Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia 11 marca 2022 r. II SA/Gd 42/22 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku odrzucił skargę Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...] w G. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] z dnia [...] listopada 2021 r. nr [...] w przedmiocie braku podstaw do wydania decyzji o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego.
Postanowienie to zostało wydane w następującym stanie sprawy:
Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] w G. wniosła skargę na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...]. z dnia [...] listopada 2021 r., na mocy której uchylono w całości decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta na prawach powiatu w G. z dnia [...] września 2021 r. i orzeczono o braku podstaw do wydania decyzji na podstawie art. 49b ust. 1 ustawy Prawo budowlane wobec ogrodu zimowego na tarasie lokalu mieszkalnego nr [...] zlokalizowanego w budynku wielorodzinnym przy ul. [...] w G..
W imieniu skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej skargę wniósł radca prawny M. G., ustanowiony przez [...] Spółdzielnię Mieszkaniową w G.. Do skargi załączono kopię uchwały z dnia 13 marca 2013 r., zgodnie z którą Wspólnota Mieszkaniowa potwierdziła prawo sprawowania zarządu Wspólnotą przez Zarząd [...] Spółdzielni Mieszkaniowej do czasu wybrania przez Wspólnotę Zarządu Wspólnoty w innym składzie osobowym.
Zarządzeniem Przewodniczącej Wydziału z dnia 28 stycznia 2022 r. poinformowano radcę prawnego M. G., że zarządca – [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa w G. - nie może reprezentować skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej przed sądami administracyjnymi, gdyż nie spełnia wymogów art. 35 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zwanej dalej "p.p.s.a.".
Ponadto, zarządzeniem z tej samej daty wezwano pełnomocnika strony skarżącej do usunięcia braków formalnych skargi, w terminie 7 dni, pod rygorem odrzucenia skargi, poprzez: (1) złożenie pełnomocnictwa procesowego lub jego uwierzytelnionego odpisu do działania w imieniu skarżącej przed wojewódzkim sądem administracyjnym lub przed sądami administracyjnymi; (2) złożenie dokumentu lub jego uwierzytelnionego odpisu określającego umocowanie do podpisania pełnomocnictwa (uchwały); (3) złożenie 3 odpisów skargi.
W odpowiedzi na wezwanie sądu radca prawny M. G. przedłożył 3 odpisy skargi oraz stwierdził, że przedłożone przy skardze pełnomocnictwo spełnia wymóg z art. 35 p.p.s.a. Następnie wyjaśnił, że na podstawie umowy z dnia [...] lutego 2004 r. zawartej pomiędzy deweloperem firmą [...] w G., a [...] Spółdzielnią Mieszkaniową w G. ta ostatnia uzyskała status zarządcy nieruchomości przy ul. [...] w Gdańsku, o jakim mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Uchwałą z dnia [...] marca 2013 r. Wspólnota Mieszkaniowa potwierdziła prawo do sprawowania zarządu nieruchomością wywodząc tę uchwałę z umowy z dnia [...] lutego 2004 r. Wskazano, że we Wspólnocie nie funkcjonuje i nie funkcjonował wybrany przez właścicieli lokali zarząd składający się z osób fizycznych. Zatem, nie budzi wątpliwości pełnomocnika, że Spółdzielnia jest zarządcą, czyli sprawuje zarząd nieruchomością przy ul. [...].
Radca prawny wskazał, że przez cały okres od zawarcia umowy z dnia [...] lutego 2004 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa w postępowaniach przed sądami powszechnymi, w sprawach nie wymienionych w umowie, udzielała mu pełnomocnictw i pełnomocnictwa te nie były kwestionowane. Wreszcie wskazano, że nie jest możliwe by w terminie 7 dni uzyskać uchwałę właścicieli lokali w nieruchomości przy ul. [...], upoważniającą Spółdzielnię Mieszkaniową do występowania w niniejszej sprawie. Jednakże Spółdzielnia podjęła czynności zmierzające do przyjęcia przez właścicieli takiej uchwały, która umożliwiłaby udzielenie radcy prawnego pełnomocnictwa. Poinformowano, że uchwała taka oraz udzielone na jej podstawie pełnomocnictwo zostaną doręczone do sądu.
W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skarga podlegała odrzuceniu na podstawie art. 58 § 1 pkt 3 p.p.s.a. (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 329)
Wskazując na przepisy art. 25 § 3 oraz art. 28 § 1 p.p.s.a. i art. 18 oraz art. 33 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r., poz. 1048) Sąd wyjaśnił, że zarządca nie jest organem wspólnoty mieszkaniowej, a zatem reprezentowanie wspólnoty przez takiego zarządcę wymaga odpowiedniego umocowania - w umowie lub uchwale. Zarządca działa zatem w ramach instytucji przedstawicielstwa, a jego uprawnienia do reprezentacji właścicieli lokali wynikają z czynności prawnej (a nie z mocy ustawy jak w przypadku zarządu).
