Uzasadnienie
Wyrokiem z 17 maja 2017 r., sygn. akt II SA/Wr 22/17 Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu (dalej WSA albo sąd I instancji) oddalił skargę B. F. (dalej skarżąca albo zobowiązana) na postanowienie Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. (dalej DWINB) z [...] listopada 2016 r., nr [...] wydane w przedmiocie nałożenia grzywny w celu przymuszenia.
Wyrok wydano w następującym stanie prawnym i faktycznym sprawy:
Decyzją z [...] maja 2011 r., nr [...], Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta W. (dalej PINB) nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. [...] we W. (dalej Wspólnota) w terminie do [...] marca 2012 r. doprowadzenie do właściwego stanu technicznego: konstrukcji dachu, obiektu budowlanego w elewacji frontowej i od strony podwórza, kominów, klatki schodowej oraz stropów, przez wykonanie określonych robót budowlanych. W związku z upływem ww. terminu oraz brakiem informacji o wykonaniu obowiązku, [...] lutego 2016 r. przeprowadzono kontrolę celem sprawdzenia wykonania nakazu, w wyniku której stwierdzono, że obowiązek nie został wykonany w całości. W chwili kontroli trwały roboty związane z demontażem rusztowania po remoncie dachu.
PINB postanowieniem z [...] maja 2016 r., nr [...] nałożył na zobowiązaną – członka zarządu P. Sp. z o.o., której Wspólnota Mieszkaniowa powierzyła zarząd nieruchomością wspólną grzywnę w celu przymuszenia w kwocie 500 zł. W uzasadnieniu organ wskazał m.in., że zobowiązana nie wykonała wynikającego z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm., dalej pr.bud.) obowiązku, zlekceważyła ciążący na niej nakaz wynikający z decyzji z 10 maja 2011 r. oraz wyznaczony nią termin. Okres jaki upłynął od dnia jej wydania do dnia sporządzenia postanowienia pozwalał na wykonanie nakazu, a zobowiązana pomimo tego nie zrealizowała obowiązku.
W ocenie PINB wskazanie przez Spółkę, że członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej podjęli decyzję o podwyższeniu składki na fundusz remontowy, gromadzą środki finansowe potrzebne na wykonanie nakazu oraz działania mające na celu pozyskanie środków finansowych z Lokalnego Programu Rewitalizacji nie może świadczyć, że Wspólnota nie uchyla się od jego wykonania i tym samym stanowić podstawy do odstąpienia od jego wyegzekwowania na drodze postępowania egzekucyjnego. Osoby działające w imieniu Wspólnoty, jak i sama Wspólnota miały wiedzę do kiedy należało wykonać nakaz w pełnym zakresie. Termin ten był wyznaczony w sposób racjonalny. Pomimo jego upływu nałożony obowiązek nie został zrealizowany.
Na powyższe postanowienie zażalenie wniosła zobowiązana, po rozpatrzeniu którego DWINB w postanowieniu z [...] listopada 2016 r. uznał, że zgromadzony materiał dowodowy wskazuje, że obowiązek polegający na wykonaniu określonych robót budowlanych w celu doprowadzenia obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem nie został wykonany w całości. Potwierdzili to pracownicy PINB w trakcie kontroli [...] lutego 2016 r. Bezspornym jest również fakt prawomocności decyzji z [...] maja 2011 r. W związku z niepodjęciem zawartego w niej obowiązku organ pierwszej instancji zastosował środki zmierzające do jego realizacji. Wobec nieskuteczności upomnienia nałożenie grzywny w celu przymuszenia znajduje pełne uzasadnienie.
Na powyższe postanowienie skargę złożyła zobowiązana, zarzucając zaskarżonemu postanowieniu naruszenie art. 120 § 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2018 r. poz. 1314 ze zm., dalej u.p.e.a.) oraz art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017 r. poz. 1257 ze zm., dalej k.p.a.) w zw. z art. 18 u.p.e.a.
Organ wniósł o oddalenie skargi.
