Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 15 grudnia 2011 r., sygn. akt IV SA/Wa 1462/11 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę K. S. oraz H. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] czerwca 2011 r. w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.
Jak wynika z uzasadnienia wyroku decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie po rozpatrzeniu odwołania H. P. i K. S., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta m. st. Warszawy z dnia [...] stycznia 2011 r. ustalającą dla ww. jednorazową opłatę w wysokości po 2.318,53 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej uregulowanej w KW [...], położonej w rejonie ul. A., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z obr. [...], spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...].
W uzasadnieniu wskazano, że decyzją z dnia [...] sierpnia 2005 r. Prezydent m. st. Warszawy ustalił dla H. P. i K. S. jednorazową opłatę w wysokości po 15.112,50 zł z tytułu wzrostu wartości wymienionej wyżej nieruchomości gruntowej, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...]. H. P. i K. S. złożyły odwołanie od powyższej decyzji i decyzją z dnia [...] października 2005 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia [...] lipca 2007 r. Prezydent m. st. Warszawy ustalił dla H. P. i K. S. rentę planistyczną w wysokości po 7.237,75 zł dla każdej z adresatek tej decyzji. Decyzja ta ponownie została zaskarżona przez zainteresowane do organu odwoławczego, który decyzją z dnia [...] listopada 2007 r. utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.
Ostatnio wymieniona decyzja była przedmiotem kontroli sądu administracyjnego i wyrokiem z dnia 13 czerwca 2008 r., sygn. akt IV SA/Wa 274/08, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę. Wskutek wniesienia skargi kasacyjnej przez H. P. i K. S. wyrokiem z dnia 15 września 2009 r., sygn. akt II OSK 1356/08, Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok i przekazał niniejszą sprawę do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji.
NSA zauważył, iż "w niniejszej sprawie Sąd pierwszej instancji przyjął za organami administracji publicznej, iż nieruchomość, która została zbyta przez skarżące znajduje się wprawdzie na terenie, który już w Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego m. st. Warszawy, zatwierdzonym uchwałą z dnia 28 września 1992 r., był oznaczony symbolem MU-24 o funkcji mieszkaniowo-usługowej, lecz wobec niewyrażenia zgody przez Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych, teren ten stanowił w konsekwencji jedynie rezerwę pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe (...).
W aktach sprawy brak jest wypisu i wyrysu z nieobowiązującego już Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego m. st. Warszawy (...). Jednocześnie, jak wynika z Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...], zatwierdzonego uchwałą z dnia 25 maja 1999 r. (załączonego do akt sprawy), przedmiotowa nieruchomość znajduje się na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wraz z urządzeniami usług podstawowych I stopnia.
W ocenie NSA w oparciu o materiały, jakimi dysponowały organy i sąd pierwszej instancji, trudno ustalić różnice pomiędzy ustaleniami planu ogólnego z 1992 r., a ustaleniami nowego planu z 1999 r. dla omawianego terenu. Tymczasem przeznaczenie terenu w obu planach zagospodarowania przestrzennego (porównanie ustaleń planów) powinno stanowić przedmiot analizy w trakcie postępowania administracyjnego, czy w istocie doszło do wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu z 1999 r. Zarówno poprzednio, jak i obecnie był to teren o przeznaczeniu na funkcje mieszkaniowo-usługowe. Fakt nie wyrażenia zgody przez Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej w 1992 r. na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze - załącznik nr 2 do planu z 1992 r. - nie może być argumentem przesądzającym. Nie wyrażenie bowiem zgody na przeznaczenie gruntów rolnych w strefie MU-24 na cele nierolnicze miało jedynie charakter czasowy - jak wynika z treści załącznika nr 2 do planu z 1992 r. Operat szacunkowy nie zawiera przekonujących ustaleń, z których wynikałoby, że wzrost wartości nieruchomości był związany bezpośrednio z uchwaleniem planu miejscowego w 1999 r. Wprawdzie biegły w operacie szacunkowym wskazał, że wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem planu w 1999 r., lecz jednocześnie podał, iż wzrost na rynku nieruchomości miał miejsce na długi okres przed uchwaleniem tego planu, co w operacie szacunkowym wyjaśniono, że "rynek dyskontuje przyszłe zdarzenia".
Dalej NSA wskazał, że przepis rangi ustawowej jednoznacznie uzależnia wysokość renty planistycznej od wzrostu wartości nieruchomości. A jeśli tak, to nie można przy wycenie nieruchomości pomijać żadnego elementu, który wpływa na wartość tej nieruchomości. W rozpatrywanej sprawie wzrost cen nieruchomości powiązano w operacie szacunkowym z uchwaleniem w 1999 r. planu miejscowego, nie biorąc pod uwagę innych czynników mających wpływ na ceny na rynku nieruchomości, jak popyt-podaż, inflację, dynamiczny w ostatnich latach rozwój budownictwa na terenie Warszawy i znaczenia innych czynników makroekonomicznych. Tymczasem sam fakt uchwalenia planu lub jego zmiana nie muszą powodować automatycznie wzrostu cen nieruchomości, tym bardziej, gdy "zmiana przeznaczenia terenów w nowym planie w porównaniu z poprzednim planem, jest wątpliwa".
