Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawiez 29 czerwca 2023 r., sygn. akt I SA/Wa 477/23

Uzasadnienie

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ciechanowie, po rozpatrzeniu odwołania E. i M. K., decyzją z 27 grudnia 2022 r. nr SKO/I/II/2465/2022 utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta [...] z [...] listopada 2022 r. nr [...] ustalającej opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha z obrębu [...], w wyniku jej podziału na działki budowlane, a także rozkładającej opłatę adiacencką na raty i określającej warunki dotyczące zapłaty.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Burmistrz Miasta [...] decyzją z [...] listopada 2022 r. orzekł o ustaleniu E. i M. K. opłatę adiacencką w kwocie [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha z obrębu [...], w wyniku jej podziału na działki budowlane. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że podział wskazanej nieruchomości (na wniosek właścicieli) został zatwierdzony decyzją Burmistrza Miasta [...] z [...] września 2019 r. nr [...] (decyzja ta stała się ostateczna 5 października 2019 r.).

W trakcie postępowania na wniosek organu I instancji został sporządzony operat szacunkowy. Organ przyjął operat szacunkowy z [...] maja 2022 r., w którym rzeczoznawca majątkowy określił wartość działek przed podziałem: - [...] przed podziałem na kwotę [...]zł, a po podziale [...]zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...]zł; - [...] przed podziałem na kwotę [...]zł, a po podziale [...]zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...]zł.

Opłata adiacencka związana z podziałem (30 % wzrostu wartości nieruchomości zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] grudnia 2002 r. nr [...] - Dz. Urz. Woj. Maz. z [...] grudnia 2002 r. Nr [...], poz. [...]) wyniosła zatem [...]zł.

Od powyższej decyzji M. i E. K. wnieśli odwołanie, w którym podnieśli, że nie zgadzają się z zaskarżoną decyzją i wnoszą o jej uchylenie w całości i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Wnieśli także o prawidłowe dokonanie oceny operatu szacunkowego sporządzonego w trakcie postępowania, wyłączenie biegłego, sporządzenie operatu szacunkowego, zobowiązanie organu I instancji do przedłożenia umów cywilnoprawnych, dotyczących zlecenia wykonania operatu szacunkowego. W treści uzasadnienia podnieśli m.in. liczne nieprawidłowości dotyczące sporządzonego na zlecenie organu operatu szacunkowego. Wskazali także na naruszenie art. 84 § 2, art. 24, art. 7, art.8, art. 10, art. 81, art. 79 kpa oraz art. 176 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W głównej mierze zarzucili nieprawidłowości w kontekście sporządzonego na potrzeby postępowania operatu szacunkowego. Kwestionują stanowisko organu I instancji dotyczące wykładni polegającej na uznaniu, że wycena po podziale obejmuje sumę poszczególnych działek gruntu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ciechanowie decyzją z 27 grudnia 2022 r. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta [...] z [...] listopada 2022 r. W uzasadnieniu organ wskazał, że podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a ust. 1-1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.) – dalej zwanej "ugn" według którego, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się, jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust.

1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Zgodnie z art. 98a ust. 3 ugn, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem, jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie. W rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału. Przepis art. 66 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa stosuje się odpowiednio. Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału, a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej pokrywane są w formie dopłat.(art. 98 ust. 4 ugn).

SKO w Ciechanowie podało, że wzrost wartości nieruchomości uzasadnia wymierzenie opłaty, zaś wzrost ten podlega ocenie w świetle stosunku wartości nieruchomości sprzed podziału do sumy wartości wszystkich działek po jej podziale (por. m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 12 stycznia 2017 r. sygn. akt I OSK 555/15, 26 lipca 2013 r. sygn. akt I OSK 2361/11, 9 maja 2013 r. sygn. akt I OSK 2355/11).

Kolegium wskazało, że mocą decyzji z [...] września 2019 r. Burmistrz Miasta [...], na wniosek M. i E. K., zatwierdził podział nieruchomości: 1) działki położonej w obrębie ewidencyjnym [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, dla której Sąd Rejonowy w [...] prowadził Kw nr [...] na działki: - [...] o pow. [...] o pow. [...] ha, - [...] o pow. [...] ha, - [...] o pow. [...] ha z przeznaczeniem na drogę publiczną gminną, - [...] o pow. [...] ha, - [...] o pow. [...] ha, - [...] o pow. [...] ha, - [...] o pow. [...] ha, - [...] o pow. [...] ha z przeznaczeniem na drogę publiczną gminną, - [...] o pow. 0,6722 ha, - [...] o pow[...] ha z przeznaczeniem na drogę publiczną gminną, - [...] o pow. [...] ha, - [...] o pow. [...] ha, - [...] o pow. [...] ha, - [...] o pow. [...] ha, - [...] o pow. [...] ha z przeznaczeniem na drogę publiczną gminną, - [...] o pow. [...] ha, - [...] o pow. [...] ha;

2) działki położonej w obrębie ewidencyjnym [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...], dla której Sąd Rejonowy w [...] prowadził Kw nr [...] na działki: - [...] o pow. [...] ha z przeznaczeniem na poszerzenie drogi publicznej gminnej, - [...] o pow. [...] ha, - [...] o pow. [...] ha, - [...] o pow. [...] ha z przeznaczeniem na drogę publiczną, gminną, - [...] o pow. [...] ha, - [...] o pow. [...] ha, - [...] o pow. [...] ha z przeznaczeniem na drogę publiczną gminną, - [...] o pow. [...] ha, - [...] o pow. [...] ha z przeznaczeniem na drogę publiczną gminną, - [...] o pow. [...] ha, - [...] o pow. [...] ha, - [...] o pow. [...] ha z przeznaczeniem na drogę publiczną gminną, - [...] o pow. [...] ha.

