Uzasadnienie
Wspólnota Mieszkaniowa ul. W. [...] z siedzibą w W. (dalej jako skarżąca) wniosła skargę na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] marca 2018 r., nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.
W zarządzeniu wstępnym Przewodniczący Wydziału VII WSA w Warszawie wezwał skarżącą m.in. do złożenia dokumentu określającego umocowanie do jej reprezentowania tj. uchwały o powołaniu zarządu. Wezwanie doręczono skarżącej 11 czerwca 2018 r. (zpo. k. 20 akt).
W odpowiedzi na wezwanie w piśmie z dnia 18 czerwca 2018 r. skarżąca nadesłała 4 poświadczone za zgodność z oryginałem odpisy skargi, 6 egzemplarzy poświadczonych za zgodność z oryginałem odpisów Umowy z [...] listopada 2012 r. (Repertorium A [...]) o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną Wspólnoty Mieszkaniowej W. [...] spółce S. Sp. z o. o. (KRS [...]) na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), 6 egzemplarzy poświadczonych za zgodność z oryginałem odpisów Umowy o zarządzanie nieruchomością z dnia [...] listopada 2012 r.; 6 egzemplarzy poświadczonych za zgodność z oryginałem odpisów pełnych z rejestru KRS spółki S. Sp. z o.o. oraz 6 egzemplarzy poświadczonych za zgodność z oryginałem odpisów pełnomocnictwa do reprezentowania Wspólnoty przez adwokata M. J. w postępowaniu sądowoadministracyjnym.
Postanowieniem z dnia 10 października 2018 r. WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/ Wa 1276/18, na podstawie art. 58 § 1 pkt 3 oraz art. 232 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm., dalej jako P.p.s.a.) odrzucił skargę Wspólnoty i zwrócił uiszczony od skargi wpis sądowy. Sąd uznał, że skarżąca nie uzupełniła braków formalnych skargi bowiem, otrzymując w dniu 11 czerwca 2018 r. wezwanie do ich uzupełnienia poprzez nadesłanie uchwały o powołaniu zarządu, w dniu 18 czerwca 2018 r. nadesłała jedynie dokumentację, z której nie wynikało kto jest uprawniony do działania w imieniu skarżącej.
Skarżąca wniosła zażalenie na powyższe postanowienie zaskarżając je w całości. Zarzuciła naruszenie art. 58 § 1 pkt 3 P.p.s.a. w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, domagając się uchylenia zaskarżonego postanowienia w całości i kontynuowania postępowania.
Skarżąca wskazała, że przyjęta przez Sąd ocena dokumentów przedłożonych do sprawy w wyniku uzupełnienia braków formalnych skargi jest niezasadna i niepełna. Przywołując treść przedłożonych jako uzupełnienie braków formalnych skargi dokumentów wskazano, że wynika z nich, iż uprawnionym do reprezentacji Wspólnoty Mieszkaniowej W. [...] jest P. G. jako prezes Spółki S. Sp. z o. o. zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej W. [...].
Podkreślono, że zarząd Wspólnoty został ustanowiony zgodnie z trybem przewidzianym w art. 18 ustawy o własności lokali. Pełnomocnik skarżącej zauważa, że w przedmiotowej sytuacji nie miało miejsca powołanie zarządu w drodze uchwały w związku z czym nie niemożliwym było uczynienie wezwaniu Sądu poprzez przedstawienie uchwały o powołaniu zarządu gdyż uchwała taka nie została podjęta.
Brak było podstaw do odrzucenia skargi bowiem braki formalne skargi zostały należycie uzupełnione w terminie. Skarga z 10 maja 2018 r. została podpisania przez P. G. uprawnionego do reprezentacji S. Sp. z o.o. (zgodnie z przedstawionym do akt sprawy odpisem KRS), której to spółce został powierzony zarząd nieruchomością położoną w W. przy ul. W. [...]. Dokonane uzupełnienie braku formalnego skargi wykazało umocowanie P. G. do reprezentowania skarżącej w niniejszej sprawie.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje
Zażalenie zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 49 § 1 P.p.s.a. jeżeli pismo strony nie może otrzymać prawidłowego biegu wskutek niezachowania warunków formalnych, przewodniczący wzywa stronę o jego uzupełnienie lub poprawienie w terminie siedmiu dni pod rygorem pozostawienia pisma bez rozpoznania, chyba że ustawa stanowi inaczej.
W myśl art. 58 § 1 pkt 3 P.p.s.a. Sąd odrzuca skargę gdy nie uzupełniono w wyznaczonym terminie braków formalnych skargi.
Z powyższego wynika, że odrzucenie skargi jest zasadne gdy strona wnosząca skargę nie uzupełniła braków w wyznaczonym do tego terminie w sposób wskazany w skierowanym do niej wezwaniu.
Jak wynika z treści zarządzenia wstępnego Przewodniczącego Wydziału VII WSA w Warszawie skarżąca została wezwana do uzupełnienia braków formalnych skargi poprzez złożenie dokumentu określającego umocowanie do jej reprezentowania tj. uchwały o powołaniu zarządu.
