Uzasadnienie
Strona powodowa Spółdzielnia Pracy (...) we W. pozwem skierowanym przeciwko stronie pozwanej Gminie W. domagała się ustalenia, że dokonana (pismem z dnia 7 grudnia 2009 r.) aktualizacja opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) i przy ul. (...), dla której
Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (...) jest nieuzasadniona w całości oraz zasądzenia kosztów postępowania wedle norm przepisanych.
W uzasadnieniu wskazała, że w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy w oparciu o który Gmina W. wypowiedziała dotychczasową opłatę roczną za wieczyste użytkowanie jest nieaktualny, niegodny z przepisami prawa, nierzetelny oraz ma istotne wady dyskwalifikujące go z obrotu prawnego, a w konsekwencji nie mógł stanowić podstawy do ustalenia aktualnej wartości nieruchomości, a tym samym wysokości opłaty za wieczyste użytkowanie.
W odpowiedzi na pozew z dnia 11 października 2011 r. strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów postępowania. Zdaniem strony pozwanej operat szacunkowy sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego sporządzony był rzetelnie i poprawnie.
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny
W oparciu o umowę z dnia 29 kwietnia 1994 r. (...)
Gmina W. oddała Spółdzielni Pracy (...) we W. na okres 99 lat w użytkowanie wieczyste nieruchomość gruntową położoną we W. przy ul. (...) oraz przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (...) oraz przeniosła na rzecz spółdzielni odpłatnie własność znajdującego się na tej działce muru ogrodzenia i nieodpłatnie własność budynków stanowiących odrębną nieruchomość oraz budowli i urządzeń na tej nieruchomości posadowionych. W umowie ustalono, że przedmiotowy grunt przeznaczony jest do kompleksowej przebudowy na zaplecze parkingowe dla obsługi centrum W. wraz z zespołem cenotwórczych usług towarzyszących, a znajdujące się na nim obiekty przeznaczone są do wyburzenia.
Strona powodowa jako użytkownik wieczysty nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) i przy ul. (...) zobowiązana jest ponosić opłatę roczną jaką uiszcza na rzecz (...). Pierwotnie opłata roczna wynosiła 8.316 zł. Pismem z dnia 7 grudnia 2009 r. Prezydent W. wypowiedział opłatę roczną za wieczyste użytkowanie proponując nową opłatę – przy zachowaniu dotychczasowej 3% stawki – w kwocie 332.877 zł. Podstawą wyliczenia nowej opłaty był operat szacunkowy w którym ustalono wartość gruntu będącego w wieczystym użytkowaniu strony powodowej na kwotę 11.095.900 zł. Odpis wypowiedzenia doręczono stronie powodowej w dniu 9 grudnia 2009 r.
Spółdzielnia Pracy (...) we W. nie zgodziła się z zaproponowaną wysokością opłaty rocznej i w dniu 7 stycznia 2010 r. złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. wniosek o ustalenie, że dokonana aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona w całości zarzucając w głównej mierze nieprawidłowości operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia wartości nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. orzeczeniem z dnia 7 marca 2011 r. (sygn. akt 4114/85/10/11) ustaliło, że opłata roczna za wieczyste użytkowanie nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) oraz przy ul. (...) wynosi od 1 stycznia 2010 r. 233.013 zł.
Dalej Sąd Okręgowy ustalił, że wartość tej nieruchomości według opinii biegłego sądowego w grudniu 2009 r. wynosiła 3.018.700 zł, opłata za wieczyste użytkowanie – przy zachowaniu 3% stawki – wynosi 90.561 zł.
Mając te ustalenia na uwadze Sąd Okręgowy uznał, że żądanie pozwu podlegało częściowemu uwzględnieni, gdyż przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe uprawniało do ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej położonej we W. przy ul. (...) i przy ul. (...) dokonana przez stronę powodową pismem z dnia 7 grudnia 2009 r. jest uzasadniona za rok 2010 do kwoty 52.164,36 zł, za rok 2011 i 2012 do kwoty 71.362,68 zł oraz do kwoty 90.561 zł począwszy od 1 stycznia 2013 r. Dalej idące żądanie Sąd oddalił.
Sąd ten podkreślił, że przedmiotowe postępowanie sprowadza się w gruncie rzeczy do tego, że sąd na nowo ustala wartość nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego (na dzień wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej) i w oparciu o te dane weryfikuje zasadność ustalonej przez organ administracyjny opłaty rocznej.
W niniejszej sprawie wysokość stawki procentowej z tytułu wieczystego użytkowania gruntu pozostawała między stronami bezsporna i wynosiła 3% wartości nieruchomości. Kwestią sporną między stronami było określenie wartości nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym strony powodowej na dzień wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej.
Ustalając wartość spornych nieruchomości Sąd oparł się na dowodzie z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości z uwagi na fakt, iż ustalenie tych okoliczności wymagało wiadomości specjalnych (art. 278 k.p.c.). W opinii biegły sądowy M. W. oszacował wartość nieruchomości przy ul. (...) i przy ul. (...) we W. na kwotę 3.018.700 zł.
Sąd ten uznał, że biegły sądowy w sposób precyzyjny i szczegółowy opisał i uzasadnił zastosowaną w operacie metodę szacowania wartości nieruchomości, w sposób logiczny dokonał doboru nieruchomości do porównania, określił jednostkowe ceny gruntu którymi posłużył się przy wycenie oraz podał cechy różnicujące nieruchomości ze wskazaniem stopnia ich wpływu na wartość nieruchomości. W ocenie Sądu całość opinia sporządzona jest rzetelnie, odpowiada podstawowym cechom dowodu z opinii biegłego, a jej wnioski są logiczne i spójne
Wobec faktu, że wnioski tej opinii były spójne i konsekwentne Sąd przyjął je za podstawę ustaleń faktycznych w zakresie wartości nieruchomości położonej przy ul. (...) i przy ul. (...) we W. i ustalił wartość nieruchomości na kwotę 3.018.700 zł, a wysokość opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie na kwotę 90.561 zł.
Sąd ten wskazał, że zgodnie z art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach (zdanie 2). Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji (zdanie 3). Cytowany przepis wprowadzono w życie ustawą z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (obowiązuje od dnia 9 października 2011 r.), w art. 4 ustawodawca postanowił, że w sprawach wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, dotyczących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, stosuje się przepisy ustawy o której mowa w art. 1 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.
Wobec powyższego do niniejszej sprawy – pomimo, że pozew w sprawie wpłynął przed datą wejścia w życie ustawy nowelizującej - znajdzie zastosowanie przepis art. 77 ust. 2a. W ocenie Sądu intencja ustawodawcy wydaje się zmierzać do tego, że w przypadku gdy nowa opłata roczna za wieczyste użytkowanie przekracza dwukrotnie wartość opłaty dotychczasowej przepis ustala maksymalną wysokość opłaty w pierwszych trzech latach po dokonaniu aktualizacji. W takiej sytuacji ustawodawca bowiem nakazał, iż w pierwszym roku po wypowiedzeniu opłata nie może być wyższa niż dwukrotność dotychczasowej.
Z kolei treść zdania drugiego i trzeciego oraz pojawiające się dotychczas na tym tle poglądy doktryny (zob. Renata Krupa-Dąbrowska w: Nie wiadomo, ile użytkownik powinien płacić za grunt, Rzeczposp. PCD.2012.5.7) uprawniają do przyjęcia, że dopiero w czwartym roku po wypowiedzeniu (a więc w trzecim roku po aktualizacji, która obowiązuje od początku roku następnego) obowiązywać ma opłata w wysokości wynikającej z ostatniej aktualizacji, a w roku drugim i trzecim po wypowiedzeniu – obowiązywać ma opłata powiększona o połowę nadwyżki ponad dwukrotność opłaty. Z tych względów – biorąc pod uwagę, iż opłata za wieczyste użytkowanie nieruchomości przy ul. (...) i ul. (...) wynosiła dotychczas 26.082,18 zł – to w 2010 r. opłata ta wyniesie 52.164,36 zł. Pozostała nadwyżka – ponad dwukrotność opłaty – (90.561 zł – 52.154,36 zł) 38.406,64 zł podlega rozłożeniu się na dwie równe raty (19.203,32 zł) i o taką kwotę powiększa się opłatę w dwóch kolejnych latach – zatem opłata za wieczyste użytkowanie wyniesie 71.262,68 zł i w takiej to kwocie Sąd ustalił opłatę za wieczyste użytkowanie za lata 2011 i 2012. Od 1 stycznia 2013 r. obowiązuje natomiast – w świetle regulacji art. 77 ust. 2a – opłata w wysokości ustalonej w toku niniejszego postępowania to jest w kwocie 90.561 zł.
W zakresie kosztów procesu Sąd wskazał, że zgodnie z istniejącą praktyką wartością przedmiotu sporu w niniejszym postępowaniu była kwota 306.794,82 zł stanowiąca różnicę pomiędzy dotychczas obowiązującą opłatą w kwocie 26.082,18 zł, a opłatą zaproponowaną w wypowiedzeniu z dnia 7 grudnia 2009 r. w kwocie 332.877 zł i taką kwotę Sąd przyjął za podstawę rozliczenia kosztów procesu. Uwzględniając fakt, że strona powodowa domagała się ustalenia, że opłata w zaproponowanej rzez Gminę W. wysokości jest niezasadna, a Sąd ustalił że opłata ta ostatecznie winna wynosić kwotę 90.561 zł - zasadnym jest twierdzenie, że strona powodowa wygrała proces w 79%. Spółdzielnia Pracy (...) we W. poniosła koszt opłaty sądowej od pozwu w kwocie 15.340 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w kwocie 7.217 zł, zatem stronie powodowej należy się zwrot kwoty 17.820,03 zł (22.557 zł x 79%). Strona pozwana poniosła zastępstwa procesowego w kwocie 7.200 zł oraz koszt opinii biegłego w kwocie 2.266,02 zł – stronie pozwanej należy się zwrot kwoty 1.987,86 zł (9.466,02 x 21%). Uwzględniając rozmiar wygranej strony powodowej Sąd zasądził na jej rzecz od strony pozwanej tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 15.832,17 zł.
Apelację od tego wyroku wniosła strona pozwana zaskarżając ten wyrok:
- 1. w części dotyczącej ustalenia w pkt I, że opłata z tytułu użytkowania wieczystego za 2012 r. jest uzasadniona do kwoty 71.362,68 zł;
- 2. oraz w części pkt III, co do wartości zasądzonych od pozwanej kosztów procesu.
Wyrokowi temu pozwana zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię i ustalenie, że opłata z tytułu użytkowania wieczystego za lata 2011-2012 jest uzasadniona do kwoty 71.362,68 zł, a powinna być uzasadniona w kwocie 71.362,68 zł w roku 2011 r. i poczynając od dnia 01.01.2012 r. w kwocie 90.561 zł.
Podnosząc ten zarzut pozwana wniosła o zmianę wyroku w tej części i ustalenie, że opłata z tytułu użytkowania poczynając od 01.01.2012 r. jest uzasadniona w kwocie 90.561 zł; oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu za I i II instancję w tym kosztów zastępstwa pełnomocnika wg norm przepisanych
Sąd Apelacyjny zważył:
Apelacja strony pozwanej jest uzasadniona i podlega uwzględnieni.
Na wstępie Sąd Apelacyjny podkreśla, że ustalenia dokonane w sprawie przez Sąd Okręgowy są prawidłowe i Sąd Apelacyjny uznaje je za własne.
W szczególności należy podzielić stanowisko Sądu meriti co do wydanej w sprawie opinii biegłego sądowego. a mianowicie. że jest ona rzetelna i miarodajna.
Powyższa kwestia nie były już przedmiotem zarzutów apelacyjnych.
Prawidłowo też Sąd Okręgowy uznał, że przepis art. 4 ustawy z dnia 28.07.2011 r. zmieniającej ugn, ma zastosowanie do przedmiotowej sprawy co skutkowało ustaleniem opłaty za poszczególne lata stosownie do dyspozycji wynikającej z art. 77 (2a) w nowym brzmieniu. Rację ma też Sąd I instancji powołując się na celowość wprowadzonych zmian cytowaną ustawą. Jednakże sposób ustalenia przez Sąd I instancji tej opłaty za rok 2011 był nie uprawniony.
Sąd Okręgowy wskazywał w uzasadnieniu na nieczytelne i niejasne zapisy art. 77 ust. (2a) cyt. ustawy. Sąd Apelacyjny odwołuje się tu do stanowiska prawnego zajętego w tej kwestii przez Sąd Najwyższy, który w uchwale z dnia 28 lutego 2013 r. udzielił odpowiedzi na pytanie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy, który również zwrócił uwagę na niejednoznaczne regulacje zamieszczone w zdaniu 2 i 3 art. 77 ust. 2a u.g.n. Udzielając odpowiedzi Sąd Najwyższy stwierdził, że „W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty”.
W uzasadnieniu tej uchwały Sąd Najwyższy wyraźnie wskazał, że w trzecim roku od aktualizacji opłata osiąga wysokość wynikająca z aktualizacji. Oznacza to, że zdanie trzecie art. 77 (2a) jest w istocie pozbawione znaczenia normatywnego, potwierdza mianowicie to, co wynika ze zdania drugiego.
Sąd Apelacyjny w całości podziela stanowisko prawne Sądu Najwyższego zawarte we wskazanej uchwale. W konsekwencji w pełni uzasadniony jest też zarzut apelującej co do nieprawidłowego ustalenia przez Sąd I instancji opłaty za wieczyste użytkowanie za rok 2011. Opłata ta zgodnie wyżej zaprezentowanym stanowiskiem prawnym winna wynosić 90.561 zł, a nie jak błędnie przyjął to Sąd Okręgowy kwotę 71.362,68 zł.
Dlatego tez zaskarżony wyrok w części objętej zaskarżeniu podlegał zmianie w ten sposób, że opłatę za wieczyste użytkowanie za rok 2011 ustalono na kwotę 90.562 zł (art. 386 kpc).
O kosztach postepowania apelacyjnego orzeczono stosownie do przepisu art. 98 kpc.
MW