Kolegium podało, że rzeczoznawca majątkowy S. P. w maju 2022 r. sporządził operat szacunkowy mający na celu określenie wartości nieruchomości przed i po podziale w celu ustalenia opłaty adiacenckiej. Wycena została wykonana podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Biegły poddał analizie rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych jako tereny mieszkaniowe jednorodzinne położone na terenie miasta [...] w okresie od czerwca 2017 r. do października 2019 r. Zestawienie transakcji rynkowych objęło czynności z rynku lokalnego. Przed podziałem (działki nr [...] i nr [...]) wartość nieruchomości została określona na podstawie transakcji porównywalnych nieruchomości (nieruchomości podobnych). Jako cechy i wagi przyjęto: położenie (20%), lokalizacja szczegółowa/dostępność (40%), powierzchnia nieruchomości (20%) i możliwość zagospodarowania i podłączenia do UIT (20 %).

W ten sposób biegły ustalił, że wartość działki nr [...] przed podziałem wyniosła [...]zł, zaś po podziale wzrosła do kwoty [...]zł). Wycenę działki nr [...] pomniejszono o powierzchnię gruntu przeznaczonego pod drogi publiczne - działki nr: [...] oraz o powierzchnię działek nr [...] niepodlegąjących podziałowi na działki budowlane.

Wartość poszczególnych działek po podziale wyniosła: - [...] o wartości [...]zł, - [...] o wartości [...]zł, - [...] o wartości [...]zł, - [...] o wartości [...]zł, - [...] o wartości [...]zł, - [...] o wartości [...]zł, - [...] o wartości [...]zł, - [...] o wartości [...]zł, - [...] o wartości [...]zł, - [...] o wartości [...]zł, - [...] o wartości [...]zł, - [...] o wartości [...]zł.

Odpowiednio biegły ustalił, że wartość działki nr [...] przed podziałem wyniosła [...]zł, zaś po podziale wzrosła do kwoty [...]zł. Wycenę działki nr [...] pomniejszono o powierzchnię gruntu przeznaczonego pod drogi publiczne - działki nr: [...] oraz o powierzchnię działek nr [...] niepodlegających podziałowi na działki budowlane.

Wartość poszczególnych działek po podziale wyniosła: - [...] o wartości [...]zł, - [...] o wartości [...]zł, - [...] o wartości [...]zł, - [...] o wartości [...]zł, - [...] o wartości [...]zł, - [...] o wartości [...]zł.

Kolegium zauważyło, że na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] grudnia 2002 r. nr [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, gdzie stawka opłaty adiacenckiej związanej z podziałem została ustalona na 30%. Zatem opłata adiacencka od wzrostu wartości nieruchomości wskutek jej podziału została ustalona na kwotę [...]zł.

Kolegium uznało zatem, że opłata została ustalona prawidłowo i zgodnie z obowiązującym prawem. W sprawie miał bowiem miejsce podział nieruchomości dokonany na wniosek właścicieli. Wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału został udowodniony przez rzeczoznawcę majątkowego. W sprawie została prawidłowo zastosowana stawka opłaty wynikająca ze stosownej uchwały (30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale, co jest zgodne z ustawą). Nie nastąpiło przedawnienie możliwości naliczenia opłaty (nie upłynął bowiem okres 3 lat od dnia uprawomocnienia się decyzji podziałowej, co miało miejsce 5 października 2019 r.) do czasu wszczęcia postępowania w sprawie naliczenia opłaty, co miało miejsce 21 lipca 2022 r.

Kolegium uznało również, że organ I instancji prawidłowo ustalił stan faktyczny. Z treści tej decyzji wynika, że nastąpił nowy podział nieruchomości na nowoutworzone działki. Stan taki wynika zarówno z księgi wieczystej, jak i z rejestru gruntów.

Kolegium nie dopatrzyło się również błędów w operacie rzeczoznawcy będącym podstawą ustalenia opłaty.

W konsekwencji uznało, że nie wystąpiły przesłanki umożliwiające uwzględnienie stanowiska odwołującej się strony.

Kolegium podkreśliło, że na ugn nie można utożsamiać pojęcia nieruchomości z pojęciem działki gruntu. Przedmiotem operatu szacunkowego jest określenie wartości nieruchomości nie zaś poszczególnych działek.

Zdaniem organu odwoławczego operat szacunkowy w sposób dostateczny wyjaśnia sposób dokonania wyceny nieruchomości. Kolegium zaznaczyło, że oceny operatu szacunkowego dokonują organy administracji publicznej, przy czym ocena taka dotyczy zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. To, że ich wybór, według art. 154 ust. 1 ugn, zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on w tym zakresie działać w sposób dowolny. Związany jest on w tym zakresie zarówno przepisami ugn oraz rozporządzenia z dnia 21 Września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej zwanego "rozporządzeniem", jak też standardami zawodowymi. Sam natomiast operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, w rozumieniu art. 84 kpa, która jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym.

Jednakże przedmiotowy dowód winien być oceniany z dużą ostrożnością, a więc nie może dotyczyć tych elementów, które dotyczą wiedzy specjalistycznej. Nie zwalnia to jednak organu z obowiązku zbadania przedstawionego operatu pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami oraz zweryfikowania go pod kątem zawartych w nim informacji niezbędnych dla uznania jego adekwatności do okoliczności danej sprawy.

Odnosząc się do podnoszonych zarzutów Kolegium podkreśliło, że przedmiotowy podział został dokonany na wniosek strony. Konsekwencje przedmiotowego podziału były znane stronie. Wyjaśnienia złożone przez autora operatu wskazują na spójność dokonanych wyliczeń.

Kolegium podkreśliło, że jeżeli pomimo złożonych przez rzeczoznawcę wyjaśnień odnoszących się do zarzutów strony, strona w dalszym ciągu kwestionuje operat szacunkowy, to dla wykazania zasadności swojego stanowiska pozostaje w stronie przeprowadzenie przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ugn) w celu obalenia sporządzonego na zlecenie organu administracji operatu szacunkowego).

Jak wynika z zebranego w sprawie materiału dowodowego organ I instancji w toku postępowania zadbał o to, aby opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniła wątpliwości i zarzuty zgłoszone przez stronę. Jak bowiem wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego operat szacunkowy wydany został zgodnie z przepisami i został uzupełniony o wyjaśnienia biegłego.

