Uzasadnienie
Uzasadnienie.
Wyrokiem z dnia 14 września 2022 r., sygn. akt II SA/Gl 467/22, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach oddalił skargę Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w C., dalej również: "skarżąca", na decyzję Śląskiego Wojewódzkiego Komendanta Państwowej Straży Pożarnej w Katowicach, dalej również: "KWPSP", z dnia 31 stycznia 2022 r., nr 21.2022, w przedmiocie ochrony przeciwpożarowej.
Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] w C.. Wyrok zaskarżyła w całości. Zarzuciła naruszenie prawa materialnego, a to przepisu art. 4 ust. 1a ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w związku z art. 28 K.p.a., poprzez jego błędną wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, skutkujące błędnym przyjęciem, że skarżąca zarządzając nieruchomością przy ul. B. [...], [...]a, [...]b, [...]c, [...]d w Sosnowcu, na podstawie umowy cywilnoprawnej z dnia 1 lutego 2005 r. ustanawiającej zarząd, jest adresatem normy z art. 4 ust. 1a ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej, tj. ponosi odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej.
Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gliwicach; rozpoznanie skargi na posiedzeniu niejawnym oraz zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Na podstawie art. 182 § 2 P.p.s.a. sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym.
Przepis art. 193 zdanie drugie P.p.s.a. wyłącza odpowiednie stosowanie do postępowania przed Naczelnym Sądem Administracyjnym wymogów dotyczących koniecznych elementów uzasadnienia wyroku, które przewidziano w art. 141 § 4 w zw. z art. 193 zdanie pierwsze P.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny nie przedstawia więc w uzasadnieniu wyroku oddalającego skargę kasacyjną opisu ustaleń faktycznych i argumentacji prawnej podawanej przez organy administracji i Sąd pierwszej instancji.
W myśl art. 183 § 1 P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak pod rozwagę nieważność postępowania. Nie zachodzą okoliczności skutkujące nieważnością postępowania, określone w art. 183 § 2 pkt 1 – 6 P.p.s.a., należy zatem ograniczyć się do zagadnień wynikających z zarzutów wyartykułowanych w podstawach skargi kasacyjnej.
Nie jest zasadny zarzut naruszenia prawa materialnego, a to przepisu art. 4 ust. 1a ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (Dz. U. z 2021 r. poz. 1940), art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 903 ze zm.) w związku z art. 28 K.p.a. poprzez jego błędną wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie.
Najpierw należy zauważyć, że z opisu naruszenia przytoczonego zarzutu nie wynika na czym skarżąca oparła tezę o błędnej wykładni art. 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej, art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali w związku z art. 28 K.p.a.
W opisie tym wskazano natomiast, że dnia 1 lutego 2005 r. zawarto umowę cywilnoprawną ustanawiającą zarząd.
Od razu zatem przytoczyć można przepis art. 4 ust. 1a zdanie pierwsze ustawy o ochronie przeciwpożarowej, zgodnie z którym, odpowiedzialność za realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, o których mowa w ust. 1, stosownie do obowiązków i zadań powierzonych w odniesieniu do budynku, obiektu budowlanego lub terenu, przejmuje - w całości lub w części - ich zarządca lub użytkownik, na podstawie zawartej umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd lub użytkowanie.
W uzasadnieniu skargi kasacyjnej, w dalszym ciągu nie kwestionując zawarcia umowy cywilnoprawnej ustanawiającej zarząd, wnosząca kasację Spółdzielnia podniosła, że o zarządzie powierzonym, w myśl art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, można mówić tylko wówczas, gdy umowa ustanawiająca zarząd została zawarta w formie aktu notarialnego.
Jest to pogląd błędny.
W świetle art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, umowny sposób zarządu nieruchomością wspólną może polegać na powierzeniu go osobie fizycznej albo osobie prawnej (tzw. zarządcy). Przyjęcie umownego sposobu zarządzania nieruchomością wspólną wymaga zawarcia przez wszystkich właścicieli lokali umowy w formie aktu notarialnego bądź też podjęcia stosownej uchwały (patrz: Kamil Buliński [w:] "Własność lokali. Komentarz", pod red. H. Izdebskiego, WKP 2023, art. 18, I. Zasady dotyczące wspólnot mieszkaniowych, uwaga 1).
Od wskazanej wyżej umowy należy odróżnić umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną zawartą między wspólnotą mieszkaniową a zarządcą. Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną jest to umowa zbliżona do umowy zlecenia, co do której odpowiednie zastosowanie znajdą przepisy o zleceniu.
Wymóg formy aktu notarialnego odnosi się do umowy współwłaścicieli o powierzeniu zarządu osobie fizycznej lub prawnej, a nie do umowy o zarządzanie nieruchomością (patrz: Iwona Szymczak "Własność lokali. Komentarz", LEX/el 2023, art. 18 uwaga 3; Małgorzata Balwicka-Szczyrba "Komentarz do niektórych przepisów ustawy o własności lokali" [w:] "Zarząd majątkiem wspólnym", WK 2016, art. 18, Uwaga VI. Zarządca, pkt 2).
Jak zauważono w orzecznictwie i piśmiennictwie, nawet nie każdy przypadek umowy współwłaścicieli lub uchwały w przedmiocie zarządu wymaga formy aktu notarialnego. Ustawa zastrzega formę notarialną do zmiany sposobu zarządu nieruchomości, zmiana zaś osoby zarządcy nie jest zmianą sposobu zarządu (patrz: postanowienie SN z 27 lutego 2009 r., sygn. akt II CZ 4/09; Kamil Buliński [w:] "Własność lokali. Komentarz", pod red. H. Izdebskiego, WKP 2023, art. 18, I. Zasady dotyczące wspólnot mieszkaniowych, uwaga 6).
Niezależnie od tego, że argumentacja przedstawiona przez skarżącą nie potwierdza zarzutu naruszenia 4 ust. 1a ustawy o ochronie przeciwpożarowej, art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali w związku z art. 28 K.p.a., stwierdzić należy, że Sąd pierwszej instancji, akceptując stanowisko organów, dokonał prawidłowej wykładni wskazanych norm prawa materialnego, a także słusznie ocenił, że przepisy te zostały prawidłowo zastosowane w odniesieniu do skarżącej sprawującej zarząd nad nieruchomością przy ul. B. [...], [...]a, [...]b, [...]c, [...]d w Sosnowcu.
Przeprowadzanie okresowej kontroli elementów instalacji gazowej, odgromowej i wentylacyjnej oraz przewodów kominowych stanowi realizację obowiązków z zakresu ochrony przeciwpożarowej, gdyż odpowiada czynnościom zwykłego zarządu (por. wyrok NSA z dnia 3 lutego 2022 r., sygn. akt II OSK 235/19; wyrok NSA z dnia 3 lutego 2022 r., sygn. akt II OSK 237/19; wyrok NSA z dnia 18 marca 2020 r., sygn. akt II OSK 341/19; wyrok NSA z dnia 29 czerwca 2022 r., sygn. akt II OSK 2609/19).
W tym stanie rzeczy Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 P.p.s.a., oddalił skargę kasacyjną.