Uzasadniając wskazany na wstępie wyrok WSA uznał, że postanowienia wydane przez organy obu instancji zostały podjęte zgodnie z art. 120 § 2 u.p.e.a. Przepis ten określa na kogo nakłada się grzywnę w celu przymuszenia, gdy zobowiązanym jest osoba fizyczna działająca przez ustawowego przedstawiciela, przedsiębiorstwo państwowe lub inna państwowa jednostka organizacyjna, organizacja spółdzielcza, samorządowa, zawodowa lub inna społeczna osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Według wskazanego przepisu grzywnę nakłada się na ustawowego przedstawiciela zobowiązanego lub na osobę, do której należy bezpośrednie czuwanie nad wykonywaniem przez zobowiązanego obowiązków tego rodzaju, jakim jest egzekwowany obowiązek.
Jednocześnie może być nałożona grzywna na zobowiązaną osobę prawną lub jednostkę organizacyjną, jeżeli jest to niezbędne dla przymuszenia wykonania obowiązku. Wyłącznie wskazane wyżej podmioty powinny być adresatami postanowienia o nałożeniu grzywny w celu przymuszenia. Dopiero wówczas, jeżeli jest to niezbędne dla przymuszenia wykonania obowiązku, organ egzekucyjny jednocześnie może nałożyć grzywnę na zobowiązaną osobę prawną lub jednostkę organizacyjną. Przepis ten wyraźnie zatem rozróżnia osobę zobowiązaną do wykonania obowiązku i osobę, na którą organ egzekucyjny nakłada grzywnę w celu przymuszenia.
W sytuacji, gdy zobowiązanym jest wspólnota mieszkaniowa (jak ma to miejsce w niniejszej sprawie), osoby odpowiedzialne za wykonanie obowiązku należy poszukiwać w oparciu o uchwały konkretnej wspólnoty, podejmowane na postawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm., dalej u.w.l.), ewentualnie inny podmiot działający w imieniu wspólnoty ustanowiony np. przez sąd powszechny.
Z akt sprawy wynika, że stroną zobowiązaną do wykonania obowiązku jest Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] we W. Oznacza to, że w postępowaniu jurysdykcyjnym prawidłowo organ uznał, że wspólnota mieszkaniowa stanowi jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej (osobę ustawową, ułomną osobę prawną). Tak funkcjonujący podmiot musi posiadać przede wszystkim zarząd, który będzie kierował sprawami Wspólnoty i reprezentował ją na zewnątrz i w stosunkach między Wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, ewentualnie - jak ma to miejsce w niniejszej sprawie Wspólnota Mieszkaniowa - posiada zarządcę, który działa w jej imieniu i reprezentuje ją na zewnątrz.
WSA zwrócił uwagę, że w aktach sprawy znajduje się umowa powierzenia zarządu nieruchomością wspólną z [...] października 2001 r. zawarta między Wspólnotą a P. Sp. z o.o. W § 3 umowy określono obowiązki zarządu nieruchomością wspólną. Należy do nich m.in. wykonywanie bieżącej konserwacji i napraw nieruchomości wspólnej, a w szczególności dokonywanie napraw budynku i jego pomieszczeń wspólnych oraz urządzeń technicznych wchodzących w skład nieruchomości wspólnej umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia, ogrzewania, ciepłej i zimnej wody, gazu, domofonu, dźwigów osobowych, śmietnika i innych urządzeń należących do wyposażenia nieruchomości wspólnej. W przypadku konieczności przeznaczenia na bieżącą konserwację jednorazowo kwot większych niż 2000 zł, wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w uchwale.
Zdaniem Sądu, wobec tak wyraźnie skonkretyzowanych obowiązków zarządcy nieruchomością wspólną należało uznać zobowiązaną za osobę, do której należy bezpośrednie czuwanie nad wykonywaniem przez Wspólnotę egzekwowanego obowiązku osób reprezentujących zarządcę, tj. członków zarządu P. Sp. z o.o. Słusznym zatem jest wydane postanowienie, którym organ pierwszej instancji nałożył grzywnę w celu przymuszenia na skarżącą jako członka zarządu P. Sp. z o.o.