Zdaniem Kolegium słuszne jest stanowisko autora operatu, że treść zarzutów w całości dotyczy metodyki i procedury szacowania wartości nieruchomości, co wkracza w kompetencje przypisane rzeczoznawcy majątkowemu. Jeżeli chodzi o zarzut dotyczący błędnego zastosowania przepisów Kodeksu cywilnego w zakresie dotyczącym definicji nieruchomości za słuszne Kolegium uznało, że w procedurze szacowania przedmiotowa definicja, wynikająca z art. 46 Kodeksu cywilnego została zachowana zarówno przed, jak i po podziale nieruchomości. Rzeczoznawca wyjaśnił kwestie podnoszone przez stronę.

Powołując się na orzecznictwo sądowe Kolegium wskazało, że w zakresie zarzutów niewłaściwego doboru transakcji porównawczych skutkującego zawyżeniem wysokości opłaty adiacenckiej (błędnej analizy rynku lokalnego) znajomość rynku nieruchomości w zakresie uzyskiwanych cen i istniejącego w danym okresie popytu i podaży na danego rodzaju nieruchomości, to wiedza specjalna rzeczoznawcy majątkowego, która zarówno sąd, jak i organy administracji nie dysponują.

Skoro skarżący uważali, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy za wysoko określił wartości nieruchomości, winni przedłożyć organowi wycenę sporządzoną na własne zlecenie, na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej.

Argumenty samych skarżących mają jedynie walor polemiki z ustaleniami biegłego i jako takie nie mogły stanowić dowodu w sprawie, skutecznie podważającego sporządzony na użytek niniejszej sprawy operat szacunkowy.

W postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej rolą organu jest ustalenie tej opłaty, a niezbędnym dowodem w tym postępowaniu jest operat szacunkowy, którego prawidłowość może być dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, co wyraźnie wynika z art. 156 ust. 1 ugn. Dlatego organ nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad szacowania, ponieważ są to reguły z zakresu wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego.

Kolegium podkreśliło, że w zaskarżonej decyzji organ I instancji zawarł uzasadnienie odpowiadające wymogom art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego dokonując dokładnej i szczegółowej oceny stanowiącego dowód w sprawie operatu oraz wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego złożonych w trakcie trwającego postępowania.

Organ odniósł się również do podnoszonego zarzutu naruszenia art. 10 kpa podzieliło stanowisko organu I instancji, że czynności poprzedzające sporządzenie operatu szacunkowego służą uzyskaniu przez rzeczoznawcę majątkowego danych na podstawie, których przedstawia on w formie pisemnej swoją opinię, co do wartości nieruchomości. Czynności te nie są więc równoważne z przeprowadzeniem dowodu z opinii biegłego. Nie dotyczą ich zatem rygory określone w art. 79 kpa, a organ administracji nie ma obowiązku zawiadamiać strony postępowania o miejscu i terminie dokonania przez rzeczoznawcę majątkowego czynności przygotowawczych, służących sporządzeniu operatu szacunkowego, takich jak oględziny szacowanej nieruchomości. Tych czynności przygotowawczych nie dotyczy też art. 79 § 2 kpa, z którego wynika, że strona ma prawo brać udział w przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego.

Tak więc Kolegium uznało, że zaskarżona decyzja wydana została zgodnie z zasadami Kodeksu postępowania administracyjnego dotyczącymi postępowania dowodowego, a przede wszystkim z art. 77 § 1 kpa (organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć materiał dowodowy) oraz art. 80 kpa (organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność został udowodniona).

Odnośnie zastrzeżeń dotyczących sporządzonego operatu szacunkowego i kwestii dotyczących działania na zlecenie organu Kolegium podkreśliło, że chodzi tu o dowód wytworzony przez osobę, która z uwagi na unormowania zawarte w ugn, standardach zawodowych oraz kodeksie etyki, ma status zbliżony do statusu osoby zaufania publicznego, która ponosi pełną odpowiedzialność za wykonaną wycenę (winna dbać o zachowanie odpowiednich standardów oraz jakość wykonanych usług).

Organy administracji publicznej orzekające w konkretnej sprawie mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 kpa, wartość dowodową operatu i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy majątkowego koniecznych wyjaśnień. (co miało miejsce w niniejszej sprawie). Muszą to jednak robić z dużą ostrożnością, jako że nie dysponują wiedzą fachową, którą posiadają rzeczoznawcy.

Tak więc organ odwoławczy uznał, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Organ I instancji ustalił bowiem prawidłowo opłatę adiacencką zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami ugn i w oparciu o prawidłowo sporządzoną wycenę nieruchomości. Jak wykazał zarówno organ I instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji (z czym zgodził się w pełni organ odwoławczy) nie było podstaw do kwestionowania twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego zawartych w przedłożonej jako dowód w sprawie wycenie. Operat sporządziła osoba uprawniona, nie doszukano się w nim pomyłek, istotnych braków lub nieścisłości. Prawidłowo zostały wyjaśnione podejście, jak i sposób wyceny oraz jej podstawa prawna. Nadto rzeczoznawca majątkowy w toku postępowania wyjaśniającego odniósł się do zarzutów strony skarżącej dotyczących wyceny nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej.

W tej sytuacji, Kolegium uznało, że przedłożona wycena jest miarodajna i zgodna z obowiązującym prawem.

Kolegium zauważyło, że w trakcie trwającego postępowania strona złożyła wniosek o rozłożenie opłaty na raty, co organ uwzględnił i również w tym zakresie organ odwoławczy nie dopatrzył się nieprawidłowości.

Kolegium podało, że dokonało oceny operatu szacunkowego i uznało, że: wycena została sporządzona przez osobę uprawnioną, dla celu - określenie wartości rynkowej w celu naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału (określono wartość nieruchomości przed i po podziale), prawidłowo zostały przyjęte istotne z prawnego punktu widzenia daty (dzień wydania decyzji podziałowej – [...] września 2019 r. oraz dzień uprawomocnienia się tejże decyzji – [...] października 2019 r.).

Tak więc organ odwoławczy stwierdził, że operat szacunkowy nie narusza prawa, ani obowiązujących standardów szacowania nieruchomości. W konsekwencji, czego podnoszone przez stronę zarzuty kwestionujące prawidłowość sporządzenia operatu nie znajdują uzasadnienia.

Od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ciechanowie z 27 grudnia 2022 r. M. K. i E. K. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W skardze wnieśli o: 1) uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji, ewentualnie zmianę zaskarżonej decyzji poprzez ustalenie opłaty adiacenckiej w kwocie odpowiadającej wzrostowi wartości działek nr [...] po podziale, zgodnej z wyceną biegłego rzeczoznawcy majątkowego określona na podstawie operatu szacunkowego zawnioskowanego przez Sąd;

1. 2) dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego poprzez sporządzenie operatu szacunkowego ustalającego rzeczywisty wzrost wartości działek nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...], położonych w obrębie [...] w wyniku podziału dokonanego na mocy decyzji z [...] września 2019 r. Burmistrza Miasta [...];
2. 3) przesłanie operatu szacunkowego z [...] maja 2022 r. i dokonanie oceny jego prawidłowości, na podstawie art. 157 ust. 3 w zw. z art. 157 ust. 1 ugn, przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych z tym zastrzeżeniem, że dopuszczenie tego dowodu przez Sąd winno nastąpić po sporządzeniu na wniosek Sądu operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego celem porównania przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych dwóch operatów;
3. 4) wyłączenie z postępowania opinii biegłego S. P., na podstawie art. 24 § 1 pkt 1 i 7 w zw. z art. 84 § 2 kpa i art. 176 ugn;
4. 5) zobowiązanie Burmistrza Miasta [...] do przedłożenia umów cywilnoprawnych, dotyczących zlecenia wykonania operatów szacunkowych dotyczących ustalenia w wyniku podziału wzrostu wartości nieruchomości, w tym określających wartość uzyskanego wynagrodzenia przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego z tytułu sporządzenia operatu szacunkowego oraz wszelkich innych umów cywilnoprawnych zawieranych z biegłym S. P. - na okoliczność zaistnienia przesłanek do wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego od udziału w sprawie stosownie do art. 24 § 1 pkt 1 i 7 w zw. z art. 84 § 2 kpa i art. 176 ugn;
5. 6) zasądzenie kosztów postępowania na rzecz skarżących. W uzasadnieniu wskazali, że wbrew twierdzeniom SKO w operacie szacunkowym sporządzonym przez S. P. nie zostało wykazane, aby wzrost wartości nieruchomości nastąpił wyłącznie na skutek podziału nieruchomości. Zgodnie wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 listopada 2016 r. sygn. akt II OSK 344/15 renta planistyczna ma wykazywać różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem po dokonaniu tej zmiany. W sprawie określenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowi między zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu.

Zdaniem skarżących nie można mówić o spełnieniu powyższych przesłanek, opierając się na operacie szacunkowym z [...] maja 2022 r. W tym zakresie pojawia się wiele zmiennych wpływających na wartość wycenionych nieruchomości w metodzie porównawczej, która z istoty posiada wiele elementów, które rozmywają rzeczywiste wartości nieruchomości. Świadczy to zresztą o pismach dotyczących zarzutów skarżących do operatu szacunkowego, które nie zostały skutecznie odparte przez rzeczoznawcę majątkowego i organy. SKO, ani organ I instancji nie odniosły się do wniosków dowodowych zawnioskowanych przez skarżących. SKO nie zapoznało się dostatecznie z odwołaniem, gdyż wskazało, że jedyną drogą pozwalającą na podważenie operatu szacunkowego jest wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o sporządzenie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Skarżący wystosowali taki wniosek dowodowy w odwołaniu opierając go na art. 157 ust. 1 ugn. Z uwagi na nieprzeprowadzenie tegoż dowodu przez SKO skarżący uważają za zasadne uwzględnienie przez Sąd wniosku dowodowego w tym zakresie ewentualnie przesłanie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych dwóch opinii - opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego i opinii sporządzonej w toku niniejszego postępowania celem porównania tychże opinii przez organizację.

Skarżący podali, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie odniosło się również w uzasadnieniu do zarzutów dotyczących wyłączenia biegłego S. P. od udziału w sprawie, zaś organ I Instancji nie przedłożył wniosków dowodowych, ani nie został zobowiązany przez SKO do przedłożenia wniosków dowodowych zawartych w odwołaniu oraz w skardze. Nieprzeprowadzenie powyższych dowodów oraz nieprzedłożenie operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych stoi w sprzeczności z art. 7 kpa, gdyż SKO oraz organ I instancji zaniechał przeprowadzenia dowodów z urzędu, a ponadto na wniosek strony, nie dążąc przy tym do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, naruszając tym samym interes społeczny, w tym interes skarżących. Organy uchybiły zatem przeprowadzeniu kompleksowego postępowania dowodowego, a nadto nie odniosły się merytorycznie do stawianych zarzutów.

Odnosząc się do proceduralnych przesłanek powołania biegłego przez Burmistrza Miasta [...] skarżący wskazali, że biegły sporządzający opinię działał na zlecenie Burmistrza Miasta [...]. Sporządzona opinia nie była sporządzona charytatywnie, lecz za odpowiednim wynagrodzeniem. Sporządzenie operatu szacunkowego nie było ustalane przez odwołujących, ale przez organ prowadzący postępowanie, którego wynik wprost wpływa na wierzytelność przysługującą temu organowi od odwołujących. Logiczne jest w tym przypadku, że dla Burmistrza Miasta [...] korzystne jest uzyskanie jak najwyższej kwoty z tytułu opłaty adiacenckiej.

Wykonanie operatu szacunkowego zostało zleconego biegłemu S. P. przez Burmistrza Miasta [...] na podstawie umowy cywilnoprawnej. Zgodnie z przedstawioną dokumentacją fotograficzną dołączoną do operatu szacunkowego zawierającą szereg zdjęć innych nieruchomości, nie zaś nieruchomości odwołujących należy domniemywać, że zachodziła mnogość umów cywilnoprawnych dotyczących stosunków zawodowych pomiędzy zlecającym i Burmistrzem Miasta [...], a biegłym sporządzającym operat szacunkowy. Zachodzą zatem istotne wątpliwości w zakresie bezstronności operatu, który został wykonany na zlecenie konkretnego organu przez przyjmującego zlecenie. Organ w wyniku sporządzenia operatu szacunkowego uzyskuje korzyści, którą w tym wypadku jest kwota wynikająca z ustalonej opłaty adiacenckiej. Operat szacunkowy, w takim wypadku, nie może być sporządzony w sposób bezstronny, skoro został sporządzony na rzecz zlecającego, co wiązało się z zapłatą na rzecz rzeczoznawcy określonego wynagrodzenia, a ponadto kontynuowaniu w przyszłości dalszej współpracy, co bezpośrednio wpłynęło na brak bezstronności w sporządzeniu operatu szacunkowego.

Korzystny z punktu widzenia organu operat wpływa bezpośrednio na możliwość zlecania w przyszłości kolejnych zleceń danemu rzeczoznawcy majątkowemu. Jest to wniosek oczywisty i uzasadniony, mając na uwadze abstrakcyjne wartości uzyskiwane w operatach szacunkowych wykonywanych na zlecenie organów.

Powołując się na art. 84 § 2 kpa, art. 176 ugn oraz art. 24 § 1 pkt 1 i 7 kpa skarżący podali, że w przedmiotowej sprawie zachodzi zarówno stosunek nadrzędności służbowej, gdyż Burmistrz Miasta [...] był zleceniodawcą wykonania operatu szacunkowego, zaś biegły sądowy S. P. przyjął zlecenie za które otrzymał stosowne wynagrodzenie. W przedmiotowej sprawie zastosowanie będzie miał również pkt 1 art. 24 § 1 kpa, gdyż istniał stosunek prawny wynikający z umowy cywilnoprawnej o sporządzenie operatu szacunkowego pomiędzy Burmistrzem Miasta [...], a biegłym S. P., który bezpośrednio oddziaływał na prawa i obowiązki biegłego, wynikające z uzyskiwanych w przyszłości zleceń od Burmistrza Miasta [...], w przypadku sporządzenia korzystnego lub niekorzystnego dla organu zlecającego operatu szacunkowego. Korzystny dla organu operat wiązał się z kolejnymi zleceniami dla rzeczoznawcy majątkowego, zaś niekorzystny zakończeniem współpracy. Jest to okoliczność wynikająca z zasad prawidłowego rozumowania, logiki i doświadczenia życiowego. Z uwagi na wskazane powyżej okoliczności biegły S. P. winien być wyłączony od udziału w sprawie.

Skarżący podkreślili, że zlecenie dokonania opinii/operatu przez osobę prywatną zazwyczaj dotyczy jednego zlecenia, nie zaś - jak w przypadku organu – kilkudziesięciu, czy kilkuset operatów/opinii, w wyniku czego zależność pomiędzy zleceniodawcą, a zleceniobiorcą kształtuje się na znacznie wyższym poziomie.

Powyższe działania organu oraz biegłego rzeczoznawcy majątkowego naruszają zasadę prawny obiektywnej i uwzględniania interesu społecznego oraz słusznego interesu obywateli określoną w art. 7 kpa oraz zasadę zaufania do władzy publicznej określoną w art. 8 § 1 kpa.

Zdaniem skarżących nieprzeprowadzenie dowodów zawnioskowanych w odwołaniu od decyzji organu I instancji do SKO niewątpliwie zaburza kluczowe wartości oraz filary postępowania administracyjnego mające na celu równe traktowanie stron, chroniąc tym samym interesy strony słabszej, którą w tym wypadku są skarżący. Powyższym przepisom uchybiają nie tylko koligacje pomiędzy biegłym, a organem władzy publicznej, wpływające bezpośrednio na brak waloru dowodowego opinii biegłego, ale również pozostałe aspekty materialno-procesowe sporządzonego operatu szacunkowego, ukazujące brak bezstronności biegłego w sporządzonej opinii, wpływające na niemożność jej uzasadnienia i odniesienia się do zarzutów kierowanych do niej w toku postępowania przez skarżących.

Skarżący podali, że nie byli obecni w trakcie oględzin, czy sporządzania dokumentacji fotograficznej na potrzeby sporządzenia operatu szacunkowego na terenie nieruchomości. Nie zostali poinformowani o tym, że ktoś znajdował się na ich nieruchomości i prowadził na jej terenie jakiekolwiek czynności. SKO powołało się na argumentację organu I instancji, że oględziny i sporządzenie przez biegłego dokumentacji fotograficznej są czynnościami poprzedzającymi sporządzenie operatu szacunkowego i czynności te nie są równoważne z przeprowadzeniem dowodu z opinii biegłego, zatem nie dotyczą ich rygory określone w art. 79 kpa przez co organ nie ma obowiązku zawiadamiać stron o miejscu i terminie dokonania przez rzeczoznawcę majątkowego czynności przygotowawczych, służących sporządzeniu operatu szacunkowego takich jak oględziny szacowanej nieruchomości.

Zdaniem skarżących obowiązująca aktualnie linia orzecznicza wyklucza konieczność powiadomienia strony o oględzinach wykonywanych przez biegłego w celu sporządzenia operatu szacunkowego, jednak nie wyklucza obowiązku poinformowania przez organ o sporządzeniu opinii, w tym wypadku operatu szacunkowego. Podążając tokiem rozumowania Samorządowego Kolegium Odwoławczego i organu I instancji - na organie I instancji nie ciążył obowiązek zawiadomienia strony o oględzinach, jednak ciążył obowiązek powiadomienia o terminie sporządzenia opinii i operatu szacunkowego. Operat szacunkowy został sporządzony [...] maja 2022 r. i został doręczony skarżącym 22 lipca 2022 r. wraz z zawiadomieniem o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

Skarżący otrzymali zatem operat już po jego sporządzeniu, pomimo iż zgodnie z datą sporządzenia operatu szacunkowego winni maksymalnie 5 maja 2022 r. otrzymać zawiadomienie o terminie sporządzenia operatu szacunkowego. Operat szacunkowy został w rzeczywistości przekazany skarżącym już po jego sporządzeniu wraz z informacją o wszczęciu postępowania 23 lipca 2022 r., a więc niemalże 3 miesiące po sporządzeniu operatu. Stanowi to naruszenie art. 79 § 1 kpa. Powyższe naruszenie ocenić zatem należy jako pozbawienie strony czynnego udziału w postępowaniu. Strona została bowiem pozbawiona uczestnictwa w czynności procesowej na podstawie, której w zasadniczej części ustalono stan faktyczny sprawy. Strona nie może być tylko poinformowana o treści tej opinii, nawet w sytuacji, gdy organ administracyjny nie wziął pod uwagę negatywnej dla strony opinii biegłego. W wyroku z 3 marca 2000 r. sygn. akt III SA 535/99 NSA wskazał, że samo doręczenie kserokopii opinii biegłego nie może być utożsamiane z wykonaniem przez organ obowiązków nałożonych przez przepis prawa mający zapewnić stronie czynny udział w postępowaniu.

Zdaniem NSA strona powinna być zawiadomiona o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z opinii biegłych przynajmniej na 7 dni przed terminem, a stronie przysługuje prawo do udziału w przeprowadzeniu dowodu (wyrok NSA z 19 stycznia 1990 r. sygn. akt SA/Gd 115/89). Takie unormowanie doprowadziłoby do możliwości przekazania przez skarżących biegłemu informacji istotnych z punktu widzenia dokonywanej wyceny, których reasumpcja po sporządzeniu operatu szacunkowego nie była już możliwa, z uwagi na niechęć biegłego co do podważania wcześniej wyrażonego w operacie poglądu i dokonanej wyceny.

W ocenie skarżących w przedmiotowej sprawie nastąpił zatem szereg poważanych uchybień proceduralnych, stanowiących fundamentalne zasady prawa administracyjnego mające na celu ochronę praw i interesów obywateli. Doszło również do wadliwego sporządzenia operatu szacunkowego, stanowiącego kluczowy dowód materialny w sprawie, będący podstawą do naliczenia opłaty adiacenckiej.

Przedstawiona w operacie szacunkowym dokumentacja fotograficzna nie zawiera zdjęć z terenu nieruchomości należących do skarżących. Skarżący nie wiedza jakie działki obejmuje dokumentacja fotograficzna. Prowadzi to do domniemania, iż rzeczoznawca majątkowy w rzeczywistości nie dokonał oględzin nieruchomości. Wycena została zatem dokonana w sposób powierzchowny, bez faktycznego zaznajomienia się z gruntami.

Odnosząc się do treści operatu szacunkowego skarżący wskazali, że doszło do poważnych błędów, które rzutują na wynik operatu.

Ich zdaniem nieruchomości gruntowe wykazane w tabeli nr [...] znacząco odbiegają od działek objętych podziałek geodezyjnym w zakresie powierzchni, przeznaczenia, lokalizacji oraz stanu zurbanizowania. Przyjęte przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości nie spełniają wymogu podobieństwa z nieruchomością wycenianą. Wielkość ww. nieruchomości jest bardziej korzystna z punktu widzenia kupującego, gdyż na działki o powierzchni odpowiadającej nieruchomościom porównywanym panuje znacznie większy popyt. Wyłącznie 4 z 13 działek mają powierzchnię taką samą lub mniejszą od największej z działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości wycenianej. Część działek objętych wyceną pełni również funkcję usługową. Lokalizacja działek poddanych porównaniu jest znacznie lepsza, gdyż działki te są położone albo w znacznie bliższej odległości od centrum miasta i jego głównych ulic bądź znajdują się w zaciszu miasta na osiedlu domów jednorodzinnych.

Działki objęte podziałem znajdują się w szczerym polu, w bliskiej odległości od trasy nr [...], która obecnie jest jedną z najbardziej uczęszczanych tras w kraju. Prowadzi to do istotnego hałasu i obniżenia wartości gruntów z punktu widzenia gruntów przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną. Lokalizacja działek objętych podziałem została określona jako teren o znacznym zurbanizowaniu i perspektywie rozwoju w strefie śródmiejskiej, w niedalekiej odległości od centrum miasta. Skarżący nie zgadzają się z tym stwierdzeniem i wnoszą o ponowne przeanalizowanie atrybutów mających wpływ na wycenę nieruchomości. Biegły również nie wykazał, aby zapoznał się z przyłączami odnoszącymi się do nieruchomości porównywanych, jak również, aby dokonał choćby powierzchownych oględzin tychże nieruchomości. Przy wycenach zarówno w odniesieniu do działek objętych podziałem, jak i działek porównywanych nie dokonano uwzględnienia roślinności, która się na nich znajduje.

W operacie została przyjęta błędna wykładnia polegająca na uznaniu, że wycena po podziale obejmuje sumę poszczególnych działek gruntu, podczas gdy prawidłowa wykładania określona w orzecznictwie prowadzi do wniosku, że wycena powinna obejmować tę samą nieruchomość, lecz składającą się z kilku działek. Podział ewidencyjny nie jest podziałem prawnym, a więc przyjęta metoda wyceny każdej z działek osobno jest błędna i sprzeczna z treścią art. 46 Kodeksu cywilnego.

Skarżący domagają się wyjaśnienia różnic w tabeli nr [...] oraz nr [...] w zakresie wartości procentowych przyjętych wag. Uważają zatem za niezbędne przeprowadzenie dowodów zawartych w pkt w skardze dla prawidłowego ustalenia stanu faktycznego przedmiotowego postępowania, a tym samym ustalenia właściwej wysokości opłaty adiacenckiej lub ewentualnie jej nieustalania w wyniku niewykazania przez biegłego, iż nastąpił rzeczywisty wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału, wynikający wyłącznie z podziału, nie zaś z innych czynników rzutujących pośrednio lub bezpośrednio na wysokość dokonanej wyceny.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ciechanowie wniosło o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymało stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie jest uzasadniona, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

W niniejszej sprawie podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a ugn, a zatem Sąd zobowiązany był dokonać oceny, czy decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ciechanowie z 27 grudnia 2022 r. została wydana zgodnie z wymogami tego przepisu.