Po ponownym rozpoznaniu sprawy, wyrokiem z dnia 10 grudnia 2009 r., sygn. akt IV SA/Wa 1819/09, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił zaskarżoną decyzję Kolegium oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu pierwszej instancji.
W toku ponownego rozpatrywania niniejszej sprawy organ pierwszej instancji powołał innego biegłego rzeczoznawcę dla oszacowania wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej, spowodowanego uchwaleniem w 1999 roku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...].
W pkt C.2 operatu stwierdzono, iż pod rządami Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego m. st. Warszawy z roku 1992 r. w Dzielnicy Wilanów m. st. Warszawy "zabudowa mieszkaniowo-usługowa była możliwa na obszarze MU-23 (od początku obowiązywania planu) i na obszarze MU-24 (od dnia 1 stycznia 1995 r., zgodnie z linią orzeczniczą NSA i WSA w Warszawie). W nowo uchwalanych planach, w tym - miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...], zatwierdzonego uchwałą nr 91 Rady Gminy Warszawa-Wilanów z dnia 25 maja 1999 r. (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego Nr 98, poz. 2491) dominuje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w różnych formach (wolnostojąca ekstensywna, wolnostojąca, bliźniacza, szeregowa). W wielu przypadkach funkcji mieszkaniowej towarzyszy funkcja usługowa.
Z kolei w pkt C.3.1 operatu zauważono, iż rynek nieruchomości gruntowych w dzielnicy Wilanów w analizowanym okresie podlegał zmianom: pod względem ilości transakcji, skali obrotów, dynamiki cen, relacji pomiędzy popytem a podażą. Łącznie zawarto ponad 500 transakcji, przy czym ilość transakcji wykazywała wyraźną tendencję spadkową w latach 1999-2002, a następnie gwałtownie wzrosła w dwóch kolejnych latach. Tak gwałtowne ożywienie rynku, któremu towarzyszył wyraźny wzrost cen łączyć należy przede wszystkim z faktem zakończenia w roku 2002 uchwalania większości planów miejscowych, jakie były opracowywane w okresie 1995-2002.
W pkt. C.3.2 operatu wskazano, iż o cenach nieruchomości i ich zmianach w czasie decyduje wiele czynników. W celu zbadania, czy zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą cen (wartości nieruchomości), a ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu, przeprowadzono w operacie stosowną analizę. Poziom cen był wyraźnie skorelowany z sytuacją planistyczną. Najwyższe ceny osiągały grunty na obszarach z planem. Na obszarach z planem w trakcie opracowania poziom cen był niewiele niższy (o 20%). Natomiast na obszarach, na których nie przystąpiono do opracowania planu ceny były 3-4-krotnie niższe. Przeznaczenie gruntu w planie, decydujące o sposobie zagospodarowania i ekonomicznego wykorzystania gruntu wywiera duży wpływ na poziom cen. Wpływ ten ujawnia się wyraźnie na etapie opracowywania planu (...).
Zmiana przeznaczenia gruntu jest antycypowana przez strony transakcji na długo przed jej dokonaniem. Ruch cen w górę zaczyna się już w okresie poprzedzającym podjęcie uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego (lub jego zmiany), a wyraźnie nasila się po podjęciu tej uchwały i trwa do momentu uchwalenia planu. Sam fakt formalnej zmiany planu nie powoduje skokowego wzrostu cen nieruchomości gruntowych.
Dalej SKO w ślad za operatem szacunkowym wywodzi, że w pkt E operatu stwierdzono, iż należy przyjąć, że wyceniana nieruchomość, położona w obszarze MU-24, od 1 stycznia 1995 r. była przeznaczona na cele budownictwa mieszkaniowo-usługowego (...).
Plan stary (z 1992 r.) określał jedynie, w sposób ogólny, podstawową funkcję terenu, a konkretyzacja miała nastąpić w planie miejscowym. W świetle orzecznictwa NSA i WSA w Warszawie należy przyjąć, że od 1 stycznia 1995 r. plan stary (z 1992 r.) stał się planem miejscowym w rozumieniu przepisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 r., czyli na obszarze MU-24 możliwa była realizacja zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Jednocześnie należy zauważyć, że Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 28 września 1992 r. nie zawierał - przez cały okres jego obowiązywania - dla obszaru MU-24 podstawowych ustaleń, właściwych dla planów miejscowych, dotyczących m.in. szczegółowego określenia i rozmieszczenia poszczególnych funkcji w terenie, układu komunikacyjnego, zasad obsługi terenu w zakresie infrastruktury technicznej, zasad i warunków podziału terenów na działki budowlane, szczegółowych warunków i zasad zabudowy, itp.
Plan nowy (z 1999 r.) ma charakter bardzo szczegółowy. Określa precyzyjnie funkcje obszarów, linie zabudowy, szczegółowe warunki zabudowy, układ drogowo-uliczny, szczegółowe zasady uzbrojenia terenu w miejskie sieci urządzeń technicznych, zasady ochrony terenów cennych ekologicznie itp. Dzięki temu możliwe jest rozpoczęcie procesów inwestycyjnych i urbanizacja terenu.
