Wyrok WSA w Bydgoszczy z 18 kwietnia 2023 r., I SA/Bd 91/23

Sąd

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy

Rozpoznanie

na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 18 kwietnia 2023 r.

Sprawa

sprawy ze skargi M. J. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 22 grudnia 2022 r., nr 0401-IEE.711.178.2022.2 w przedmiocie oddalenia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę

Skład

sędzia WSA Jarosław Szulc przewodniczący
sędzia WSA Halina Adamczewska-Wasilewicz
sędzia WSA Tomasz Wójcik sprawozdawca

Uzasadnienie

Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w T. (dalej także: organ egzekucyjny) prowadzi postępowanie egzekucyjne z majątku M. J. (dalej także: Skarżący, Strona), w toku którego zawiadomieniem z dnia [...] czerwca 2016 r. dokonał zajęcia nieruchomości położonej w W. N., ul. [...], dla której Sąd Rejonowy w T. prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Jednocześnie Skarżący został wezwany do zapłaty w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania należności wymienionych w zawiadomieniu pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Z uwagi na brak wpłaty przeprowadzono czynność opisu i oszacowania wartości nieruchomości, a następnie [...] kwietnia 2022 r. organ egzekucyjny obwieścił o terminie pierwszej licytacji nieruchomości należącej do Skarżącego.

Strona wniosła o przeprowadzenie ponownego opisu i oszacowania z uwagi na istotną zmianę czynników, o których mowa w art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.) – dalej: "u.g.n.". Wniosek został uzupełniony pismem, w którym Skarżący dokonał analizy wartości działek wystawionych na sprzedaż w gminie W. N., z której wynika, że istotny wpływ na wartość nieruchomości mają media (tzw. uzbrojenie). Podkreślił, że w okresie ostatnich 3 lat nastąpił znaczny wzrost cen rynkowych nieruchomości. W opinii Strony średnia wartość nieruchomości wzrosła z 73 zł/m2 do 132 zł/m2.

Uwzględniając powyższy wniosek, organ egzekucyjny postanowieniem z dnia [...] maja 2022 r. orzekł o przeprowadzeniu dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości zgodnie z art. 110u § 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2022 r., poz. 479) – dalej: "u.p.e.a.". Z uwagi na powyższe, odwołana została pierwsza licytacja przedmiotowej nieruchomości.

W dniu [...] września 2022 r. organ egzekucyjny sporządził protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w którym określił wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej na kwotę 871.646 zł, zgodnie z operatem szacunkowym z [...] sierpnia 2022 r. wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego R. R.. Protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości wraz z operatem szacunkowym doręczono Skarżącemu, który złożył zarzuty do opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości wskazując, że stosując metodę porównywania parami, rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości, które posiadają różną powierzchnię, standardy i położenie. Zarzucił, że dane pozyskane przez rzeczoznawcę opierają się na tzw. informacjach rynkowych, a nie prawdziwych cenach. Jego zdaniem niewłaściwym było również określenie odrębnie wartości gruntów i zabudowań, gdyż w przypadku prawa własności tworzą one całą nieruchomość.

Postanowieniem z dnia [...] października 2022 r. Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w T. oddalił wniesione zarzuty, wskazując na brak podstaw do podważenia operatu szacunkowego, gdyż został on wykonany zgodnie z obwiązującymi przepisami i zasadami. Podkreślił, że w operacie wyjaśnione zostały kwestie związane z wyborem metody szacunku oraz utworzeniem bazy transakcji wykorzystanej dla wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości, określił cechy rynkowe i wagi wpływające na wartość rynkową nieruchomości i określił różnice w wartości pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami przyjętymi do porównania.

Na powyższe postanowienie Skarżący złożył zażalenie. Podniósł, że organ egzekucyjny w postanowieniu nie odniósł się do wszystkich zarzutów, w tym zarzutu niezastosowania art. 155 u.g.n. oraz braku wskazania źródeł uzyskania danych w tabeli na str. 39 operatu szacunkowego, co uniemożliwia ich weryfikację. W jego opinii zgodnie z art. 75 Kodeksu postępowania administracyjnego – dalej: "k.p.a." – w przypadku braku potwierdzenia faktów w drodze zaświadczenia, należało odebrać oświadczenie złożone pod rygorem odpowiedzialności za fałszywe zeznania. Podkreślił, że zajęcie nieruchomości miało miejsce w 2016 r., a wskazana w zawiadomieniu o zajęciu kwota zaległości, w związku z jej częściową spłatą jest nieaktualna, przez co licytacja całości nieruchomości może okazać się niepotrzebna. Skarżący zarzucił także, że od zajęcia nieruchomości do licytacji upłynął długi okres, co wskazuje na przewlekłość postępowania.

Postanowieniem z dnia [...] grudnia 2022 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. Organ wskazał, że zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości odnosiły się w całości do prawidłowości operatu szacunkowego oraz dokonanej w nim wyceny nieruchomości, w związku z czym organ pierwszej instancji zwrócił się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do podniesionych zarzutów lub o sporządzenie nowego operatu szacunkowego. Rzeczoznawca uznał zarzuty za nieuzasadnione. Rzeczoznawca podkreślił, że nie ma dwóch takich samych nieruchomości, a wszystkie inne mogą być jedynie podobne. Szacowana nieruchomość nie stanowi modelowego przykładu potencjalnej transakcji rynkowej i nie ma charakteru typowego, co uwzględniono przy szacowaniu wprowadzając korekty dla nieruchomości porównawczych. Dodał, że zastosowano poprawki dotyczące: lokalizacji dla nieruchomości C (nr [...]), standardu wykończenia i stanu technicznego nieruchomości A (nr [...]) i B (nr [...]), wielkości działki nieruchomości C (nr [...]), wielkość budynków nieruchomości C (nr [...]), a następnie obliczono wartość jednostkową 1 m2 nieruchomości. Organ podkreślił przy tym, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, a przyjęcie metody porównywania parami, do wyceny nieruchomości podyktowane było specyfiką wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca wskazał, że rynek tego typu nieruchomości jest słabo rozwinięty na terenie gminy W. N., co wynika z analizy rynku lokalnego. Do porównania rzeczoznawca przyjął transakcje nieruchomościami o zbliżonych parametrach na terenie województwa [...]. Organ podkreślił, że rzeczoznawca opisał szczegółowo wszystkie nieruchomości przyjęte do porównania i opisał ich cechy rynkowe. Z uwagi na nietypowy charakter nieruchomości wycenianej wprowadzono poprawki dla nieruchomości porównawczych. Zdaniem organu przedstawione w operacie szacunkowym transakcje nieruchomościami podobnymi świadczą tym, że rzeczoznawca dysponował odpowiednim materiałem porównawczym, natomiast weryfikacja i ocena prawdziwości danych o transakcjach nieruchomości nie leży w gestii organu egzekucyjnego. Sposób analizy rynku i dobór nieruchomości do porównań mieści się w obszarze wiedzy specjalnej rzeczoznawcy.

Następnie organ przywołał treść art. 155 ust. 1 pkt 7 oraz art. 155 ust. 2 u.g.n., po czym podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy nie składa oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności za fałszywe zeznania na okoliczność prawdziwości danych przyjętych w operacie. Organ podkreślił także, że analiza przedmiotowego operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, że jest on kompletny i zawiera wszelkie niezbędne elementy, które są zawarte w § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r. poz. 555) – dalej jako "Rozporządzenie".

Dyrektor poparł również wskazanie organu egzekucyjnego, że jeżeli Skarżący ma zastrzeżenia co do rzetelności oraz prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego, to ma on możliwość skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Organ podkreślił jednak, że nie jest jego rolą udzielanie wskazówek Skarżącemu, w jaki sposób i na jakiej podstawie może on kwestionować prawidłowość tego dokumentu. Zauważył, że we wniesionym zażaleniu Skarżący nie wskazał żadnego dowodu, który potwierdzałby, że poczynione przez rzeczoznawcę ustalenia są nieprawidłowe.

W dalszej kolejności organ wskazał, że ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny jest dokonywana przez skontrolowanie kompleksowości i logiczności przedstawionej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Operat szacunkowy powinien być zbadany pod względem formalnym, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek oraz braków. Dyrektor podzielił stanowisko organu egzekucyjnie i stwierdził, że w operacie szacunkowym nie stwierdza się nieprawidłowości.

Końcowo Dyrektor odniósł się do zarzutu, że postępowanie jest długo prowadzone. Podkreślił, że sporządzenie dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości nastąpiło na wniosek Skarżącego, co było przyczyną odwołania wyznaczonej na dzień [...] czerwca 2022 r. pierwszej licytacji nieruchomości. Stanął na stanowisku, że na czas trwania postępowania wpływ mają składane przez Skarżącego wnioski i środki zaskarżenia, które organ egzekucyjne musi rozpatrzyć. Organ dodał, że Skarżący już wcześniej składał zarzuty do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości zgodnie z operatem szacunkowym z dnia [...] maja 2018 r., które zostały oddalone prawomocnym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z [...] stycznia 2019 r. sygn. akt I SA/Bd 932/18.

Organ wskazał także, że aktualny stan zaległości Skarżącego, który został sporządzony na dzień [...] grudnia 2022 r. nie uzasadnia odstąpienia od egzekucji z nieruchomości, gdyż łączna kwota zaległości względem wszystkich wierzycieli przekracza oszacowaną wartość nieruchomości. W skardze Strona wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz o ponowne oszacowanie nieruchomości, a także o prawidłowe naliczenie jego zobowiązań wobec Naczelnika II Urzędu Skarbowego z uwzględnieniem wpłat oraz przedawnień tytułów wykonawczych z lat 2004 do 2016. Nadto wniósł o wykreślenie hipotek przymusowych i spłaconych tytułów wykonawczych, a także o "zastosowanie art. 97 § 1 pkt 4, co będzie skutkowało zawieszeniem prowadzonego postępowania".

Skarżący zarzucił naruszenie art. 155 u.g.n. oraz art. 10 § 1 k.p.a., a także zarzucił przewlekłość postępowania prowadzonego przez 1345 dni. W uzasadnieniu Skarżący podniósł, że rzeczoznawca nie skorzystał z żadnych wymienionych źródeł i do dziś nie wyjaśnił skąd wzięły się ceny z tabel, a organ egzekucyjny nie zareagował prawidłowo na te nieprawidłowości. Dodał, że organ nie odniósł się również, do jego zarzutu, że Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny, mówi wyraźnie, że gdy porównuje się parami nieruchomości trzeba znać ceny transakcyjne, a takich w jego opinii rzeczoznawca nie zastosował. Wszystkie elementy powinny znaleźć się w operacie sporządzonym do celów egzekucji, a ten oczywisty mankament operatu winien być dostrzeżony przez organ egzekucyjny oraz nadzór. Powyższe spowodowało, że materiał, na którym oparto rozstrzygnięcie jest wadliwy i nie powinien stać się podstawą wykonanego operatu. Podkreślił także, że rzeczoznawca powołany przez organ egzekucyjny powinien opierać się na danych, które są możliwe do zweryfikowania.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2022 r., poz. 2492), sądy administracyjne kontrolują prawidłowość zaskarżonych aktów administracyjnych, między innymi postanowień ostatecznych, przy uwzględnieniu kryterium ich zgodności z prawem. Postanowienie podlega uchyleniu, jeśli sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa będące podstawą wznowienia postępowania lub inne naruszenie prawa mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 259) – dalej: "p.p.s.a." – lub też naruszenie prawa będące podstawą stwierdzenia nieważności postanowienia (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.).

Na wstępie należy zauważyć, że Sąd rozpoznał niniejszą sprawę na posiedzeniu niejawnym, w trybie uproszczonym. Jak stanowi art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sąd może rozpoznać sprawę w trybie uproszczonym, gdy przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienie wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. W kontrolowanej sprawie zaistniała przesłanka do rozpoznania sprawy w trybie uproszczonym. Przedmiot skargi kwalifikował sprawę do kategorii, o jakich mowa w art. 119 pkt 3 p.p.s.a. Rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym, na podstawie tego przepisu, jest przy tym niezależne od woli stron (por. wyrok NSA z dnia 11 czerwca 2019 r., sygn. akt II OSK 1867/17, publ.: Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, www.orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej: CBOSA). Zgodnie z art. 120 p.p.s.a. w trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawy na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów.

Oceniając zaskarżone postanowienie z punktu widzenia jego zgodności z prawem stwierdzić należy, że nie narusza ono prawa w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie go z obrotu prawnego.

Przedmiotem kontroli Sądu jest utrzymujące w mocy postanowienie odmawiające uznania zarzutów do opisu i oszacowania wniesionych do protokołu z dnia [...] września 2022 r. dotyczącego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, stanowiącej działkę [...], położoną w W. N.. W protokole tym ustalono, że wartość rynkowa prawa własności powyższej nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego R. R. i wynosi 871.646 zł. W skardze Strona kwestionuje prawidłowość sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, podnosząc, że wbrew treść art. 155 u.g.n. rzeczoznawca nie wskazał źródeł uzyskania danych o nieruchomościach, co sprawia, że naruszenia przepisów regulujących postępowanie dowodowe (art. 7 i 77 § 1 k.p.a.).

W myśl art. 110s § 1 u.p.e.a., do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach u.g.n. W wyniku dokonanej wyceny, określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.g.n.), tj. najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz, że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Zasady i tryb ich sporządzania uregulowany został w rozdziale 1 działu IV u.g.n. oraz w powołanym wyżej Rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy prawidłowo sporządzony powinien zawierać, zgodnie z § 55 ust. 2 Rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym (por. § 56 ust. 1 Rozporządzenia) przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1. określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2. określenie celu wyceny;
3. podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
4. ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
5. opis stanu nieruchomości;
6. wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
7. analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
8. wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
9. przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dotyczy to także wyboru nieruchomości podobnych, nadających się do szacunku przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących.

Z kolei w myśl art. 155 ust. 1 i 2 u.g.n. przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 u.g.n., planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz, w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych oraz do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, świadectwie charakterystyki energetycznej. Ponadto wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów, o których mowa w ust. 1.

Odnosząc się do zarzutu Skarżącego co do niewskazania przez rzeczoznawcę w treści operatu szacunkowego numerów aktów notarialnych należy wskazać, że w świetle poglądów prezentowanych w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. prawomocny wyrok WSA w Gdańsku z dnia 21 marca 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 844/17, prawomocny wyrok WSA w Szczecinie z dnia 8 grudnia 2021 r., sygn. akt I SA/Sz 841/21), które Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela, że także brak wskazania numerów aktów notarialnych dotyczących transakcji z których korzystał rzeczoznawca majątkowy nie ma wpływu na treść operatu. Obowiązek taki nie wynika też z przepisów prawa, zaś biegły – co istotne – wyczerpująco opisał cechy transakcji i nieruchomości przyjętych do porównania wpływające ostatecznie na wartość. Zauważyć przy tym należy, że biegły wskazał m.in. dokładne położenie nieruchomości ze wskazaniem miejscowości oraz w niektórych przypadkach ulicy, przy której jest położona (por. zestawienia tabelaryczne – k. 46v., 47 – akt admin.). Powyższy zarzut nie znajduje zatem uzasadnienia.

Podobnie należy odnieść się do podniesionej przez Skarżącego kwestii, że rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy nie dysponował informacjami o cenach transakcyjnych. Trzeba w związku z tym wskazać, że z treści operatu (str.

35. wynika, że rzeczoznawca dysponował aktami notarialnymi (czego nie kwestionuje Skarżący), a te z istoty rzeczy zawierają ceny transakcyjne, ale nade wszystko informacje o cenach transakcyjnych zostały zawarte w wyodrębnionych kolumnach przywołanych wyżej zestawień zamieszczonych na str. 37 i 40 operatu szacunkowego.

Zdaniem Sądu kwestionowany operat, zgodnie z obowiązkiem wynikającym z § 55 i § 56 Rozporządzenia, zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co potwierdza, iż zostały one sporządzone w sposób umożliwiający dokonanie analizy logiczności i poprawności wniosków w nich zawartych.

Jednocześnie poza zakresem analizy organu była kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Sposób analizy rynku i dobór nieruchomości do porównań i przyjęta metodologia mieści się w obszarze wiedzy specjalnej rzeczoznawcy, której nie posiada ani organ egzekucyjny, ani Dyrektor Izby Administracji Skarbowej. To rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Podmiotem ustawowo upoważnionym do oceny poprawności sporządzonego operatu jest zaś organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Oznacza to, że w sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli więc strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenia wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań, mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. Na taką możliwość zwracały uwagę Skarżącego organy obu instancji, co wynika z treści uzasadnień wydanych rozstrzygnięć.

Ponadto nie doszło do naruszenia art. 10 k.p.a., który przewiduje obowiązek zapewnienia stronom przez organ czynnego udziału w każdym stadium postępowania. Skarżący nie wskazał jednak na czym uchybienie temu przepisowi miało polegać. Z akt sprawy wynika, że w składaniu wniosków, czy w dostępie do tych akt składał środki zaskarżenia. Nie wiąże się też z naruszeniem tej zasady stwierdzenie, w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, w odniesieniu do operatu szacunkowego, że "nie jest (...) rolą organu egzekucyjnego udzielanie Panu wskazówek, w jaki sposób i na jakiej podstawie kwestionować prawidłowość tego dokumentu". Organ egzekucyjny poinformował o możliwości wystąpienia o dokonanie oceny operatu przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. Powyższe zapewniło możliwość skorzystania z tego środka prawnego i dalsze działanie Skarżącego w celu ochrony swoich interesów w sprawie. Tym samym organy nie dopuściły się też naruszenia zasady informowania wynikającej z art. 9 k.p.a., na co Skarżący zwrócił uwagę w uzasadnieniu skargi. Brak dalej idących wskazówek w jaki sposób możliwe jest zakwestionowanie operatu szacunkowego nie może prowadzić do wniosku o ograniczeniu Skarżącemu prawa do udziału w postępowaniu. Nawiązując do stanowiska wyrażonego w tym zakresie przez organ w odpowiedzi na skargę należy wskazać, że istotnie zakres zastosowania zasady wyrażonej w art. 10 k.p.a. w postępowaniu egzekucyjnym w administracji jest ograniczony. W literaturze wskazuje się m.in., że "(...) W postępowaniu egzekucyjnym znacznie ograniczone zastosowanie ma wynikająca z art. 10 k.p.a. zasada czynnego udziału strony w postępowaniu. Wskazuje się, że zasada ta w ogóle nie znajduje zastosowania w tym postępowaniu (wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 kwietnia 2005 r., III SA 3483/03). Ustawa egzekucyjna w wielu miejscach pozwala na skuteczne dokonanie czynności egzekucyjnych bez konieczności zapewnienia uczestnikom możliwości czynnego w nich udziału, np. zajmowanie praw majątkowych. Zastosowanie art. 10 k.p.a. do każdej czynności w praktyce uniemożliwiłoby wyegzekwowanie od zobowiązanych jakiegokolwiek świadczenia. Organ egzekucyjny nie mógłby wykonać żadnej czynności, jeżeli nie miałby dowodu na skuteczne doręczenie zobowiązanemu i wierzycielowi informacji o zamierzonej do wykonania czynności. W ściśle określonych przypadkach w ustawie egzekucyjnej organ egzekucyjny został zobowiązany do zawiadomienia uczestników postępowania o określonej czynności. Przykładowo należy wskazać, że jeżeli organ egzekucyjny zamierza przeprowadzić oględziny w celu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, musi ze względu na postanowienia art. 110o u.p.e.a. zawiadomić o tym uczestników postępowania egzekucyjnego" (P. Pietrasz [w:] D. R. Kijowski (red.), Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Komentarz, wyd. 2, WKP Warszawa 2015, art. 18). Należy w tym miejscu zauważyć, że z protokołu oględzin nieruchomości stanowiącego załącznik nr [...] do operatu szacunkowego wynika, że Skarżący brał udział w tej czynności procesowej, co potwierdza złożony przez niego podpis (por. k. 36-37 akt admin.).

Odnosząc się natomiast do wniosku o wykreślenie hipotek przymusowych, to Sąd podzielając stanowisko prezentowane w orzecznictwie (por. prawomocny wyrok WSA w Łodzi z dnia 24 marca 2021 r., sygn. akt I SA/Łd 576/20) wskazuje, że "w art. 134 § 1 p.p.s.a. wyrażono zasadę, stosownie do której sąd co prawda nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, rozstrzyga jednak w granicach sprawy. Ustawodawca wyposażył sąd administracyjny w kompetencję kontrolowania nie tylko zaskarżonego aktu/czynności (bezczynności), ale także badania legalności innych postępowań i ingerowania w nie przy zastosowaniu środków przewidzianych ustawą, o ile pozostają w granicach tej sprawy, której skarga dotyczy (art. 135 p.p.s.a.). Dla wypełnienia hipotezy przepisu art. 135 p.p.s.a. niezbędne jest zatem, by kontrolowany (poza zaskarżonym) akt wydany był w tej samej sprawie, co zaskarżone rozstrzygnięcie. Pod pojęciem sprawy sądowoadministracyjnej należy rozumieć zespół elementów o charakterze podmiotowym, wyrażających się w tożsamości podmiotu będącego adresatem praw lub obowiązków oraz przedmiotowym, ujętych jako tożsamość treści tychże praw i obowiązków oraz ich podstawy faktycznej i prawnej (por. B. Adamiak w glosie do wyroku NSA z dnia 23 stycznia 1998 roku, sygn. akt I SA/Gd 654/96, publ. OSP 1999/1/51)". Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że zarówno wykreślenie wpisu hipoteki przymusowej na nieruchomości jest czynnością znajdującymi się poza granicami niniejszej sprawy. Rozstrzygnięcia takie mogą zapaść w rozpoznawanej sprawie, ale w postępowaniu wieczystoksięgowym.

Podobnie należy odnieść się do wniosku o zawieszenie postępowania na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. W literaturze wskazuje się bowiem, że w postępowaniu egzekucyjnym w administracji przepis, niezależnie od odwołania się w art. 18 u.p.e.a., do odpowiedniego stosowania Kodeksu postępowania administracyjnego, nie jest dopuszczalne zawieszenie postępowania egzekucyjnego na podstawie przesłanek wskazanych w art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. (P. M. Przybysz [w:] Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, wyd. IX, Warszawa 2021, art. 18.; art.

18. R. Hauser, W. Piątek [w:] Postępowania egzekucyjne w administracji. Komentarz, R. Hauser, M. Wierzbowski (red.), Warszawa 2021, s. 142).

Wobec niezasadności podniesionych w skardze zarzutów, mając na uwadze, że zaskarżone postanowienie nie narusza prawa, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.

T. Wójcik J. Szulc H. Adamczewska-Wasilewicz