W terminie przewidzianym na uzupełnienie braków formalnych skarżąca nadesłała szereg dokumentów, z których żaden nie był uchwałą o powołaniu Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej W. [...].
Zdaniem NSA, okoliczność ta nie była jednak wystarczająca aby uznać, że brak formalny w postaci dokumentu określającego umocowanie do jej reprezentowania nie został uzupełniony.
Oczywiście dokumenty te nie miały formy uchwały o powołaniu zarządu ale zgodnie z treścią art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2018 r. 716 ze zm.) właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Z powyższego wynika, że w określonych rodzajach umów określa się sposób zarządu nieruchomością wspólną, który można powierzyć zarówno osobie fizycznej jak i osobie prawnej.
W ustępie 2 ww. artykułu stanowi się, że zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Natomiast w ustępie 3 stwierdza się, iż jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.
W związku z powyższym o funkcjonowaniu zarządu Wspólnoty, który jest uprawniony do jej reprezentowania na zewnątrz (art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali) może świadczyć nie tylko uchwała o powołaniu zarządu ale także umowa, o której mowa w art. 18 ust. 1 ww. ustawy. Zatem dla wykazania uprawnienia do reprezentowania Wspólnoty w konkretnych przypadkach wystarczająca będzie umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali czy też odrębna umowa w formie aktu notarialnego określająca zarząd nieruchomością wspólną.
Zauważyć należy, że w art. 26 ust. 2 ustawy o własności lokali przewidziano rozwiązanie, które ma skłonić do wyboru sposobu zarządu we Wspólnocie. Przepis ten stanowi, że jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.
Stosownie zatem do przywołanych regulacji ustawy o własności lokali przy braku uchwały o powołaniu zarządu, jak w niniejszej sprawie, dokumentem potwierdzającym umocowanie do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej ul. W. [...] mogła być umowa o ustanowienie odrębnej własności lokali albo umowa w formie aktu notarialnego o sposobie zarządu nieruchomością wspólną.
NSA zauważa, iż skarżąca przedłożyła poświadczoną za zgodność z oryginałem kopię umowy z dnia [...] listopada 2012 r. w formie aktu notarialnego zatytułowaną "Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, umowa o zarząd nieruchomością wspólną, pełnomocnictwo oraz umowa o ustanowieniu użytkowania", z której § 6 pkt 1 wynika, że strony umowy przekazują zarząd i zlecają zarządzanie nieruchomością wspólną opisaną w § 1 ust. I, Spółce pod firmą "S." Sp. z o.o. z siedzibą w Ł. a P. G. reprezentujący Spółkę pod firmą S. Sp. z o.o. oświadcza, że przyjmuje zarząd powyższą nieruchomością, który będzie sprawowany zgodnie z ustawą o własności lokali a nadto oświadcza, że Wspólnota Mieszkaniowa przedmiotowej nieruchomości będzie działała pod nazwą Wspólnota Mieszkaniowa W. [...]. Przedłożono też poświadczoną za zgodność z oryginałem umowę z dnia [...] listopada 2012 r. o zarządzanie nieruchomością wspólną Wspólnoty Mieszkaniowej W. [...] spółce S. Sp. z o.o. na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Dołączono odpis pełny KRS spółki S. Sp. z o.o. z siedzibą w Ł., według którego uprawnionym do reprezentowania tego podmiotu jest jedyny członek zarządu przy zarządzie jednoosobowym, tj. P. G. jako Prezes Zarządu.
W ocenie NSA, Sąd I instancji przedwcześnie uznał, że brak formalny skargi nie został uzupełniony. Brak nadesłania uchwały o powołaniu zarządu nie przesądzał o tym, że nie został przekazany dokument określający umocowanie do reprezentowania skarżącej Wspólnoty. Przekazana dokumentacja (umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną) oraz przy uwzględnieniu zapisów art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali stwierdzić należy, że P. G. jako prezes zarządu, reprezentujący na zewnątrz spółkę S. Sp. z o.o. z siedzibą w Ł. zarządcę nieruchomości wspólnej Wspólnoty Mieszkaniowej ul W. [...] jest umocowany do reprezentowania skarżącej w niniejszej sprawie. W tej konkretnej sprawie wymaganie aby skarżąca przedłożyła uchwałę o powołaniu zarządu wspólnoty nie miało podstaw bowiem takiej uchwały nie było. Umocowanie do reprezentowania skarżącej zostało wykazane przedłożoną przez skarżącą dokumentacją.
Wobec powyższego Sąd I instancji uwzględni przy ponownym rozpoznaniu sprawy powyższe rozważania.
Zdaniem NSA, w tym stanie sprawy zastosowanie art. 58 § 1 pkt 3 P.p.s.a. było bezzasadne albowiem uznać należało, że dokumentacja określająca umocowanie do reprezentowania Wspólnoty została przekazana w przewidzianym do tego terminie wobec czego brak formalny skargi został uzupełniony na wezwanie sądu i odrzucenie skargi w oparciu o ww. przepis nie miało podstaw.
Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 185 § 1 P.p.s.a. w zw. z art. 197 § 2 P.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.