Z punktu widzenia inwestora (nabywcy) plan nowy (1999) jest korzystniejszy niż plan stary (1992), ponieważ dokładnie określa sposób wykorzystania gruntu (rodzaj dopuszczalnej zabudowy) oraz stwarza ku temu odpowiednie warunki.
Podstawowe przeznaczenie (funkcja) terenu w planie starym i planie nowym jest podobne - budownictwo mieszkaniowo-usługowe. Plan nowy nie spowodował więc zmiany przeznaczenia gruntów. Zmienił jednak w istotny sposób, na lepsze, rzeczywiste możliwości i warunki realizacji zabudowy mieszkaniowo-usługowej na tym terenie.
Mając na uwadze powyższe, autor operatu ustalił, iż wartość działki gruntowej nr 57 z obr. 1-10-14, w skład której wchodziła przedmiotowa nieruchomość gruntowa, z uwzględnieniem przeznaczenia przed uchwaleniem nowego planu wynosiła 3.272.573 zł, a z uwzględnieniem przeznaczenia po uchwaleniu nowego planu - 3.820.402 zł.
Decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r. Prezydent m. st. Warszawy ustalił dla H. P. i K.S. jednorazową opłatę w wysokości po 2.318,53 zł.
Wskutek wniesienia odwołania przez H. P. i K.S. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie ponownie rozpatrzyło sprawę.
Kolegium stwierdziło, że art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Właściciel lub użytkownik wieczysty może zostać obciążony opłatą z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tylko w razie jednoczesnego zaistnienia czterech następujących przesłanek: nastąpił obiektywny (określony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego według kryteriów ustawy o gospodarce nieruchomościami) wzrost wartości nieruchomości, wzrost obiektywnej wartości nieruchomości powstał wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zbycie takiej nieruchomości w drodze umowy nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące, gmina zgłosiła swoje roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.
W ocenie organu w sprawie zaistniały wszystkie wymienione powyżej przesłanki. Jak wynika z operatu szacunkowego wartość przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego wynosiła 110.801,78 zł, po uchwaleniu zaś owego planu - 129.350 zł. Oznacza to, że wyłącznie w wyniku uchwalenia nowego planu miejscowego wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła o 18.548,22 zł. Wskazany operat sporządzony został w sposób rzetelny, w zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a zwłaszcza z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.). W szczególności, biegły rzeczoznawca majątkowy wykazał, iż uchwalony nowy plan zagospodarowania przestrzennego zmienił w istotny sposób, na lepsze, rzeczywiste możliwości i warunki realizacji zabudowy mieszkaniowo-usługowej na tym terenie.
Jak wynika z wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...], zatwierdzonego uchwałą nr 91 Rady Gminy Warszawa-Wilanów z dnia 25 maja 1999 r.. (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego Nr 98, poz. 2491), przedmiotowa nieruchomość gruntowa znajduje się obecnie w obszarze określonym jako strefa I, przeznaczonym pod funkcje ekstensywnego budownictwa jednorodzinnego. Przed dniem wejścia w życie wspomnianej uchwały dla przedmiotowego terenu obowiązywały ustalenia Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Stołecznego Warszawy, zatwierdzonego uchwałą Rady Warszawy Nr XXXV/199/92 z dnia 28 września 1992 roku (Dz. Urz. Województwa Warszawskiego Nr 15, poz. 184), według którego teren ów położony był w obszarze o funkcjach mieszkaniowo-usługowych, oznaczonym symbolem MU-24. Plan stanowił, że rzeczony obszar powinien zostać objęty miejscowym planem o szczegółowości większej niż plan ogólny; w ramach opracowywania planu miejscowego należało uzyskać odpowiednie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych. Teren, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość gruntowa nie uzyskał zgody na przeznaczenie na cele budowlane; teren ten pozostał jako rezerwa pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe.
Zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Miasto Stołeczne Warszawa zgłosiło swe roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w dniach 26 i 28 czerwca 2004 r. (data doręczenia H. P. i K. S. zawiadomienia o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie), a zatem przed upływem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Tym samym dotrzymany został termin, zakreślony przez art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jak wynika z art. 55 ust. 1 uchwały nr 91 Rady Gminy Warszawa-Wilanów z dnia 25 maja 1999 r., wobec wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Osiedla [...] uchwala się jednorazową opłatę, ponoszoną przez właściciela zbywającego nieruchomość (...). Ust. 2 powołanego przepisu stanowi, że opłata wynosi 25% wzrostu wartości nieruchomości Tym samym jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej wynosić powinna: (129.350 zł - 110.801,78 zł) x 25 % = 4.637,06 zł, a z uwzględnieniem posiadanych przez byłe współwłaścicielki udziałów w przedmiotowej nieruchomości - po 2.318,53 zł od każdej z nich.
Zdaniem Kolegium brak jest podstaw do podzielenia stanowiska odwołujących co do niezastosowania się przez organ pierwszej instancji do wskazań sądów administracyjnych, wydających orzeczenia w niniejszej sprawie. W szczególności, operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości gruntowej uwzględnia uwagi i wskazówki zawarte w owych orzeczeniach, a akta niniejszego postępowania zostały uzupełnione w zakresie opisanym w owych orzeczeniach, w szczególności o wypisy z obu planów zagospodarowania przestrzennego. W orzeczeniach tych sądy administracyjne obu instancji nie stwierdziły, że brak jest podstaw do uznania, że wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej wzrosła z powodu uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego, uznały jedynie, iż zebrany wcześniej w sprawie materiał dowodowy, ze szczególnym uwzględnieniem operatu szacunkowego owej nieruchomości, sporządzonego w dniu 29 czerwca 2005 r., do potwierdzenia zaistnienia owej okoliczności nie wystarcza.
Skargę na powyższą decyzję wniosły do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie K. S. i H. P..
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.
Wskazanym na wstępie wyrokiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie skargę oddalił.
W uzasadnieniu wyroku Sąd pierwszej instancji wskazał, że użyte w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sformułowanie "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła (...)", należy rozumieć w ten sposób, że wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany. Przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości należy brać pod uwagę tylko te okoliczności, które są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu albo jego zmiany. Przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży.
Dalej ustawodawca precyzuje, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
W przedmiotowej sprawie nie jest kwestionowana okoliczność, iż po wejściu w życie z dniem 18 listopada 1999 r miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...] uchwalonego uchwałą Nr 91 Rady Gminy Warszawa-Wilanów z dnia 25 maja 1999r. skarżące w dniu 16 kwietnia 2004r. zbyły działkę nr [...] o powierzchni 650 m², która powstała wskutek podziału działki nr [...], a ta ostatnia z kolei wskutek podziału działki o nr ew. [...]. Przywołana powyżej uchwała określała wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na 25 %.
Podkreślić jednak należy, iż do dnia wejścia w życie w/w planu miejscowego obowiązywał Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania przestrzennego m.st Warszawy zatwierdzony uchwałą Nr XXXV/199/92 Rady m.st. Warszawy z dnia 28 września 1992r. W planie tym nieruchomość sprzedana przez skarżące położona była w obszarze oznaczonym symbolem MU-24 o funkcji mieszkaniowo-usługowej. Zgodnie zaś z planem z 1999r. nieruchomość ta przed podziałem ewidencyjnym położona była w I strefie, dla której przyjęto funkcje mieszkaniowe budownictwa jednorodzinnego wraz z urządzeniami I stopnia. Zarówno przed, jak i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 1999 r. działki skarżących znajdowały się na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe.
Wobec tego, że został wydany poprzednio wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 grudnia 2009r, który to wyrok wiąże w niniejszej sprawie organy, jak również orzekający obecnie Sąd, na wstępie konieczne było sprawdzenie, czy wydając zaskarżoną decyzję organy dostosowały się do zawartej tamże oceny prawnej i wykonały wskazówki co do dalszego postępowania, sformułowane w przywołanym wyroku. Jednocześnie zacytowany wyrok sądu pierwszej instancji recypował pogląd prawny, który został przedstawiony w niniejszej sprawie przez orzekający wyrokiem z dnia 15 września 2009r. Naczelny Sąd Administracyjny.
WSA w wyroku z dnia 10 grudnia 2009r. stwierdził, że przy wycenie nieruchomości nie można pomijać żadnego elementu i należy brać pod uwagę takie czynniki jak popyt-podaż, inflację, dynamiczny rozwój budownictwa na terenie Warszawy. Okoliczności wpływające na wzrost wartości nieruchomości muszą być bezpośrednim następstwem uchwalonego w dniu 25 maja 1999r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...], który obowiązuje od dnia 18 listopada 1999r. Zdaniem wówczas orzekającego Sądu zarówno przed uchwaleniem planu z 1999r., jak i po jego uchwaleniu nieruchomość skarżących znajdowała się na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe.
Sąd zlecił w tym zakresie aby wyjaśnić kwestię czy i jaką zmianę wprowadziły ustalenia planu z 1999r. w stosunku do planu z 1992r., które wpłynęły na wzrost wartości działki skarżących tj. czy poprzez uchwalenie planu miejscowego doszło do przekwalifikowania przeznaczenia nieruchomości. Ponadto zalecił, aby organy uzupełniły materiał dowodowy o wypis i wyrys planu miejscowego z 1992r. oraz dopuściły dowód z nowego operatu szacunkowego.
Rozpoznając ponownie sprawę na skutek uchylenia wcześniejszych decyzji organów obu instancji ww. wyrokiem i będąc związany wskazanym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 grudnia 2009r. organ I instancji uzupełnił materiał dowodowy o wymagany wypis i wyrys oraz zlecił wykonanie ponownie operatu szacunkowego biegłemu rzeczoznawcy (operat z dnia 29 listopada 2010r. w aktach sprawy). Wbrew twierdzeniom skargi w zaskarżonej decyzji dokonano oceny tego dowodu, przy uwzględnieniu przepisów prawa materialnego, zawartych w przepisach odrębnych regulujących to zagadnienie.
Należy bowiem podkreślić, że z art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V ustawy. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości zgodnie z art. 150 u.g.n., przy czym wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (ust. 2 art. 150). Uszczegółowienie zasad wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia renty planistycznej zawarte zostało w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.).
Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu dla okoliczności danej sprawy. Z treści art. 7, 77 § 1 i 80 kpa wynika, że organ administracji publicznej obowiązany jest podejmować wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, w szczególności zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego oraz oceny na podstawie materiału dowodowego, czy dana okoliczność zastała udowodniona.
W oparciu o wskazane reguły postępowania dowodowego organ administracji winien dokonać również oceny opinii o wartości rynkowej nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Organ administracji publicznej nie jest bowiem związany opinią biegłego. Dowód ten podlega swobodnej ocenie organu co do jego wiarygodności i mocy dowodowej w kontekście innych dowodów.
Zatem fakt, iż rzeczoznawca majątkowy z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie nie zwalnia organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), zatem podlega ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.), przy czym swoboda ta doznaje istotnych ograniczeń wynikających z regulacji zawartej w art. 157 ust. 1 u.g.n. Mianowicie organ ma obowiązek zweryfikować operat szacunkowy w takim jego zakresie i treści, w jakim nie wymaga owa kontrola posiadania wiadomości specjalnych.
W ocenie Sądu w zaskarżonej decyzji dokonano oceny przedmiotowego operatu sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę Jana Łopato w zgodzie z przywołanymi wyżej przepisami. Natomiast strona skarżąca nie domagała się przeprowadzenia weryfikacji tego dokumentu w trybie i stosownie do regulacji zawartej w art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie zasady wymienione w pkt 1 - 2. Operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości (art. 157 ust. 1a).
Nie można twierdzić też, że organy bezkrytycznie przyjęły ustalenia zawarte w tym operacie, bowiem dokonały jego oceny w granicach i ramach przewidzianych przez przepisy prawa.
W oparciu o ten dokument dokonano porównania zapisów planu z 1992r. z planem z 1999r. w odniesieniu do działki skarżących. W oparciu o tak przeprowadzone postępowanie dowodowe organy wywiodły, iż zarówno w planie z 1992r., jak i w planie z 1999r. przeznaczenie (funkcja) tych nieruchomości jest podobna - mianowicie budownictwo mieszkaniowo-usługowe. Plan nowy zatem nie spowodował zmiany przeznaczenia gruntów. Wniosek ów jest kompatybilny z poglądem zaprezentowanym w wyroku WSA z dnia 10 grudnia 2009r. Zatem nowy plan nie spowodował zmiany ogólnego przeznaczenia gruntów, zmienił on jednak w ocenie organów w sposób istotny i na lepsze z punktu widzenia potencjalnego inwestora, rzeczywiste możliwości i warunki realizacji zabudowy na tym terenie. Nowy plan określa bowiem: sposoby i zasady wykorzystania gruntów w sposób dokładny (rodzaj dopuszczalnej zabudowy), ustala układ komunikacyjny tj. linie rozgraniczające dróg publicznych i wewnętrznych, zasady wyposażenia terenu w urządzenia miejskiej infrastruktury technicznej, pozwala uzyskać wiedzę o szczegółowym przeznaczeniu gruntów sąsiednich, o sieci dróg publicznych i przewidywanych uciążliwościach.
Powyższe w ocenie organów miało wpływ na wzrost wartości omawianej nieruchomości, która przed uchwaleniem planu z 1999r. wynosiła zgodnie z operatem 3 272 573 zł, a po jego uchwaleniu 3 820 402 zł.
Jednocześnie wprowadzenie do nowego planu szczegółowych zapisów spowodowało, że w niewielkim stopniu wzrosła wartość nieruchomości i ów wzrost wyliczony w operacie szacunkowym był spowodowany wyłącznie uchwaleniem planu w 1999r. (str. 43 operatu). Opisana przyczyna tego wzrostu jest logiczna. Operat w ocenie Sądu wykazał, że istnieje bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości działki, a ustaleniami przyjętymi w nowym planie miejscowym, tak jak zobowiązał WSA w wyroku z dnia 10 grudnia 2009r.
Obowiązkiem organów było wyjaśnienie czy i jaką zmianę wprowadziły ustalenia planu z 1999r. w stosunku do planu z 1992r., które wpłynęły na wartość działki skarżących (wskazówki zawarte w wyroku WSA w Warszawie z dnia 10 grudnia 2009r.). Zdaniem Sądu słusznie przyjęły orzekające w sprawie organy, iż szczegółowość zapisów planu powoduje bardziej optymalne warunki inwestowania w stosunku do zapisów ogólnych, przy zachowaniu tego samego przeznaczenia terenu. Wpływa to w konsekwencji na niewielki wzrost wartości nieruchomości objętych tym planem.
Ponadto podstawą do wymierzenia opłaty planistycznej nie jest wzrost wartości nieruchomości wskutek zmiany przeznaczenia gruntu, lecz wzrost wartości nieruchomości mający związek z uchwaleniem planu miejscowego. Zdaniem Sądu zaskarżona decyzja w oparciu o operat szacunkowy wykazała, że wzrost wartości nieruchomości skarżących był wynikiem uchwalenia planu miejscowego z 1999r. Jednocześnie strona nie wnioskowała o wszczęcie procedury zmierzającej do weryfikacji tego operatu, przewidzianej w art. 157 u.g.n. Powtórnie wymaga podkreślenia, że to zapisy nowego planu warunkujące możliwości inwestowania na tym terenie spowodowały wzrost wartości nieruchomości, natomiast dotychczasowe przeznaczenie gruntu pozostało niezmienione.
Zdaniem Sądu pierwszej instancji organy prawidłowo zastosowały się do oceny prawnej wyrażonej w wyroku WSA w Warszawie z dnia 10 grudnia 2009r. i zrealizowały wskazówki tamże zawarte co do prowadzenia postępowania administracyjnego.
Argument wskazany w skardze, iż w analogicznych sytuacjach faktycznych organy odstępowały od naliczenia opłaty planistycznej nie mógł skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji. Każda sprawa jest bowiem indywidualnym postępowaniem, które podlega odrębnej ocenie i owa ocena wskazuje w niniejszej sprawie na zgodność zaskarżonej decyzji z przepisami prawa. Nadto choćby w sprawie o sygn. akt IV SA/Wa 1290/09 w analogicznej sytuacji skarga także została oddalona przez sąd pierwszej instancji.
Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosły K. S. oraz H.P.zaskarżając wymieniony wyrok w całości i zarzuciła:
- 1. naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego niezmieniającego przeznaczenia gruntu powoduje wzrost wartości tego gruntu także wtedy, gdy plan ten stwarza lepsze warunki otoczenia tej nieruchomości, podczas gdy, wyżej wymieniony przepis wskazuje, że nowy plan zagospodarowania przestrzennego musi dotyczyć konkretnej nieruchomości, aby stało się możliwe nałożenie na właścicieli zbywanej nieruchomości tzw. renty planistycznej;
- 2. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy przez niewłaściwe, sprzeczne z art. 141 § 4, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c i art. 151 p.p.s.a. uznanie, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego chociaż nowy plan miejscowy nie zmieniał przeznaczenia nieruchomości, a więc nie zaistniała przesłanka bezpośredniego związku pomiędzy zmianą planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości.
Wskazując na powyższe zarzuty skarżące kasacyjnie wniosły o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, a także o zasądzenie od organu na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie wniosło o oddalenie skargi kasacyjnej oraz zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie.
Stosownie do treści art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.- zwanej dalej p.p.s.a.), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej z urzędu biorąc pod rozwagę jedynie nieważność postępowania.
Wobec tego, że w rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a., a nadto nie zachodzi również żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku Sądu pierwszej instancji, Naczelny Sąd Administracyjny dokonał kontroli zaskarżonego wyroku w zakresie wyznaczonym podstawami skargi kasacyjnej.
Mając powyższe na uwadze w pierwszej kolejności należy rozprawić się z zarzutami naruszenia przepisów postępowania, które podniósł autor skargi. Po pierwsze sformułował zarzut naruszenia przepisów postępowania przez niewłaściwe, sprzeczne z art. 141 § 4, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c i art. 151 p.p.s.a. uznanie, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowaniu przestrzennego pomimo, iż nowy plan miejscowy nie zmieniał przeznaczenia nieruchomości, a więc nie zaistniała przesłanka bezpośredniego związku pomiędzy zmianą planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości. Po wtóre naruszenie art. 190 p.p.s.a. poprzez nieuwzględnienie wskazań Naczelnego Sądu Administracyjnego zawartych w wyroku z dnia 15 września 2009r., sygn. akt II OSK 1356/08, a odnoszących się do zbadania czy w niniejszej sprawie występuje bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy uchwaleniem nowego planu miejscowego a zmianą wartości nieruchomości.
W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego żaden z przytoczonych zarzutów naruszenia przepisów postępowania nie znajduje uzasadnienia. Wskazany przez autora skargi kasacyjnej przepis art. 141 § 4 p.p.s.a. określa niezbędne elementy uzasadnienia wyroku. Lektura uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia nie pozwala jednak na przychylenie się do oceny strony, gdyż zawiera on zwięzłe przedstawienie stanu sprawy, zarzutów podniesionych w skardze, stanowisk pozostałych stron, podstawę prawną rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienie. Zawiera także stanowiska co do stanu faktycznego przyjętego za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia. Przywołuje istotne dla sprawy etapy postępowania administracyjnego poprzedzającego wydanie zaskarżonego aktu, jak również przywołuje istotne elementy stanowiska wywiedzionego przez sądy I jak i II instancji poprzednio rozstrzygające w sprawie. Niewątpliwie zaś fakt, iż skarżąca kasacyjnie nie zgadza się z ustaleniami Sądu I instancji nie może stanowić podstawy do kwestionowania prawidłowości uzasadnienia.
Ponadto autor skargi kasacyjnej nie przeprowadził argumentacji idącej w kierunku wykazania wpływu tego naruszenia na treść orzeczenia oraz wykazania, że wpływ ten mógł być istotny dla treści tego rozstrzygnięcia.
W dalszej kolejności Naczelny Sąd Administracyjny podziela wypracowane na tle podobnych stanów faktycznych i prawnych stanowisko, iż przepisy art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 145 § 1 pkt 2 czy też art. 151 p.p.s.a. stanowią podstawę prawną orzekania dla sądu administracyjnego i jako takie nie mogą stanowić samodzielnej podstawy do formułowania zarzutów skargi kasacyjnej, a jedynie wespół z innymi przepisami postępowania administracyjnego czy sądowoadministracyjnego, do naruszenia których w ocenie skarżącego doszło (por. wyrok NSA z dnia 24 maja 2011r., w sprawie II GSK 526/10; postanowienie NSA z dnia 13 stycznia 2011r., w sprawie II GSK 1387/10; wyrok NSA z dnia 1 września 2011r. w sprawie I OSK 1499/10 – dostępne http://orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query). Lektura skargi kasacyjnej uzasadnia stwierdzenie, iż jej autor pominął, iż warunkiem zastosowania tak art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, jak i art. 151 p.p.s.a. jest spełnienie hipotezy w postaci odpowiedniego stwierdzenia czy niestwierdzenia przez Sąd I instancji naruszeń prawa przez organ administracji.
Z zaskarżonego wyroku nie wynika, aby Sąd I instancji dopatrzył się naruszenia prawa, zatem Naczelny Sąd Administracyjny nie ma podstaw aby oddalającemu skargę kasacyjną Sądowi pierwszej instancji zarzucić naruszenie art. 151 p.p.s.a. Brak również podstaw do uwzględnienie zarzutu naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., gdyż ustalony w sprawie stan faktyczny nie budzi wątpliwości i poprzedzony został wnikliwym postępowaniem wyjaśniającym prowadzonym z poszanowaniem zasad ogólnych. Przy czym jeszcze raz należy wyraźnie podkreślić, iż sformułowane zarzut są niekompletne wobec braku wskazania odpowiednich przepisów postępowania administracyjnego i sądowego, które w ocenie skarżącej kasacyjnie zostały naruszone. Nie ma także podstaw do uznania za mający wpływ na wynik sprawy, zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a., gdyż Naczelny Sąd Administracyjny podziela interpretacje mającego istotne znaczenie dla wydania zaskarżonej decyzji przepisu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Szczegółowe uzasadnienie w tym zakresie zawarte zostanie w dalszej części rozważań Sądu odwoławczego. Także zarzut naruszenia art. 190 p.p.s.a. należy uznać za nieuzasadniony, gdyż lektura obszernego materiału dowodowego, w szczególności wydanych w sprawie orzeczeń sądów administracyjnych obu instancji nie pozostawia wątpliwości, iż wykładnia prawa zaprezentowana przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 września 2009r. i jego wytyczne zostały w pełni uwzględnione na kolejnych etapach postępowania w sprawie. Przede wszystkim precyzyjnie zostały wykazane różnice pomiędzy miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 1992 roku, a tym z 1999 roku. Powołany został nowy biegły celem ponownej analizy i wykazania związku pomiędzy uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a wzrostem wartości nieruchomości. Nie budzi wątpliwości, iż uwzględniona została przedstawiona w wyroku z dnia 15 września 2009r. wykładnia prawa materialnego i procesowego, sam zaś fakt, iż rozstrzygnięcie wydane ostatecznie nie jest zadawalające dla skarżących nie uzasadnia zarzutu niewywiązania się z obowiązku uwzględnienia takiej wykładni prawa. Tym bardziej, iż wykładnia istotnego dla sprawy przepisu prawa materialnego nie uległa zmianie i w toku postępowania nie budziła wątpliwości.
Przystępując do oceny zasadności zarzutu naruszenia przepisu prawa materialnego tj. art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warto przypomnieć, iż stosownie do wskazanego unormowania, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.
Artykuł 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oparł konstrukcję prawną opłaty planistycznej na dwóch zasadniczych elementach: obligatoryjności pobrania jednorazowej opłaty oraz ustalenie zasad określenia wysokości opłaty planistycznej. Zasady ustalania opłat planistycznych, to po pierwsze, wzrost wartość nieruchomości, po drugie, wysokość opłat ma zostać ustalona w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości - po trzecie wskazano konkretne rozwiązania prawne w oparciu o które dokonywana jest wycena nieruchomości (wyrok NSA z dnia 7 lutego 2013r., w sprawie II OSK 1865/11 - dostępne http://orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query).
W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego podniesiony przez skarżacą kasacyjnie zarzut naruszenie przytoczonego przepisu prawa materialnego nie znajduje uzasadnienia, z pewnością w ustalonym stanie faktycznym zaistniały wszystkie przesłanki niezbędne do nałożenia na skarżące opłaty planistycznej. Autor skargi wskazał na błędną interpretację art. 36 ust. 4 ustawy poprzez przyjęcie, iż uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego niezmieniającego przeznaczenia gruntu powoduje wzrost wartości tego gruntu także wtedy gdy plan ten stwarza lepsze warunki infrastrukturalne wokół sprzedawanej nieruchomości podczas gdy przepis ten wskazuje, że nowy plan zagospodarowania przestrzennego musi dotyczyć konkretnej nieruchomości, aby stało się możliwe nałożenie na właścicieli nieruchomości opłaty planistycznej.
W pełni podzielając wywody Sądu I instancji podkreślić trzeba, iż wynikającym wprost z przepisu art. 36 ust. 4 ustawy warunkiem nałożenia opłaty jest istnienie związku przyczynowego pomiędzy uchwaleniem planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości. Taki związek przyczynowy w ustalonym stanie faktycznym niewątpliwie powstał. Ze znajdującego się w aktach sprawy wypisu z planu z 1992 roku wynika, że działka skarżących znajdowała się w obszarze MU-24, tj. w strefie, dla której przeznaczono funkcje mieszkaniowo-usługowe. Na podstawie ustaleń ogólnych nr 34 dotyczących m.in. gruntów rolnych ustalono, że do czasu podjęcia decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej objętych zgodą na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze grunty te będą użytkowane według stanu istniejącego. Według załącznika nr 2 do ustalenia ogólnego nr 34 nie wyrażono zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych położonych w strefie MU-24.
Zgodnie zaś z planem z 1999 roku nieruchomość ta leży w I strefie, dla której przyjęto funkcje mieszkaniowe budownictwa jednorodzinnego wraz z urządzeniami I stopnia obsługi. Istotne jest, iż plan miejscowy z 1992 roku zawierał bardzo ogólne ustalenia i reguły zagospodarowania terenu. Z kolei plan z 1999 roku ma charakter bardzo szczegółowy, precyzyjnie określa funkcje obszarów, linie zabudowy, szczegółowe warunki zabudowy, układ drogowo-uliczny, szczegółowe zasady uzbrojenia terenu w miejskie sieci urządzeń technicznych, zasady ochrony terenów cennych ekologicznie itp. Nie budzi wątpliwości, iż to uszczegółowienie stwarza korzystniejsze warunki dla przyszłych inwestorów, właścicieli, gdyż dokładnie określa sposób wykorzystania gruntu oraz stwarza ku temu odpowiednie warunki. Owszem podstawowe przeznaczenie (funkcja) terenu w planie starym i planie nowym jest podobne - budownictwo mieszkaniowo-usługowe, zatem bezsprzecznie nowy plan nie spowodował zmiany przeznaczenia gruntów.
Zmienił jednak w istotny sposób, na lepsze, rzeczywiste możliwości i warunki realizacji zabudowy mieszkaniowo-usługowej na tym terenie. Bezsprzecznie jasno określone reguły stwarzają większe możliwości dla przyszłych inwestorów tego terenu, gdyż już po lekturze planu, można przystąpić do sporządzenia koncepcji zabudowy i liczyć się z jej zaakceptowaniem przez organy administracji architektoniczno-budowlanej i w dalszej kolejności uzyskaniem odpowiednich pozwoleń. A skoro tak to jest to teren dużo bardziej atrakcyjny dla potencjalnych nabywców, o czym świadczy także kwota jaką uzyskały skarżące za przedmiotową nieruchomość, była to bowiem kwota 3 800 000 zł zatem niewiele poniżej wartości tej nieruchomości wyliczonej przez rzeczoznawcę majątkowego – 3 820 402 zł. Warto zwrócić uwagę, iż autor skargi kasacyjnej, w ostatnich jej zdaniach wskazuje, iż oczywistym jest, że ustalenia nowego planu wprowadzają dla mieszkańców tego terenu pewne ułatwienia i owszem to nie one same w sobie stanowią podstawę do zastosowania art. 36 ust. 4 ustawy, ale fakt, iż poprzez to uszczegółowienie nowego planu niewątpliwie nastąpił wzrost wartości nieruchomości.
Ten wzrost został rzetelnie wykazany w sporządzonym dla potrzeb postępowania operacie rzeczoznawcy majątkowego, który uwzględnia obowiązujące uregulowania i co ważne nie był kwestionowany przez skarżące, które zapoznały się z jego treścią. Na poparcie swego stanowiska co do braku podstaw do twierdzenia, że miał miejsce wzrost wartości nieruchomości strona skarżąca nie przedłożyła kontroperatu, który mógłby podważać prawidłowość danych i ustaleń operatu sporządzonego na zlecenie organu, skoro strona tego nie uczyniła to uzasadnione jest twierdzenie, iż znana jej zawartość tego dokumentu została przez stronę zaakceptowana jako istotny dowód w sprawie.
W realiach niniejszej sprawy wystarczyło uszczegółowienie wprowadzone w ramach nowego planu zagospodarowania przestrzennego, aby doszło do wzrostu wartości nieruchomości, gdyż bezsprzecznie to uszczegółowienie dotyczyło całego obszaru dla, którego uchwalony został nowy plan, a skoro tak, to również nieruchomości skarżących. Wzrost taki, jak wykazał organ odzwierciedlony został w sporządzonym dla potrzeb postępowania operacie rzeczoznawcy majątkowego – nowy operat sporządzony w ramach wywiązania się z wytycznych NSA zawartych w wyroku z dnia 15 września 2009r.
W świetle powyższego, zarzuty skargi kasacyjnej odnoszące się do przytoczonych wyżej kwestii naruszenia przepisów prawa materialnego uznać należy za niezasadne. W konsekwencji, stwierdzić należy, iż kwestionowany skargą kasacyjną wyrok znajduje pełne oparcie w przepisach prawa i ustalonym stanie faktycznym.
Mając na uwadze powyższe Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 ustawy Prawo postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę kasacyjną oddalił.
O kosztach postępowania Naczelny Sąd Administracyjny orzekł na podstawie art. 204 pkt 1 p.p.s.a.