Art. 98a ust. 1 ugn przewiduje, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Według ust. 1a tego artykułu ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust.

1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Z kolei z ust. 1b art. 98a ugn wynika, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Według ust. 3 tego artykułu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie.

Zgodnie zaś z art. 98a ust. 5 ugn do ulg w spłacie oraz umarzania należności z tytułu opłaty adiacenckiej stosuje się przepisy ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych.

Z art. 146 ust. 1a ugn wynika, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości.

Zdaniem Sądu rację ma Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ciechanowie, że w niniejszej sprawie warunki art. 98 a ust. 1-1b, ust. 3 ugn zostały spełnione.

Jak wynika ze znajdującej się w aktach sprawy decyzji Burmistrza Miasta [...] z [...] września 2019 r. podział nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...] był dokonany na wniosek współwłaścicieli działki M. i E. K. Podział przedmiotowych nieruchomości został dokonany przez organ właściwy – Burmistrza Miasta [...]. Podział nieruchomości został dokonany w trybie art. 93 i art. 98 ugn. Ustalenie opłaty adiacenckiej było zatem dopuszczalne.

Nie jest w sprawie sporne to, że decyzja zatwierdzająca podział z 18 września 2019 r. stała się ostateczna 5 października 2019 r. Skoro zatem wszczęcie postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło 22 lipca 2022 r., to warunek wszczęcia postępowania w terminie 3 lat, o którym mowa w art. 98 a ust. 1 zdanie trzecie ugn, został spełniony.

W niniejszej sprawie został spełniony warunek z art. 98a ust. 1a ugn. SKO w Ciechanowie prawidłowo wskazało, że podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej była wysokość stawki procentowej (30 %) różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale wynikająca z § 1 uchwały nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] grudnia 2002 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału (Dz. Urz. Woj. Mazow. z 2002 r. Nr [...], poz. [...]). Z art. 98 a ust. 1a ugn wynika bowiem, że znaczenie dla ustalenia opłaty adiacenckiej ma uchwała obowiązująca w dacie, gdy stała się ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości.

Burmistrz Miasta [...] zastosował się też do wymogu z art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 ugn, ponieważ ustalił opłatę adiacencką po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającego wartości nieruchomości przed i po podziale.

Z akt sprawy wynika, że podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej stanowił operat szacunkowy z [...] maja 2022 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego S. P.. Z operatu wynika, że celem wyceny było określenie wzrostu wartości rynkowej prawa własności nieruchomości na skutek jej podziału dla określenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Przedmiot wyceny został określony prawidłowo. Ustalenie opłaty adiacenckiej dotyczy bowiem części nieruchomości gruntowej nr [...] o pow. [...] ha i części nieruchomości gruntowej nr [...] o pow. [...] ha. Biegły pominął bowiem powierzchnie obu nieruchomości w zakresie obszaru działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne oraz poszerzenie drogi publicznej (art. 98a ust. 3 ugn) oraz powierzchnie działek nienadających się do samodzielnego zagospodarowania – niepodzielonych na działki budowlane (art. 98a ust. 1b w zw. z art. 4 pkt 3a ugn).

Z treści operatu oraz wyjaśnień z 5 października 2022 r. wynika, że biegły dokonał wizji lokalnej nieruchomości 11 maja 2022 r. w zakresie określenia położenia nieruchomości, dostępności oraz stanu i ustalił wartości nieruchomości na dzień uostatecznienia się decyzji podziałowej. Operat zawiera podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości. W operacie został ustalony stan faktyczny i prawny nieruchomości. W wycenie omówiono uwarunkowania planistyczne i dokonano analizy lokalnego rynku nieruchomości (teren Miasta [...]) niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Rynek obejmował nieruchomości niezabudowane jako przedmiot prawa własności, a więc rodzajowo podobne nieruchomości jak nieruchomości szacowane. Wybierając nieruchomości do porównań dla określenia wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale odrzucono transakcje nie mające cech rynkowych, z uwagi na znacznie odbiegające od zbioru nieruchomości podobnych zbyt niskie lub zbyt wysokie ceny.

Wskazano rodzaj określanej wartości nieruchomości (wartość rynkowa prawa własności nieruchomości), wybór podejścia i metody szacowania (podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej), przedstawiono obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny wraz z omówieniem, a zatem operat zawiera konieczne elementy, o których mowa w § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia.

Z wyceny wynika, że biegły określił wartości rynkowe nieruchomości (części działek nr [...]) przed podziałem w podejściu porównawczym, z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej, wyodrębniając jako próbkę porównawczą 11 nieruchomości do nich podobnych (Tabela nr [...]) pod względem najistotniejszych cech rynkowych (położenie, lokalizacja szczegółowa/dostępność, powierzchnia nieruchomości, możliwość zagospodarowania i podłączenia do UIT). Biegły określił także wartości rynkowe nieruchomości po podziale w podejściu porównawczym, z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej, wyodrębniając jako próbkę porównawczą 13 nieruchomości do nich podobnych (Tabela nr [...]) pod względem najistotniejszych cech rynkowych (położenie, lokalizacja szczegółowa/dostępność, powierzchnia nieruchomości, możliwość zagospodarowania i podłączenia do UIT), co było zgodne z art. 150 ust. 2, art. 152 ust. 3 w zw. z § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia.

W operacie biegły na podstawie analizy rynku lokalnego wyodrębnił cechy rynkowe nieruchomości mające wpływ na wartości nieruchomości przed i po podziale oraz wagi tych cech (Tabela nr [...]). Rzeczoznawca zastosował też współczynniki korygujące (nieruchomości przed podziałem - str. 42 operatu, nieruchomości po podziale – str. 47, 51, 55,59 operatu). Wobec tego należało uznać, że rzeczoznawca działał w zgodzie z art. 152 ust. 1, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ugn.

