Uzasadnienie
Uzasadnienie.
Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] we W., dalej także: "Wspólnota", reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, złożyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu skargę na decyzję Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, z dnia 3 stycznia 2023 r., w przedmiocie nakazu usunięcia występującego zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i mienia spowodowanego nadmiernym pogorszeniem stanu technicznego budynku.
W dniu 24 kwietnia 2023 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu wpłynęło pismo pełnomocnika skarżącej spółki, w którym wyjaśnił, że nie reprezentuje już strony skarżącej, gdyż był on pełnomocnikiem byłego zarządcy Wspólnoty – tj. P. sp. z o.o. z/s we W. Spółka ta nie jest już jednak od [...] lutego 2023 r. zarządcą Wspólnoty. Nowym zarządcą jest A. sp. z o.o. z siedzibą we W., dalej także: "Spółka".
Pismem z dnia 5 czerwca 2023 r. wezwano A. sp. z o.o. z siedzibą we W. o nadesłanie dokumentów wskazujących, że został jej powierzony zarząd nieruchomością wspólną skarżącej Wspólnoty.
W odpowiedzi nadesłano akt notarialny z 7 lutego 2023 r. w sprawie powierzenia zarządu ww. Spółce.
Pismem z dnia 3 października 2023 r. wezwano A. sp. z o.o. z siedzibą we W. do uzupełnienia w terminie 7 dni braków formalnych skargi pod rygorem jej odrzucenia przez nadesłanie umowy powierzenia zarządu nieruchomością wspólną.
W zakreślonym terminie Spółka nie udzieliła odpowiedzi na wezwanie.
Postanowieniem z dnia 23 listopada 2023 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu odrzucił skargę
Sąd wskazał, że zgodnie z art. 58 § 1 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023, poz. 1634, dalej P.p.s.a.) Sąd odrzuca skargę, gdy nie uzupełniono w wyznaczonym terminie braków formalnych skargi. Przepis zaś z art. 58 § 3 P.p.s.a. stanowi, że Sąd odrzuca skargę postanowieniem, a odrzucenie skargi może nastąpić na posiedzeniu niejawnym.
Dalej Sąd stwierdził, że wyznaczony siedmiodniowy termin do uzupełnienia braków formalnych skargi, o którym mowa, jest terminem ustawowym, który nie może być przedłużany ani skracany. W sytuacji więc, gdy strona w tym terminie nie usunie braków formalnych skargi, Sąd zobligowany jest do jej odrzucenia.
Zdaniem Sądu pierwszej instancji, powyższa sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie. Wbrew prawidłowemu i jednoznacznie sformułowanemu wezwaniu, strona skarżąca nie uzupełniła braku formalnego skargi w zakreślonym terminie przez nadesłanie umowy powierzenia zarządu nieruchomością wspólną A. sp. z o.o. z siedzibą we W. Jest to brak istotny, którego nieusunięcie uniemożliwia nadanie sprawie dalszego biegu. Z akt sprawy wynika bowiem, że doszło do zmiany zarządu i aktualnie – na mocy nadesłanej uchwały z dnia [...] lutego 2023 r. w formie aktu notarialnego – powierzony on został A. sp. z o.o. z siedzibą we W. Jednocześnie, wobec zawartego w niej postanowienia w § 4, który stanowi, że wykonanie niniejszej uchwały w zakresie zawarcia niezbędnych umów o zarządzanie nieruchomością Wspólnoty powierza się pełnomocnikowi w osobie D. M. - zasadnym było w celu oceny legitymacji - zapoznanie się z treścią umowy o powierzeniu zarządu.
W tym też celu wezwano o jej nadesłanie w terminie 7 dni pod rygorem odrzucenia skargi. Przedstawienie niniejszej umowy było niezbędne, aby dokonać oceny w zakresie prawidłowego umocowania A. sp. z o.o. z/s we W. i podstawy prawnej sprawowanego przez nią zarządu, w tym przyznanego zakresu do dokonywania czynności mieszczących się w pojęciu zwykłego zarządu.
Wobec zatem zaniechania jej nadesłania w terminie Sąd pierwszej instancji, na podstawie art. 58 § 1 pkt 3 P.p.s.a. odrzucił skargę.