Dalej Sąd wskazał, że Wspólnota Mieszkaniowa nie ma zarządu, ale na mocy uchwały nr [...] z dnia [...] marca 2013 r., podjętej na podstawie art. 30 ust. 2 ustawy o własności lokali Wspólnota potwierdziła prawo sprawowania zarządu Wspólnotą przez zarząd [...] Spółdzielni Mieszkaniowej do czasu wybrania przez Wspólnotę zarządu wspólnoty w innym składzie osobowym. A zatem mamy do czynienia z tzw. zarządem powierzonym.
W niniejszej sprawie radca prawny reprezentujący Spółdzielnię Mieszkaniową, będącą zarządcą skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej, wywodzi swoje umocowanie z pełnomocnictwa z dnia 20 grudnia 2021 r. udzielonego mu przez prezesa zarządu [...] Spółdzielni Mieszkaniowej oraz członka zarządu (wymienionych w przedłożonej informacji odpowiadającej odpisowi aktualnemu z Rejestru Przedsiębiorców KRS). Z kolei umocowanie Spółdzielni do udzielenia pełnomocnictwa radcy prawnemu wywodzi on z ww. uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia [...] marca 2013 r. oraz poprzedzającej ją umowy z dnia [...] lutego 2004 r.
W ocenie Sądu, przedłożone przez radcę prawnego odpisy dokumentów nie uprawniają Spółdzielni do reprezentowania Wspólnoty. W konsekwencji pełnomocnictwo udzielone radcy prawnemu przez tę Spółdzielnię nie wywołuje skutków prawnych w świetle przepisów regulujących postępowanie przed sądami administracyjnymi. Zdaniem Sądu, sama regulacja materialnoprawna, tj. ustawa o własności lokali, nie dostarcza podstaw do wywodzenia kwalifikacji podmiotowych zarządcy jako pełnomocnika w postępowaniu sądowoadministracyjnym. Brak spełnienia ocenianej przesłanki, wyklucza skuteczne reprezentowanie strony w tym postępowaniu, bez względu na treść udzielonego umocowania (pełnomocnictwa).
Zażalenie na powyższe postanowienie wywiodła skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa, zarzucając jej naruszenie:
1/ art. 28 § 1 p.p.s.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i błędne przyjęcie, że [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa w G. nie jest umocowana do działania w imieniu skarżącej Wspólnoty przed sądami administracyjnymi, w tym do wniesienia w jej imieniu skargi, pomimo tego że Spółdzielnia wykazała, że wykonuje na rzecz skarżącej zarząd powierzony w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali;
2/ art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez jego błędną wykładnię i mylne przyjęcie, że zarząd powierzony przez skarżącą Wspólnotę nie stanowi jej umocowania do reprezentowania Wspólnoty przed sądami administracyjnymi i dla właściwego reprezentowania Wspólnoty konieczne jest uzyskanie przez pełnomocnika stosownej uchwały, pełnomocnictwa do jej reprezentowania, mimo że w granicach zarządu sprawowanego przez [...] Spółdzielnię Mieszkaniową jest ona uprawniona do reprezentowania Wspólnoty także w postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Mając na uwadze powyższe skarżąca Wspólnota wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zażalenie nie zasługiwało na uwzględnienie.
W sprawie niniejszej Sąd pierwszej instancji odrzucił skargę Wspólnoty Mieszkaniowej, na podstawie art. 58 § 1 pkt 3 p.p.s.a., uznając że radca prawny wnoszący skargę w jej imieniu nie posiadał stosownego umocowania, gdyż nie pochodziło ono od Wspólnoty Mieszkaniowej, a zarządcy – [...] Spółdzielni Mieszkaniowej w G. Przedłożone do akt odpisy dokumentów, zdaniem Sądu, nie pozwalały na przyjęcie, że Spółdzielnia jest uprawniona do reprezentowania Wspólnoty. O tym, że Spółdzielnia nie może reprezentować Wspólnoty Mieszkaniowej z uwagi na niespełnienie wymogów z art. 35 p.p.s.a., radca prawny został poinformowany, a następnie wezwany do usunięcia braków formalnych skargi m. in. poprzez (1) przedłożenie pełnomocnictwa procesowego lub jego wierzytelnego odpisu do działania w imieniu skarżącej przed wojewódzkim sądem administracyjnym lub sądami administracyjnymi, (2) złożenie dokumentu lub jego wierzytelnego odpisu określającego umocowanie do podpisania pełnomocnictwa (uchwały), w terminie 7 dni pod rygorem odrzucenia skargi.
