tekst jednolity Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 z późn. zm.) wyłącza odpowiednie stosowanie do postępowania przed Naczelnym Sądem Administracyjnym art. 141 § 4 w zw. z art. 193 zd. pierwsze P.p.s.a. Uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną zawiera ocenę zarzutów skargi kasacyjnej. W takim uzasadnieniu Naczelny Sąd Administracyjny nie relacjonuje więc opisu ustaleń faktycznych i argumentacji prawnej przedstawionych przez organy administracji i Sąd pierwszej instancji.
W myśl art. 183 § 1 P.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak pod rozwagę nieważność postępowania. W rozpatrywanej sprawie nie zachodzą okoliczności skutkujące nieważnością postępowania sądowego, określone w art. 183 § 2 pkt 1-6 P.p.s.a., należy zatem ograniczyć się do zagadnień wynikających z zarzutów wyartykułowanych w podstawach skargi kasacyjnej.
Postanowienia objęte kontrolą Sądu pierwszej instancji miały za przedmiot odmowę wydania zaświadczenia. Wiązały się z wnioskiem skarżących z dnia 24 lipca 2020 r., sprecyzowanym pismem z dnia 7 sierpnia 2020 r., w którym wnieśli oni o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...] przy ul. [...] oraz przynależnej do tego lokalu komórki lokatorskiej nr [...].
W tym miejscu trzeba wskazać, że E. G. i M. C. wykazali, że opisany wyżej lokal mieszkalny stanowi ich własność i znajduje się w budynku oddanym do użytkowania oraz że w budynku tym znajduje się także wymieniona komórka lokatorska o powierzchni nr [...] o powierzchni 2,40 m2. Skarżący nie wykazali natomiast, aby komórka lokatorska miała przynależeć do lokalu mieszkalnego.
W skardze kasacyjnej podniesiono zarzut naruszenia zarzutów naruszenia art. 2 ust. 2 i 4 u.w.l. Zgodnie z tymi przepisami: "Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne" (ust. 2), natomiast: "Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż [...]" (ust. 4).
Skarżący kasacyjnie twierdzą, że komórkę lokatorską nr [...] nabyli, natomiast wszelkie wątpliwości odnośnie tej kwestii powinny być rozstrzygnięte przez organy względnie, przez Sąd pierwszej instancji w uzupełniającym postępowaniu dowodowym. Tą ostatnią proceduralną tezę wspierają zresztą pozostałe zarzuty naruszenia: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 106 § 3 P.p.s.a.
Naczelny Sąd Administracyjny, rozumiejąc skarżących, którzy zapewne dążą do uporządkowania spraw majątkowych związanych z posiadanym lokalem mieszkalnym, zwraca uwagę, że pozostają oni zasadniczo w błędnym przekonaniu, że komórkę lokatorską nr [...] skutecznie nabyli. W każdym razie do takiej oceny skłania materiał zebrany w aktach niniejszej sprawy.
Jak trafnie zwrócił uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zagadnienie obrotu pomieszczeniami przynależnymi było przedmiotem wypowiedzi Sądu Najwyższego w uchwale z dnia 15 listopada 2018 r., o sygn. akt III CZP 52/18 (OSNC 2019, nr 9, poz. 89.), który wyjaśnił, że dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej w celu przyłączenia tego pomieszczenia do innego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość i położonego w granicach tej samej wspólnoty mieszkaniowej; do dokonania w ten sposób podziału prawnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały, o której stanowi art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 716 z późn. zm.).
W realiach niniejszej sprawy skarżący fakt nabycia prawa do komórki lokatorskiej nr [...] wywodzą z umowy z dnia 29 listopada 2017 r., nr ZZ-BUCZ/109923/U zawartej pomiędzy nimi a [...] S.A. z siedzibą w [...]. Umowa te jednak nie ma formy aktu notarialnego i nie przenosi na nich własności komórki lokatorskiej. Skądinąd w § 4 pkt 1 tej umowy wyraźnie wskazano, że: "Strony zgodnie ustalają, że w terminie 6 miesięcy od daty wpłaty 100% wartości przedmiotu umowy, zawarty zostanie aneks (korekta) do umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ul. [...] w Warszawie w formie aktu notarialnego, w którym Kupującemu przydzielona zostanie komórka lokatorska oznaczona nr [...] ".
W sprawie nie doszło do naruszenia art. 2 ust. 2 i 4 u.w.l. ani też wskazanych w skardze kasacyjnej przepisów postępowania. W niniejszej sprawie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie przede wszystkim nie kwestionował i nie przedstawił błędnej wykładni pojęć zawartych w wymienionych przepisach u.w.l.. Natomiast przywołując uchwałę Sądu Najwyższego o sygn. akt III CZP 52/18 dał do zrozumienia, że nabycie komórki lokatorskiej, choć jest możliwe, musi nastąpić przy dopełnieniu wymogów określonych prawem. Sąd pierwszej instancji trafnie wywodził też, że w sprawie o wydanie zaświadczenia organ nie ustala praw lub obowiązków administracyjnoprawnych podmiotów prawa, lecz wyłącznie poświadcza fakty lub stan prawny.
W niniejszej sprawie organ nie posiada – jak wynika z akt – dokumentów, które wskazywałyby, że doszło do skutecznego nabycia komórki lokatorskiej nr [...] przez skarżących, w celu powiązania jej z prawem do lokalu mieszkalnego nr [...]. Już z tego powodu nie mógł zatem wydać zaświadczenia o samodzielności wymienionego lokalu mieszkalnego wraz z komórką lokatorską nr [...].
Końcowo Naczelny Sąd Administracyjny zwraca skarżącym jeszcze raz uwagę na treść § 4 pkt 1 zawartej przez nich umowy z dnia 29 listopada 2017 r. To właśnie wykonanie tego postanowienia umowy wydaje się być właściwą drogą, aby uregulować – także formalnie – kwestię przynależności komórki lokatorskiej nr [...] w kontekście prawa do lokalu mieszkalnego. Ubocznie Sąd dostrzega też, że przykładowe załączone przez skarżących do skargi zawiadomienie dotyczące zmian w księdze wieczystej innego lokalu w tym samym budynku zawiera właśnie wzmiankę o akcie notarialnym zmiany umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu. To właśnie stało się podstawą wpisu dodatkowej komórki lokatorskiej jako pomieszczenia przynależnego w księdze wieczystej.
W tym stanie rzeczy Naczelny Sąd Administracyjny, uznając zarzuty skargi kasacyjnej za nieusprawiedliwione, orzekł o jej oddaleniu na podstawie art. 184 P.p.s.a.
Wyrok wydano na posiedzeniu niejawnym w trybie art. 182 § 2 P.p.s.a.