Uzasadnienie
J. M. (1) ostatecznie żądał nakazania J. M. (2) podłączenia wody do lokalu, który wynajmuje (k. 64 i 135). Woda została bowiem przez pozwaną odłączona.
Pozwana wniosła o oddalenie powództwa ponosząc, że nie ma legitymacji biernej, ponieważ nie jest właścicielem nieruchomości, w której pozwany wynajmuje lokal a administratorem i po drugie, ze wodę odłączyła, gdyż powód nie płacił za mieszkanie, w tym za wodę i złośliwie ją zużywał (k. 87 i n.).
W odpowiedzi powód wezwał do udziału w sprawie B. G., właściciela nieruchomosci i wnosił od dokonanie zmiany po stronie pozwanego (k. 107, k. 119); J. M. (2) się na to jednak nie zgodziła (k. 165).
Pozwana B. G. wnosiła o oddalenie powództwa, ponieważ mieszka we W., nie sprawuje zarządu swoja nieruchomością i nie odłączyła wody powodowi; powód zużywał zaś niewspółmierną ilość wody i za nią nie płacił wobec czego decyzja o jej odcięciu była uzasadniona (k. 181 i n.).
Sąd ustalił i zważył co następuje
I. Stan faktyczny w zakresie niezbędnym dla rozstrzygnięcia był bezsporny wobec czego Sąd ustalił go w oparciu o zgodne oświadczenia stron i art. 230 k.p.c. W szczególności jasne było zaś, że powód jest najemcą lokalu na nieruchomości B. G., że nie sprawuje ona zarządu nieruchomością, że zarząd wykonuje J. M. (2), która odcięła powodowi wodę w mieszkaniu.
Z tego względu Sąd oddalił wszystkie wnioski dowodowe; przeprowadzenie dowodów było bowiem bezcelowe (art. 217§ 3 k.p.c.)
- II. 1. Rozstrzygniecie było oczywiste.
De lege lata wodę w lokalu mieszkalnym może bowiem odciąć wyłącznie przedsiębiorstwo wodociągowe, nie zaś właściciel, czy zarządca nieruchomości (art. 8 ustawy z dnia 7 czerwca 2001r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę, tekst j. Dz. U. z 2015r., poz. 139 ze zm. – lex clara).
Wprawdzie wymieniony przepis dopuszcza sytuację, w której najemca nie płacąc za wodę zużywa ją na koszt właściciela nieruchomości, czy innych najemców, jednak ma on niezmiernie ważną ratio legis. Dostęp do wody w mieście jest bowiem niezbędny z powodu zagrożenia epidemiologicznego, które powstaje w razie jej braku. Z tego względu uzasadnione interesy właściciela, który ponosi koszt wody zużywanej przez nielojalnego najemcę, schodzi na dalszy plan.
Wynajmujący nie jest jednak pozbawiony skutecznych środków prawnych; Sąd nie będzie mu ich jednak wskazywał, ponieważ nie jest to jego rolą.
2. W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że obowiązek zapewnienia dostępu wody w lokalu mieszkalnym będącym przedmiotem najmu, pomijając prawo administracyjne, wynika z art. 6a ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst. j. Dz. U. z 2014r., poz. 150 ze zm.).
Powód jako najemca ma zatem prawo żądać od wynajmującego wykonania obowiązków wynikających z najmu a zatem zapewnienia dostępu wody w wynajętym lokalu.
Ponadto, do ochrony praw najemcy lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 690 k.c.). Przeciwko osobie, która narusza te prawa najemca może zatem wytoczyć powództwo o odpowiedniej treści zmierzające do przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń (art. 222 § 2 k.c.). Powód pierwotnie miał zaś wodę w najętym lokalu.
W rezultacie żądanie było uzasadnione w stosunku do obu pozwanych i to na obu wymienionych powyżej podstawach prawnych.
J. M. (2) zakręcając powodowi wodę w mieszkaniu wkroczyła bowiem w jego prawa wynikające z najmu. Jest zatem zobowiązana przywrócić jej dostęp.
Obowiązek ten spoczywa także na B. G.. Jako wynajmująca musi bowiem wykonywać umowę, a zatem zapewniać dostęp wody do lokali. Ponosi przy tym odpowiedzialność jak za własne, za działania i zaniechania zarządcy nieruchomości (art. 474 k.c.). Administrator nie jest bowiem osobą trzecią, lecz jej przedstawicielem (art. 750 w związku z art. 734 § 2 k.c.).
- 3. Postawa pozwanych przemawiała przy tym przeciwko uznaniu, że nie będą powodowi zakręcały wody w przyszłości. Strony są bowiem w ewidentnym konflikcie.
- 4. Kierując się przytoczonymi przepisami Sąd nakazał więc pozwanym podłączenie powodowi wody do mieszkania i zakazał odcinania jej w przyszłości.
- III. 1. Dla porządku Sąd zaznacza, że po pierwsze, nie zwolnił pozwanego J. M. (2) z udziału w procesie, ponieważ się na to nie zgodziła. Zwraca jednak uwagę, że pierwotnie pozwana miała legitymacje bierną, wobec czego brak jej woli na ustąpienie z procesu należy traktować raczej jako wyraz niezgody na cofniecie pozwu niż na podstawienie procesowe (art. 194 § 2 i 203 § 1 k.p.c.).
- 2. Po drugie, pomimo zarzutów pozwanych dotyczących nielojalnego zachowania powoda Sąd nie prowadził postępowania w kierunku naruszenia przez niego zasad współżycia społecznego.
Eksponowane powyżej zagrożenie epidemiologiczne, jakie wywołuje brak wody w lokalu znajdującym się w kamienicy w centrum miasta i proste do przewidzenia skutki wyłączenia kanalizacji, uzasadniały tezę, że nawet, gdyby pozwany istotnie działał złośliwie i celu wyrządzenia pozwanym szkody, nie nadużywał prawa podmiotowego domagając się dostępu do bieżącej wody (art. 5 k.c.).
Pozwane mają zaś inne, zgodne z prawem środki, skuteczne na wypadek zachowań, które przypisywały powodowi. Nie ulega zaś wątpliwości, że odcięcie najemcy wody w lokalu, zamiast wystąpienia z odpowiednimi roszczeniami, nie działaniem zgodnym z prawem; frustra legis auxilium quaerit, qui in legem committit
- IV. 1. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 w związku z art. 99 k.p.c. mając ustalając wynagrodzenie pełnomocnika powoda od pierwotnie zgłoszonego roszczenia (posesoryjnego).
Sąd obciążył zatem pozwanych obowiązkiem zwrotu wynagrodzenia pełnomocnikowi powoda z urzędu w stawce minimalnej za reprezentację przed Sądem pierwszej instancji (360zł) i w drugim postępowaniu zażaleniowym (90zł), powiększając je o podatek od towarów i usług.
2. Sąd nie obciążył pozwanych wynagrodzeniem pełnomocnika za pierwsze postępowanie zażaleniowe z uwagi na treść zaskarżonego postanowienia i ówczesną konfigurację procesową i przejął na Skarb Państwa opłaty, od uiszczenia których zwolnił powoda (art. 113 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005r., o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst j. Dz. U. z 2016r., poz. 623 ze zm.).