Uzasadnienie
Powódka Gmina M. T. wniosła o uchylenie w całości uchwały numer (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w T. przy ul. (...).
Pozwana domagała się oddalenia powództwa (k. 39 – 43). W sprawie brała również udział K. K., która wystąpiła jako interwenient uboczny po stronie pozwanej (k. 118). Wniosła ona o oddalenie powództwa (k. 121 v).
Sąd ustalił, co następuje
W 2006r. podjęto prace dotyczące wykonania inwentaryzacji budynku przy ul. (...). Poprzednia dokumentacja zaginęła i praktycznie niczego nie można było bez niej zrobić. Np. gdyby ktoś chciał kupić mieszkanie, to nie było dokumentacji, z której wynikałaby jego powierzchnia.
Współwłaścicielkami mieszkania numer (...) położnego w tym budynku są K. K. i I. S.. W dokumencie inwentaryzacji budynku z 2006r. powierzchnia tego lokalu wynosiła 68,40 m ². dowód: przesłuchanie A. J. k. 222, okoliczność bezsporna co do własności mieszkania nr (...), dokumenty inwentaryzacji k.228 – 234,
W 2012r. ponownie zlecono przeprowadzenie inwentaryzacji budynku. Przeprowadził ją M. K., a koszt prac pokryła Gmina M. T.. Dokonywano pomiarów mieszkań, w tym tego o numerze 17. Osoba obecna przy pomiarach potwierdzała podpisem fakt ich przeprowadzenia. Wynik pomiarów nie był jej podawany bezpośrednio po ich dokonaniu. Znalazł się on w dokumentacji. Została ona przekazana administratorowi w dniu 29 lutego 2012r. Stwierdzono istnienie w niej błędów i przekazano wykonawcy do poprawienia. Mieszkańcy nie zgłaszali uwag do dokumentacji.
Temat dokumentacji był poruszany na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej. Mieszkańcy interesowali się tym tematem, gdyż podjęto uchwałę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budynkiem na prawo własności. Nie można było tego jednak uczynić, gdyż udziały nie sumowały się do jedności. I. S. uczestniczyła we wszystkich tych zebraniach. Nie miała pytań.
Na zebraniu we wrześniu 2012r. była mowa o tym,że dokumentacja jest już dostępna i można się z nią zapoznać w czasie tego zebraniu lub po nim. I. S. to słyszała, ale nie chciała zapoznać się z dokumentacją. Można było to uczynić także w biurze administratora nieruchomości. I. S. ani K. K. nie skorzystały z tej możliwości. Dokumentacja była także dostępna na zabraniu w marcu 2014r.
W październiku 2012r. wykonawca przedstawił wersję dokumentacji, która uwzględniała uwagi administratora. Nie było do niej zastrzeżeń. Ponieważ stan prawny niektórych lokali nie był uregulowany – w tym lokalu numer (...) – to od chwili złożenia dokumentacji, do czasu podjęcia uchwały przez wspólnotę upłynęły ponad 2 lata.
Gmina M. T. ma 31 % udziałów w tej nieruchomości.
dowód: zeznania świadków M. S. k. 121 v - 122, K. K. k. 161 v- 162 v (częściowo), I. S. k. 162 v – 163 v, M. K. k. 221 – 221 v, A. J. k. 222 – 222 v, pismo k. 60, inwentaryzacja k. 61- 71v,
W dniu 11 grudnia 2014r. odbyło się zebranie pozwanej wspólnoty z udziałem notariusza, na którym podjęto uchwałę numer (...) dotyczącą udzielenia zgody na zmianę udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Gdy notariusz odczytywał projekt uchwały, to I. S. zaprotestowała,że nie zgadza się powierzchnia jej mieszkania widniejąca w tym akcie. Zapisano w nim,że wynosi ona 68,40 m ². Tłumaczyła ona,że inne mieszkania w tym samym pionie są mniejsze, a także że w innych dokumentach powierzchnia jej mieszkania była mniejsza.
Uchwała został podjęta, a I. S. poinformowano,że może ją zaskarżyć do sądu.
dowód: zeznania świadków: M. S. k. 122 v, uchwała k. 8 – 10, K. K. k. 161 v, I. S. k. 162 v – 163 A. J. k. 222 v,
- I. S. i K. K. zaskarżyły uchwałę nr (...). Wyrokiem z dnia 9 listopada 2015r. powództwo zostało oddalone.
dowód: wyrok k. 224 – 225,
W dniu 25 stycznia 2015r. I. S. i K. K. wystosowały pismo do administratora pozwanej wspólnoty z prośbą o umieszczenie w porządku obrad zebrania kwestii ponownego pomiaru ich mieszkania.
Pozwana wspólnota podjęła uchwałę numer (...). Jej paragraf 1 brzmi następująco: „w związku z wnioskiem Pani I. S. i Pani K. K. o prawdopodobnym wystąpieniu niezgodności powierzchni użytkowej ich lokalu, ustalonej w oparciu o dokumentację wykonaną w lutym 2012r. przez firmę (...) z siedzibą we W. przy ul. (...), a stanem fatycznym, na podstawię art. 22 pkt 5 „a” ustawy o własności lokali, ogół właścicieli postanawia udzielić zgody na ponowne zweryfikowanie pomiarów inwentaryzacyjnych lokalu numer (...) i ewentualną korektę udziałów w nieruchomości wspólnej przez Gminę M. T. ”. W paragrafie 2 uchwały postanowiono na podstawie art. 29 pkt 1 „c” i „d” ustawy o własności lokali,że koszty ewentualne korekty dokumentacji inwetaryzacyjnej oraz ponownej korekty udziałów ponosi Gmina M. T..
dowód: zeznania świadków: K. K. k. 162 – 162 v, I. S. k. 163, A. J. k. 222 v, uchwała k. 17,
W umowie najmu mieszkania numer (...) z dnia 1 listopada 1959r. jego powierzchnia wynosi 65,92 m ². Taka powierzchnia widnieje również w dokumencie zatytułowanym „Stwierdzenie przedmiotu i warunków najmu” z 16 sierpnia 1982r.
dowód: umowa najmu k. 144 - 146, dokument k. 147 – 147 v.
Sąd zważył, co następuje
Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2015, poz. 1892) – zwanej dalej „ustawą” - właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy Zgodnie z art. 29 ust. 1 „c” tej ustawy zarząd lub zarządca któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji. Ustęp 1 „d” tego artykułu określa,że jeżeli uchwała właścicieli nie stanowi inaczej koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają:
1/ do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu – dotychczasowego właściciela nieruchomości (w niniejszej sprawie tym właścicielem jest Gmina M. T.), 2/ po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu – wszystkich właścicieli lokali w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej.
Podjęcie uchwały numer (...) było zasadne w części dotyczącej ponownego pomiaru mieszkania numer (...) i co za tym idzie - ponownego określenia udziałów w nieruchomości. Istnieją bowiem uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości jego powierzchni widniejącej w dokumentacji sporządzonej przez M. K.. Wynikają one nie tylko z zeznań świadków K. K. i I. S., ale także z przedłożonych w tej sprawie dokumentów: umowy najmu oraz stwierdzenia jego warunków z roku 1982r. Nie można też odmówić logiki argumentowi,że skoro w danym pionie są typowe, analogiczne mieszkania, to ich powierzchnia nie może się różnić. Wątpliwości budzi też sposób sporządzenia dokumentacji przez wykonawcę M. K.. Sam bowiem zeznał,że wyniki pomiarów porównywał z dokumentacją z 2006r. (k. 221 v). Już w tej dokumentacji powierzchnia lokalu numer (...) była większa niż podaje interwenient uboczny. Pomiar dokonany w 2012r. powinien wykryć ten błąd, a nie go powielić. Rodzi to wątpliwości na ile rzetelnie był on przeprowadzony.
Sąd podziela natomiast stanowisko powódki,że ponowny pomiar i określenie udziałów nie może odbyć się na jej koszt. Gmina spełniła już swój obowiązek. Zleciła sporządzenie inwentaryzacji i pokryła jej koszt. Proces jej tworzenia trwał długo, dokumentacja była poprawiana. Członkowie wspólnoty byli na bieżąco informowani o postępie prac. Byli nimi zainteresowani. Kilkakrotnie mogli zapoznać się z dokumentacją na zebraniu oraz po jego zakończeniu. Była ona także dostępna w siedzibie administratora wspólnoty. Od czasu jej ostatecznego zakończenia do chwili podjęcia uchwały z grudnia 2014r. upłynęły ponad dwa lata. Był to więc bardzo długi okres podczas którego także można było zapoznać się z dokumentacją. I. S. brała udział we wszystkich zebraniach wspólnoty. Była więc poinformowana o tym co się dzieje. Miała świadomość,że dokumentacja jest gotowa i można się z nią zapoznać. Sama bowiem zeznała: „Pamiętam, że na jakimś zebraniu była mowa,że mają już dokumentację, ale jest ona jeszcze niekompletna i że można ją przejrzeć na tym zebraniu. To były takie teczki i dla zwykłego lokatora to był problem,żeby to przejrzeć, a tym bardziej w trakcie zebrania, gdzie się inne tematy omawia” (k. 163).
Zeznania te nie wyjaśniają jednak na czym miałaby polegać ta trudność oraz dlaczego nie zapoznała ona się z dokumentacją po zebraniu lub w administracji wspólnoty. Nawet, gdyby czegoś nie wiedziała lub nie rozumiała, to mogła poprosić o wyjaśnienie członka zarządu wspólnoty lub administratora. W świetle zeznań świadka I. S. nie jest wiarygodne stwierdzenie świadka K. K.,że „Mama nigdy nie mówiła,że nigdy nie było takiego momentu,żeby ktoś powiedział,że jest ta dokumentacja i można było się z nią zapoznać w danym momencie” (k. 161 v). Zeznanie to nie jest wiarygodnie także dlatego,że pozostaje w sprzeczności z zeznaniami świadków M. S. i A. J..
Od członka wspólnoty mieszkaniowej można wymagać elementarnej dbałości o swoje interesy, tym bardziej,że ma on prawo do uzyskania wszelkich informacji (por. np. art. 27 i 29 ust. 3 ustawy). I. S. oraz K. K. nie wykazały tej dbałości. Koszty tego braku zainteresowania nie mogą jednak obciążać powódkę. Dodać też należy,że brak uwag do inwentaryzacji zgłoszonych w stosownym czasie pozbawił powódkę możliwości dochodzenia roszczeń od wykonawcy np. z tytułu rękojmi. Zaskarżona uchwała narusza interes powodowej Gminy, gdyż nakłada na nią obowiązek ponownego poniesienia kosztów.
Sąd uchylił uchwałę w całości, a nie tylko odnośnie paragrafu 2, który dotyczył tych kosztów. Pozostawienie w mocy jej paragrafu 1 oznaczałoby bowiem funkcjonowanie w obrocie prawnym uchwały, która nie mogłaby być wykonana. Nie wiadomo by było bowiem, kto ma ponieść koszty sporządzenia tej dokumentacji.
Niniejszy wyrok nie pozostaje w sprzeczności z art. 29 ust. 1 „d” ustawy, gdyż określone w nim zasady ponoszenia kosztów nie nakładają tego obowiązku wyłącznie na gminę. Od zasad określonych w tym przepisie mogą istnieć odstępstwa. Znajduje to wyraz w zawartym w tym przepisie określeniu „jeżeli uchwała właścicieli nie stanowi inaczej”.
Sąd w pełni dał wiarę dowodom przeprowadzonym w niniejszej sprawie (oprócz powołanego powyżej fragmentu zeznań K. K.). Dowody te są spójne, wzajemnie się uzupełniają i tworzą niesprzeczną całość.
Skoro pozwana wspólnota przegrała sprawę, to na podstawie art. 98 § 1 i 99 k.p.c. sąd zasądził od niej zwrot kosztów procesu na rzecz powódki. Składały się na nie: opłata od pozwu 200 zł. i wynagrodzenie pełnomocnika 180 zł. Zostało ono ustalone na podstawie § 10 ust.1 pkt 1 w związku z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych ….