Uzasadnienie
Naczelny Sąd Administracyjny-Ośrodek Zamiejscowy we Wrocławiu postano- wieniem z dnia 21 października 2002 r. [...] odrzucił skargę Bożeny i Wojciecha Z.,
Renaty Ł., Moniki, Haliny i Bartłomieja K., Bronisława T. oraz Krystyny i Zbigniewa G. na uchwałę Zarządu Miasta W. z dnia 8 stycznia 2002 r. [...] w przedmiocie wypowie- dzenia przez Gminę W. zarządu nieruchomościami wspólnymi w budynkach należą- 2 cych do wspólnot mieszkaniowych. W uzasadnieniu tego postanowienia Naczelny
Sąd Administracyjny stwierdził, że „zdaniem Sądu szczegółowo opisana wyżej uchwała ma charakter cywilnoprawnego oświadczenia woli, zmierzającego do wypo- wiedzenia umowy zarządu nieruchomością wspólną, dokonanego przez organ kole- gialny, zatem nie podlega zaskarżeniu do Naczelnego Sądu Administracyjnego. (...) nie jest uchwałą podjętą przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji pu- blicznej, a do takich uchwał ma zastosowanie art. 101 ustawy o samorządzie gmin- nym”.
Prezes Naczelnego Sądu Administracyjnego [...] wniósł rewizję nadzwyczajną od powyższego postanowienia Naczelnego Sądu Administracyjnego-Ośrodka Za- miejscowego we Wrocławiu z dnia 21 października 2002 r. [...], zarzucając temu po- stanowieniu rażące naruszenie art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samo- rządzie gminnym (jednolity tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.), art. 20 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym (Dz.U.
Nr 74, poz. 368 ze zm.) oraz art. 2, art. 7 i art. 45 Konstytucji Rzeczypospolitej Pol- skiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483), a w konsekwencji na podsta- wie art. 57 ust. 2 ustawy o NSA wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu-Ośrodkowi Zamiej- scowemu we Wrocławiu do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu rewizji nad- zwyczajnej Prezes Naczelnego Sądu Administracyjnego podniósł w szczególności, że - wbrew poglądowi prawnemu wyrażonemu przez Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia - należy stwierdzić, iż przedmiotowa uchwała Zarządu Miasta W. „jest to uchwała z zakresu administracji publicznej, skoro została podjęta w trybie ustawy o samorządzie gminnym i także w ramach władztwa gminy. Adresatami tej uchwały są wszystkie wspólnoty mieszkaniowe na terenie
Gminy W. oraz właściciele lokali wyodrębnionych, zainteresowani utworzeniem ta- kich wspólnot. W takich zatem okolicznościach uchwała ta podlega kognicji NSA bez względu na to, że została podjęta także w celu wywołania określonych skutków cy- wilnych. Uchwała taka może zatem być zaskarżona do sądu administracyjnego w trybie art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym i na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 5 w związku z art. 20 ust. 1 - 3 ustawy o NSA. Naczelny Sąd Administracyjny odrzu- cając skargę na uchwałę Zarządu Miasta W. pominął treść art. 20 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym. Przepis ten podaje de- 3 finicję pojęcia „sprawy z zakresu administracji publicznej”. Zaskarżona uchwała Za- rządu Miasta W. mieści się w omawianym określeniu”.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje
Art. 20 ust. 3 ustawy o NSA stanowi, że ilekroć w ustawie tej mowa jest „o de- cyzjach, postanowieniach, innych aktach lub czynnościach oraz o sprawach z zakre- su administracji publicznej”, należy przez to rozumieć wszystkie załatwiane przez organy administracji publicznej (art. 20 ust. 2 ustawy o NSA), a więc także organy samorządu terytorialnego „akty, czynności, działania i sprawy, które nie mają cha- rakteru cywilnoprawnego”, co oznacza, że te ostatnie nie podlegają kognicji Naczel- nego Sądu Administracyjnego.
W rozpoznawanej sprawie przedmiotem skargi do Naczelnego Sądu Admini- stracyjnego jest podjęta na podstawie art. 30 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (jednolity tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm. - w brzmieniu obowiązującym w dniu 8 stycznia 2002 r.) uchwała Zarządu Miasta W. [...] z dnia 8 stycznia 2002 r. w sprawie wypowiedzenia przez Gminę W. zarządu nieru- chomościami wspólnymi w budynkach należących do wspólnot mieszkaniowych, mająca następujące brzmienie: „§ 1. Gmina W. wypowiada wspólnotom mieszkanio- wym zarządzanie nieruchomościami wspólnymi, których jest zarządcą w oparciu o zapisy w umowach sprzedaży i wyodrębnienia własności poszczególnych lokali. § 2.
Zobowiązuje się Pana Andrzeja K., Dyrektora Centrum Gospodarowania Komunal- nym Zasobem Mieszkaniowym do zawiadomienia wspólnot mieszkaniowych o treści przedmiotowej uchwały w terminie do 28 lutego 2002 r. i zaproponowania wspólno- tom mieszkaniowym terminu podpisania aktu notarialnego, zmieniającego zarząd wspólnoty. § 3. Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.” Potrzeba podjęcia po- wyższej uchwały została uzasadniona tym, że: po pierwsze - „do chwili wejścia w życie ustawy o własności lokali obowiązywał przepis art. 137 k.c., który stanowił, że umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali powinna określać sposób zarządu nieruchomością wspólną. W związku z treścią art. 137 k.c. umowy ustanowienia od- rębnej własności lokalu zawarte do dnia 31.12. 1994 r. zawierały postanowienia, że zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowany przez dotychczasowego wła- ściciela tzn. właściwą jednostkę organizacyjną gminy lub państwową osobę prawną.
Przepis ten został uchylony. Ustawa o własności lokali nie zawiera przepisów przej- 4 ściowych i nie odnosi się do sytuacji, w której wyodrębnienie lokalu nastąpiło przed wejściem jej w życie. Oznacza to, że postanowienia zawarte w umowie o ustano- wieniu odrębnej własności lokali wpisane do księgi wieczystej, zachowują ważność do czasu podjęcia stosownej uchwały z udziałem notariusza. W konsekwencji po- wyższego zarządcą wielu wspólnot mieszkaniowych jest Gmina W., co nie jest ade- kwatne do stanu faktycznego, skoro zarząd nimi sprawują prywatne spółki zarzą- dzające. Realizację tego uregulowania wprowadza przepis art. 18 ustawy o własno- ści lokali, który daje wspólnocie mieszkaniowej możliwość określenia sposobu zarzą- du nieruchomością wspólną, w szczególności powierzenie zarządu wyspecjalizowa- nej jednostce organizacyjnej, bądź wyboru zarządu spośród osób fizycznych.”; po drugie - „w myśl art. 184 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zarobkową wykonywana przez zarządców.”; po trzecie - „poza sferą użyteczności publicznej Gmina może tworzyć spółki prawa handlowego i przystępować do nich, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
- istnieją nie zaspokojone potrzeby wspólnoty samorządowej na rynku lokalnym, - występujące w gminie bezrobocie w znacznym stopniu wpływa ujemnie na poziom życia wspólnoty samorządowej, a zastosowanie innych działań i wynikających z obowiązujących przepisów środków prawnych nie doprowadziło do aktywizacji go- spodarczej, a w szczególności do znacznego ożywienia rynku lokalnego lub trwałego ograniczenia bezrobocia. W związku z tym, że gmina może wykonywać tylko swoje zadania własne, do których nie należy zarządzanie nieruchomościami, a w/w przesłanki, brak jest podstaw do prowadzenia tej działalności. Stąd konieczność wy- powiedzenia przez Gminę W. zarządzania, gdyż dalsze jego sprawowanie jest nie- zgodne z obecnie obowiązującym stanem prawnym i uniemożliwia wspólnocie wybór
Zarządu.”
Otóż, zarówno treść zaskarżonej uchwały Zarządu Miasta W. [...] z dnia 8 stycznia 2002 r. w sprawie wypowiedzenia przez Gminę W. zarządu nieruchomo- ściami wspólnymi w budynkach należących do wspólnot mieszkaniowych, jak i jej prawne uzasadnienie (zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własno- ści lokali - jednolity tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. „1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowienia odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. 2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić 5 na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej”; a z kolei zgodnie z art. 184 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - jednolity tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm. „1. Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców na zasadach określonych w niniejszej ustawie. 2. Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawo- dową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu oraz, z zastrzeże- niem art. 232 ust. 3, osoba fizyczna prowadząca bez posiadania licencji zawodowej działalność zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami. 3. Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, jeżeli zarzą- dzanie będzie wykonywane przez zarządców nieruchomości, o których mowa w ust. 2”) wskazują jednoznacznie na to, że:
po pierwsze - w danym wypadku zarząd Gminy nie podejmował zaskarżonej uchwały w zakresie sprawowanej przezeń administracji publicznej (imperium), ale wyłącznie jako właściwy organ gminy będącej równocześnie osobą prawną prawa cywilnego (art. 11a pkt 2 w związku z art. 2 ust. 2 oraz art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - jednolity tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 - w brzmieniu obowiązującym w dniu 8 stycznia 2002 r.), w celu wypowiedzenia zawartej przez nią notarialnej „umowy cywilnoprawnej” i to tylko w zakresie, w jakim na jej podstawie Gmina W. zobowiązywała się do tego, że „zarząd domem wielo- mieszkaniowym sprawować będzie właściwa administracja domów mieszkalnych” (por. § 5 umowy cywilnoprawnej zawartej w formie notarialnej [...]);
po drugie - zaskarżona uchwała zarządu Miasta W. [...] z dnia 8 stycznia 2002
- w sprawie wypowiedzenia przez Gminę W. zarządu nieruchomościami wspólnymi w budynkach należących do wspólnot mieszkaniowych miała charakter czynności, na mocy której organ kolegialny osoby prawnej (Gminy W.) ustalił treść oświadczenia woli, jakie w jego imieniu powinny następnie złożyć w obrocie cywilnoprawnym upo- ważnione osoby w celu wywołania zamierzonej zmiany dotychczasowych zobowią- zań umownych; wynika stąd, że zaskarżona uchwała Zarządu Miasta W. sama przez się nie wywołała jeszcze skutku prawnego, bowiem skutek taki mogą wywołać dopie- ro stosowne oświadczenia osób upoważnionych działających w imieniu Zarządu
Gminy: albo w wyniku zawarcia w formie aktu notarialnego stosownej umowy przez wszystkich właścicieli lokali (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali), albo w wyniku 6 podjęcia stosownej uchwały przez właścicieli lokali, która zostanie zaprotokołowana przez notariusza (art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali);
po trzecie - w konsekwencji, powstałe w tym zakresie ewentualne spory nale- żą do kognicji sądów powszechnych (art. 1 w związku z art. 24 - 26 ustawy o wła- sności lokali oraz art. 177 Konstytucji RP).
Oznacza to, że zaskarżona uchwała Zarządu Miasta W. [...] z dnia 8 stycznia 2002 r. w sprawie wypowiedzenia przez Gminę W. zarządu nieruchomościami wspólnymi w budynkach należących do wspólnot mieszkaniowych nie dotyczy „spraw z zakresu administracji publicznej” w rozumieniu art. 20 ust. 3 ustawy o NSA (uchwała siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 listopada 2000 r., OPS 11/00 - ONSA 2001 nr 2, poz. 52) i dlatego nie może być ona zaskar- żona do Naczelnego Sądu Administracyjnego na podstawie art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, co też trafnie orzekł ten Sąd w zaskarżonym postanowieniu.
Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd Najwyższy na podstawie art. 236 ust. 2
Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz.
- oraz art. 39312 k.p.c. w związku z art.10 ustawy z dnia 1 marca 1996 r. o zmianie
Kodeksu postępowania cywilnego, rozporządzeń Prezydenta Rzeczypospolitej -
Prawo upadłościowe i Prawo o postępowaniu układowym, Kodeksu postępowania oraz orzekł jak w sentencji wyroku.
========================================