W zażaleniu na powyższe postanowienie skarżąca Wspólnota, reprezentowana przez pełnomocnika, zarzuciła obrazę przepisów prawa materialnego, tj. przepisu art. 18 ust. 2a w zw. z art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, że dla oceny, czy zarządca wybrany w oparciu o uchwałę w trybie przepisu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali jest uprawniony do działania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej wymagana jest umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną w sytuacji, gdy uprawnienie do podejmowania czynności zwykłego zarządu, w tym reprezentacji przed sądem, we wskazanych okolicznościach następuje z mocy prawa, wskutek czego Sąd I instancji błędnie zastosował przepis art. 58 § 1 pkt 3 P.p.s.a. i odrzucił skargę.
Skarżąca wniosła o:
- 1. uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania,
- 2. zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zażalenie nie zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 58 § 1 pkt 3 P.p.s.a., Sąd odrzuca skargę, gdy nie uzupełniono w wyznaczonym terminie braków formalnych skargi.
Strona skarżąca, mimo prawidłowego wezwania, nie uzupełniła braku formalnego skargi w zakreślonym terminie przez nadesłanie umowy powierzenia zarządu nieruchomością wspólną A. sp. z o.o. siedzibą we W. W myśl art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz, a zatem również w postępowaniu przed organami administracji publicznej oraz sądami administracyjnymi. Należy przy tym podzielić wyrażony w orzecznictwie pogląd, że czynności polegające na reprezentowaniu wspólnoty mieszkaniowej przed organami administracyjnymi i sądami, zmierzające do ochrony rzeczy wspólnej, są czynnościami zachowawczymi, a co za tym idzie są czynnościami zwykłego zarządu (postanowienie NSA z dnia 12 grudnia 2018 r., sygn. akt II OZ 1298/18, wyrok NSA z dnia 6 lipca 2012 r. sygn. akt II OSK 654/11).
Udzielenie pełnomocnictwa profesjonalnemu pełnomocnikowi zmierza do realizacji ochrony nieruchomości wspólnej i zalicza się również do czynności zwykłego zarządu. Podejmowanie działań z zakresu zadań wspólnoty w sprawach związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, zmierzających do ochrony jej interesu prawnego lub obowiązku, w tym kwestionowanie aktu organu administracji w formie skargi do sądu administracyjnego nie można zaliczyć do czynności przekraczających zwykły zarząd.
Do skarżącej należało jednak wykazanie, że powierzyła A. sp. z o.o. z siedzibą we W. zarząd nieruchomością należącą do skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej. Uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej podjęta w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali nie jest w tym zakresie wystarczająca.
W świetle art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, umowny sposób zarządu nieruchomością wspólną może polegać na powierzeniu go osobie fizycznej albo osobie prawnej (tzw. zarządcy). Przyjęcie umownego sposobu zarządzania nieruchomością wspólną wymaga zawarcia przez wszystkich właścicieli lokali umowy w formie aktu notarialnego bądź też podjęcia stosownej uchwały (patrz: Kamil Buliński [w:] "Własność lokali. Komentarz", pod red. H. Izdebskiego, WKP 2023, art. 18, I. Zasady dotyczące wspólnot mieszkaniowych, uwaga 1).
Od wskazanej wyżej umowy należy odróżnić umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną zawartą między wspólnotą mieszkaniową a zarządcą. Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną jest umową zbliżoną do umowy zlecenia, co do której odpowiednie zastosowanie znajdą przepisy o zleceniu (por. wyrok NSA z dnia 5 lutego 2024 r., sygn. akt II OSK 2746/22 oraz piśmiennictwo i orzecznictwo tam powołane).
Takiej umowy skarżąca Wspólnota nie przedłożyła. Podkreślić należy, że przedłożony akt notarialny został sporządzony przez Notariusza B. J. w celu zaprotokołowania zebrania Wspólnoty oraz podjętych uchwał. Nie zawiera postanowień umowy o powierzeniu zarządu. Z § 4 Uchwały wynika zresztą, że do zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną upoważniono D. M. Jest więc oczywiste, że przedstawionego powyżej wymogu zawarcia umowy nie kwestionowała wówczas sama Wspólnota.
Z powyższych względów Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 § 1 w zw. z art. 197 § 1 i 2 P.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.