Stosownie do treści art. 28 ust. 1 p.p.s.a. jednostki organizacyjne mające zdolność sądową dokonują czynności w postępowaniu przez organy albo osoby uprawnione do działania w ich imieniu. W sprawie nie ma sporu co do tego, że wspólnota mieszkaniowa może występować przed sądami administracyjnymi (art. 25 § 3 p.p.s.a. w zw. z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali). Jednakże już ocena sposobu reprezentacji tej wspólnoty i skuteczności oświadczeń przez nią składanych, w tym udzielanie pełnomocnictw procesowych wymaga pogłębionych rozważań. Zaznaczyć przy tym należy, że - jak ustalono - skarżąca wspólnota nie posiada zarządu o jakim mowa w art. 20-21 ustawy o własności lokali, jednakże uchwałą z dnia 13 marca 2013 r., podjętą na podstawie art. 30 ust. 2 ww. ustawy, Wspólnota potwierdziła sprawowanie zarządu Wspólnotą przez zarząd [...] Spółdzielni Mieszkaniowej. Sąd pierwszej instancji wskazał, w sprawie mamy do czynienia z tzw. zarządem powierzonym.
W orzecznictwie sądów administracyjnych nie wypracowano jednolitego stanowiska odnośnie reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej przez zarządcę, któremu powierzono zarządzanie nieruchomością. I tak przykładowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 lipca 2018 r. II OSK 3272/17 wskazuje się, że w procedurze cywilnej nie budzi żadnych wątpliwości to, że zarządca (administrator) spełnia przesłankę podmiotową do tego, aby być pełnomocnikiem procesowym, albowiem przepis art. 87 § 1 k.p.c. wskazuje, że pełnomocnikiem w postępowaniu cywilnym może być m.in. "osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia". Jednakże analogicznej regulacji nie ma w ustawie Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Stosownie do art. 35 § 1 p.p.s.a. pełnomocnikiem przed sądem administracyjnym może być jedynie adwokat, radca prawny, inny skarżący lub uczestnik postępowania, jak również małżonek, rodzeństwo, wstępni lub zstępni strony oraz osoby pozostające ze stroną w stosunku przysposobienia, a także inne osoby, jeżeli przewidują to przepisy szczególne. Pozostałe jednostki redakcyjne cytowanego przepisu (tj. jego paragrafy 2-6) nie odnoszą się do sytuacji mogących mieć znaczenie dla oceny reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej. Zatem w przepisie art. 35 § 1 p.p.s.a., odmiennie niż w art. 87 § 1 k.p.c. nie została wymieniona "osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony", a więc de facto administrator lub zarządca nieruchomości wspólnej. Powyższe prowadzi zatem do wniosku, że ustanowiony przez ogół właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową - zarządca nieruchomości wspólnej, nie spełnia przesłanki podmiotowej uprawniającej taki podmiot do występowania w postępowaniu sądowoadminstracyjnym w charakterze pełnomocnika procesowego. Sama natomiast regulacja materialnoprawna – tj. ustawa o własności lokali – nie dostarcza podstaw do wywodzenia kwalifikacji podmiotowych administratora (zarządcy) jako pełnomocnika w postępowaniu sądowoadministracyjnym. Brak spełnienia ocenianej przesłanki, wyklucza skuteczne reprezentowanie strony w tym postępowaniu, bez względu na treść udzielonego umocowania (pełnomocnictwa).
Natomiast w wyroku z dnia 27 lutego 2018 r. II OSK 1339/16 Naczelny Sąd Administracyjny podzielił stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 lutego 2017 r. III CZP 106/16, iż zarządca w zakresie spraw wspólnoty, które prowadzi w ramach powierzonego mu zarządu, jest umocowany, choćby postanowienia umowy lub uchwały w przedmiocie powierzenia zarządu tego nie przewidywały, do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych. Pogląd ten zasadniczo został podzielony w postanowieniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 grudnia 2018 r. I OZ 1181/18, na które to orzeczenie powołała się strona. W tym ostatnim postanowieniu podniesiono, że strona może być reprezentowana w postępowaniu sądowoadministracyjnym przez jej zarządcę jako osobę uprawnioną do działania w jej imieniu (art. 28 § 1 p.p.s.a.), a do czego umocowanie w sprawie wykazano.
W realiach tej sprawy podzielić należy stanowisko Sądu pierwszej instancji zawarte w motywach zaskarżonego postanowienia, że przedłożone przez radcę prawnego odpisy dokumentów nie uprawniały Spółdzielni do reprezentowania Wspólnoty. Tym samym pełnomocnictwo udzielone radcy prawnemu przez tą Wspólnotę nie wywołuje skutków prawnych, w świetle przepisów regulujących postępowanie przed sądami administracyjnymi. Zatem zasadnie odrzucono skargę w trybie art. 58 § pkt 3 p.p.s.a.
Podsumowując, nie można więc podzielić stanowiska zażalenia, iż Sąd pierwszej instancji naruszył art. 28 § 1 p.p.s.a., czy też art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Mając na uwadze powyższe, na podstawie art. 184 w zw. z art. 197 § 2 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji.