Uzasadnienie
- I. Stan faktyczny
- 1. Ostateczną decyzją z dnia [...] lipca 2006 r. nr [...] Burmistrz Miasta K. zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w K. przy ul. [...] i ul. [...] - stanowiącej działki ewidencyjne nr [...], [...] cz. i [...] cz. w obrębie [...], a stanowiącej własność J. S., K. S. oraz W. S. Zawiadomieniem z dnia 24 października 2006 r. Burmistrz Miasta K. wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacneckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego powyższym podziałem.
W dniu 9 grudnia 2006 r. na zlecenie organu biegły - rzeczoznawca majątkowy W. K. sporządziła operat szacunkowy wskazujący na wzrost wartości nieruchomości oznaczonej po podziale jako działki nr [...], nr [...] oraz [...] z [...] złotych przed podziałem na [...] złotych po podziale.
Decyzją z dnia [...] marca 2007 r. nr [...] Burmistrz Miasta K. ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości opisanej powyżej nieruchomości, wywołanego podziałem w wysokości [...] zł i zobowiązał W. S., J. S. i K. S. do uiszczenia solidarnie tej kwoty.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpatrzeniu odwołania zobowiązanych do uiszczenia opłaty, decyzją z dnia [...] maja 2007r. sygn. [...] uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę organowi pierwszej instancji do ponownego zbadania.
Po przeprowadzeniu ponownego postępowania Burmistrz Miasta K. decyzją z dnia [...] września 2007 r. analogicznie jak poprzednio ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł. Opłata ta ustalona została w wysokości 50 % wykazanego wzrostu wartości nieruchomości w oparciu o uchwałę Rady Miejskiej w K. z dnia [...] lutego 2003 r. nr [...]. Podstawą ustalenia opłaty był powołany powyżej operat szacunkowy z dnia 9 grudnia 2006 r. oraz dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego.
Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2009 r. sygn. [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpatrzeniu odwołania skarżących, uchyliło decyzję organu pierwszej instancji w pkt 2 dotyczącym solidarnego obowiązku wniesienia opłaty przez współwłaścicieli i ustaliło wysokość opłaty w proporcjonalnych częściach dla każdego ze współwłaścicieli, Natomiast w pozostałym zakresie utrzymano w mocy decyzję ustalającą opłatę. Organ przywołując art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej powoływana jako ugn) wskazał, że zachowano trzyletni termin dla wydania decyzji ustalającej opłatę. Wzrost wartości został określony przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowy i jest on bezsporny. Organ wskazał na konieczność podzielenia opłaty adiacenckiej pomiędzy współwłaścicieli, gdyż brak jest podstaw do solidarnego obciążania opłatą.
Jednocześnie organ wskazał, że zgodnie z art. 98a ust. 1a ugn do ustalenia opłaty stosuje się stawkę obowiązującą w dniu kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna. Stąd też pomimo, że obecnie maksymalna stawka opłaty wynosi 30 % to organy musiały zastosować stawkę wynikającą z uchwały z 2000 r. tj. 50 %. Dodatkowo odnosząc się do zarzutów odwołania wskazano, że art. 233 ugn nie ma w przedmiotowej sprawie zastosowania.
- II. Zarzuty zawarte w skardze i stanowisko organu
- 1. J. S. i K. S. nie zgodzili się z tym orzeczeniem i wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie żądając uchylenia zarówno decyzji organu pierwszej jak i drugiej instancji. W skardze podniesiono, że zmiana sposobu zobowiązania przez SKO nastąpiła pomimo, że w tym zakresie decyzja nie była przedmiotem odwołania, a ponadto decyzja narusza art. 98a ugn. Zdaniem skarżących brak jest uprawnienia, co do ustalenia wysokości opłaty przez organ odwoławczy - brak w tym zakresie podstawy prawnej. Kolejny zarzut to bezpodstawne zamieszczenie zapisu o terminie wpłaty oraz naliczaniu odsetek ustawowych. Naruszenie art. 10 § 1 Kpa poprzez uniemożliwienie zajęcia stanowiska w odpowiednim terminie. Błędne przyjęcie jako dowodu w sprawie operatu ponieważ nie wykazuje on na ile wzrosła wartość nieruchomości wyłącznie na skutek podziału. Rzeczoznawca po podziale dokonał wyceny 3 działek budowlanych, które powstały po podziale - co stanowi naruszenie § 41 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 sierpnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
- 2. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał w całości stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
- III. Uzasadnienie prawne
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
Stan faktyczny w sprawie jest bezsporny, dlatego Sąd akceptując ustalenia faktyczne dokonane przez organ w zaskarżonej decyzji dokonał kontroli zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zbadał, czy organy administracji, orzekające w sprawie, nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.; dalej ppsa) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi.
Skarga zasługuje na uwzględnienie aczkolwiek z całkiem innych przyczyn niż te, które zostały w niej podniesione. Sąd w żadnym razie nie podziela jakiegokolwiek z zarzutów podniesionych w skardze. Samorządowe Kolegium Odwoławcze było formalnie uprawnione do zmiany decyzji w dokonanym zakresie. Również operat szacunkowy wskazuje na wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału. Natomiast sama kwestia w jaki sposób rzeczoznawca zdefiniował ten wzrost nie jest przedmiotem oceny przez sąd administracyjny o ile jest to zgodne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa.
3. Kluczowe znaczenie dla sprawy ma jednak kwestia dopuszczalności wykorzystania operatu szacunkowego z dnia 9 grudnia 2006 r. Materialnoprawną podstawą wydania zaskarżonej decyzji stanowi art. 98a ust. 1-3 ugn. Zgodnie z art. 98a ust. 1 ugn jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić z tego tytułu, w drodze decyzji, opłatę adiacencką Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Wartość tą określa rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym.
4. Wskazać należy, że w myśl art. 156 ust. 3 ugn operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ugn. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie tego okresu, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 4 ugn).
5. Zgodnie natomiast z § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 rozporządzenia, tj. podpisuje ją zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego.
6. Zdaniem Sądu z treści powyższych przepisów jednoznacznie wynika, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. z dnia 9 grudnia 2006 roku nie mógł stanowić podstawy rozstrzygnięcia w kwestii opłaty adiacenckiej w 2009 roku. Oczywiste bowiem jest, że od daty jego sporządzenia upłynęło ponad 12 miesięcy i nie zawiera on klauzuli o jego aktualności. Biegła wypowiedziała się jedynie w piśmie z dnia 28 lipca 2007 r. (a więc jeszcze w okresie ważności operatu), ze wartość nieruchomości została określona w sposób rzetelny, przykładając tę samą miarę do wartości przed i po podziale. Operat ten stracił zatem swoją ważność w trakcie postępowania odwoławczego. Organ odwoławczy musi uwzględniać stan faktyczny i prawny istniejący w dacie rozpatrywania odwołania. Oznacza to, że aktualność operatu szacunkowego należy oceniać na datę wydania decyzji organu drugiej instancji, co w przedmiotowej sprawie miało miejsce w dniu [...] lipca 2009 r. W tej dacie operat od ponad półtorej roku był już nieaktualny.
7. W przedmiotowej sprawie doszło zatem do naruszenia art. 157 ust. 3 ugn co skutkuje koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. W tym stanie faktycznym, konieczne stało się również uchylenie decyzji organu pierwszej instancji, która błędnie nakładała na skarżących solidarny obowiązek uiszczenia opłaty - co nie znajduje żadnego uzasadnienia w treści art. 98a ust. 1 ugn. W ponownym postępowaniu organy wezmą pod uwagę okoliczność, iż od dnia kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna minęło ponad 3 lata, co obecnie powinno skutkować umorzeniem postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, ponieważ po upływie tego trzyletniego okresu brak jest podstaw do prowadzenia postępowania w sprawie ustalenia opłaty (tak wyrok NSA z dnia 11 stycznia 2010 r. sygn. I OPS 5/09 dostępny na bazie orzeczeń na stronie www.nsa.gov.pl).
Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. 1 i art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku. O zwrocie kosztów orzeczono na podstawie art. 200 tej ustawy.