Bez znaczenia jest zatem przepis umowy, na który powoduje się strona skarżąca, tj. § 5 ust. 2 lit. a., zgodnie z którym zgody właścicieli lokali wymaga dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w zakresie remontów wykonywanych w budynku. Uzyskanie uchwały właścicieli lokali jest kwestią wewnętrznej organizacji i ułożenia stosunków między Wspólnotą a zarządcą. Jak słusznie zauważył PINB, osoby uprawnione do składania oświadczeń i reprezentowania Spółki jako Zarządcy działają także w imieniu Wspólnoty. Tym samym odpowiadają za właściwą realizację przez Wspólnotę nałożonych na nią obowiązków i są uprawnione do podejmowania działań zmierzających do osiągnięcia tego celu. Stąd też mogą one kierować działaniami zobowiązanego w taki sposób, aby wykonanie nałożonego na Wspólnotę obowiązku nastąpiło w terminie. W razie potrzeby mogą również inicjować podjęcie odpowiednich uchwał, a w razie braku porozumienia między członkami Wspólnoty powinni skorzystać z możliwości rozstrzygnięcia sporu w trybie postępowania sądowego.
Bez znaczenia dla umocowania skarżącej do czuwania nad wykonywaniem obowiązków Wspólnoty jest natomiast fakt, że członkowie Wspólnoty finansują przedsięwzięcie i bez uzyskania od nich środków pieniężnych, zarządca nie ma możliwości opłacenia prac, czy zaciągania kredytu na remont nieruchomości wspólnej. Te kwestie praktyczne nie mogą wpływać na możliwość nałożenia grzywny w celu przymuszenia do wykonania nałożonych obowiązków. Zatem stwierdzenie, że wobec braku zgromadzenia środków nie ziścił się warunek do przystąpienia przez zarządcę do realizacji prac i nie był on upoważniony, choćby do ogłoszenia koniecznego przetargu, jak i że członkowie zarządu P. nie mieli tak prawnych, jak faktycznych możliwości doprowadzić do wykonania nałożonych obowiązków, nie mogą skutecznie podważać prawidłowości podjętych rozstrzygnięć.
Sąd I instancji zwrócił teź uwagę, że od dnia wydania decyzji nakładającej egzekwowane obowiązki do czasu wszczęcia postępowania egzekucyjnego upłynęły 4 lata. Jest to okres, który pozwalał na wykonanie nałożonych obowiązków w pełnym zakresie. Z postawy członków Wspólnoty wynika jednak, że zagrożenie egzekucją nie dało żadnych rezultatów.
W skardze kasacyjnej B. F., reprezentowana przez adwokata, zaskarżyła wyrok z 17 maja 2017 r. w całości zarzucając na podstawie art. 174 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm., dalej p.p.s.a.) naruszenie:
- 1) prawa materialnego, tj. art. 120 § 2 u.p.e.a. przez jego błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że osoba uprawniona do samodzielnego składania oświadczeń w imieniu zarządcy Wspólnoty oraz reprezentowania Spółki jest osobą, do której należy bezpośrednie czuwanie nad wykonywaniem przez zobowiązanego obowiązków w rozumieniu zaskarżonego przepisu, podczas gdy adresatem grzywny w celu przymuszenia z art. 120 § 2 u.p.e.a. – szczególnie uwzględniwszy zastosowanie przez ustawodawcę dodatkowej przesłanki "bezpośrednio" – jest osoba określona co do tożsamości, na której spoczywa obowiązek zapewnienia realizacji nałożonego przez organ zobowiązania, zatem abstrakcyjne uprawnienie do składania oświadczeń w imieniu zarządcy, który reprezentuje zobowiązaną jedynie w granicach określonych w umowie powierzenia zarządu, nie może być utożsamiane z obowiązkiem bezpośredniego czuwania w rozumieniu art. 120 § 2 u.p.e.a.,
- 2) prawa materialnego, tj. art. 120 § 2 u.p.e.a. przez jego błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że dla ustalenia osoby, do której należy bezpośrednie czuwanie nad wykonaniem przez zobowiązaną obowiązków w rozumieniu tego przepisu, decydujące znaczenie ma fakt pełnienia funkcji członka zarządu w spółce, której zobowiązana Wspólnota powierzyła zarząd nieruchomością wspólną, podczas gdy ustawodawca zastosował w tym zakresie tzw. kwalifikator faktyczny, czyniąc adresatem grzywny osobę bezpośrednio (faktycznie) odpowiedzialną za wykonanie obowiązku, nie zaś tzw. kwalifikator prawny, gdzie relewantne byłoby zaistnienie danego stosunku prawnego między zobowiązanym a osobą, na którą grzywna ma zostać nałożona. W konsekwencji pełnienie funkcji członka zarządu w spółce, której zobowiązana powierzyła zarząd nieruchomością, nie stanowi samodzielnej przesłanki do nałożenia grzywny, lecz jest nią dopiero ustalenie spoczywającego obowiązku bezpośredniego czuwania,
- 3) przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., polegające na naruszeniu zasady swobodnej oceny dowodów i dokonaniu jej w sposób dowolny, sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego oraz z zebranym materiałem dowodowym w sprawie, objawiające się przyjęciem, że B. F. jako członek zarządu P. Sp. z o.o. jest osobą odpowiedzialną za bezpośrednie czuwanie nad wykonaniem obowiązków nałożonych decyzją z [...] maja 2011 r., których termin realizacji upłynął [...] marca 2012 r., podczas gdy skarżąca została powołana na funkcję członka zarządu dopiero [...] lipca 2015 r., a więc ponad 4 lata po nałożeniu obowiązków objętych ww. decyzją, zatem nie mogła być osobą bezpośrednio odpowiedzialną za wykonanie tego obowiązku,
- 4) przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. polegające na naruszeniu zasady swobodnej oceny dowodów i dokonaniu jej w sposób dowolny, sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego oraz z zebranym materiałem dowodowym, objawiające się przyjęciem, że przepisy umowy powierzenia zarządu nieruchomością wspólną z [...] października 2001 r. spółce P. Sp. z o.o. konkretyzują adresatów obowiązków nakazanych decyzją z [...] maja 2011 r. w osobach członków zarządu spółki, podczas gdy zapisy tej umowy nie stanowią, jakoby członek zarządu spółki, w tym skarżąca, był obowiązany czy też uprawniony do samodzielnego dokonywania czynności przekraczających zwykły zarząd bez stosownej uchwały wspólnoty mieszkaniowej w tym zakresie,
- 5) przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. polegające na naruszeniu zasady swobodnej oceny dowodów i dokonaniu jej w sposób dowolny, sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego oraz z zebranym materiałem dowodowym w sprawie, objawiające się przyjęciem, że zobowiązana jako członek zarządu P. Sp. z o.o. jest uprawniona do samodzielnego składania oświadczeń i ich podpisywania w imieniu spółki reprezentującej Wspólnotę Mieszkaniową, a wobec tego działa podobnie jak członek zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej oraz może samodzielnie i niezależnie od innych kierować jej sprawami, podczas gdy stosunek prawny zaistniały pomiędzy spółką, a jej członkiem zarządu, stanowi zupełnie odrębny byt prawny, aniżeli węzeł istniejący pomiędzy członkiem zarządu spółki sprawującej zarząd wspólnotą mieszkaniową, a samą wspólnotą, różniący się przede wszystkim tym, że członek zarządu spółki, której powierzono zarząd nieruchomością wspólną nie jest uprawniony do samodzielnego dokonywania czynności przekraczających zwykły zarząd, a skoro tego rodzaju czynnością jest dokonanie remontów nakazanych decyzją z dnia [...] maja 2011 r., to osoba wchodząca w skład organu spółki nie ma umocowania do dokonania tego rodzaju czynności, a konsekwencji nie może zostać uznana za osobę do której należy bezpośrednie czuwanie nad wykonaniem obowiązku,
- 6) przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., polegające na naruszeniu zasady swobodnej oceny dowodów i dokonaniu jej w sposób dowolny, sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego oraz z zebranym materiałem dowodowym w sprawie, objawiające się przyjęciem, że zobowiązana jest uprawniona do podejmowania czynności zmierzających do wykonania nakazu przez Wspólnotę, a więc jest osobą odpowiedzialną za bezpośrednie czuwanie nad wykonaniem obowiązków nałożonych decyzją z dnia [...] maja 2011 r. podczas gdy zrealizowanie tych obowiązków stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu Wspólnotą Mieszkaniową, zaś zgodnie z umową powierzenia zarządu nieruchomością wspólną z dnia [...] października 2001 r. P. Sp. z o.o. wykonuje czynności zwykłego zarządu, a czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody właścicieli lokali wyrażonej w formie uchwały, zatem wobec braku odpowiedniej uchwały Wspólnoty w tym zakresie, nie była ona uprawniona do podejmowania działań zmierzających do wykonania nakazu, a więc brak jest przesłanek do przyjęcia jakoby na P. Sp. z o.o. i/lub członkach ich zarządu spoczywał obowiązek opisany w art. 120 § 2 u.p.e.a.,
- 7) przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., polegające na zaniechaniu dokonania istotnych czynności dowodowych w sprawie, zmierzających do ustalenia osoby, na której spoczywał ciężar bezpośredniego czuwania nad wykonywaniem przez Wspólnotę Mieszkaniową obowiązków nałożonych przez organ i poprzestaniu w tym zakresie na analizie informacji odpowiadającej opisowi aktualnemu z rejestru przedsiębiorców dla P. Sp. z o.o. oraz umowie powierzenia zarządu nieruchomością wspólną z dnia [...] października 2001 r., podczas gdy ww. środki dowodowe nie mogą stanowić podstaw do poczynienia ustaleń faktycznych w tym zakresie, jako że – nawet potencjalnie – nie są źródłem obowiązku, o którym mowa w art. 120 § 2 u.p.e.a.
Skarżąca kasacyjnie wniosła o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez WSA oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga kasacyjna zasługiwała na uwzględnienie.
Orzekając w niniejszej sprawie Naczelny Sąd Administracyjny, mając na uwadze art. 183 § 1 p.p.s.a., ograniczony był do sformułowanych we wniesionym środku odwoławczym podstaw, nie dopatrując się wystąpienia którejkolwiek z przesłanek nieważności postępowania sądowoadministracyjnego.
Sformułowane w skardze kasacyjnej zarzuty, w tym zarówno naruszenia przepisów prawa materialnego (art. 174 pkt 1 p.p.s.a.), jak i norm procesowych (art. 174 pkt 2 p.p.s.a.) koncentrowały się wokół jednej kwestii, tj. tego, kto powinien być adresatem postanowienia o nałożeniu grzywny w celu przymuszenia w sytuacji, gdy podlegający egzekucji obowiązek spoczywa na Wspólnocie. Spornym między stronami pozostawało to, czy realizacja tego obowiązku spoczywa na członkach zarządu spółki prawa handlowego będącej administratorem nieruchomości należącej do Wspólnoty. Udzielając odpowiedzi twierdzącej na to pytanie, zarówno organy obu instancji, a w ślad za nimi WSA mechanicznie przyjęły, że członek zarządu administratora jest podmiotem, o którym stanowi art. 120 § 2 u.p.e.a., na którym spoczywa bezpośredni obowiązek czuwania nad zobowiązanym, w tym wypadku nad Wspólnotą, wykonania obowiązków tego rodzaju, jakim jest egzekwowany obowiązek.
Przyjęte przez WSA stanowisko w tej materii było nieuzasadnione, ponieważ nie uwzględniało relacji prawnych występujących między Wspólnotą a podmiotem sprawującym zarząd nieruchomością. Dalece niewystarczającym było stwierdzenie WSA, że uzyskanie zgody właścicieli lokali było kwestią wewnętrznej organizacji oraz ułożenia stosunków pomiędzy Wspólnotą a zarządcą. Stosunki te zostały uregulowane we wskazanej umowie powierzenia zarządu nieruchomością wspólną z [...] października 2001 r., której brzmienie zostało poddane wybiórczej analizie przez WSA. Ponadto zgodnie z § 19 umowy, w sprawach, które nie zostały w niej uregulowane zastosowanie znajdują m.in. przepisy u.w.l.
Stosownie do art. 18 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, powierzając w szczególności zarząd nieruchomości osobie fizycznej albo prawnej. Do obowiązków zarządczych należy, zgodnie z art. 21 ust. 1 u.w.l., kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej oraz reprezentowanie jej na zewnątrz, a także w stosunkach pomiędzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W poszczególnych ustępach art. 22 u.w.l. ustawodawca dokonał podziału czynności podejmowanych przez zarządcę wspólnoty na obejmujące zwykły zarząd oraz przekraczające jego ramy. Tożsame rozróżnienie zostało ustanowione w § 2 ust. 2 umowy z 25 października 2001 r. Konsekwencją wprowadzenia tego rozróżnienia pozostaje ustanowienie w art. 22 ust. 2 u.w.l. wymogu podjęcia przez właścicieli lokali uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd. Powtórzeniem brzmienia tego przepisu jest § 5 ust. 1 umowy.
W świetle powyższej regulacji, obowiązkiem organów obu instancji, a w ślad za nimi WSA było ustalenie, czy nałożone na Wspólnotę obowiązki przeprowadzenia określonych robót budowlanych budynku położonego przy ul. [...] we W. zawierały się, czy też wykraczały poza obręb czynności zwykłego zarządu. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, biorąc pod uwagę zakres nakazanych do wykonania robót budowlanych, a także ich koszt, czynności te wykraczały poza zwykły zarząd, wymagając tym samym zgody w postaci uchwały wszystkich właścicieli lokali. Wniosek ten pozostaje w zgodzie ze znajdującymi się w aktach sprawy kserokopiami uchwał podejmowanych przez właścicieli lokali, podejmowanymi w sprawie wykonania remontu kamienicy oraz dotyczących wysokości składek na fundusz remontowy. Z tego względu za nietrafne należało uznać twierdzenia WSA o tym, że członkowie zarządu P. Sp. z o.o. mieli prawne i faktyczne możliwości doprowadzenia do wykonania nałożonych na Wspólnotę obowiązków.
Przyjęciu tego poglądu nie stoi na przeszkodzie § 3 umowy z [...] października 2001 r., stanowiącego o obowiązkach zarządcy nieruchomości. W katalogu tym, mającym generalny charakter, wymienione zostały przykładowo zarówno obowiązki przekraczające, jak i nie przekraczające zakres zwykłego zarządu. § 3 umowy nie powinien być interpretowany w oderwaniu od § 5, w którym takie rozróżnienie zostało wyraźnie wprowadzone. W § 5 ust. 2 lit. a umowy wskazano, że zgody właścicieli lokali wyrażonej w formie uchwały wymaga dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w zakresie remontów wykonywanych w budynku. Samodzielne działanie zarządcy nieruchomości zostało w tej materii wykluczone.
Z przedstawionych powodów w skardze kasacyjnej trafnie przyjęto, że członkini zarządu administratora Wspólnoty Mieszkaniowej, bez uwzględnienia powyżej wskazanych kwestii nie można było potraktować jako podmiotu, do którego należy bezpośrednie czuwanie nad wykonaniem nałożonego na Wspólnotę obowiązku. Członek zarządu, mimo tego że jest uprawniony do samodzielnego reprezentowania zarządcy, bez zgody właścicieli lokali na sfinansowanie szeroko zakrojonych w decyzji organu nadzoru budowlanego robót budowlanych nie może podjąć samodzielnego działania celem ich realizacji. Nie został w tym względzie spełniony warunek bezpośredniości, o którym mowa w art. 120 § 2 u.p.e.a., między uprawnieniami członka zarządu administratora kamienicy, a realizacją nałożonego na Wspólnotę obowiązku. Innymi słowy, w takiej sytuacji członek zarządu P. nie dysponował tego rodzaju uprawnieniami, które bezpośrednio, tj. bez zgody właścicieli poszczególnych lokali, zmierzałyby do realizacji obowiązku. Trafnie zauważono w tej materii w uzasadnieniu skargi kasacyjnej, że realnie to wspólnota decyduje, czy i w jakim zakresie uprawnienia do działania w jej imieniu przekaże zarządcy.
Uwzględnienie sformułowanych w skardze kasacyjnej zarzutów naruszenia przepisów postępowania, dotyczących naruszenia przez WSA art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. i art. 80 k.p.a. powodowało konieczność wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonego wyroku. Uchybienia procesowe pociągnęły za sobą naruszenie przez WSA art. 120 § 2 u.p.e.a. Biorąc pod uwagę brak komplikacji faktycznych rozpatrywanej sprawy oraz powielenie przez WSA błędu, którego dopuściły się organy administracji publicznej obu instancji, koniecznym pozostawało wyeliminowanie z obrotu prawnego, na podstawie art. 188 p.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. zarówno wyroku z 17 maja 2017 r., postanowienia z [...] listopada 2016 r., jak i z [...] maja 2016 r. W świetle powyżej dokonanej wykładni organ egzekucyjny powinien rozważyć umorzenie postępowania egzekucyjnego prowadzonego przeciwko zobowiązanej na podstawie art. 59 § 1 pkt 2 u.p.e.a.
O kosztach postępowania Naczelny Sąd Administracyjny orzekł na podstawie art. 203 pkt 1 p.p.s.a. w zw. z art. 200 p.p.s.a.