Biegły przeanalizował też wpływ upływu czasu na ceny nieruchomości (str. 37 operatu). Stwierdzając stagnację cen w badanym okresie biegły nie wprowadził poprawki cen, z uwagi na trend czasowy.

Z operatu wynika, że na skutek podziału nieruchomości oznaczonej jako część działki nr [...] o pow. [...] m2 wartej przed podziałem [...]zł, w stosunku do wartości rynkowej ([...]zł) sumy działek powstałych po podziale (z pominięciem działek przeznaczonych pod drogi publiczne i nienadających się do samodzielnego zagospodarowania jako działki budowlane) nastąpił wzrost wartości nieruchomości o [...]zł. Z kolei na skutek podziału nieruchomości oznaczonej jako część działki nr [...] o pow. [...] m2 wartej przed podziałem [...]zł w stosunku do wartości rynkowej ([...]zł) sumy działek powstałych po podziale (z pominięciem działek przeznaczonych pod drogi publiczne i poszerzenie tego rodzaju drogi oraz nienadających się do samodzielnego zagospodarowania jako działki budowlane) nastąpił wzrost wartości nieruchomości o [...]zł, a zatem Burmistrz Miasta [...] stosując 30 % stawkę w zakresie różnicy wzrostu wartości nieruchomości prawidłowo ustalił jej wartość na [...]zł ([...] x 30%).

Z akt sprawy wynika, że na etapie postępowania pierwszoinstancyjnego rzeczoznawca majątkowy S. P. złożył dodatkowe wyjaśnienia (pismo z 5 października 2022 r.), na skutek zarzutów do operatu sformułowanych w piśmie skarżących z 5 sierpnia 2022 r.

Z powyższego wynika, że operat szacunkowy był wiarygodnym dowodem, który mógł stanowić podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa. Nie można uznać, że opinia biegłego była opinią dowolną, obarczoną oczywistymi błędami w rozumowaniu biegłego, czy opinią niekompletną.

Trzeba wskazać, że operat szacunkowy był ważny, w rozumieniu art. 156 ust. 3 ugn, w dniu wydania (27 grudnia 2022 r.) decyzji przez SKO w Ciechanowie.

Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd zauważa, że kwestia wyłączenia od udziału w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej biegłego S. P. w trybie art. 84 § 2 w zw. z art. 24 § 1 pkt 1 i 7 kpa nie mogła mieć istotnego wpływu na wynik sprawy. Biegły rzeczoznawca majątkowy jest podmiotem wykonującym działalność zawodową z zachowaniem bezstronności, samodzielnym, podlegającym odpowiedzialności zawodowej (art. 174 ust. 1 i 7, art. 175 ust. 1, art. 178 ust. 1 ugn) i wyłanianym w trybie tzw. przetargu publicznego. Nie jest to osoba powoływana na funkcję biegłego według swobodnego wyboru Burmistrza Miasta [...], czy pracowników Urzędu Miasta [...].

Skarżący nie wykazali, że S. P. pozostaje z jakąkolwiek ze stron (stronami są skarżący, a nie organ lub pracownicy jego urzędu) w takim stosunku prawnym, że wynik sprawy mógłby mieć wpływ na prawa lub obowiązki biegłego. Skarżący jako strony postępowania nie pozostają też z biegłym w stosunku nadrzędności służbowej, w szczególności nie są jego pracodawcami lub przełożonymi, czy też zleceniodawcami.

Skarżący kwestionują w istocie procedurę prawną wyłaniania biegłych na potrzeby toczących się przed organami spraw administracyjnych. To zaś jest wynikiem określonych rozwiązań prawnych obowiązujących w Rzeczypospolitej Polskiej i jako takie nie podlega kontroli sądu administracyjnego.

Skarżący nie wykazali, że pomiędzy organem administracji publicznej, a biegłym występuje zależność tego rodzaju, że mogłaby wywołać wątpliwości, co do bezstronności biegłego (art. 24 § 3 w zw. z art. 84 § 2 kpa). Opłata adiacencka nie stanowi składnika wynagrodzenia Burmistrza Miasta [...]. Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy działał w sprawie administracyjnej na podstawie umowy zlecenia z [...] kwietnia 2022 r. Umowa zlecenia nie jest tzw. umową rezultatu (jak, np. umowa o dzieło). Cechą umowy zlecenia jest działanie zleceniobiorcy z należytą starannością w toku dokonywanych przez niego czynności szacowania nieruchomości. Biegły rzeczoznawca majątkowy w oparciu o umowę zlecenia ma wykonać operat szacunkowy zgodnie z prawem, zasadami etyki zawodowej, z zachowaniem bezstronności (art. 175 ust. 1 w zw. z art. 174 ust. 3 ugn). Nie jest prawnie zobowiązany do wykonania operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości korzystną dla gminy.

Przyjęte przez skarżących założenie: biegły jest zawsze stronniczy z korzyścią dla zleceniodawcy, bo działa na rzecz dającego zlecenie, jest niewystarczające do wykazania, że w konkretnym przypadku biegły winien być wyłączony od udziału w postępowaniu administracyjnym.

Jeżeli chodzi o kwestię uczestnictwa skarżących w wizji terenowej biegłego przeprowadzonej 11 maja 2022 r. trzeba wskazać, że postępowanie mające na celu dokonanie wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego i dokonywane w tym postępowaniu czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 6 i 8 ugn) nie stanowią elementu postępowania administracyjnego prowadzonego w administracyjnej sprawie indywidualnej. Wobec tego do tego postępowania prowadzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (jeszcze nie powołanego przez organ jako biegłego na podstawie art. 84 § 1 kpa) i dokonywanych w jego toku czynności nie mają zastosowania art. 10 § 1, art. 79 i art. 81 kpa.

Z akt sprawy wynika, że strona miała możliwość zapoznania się z operatem szacunkowym przed wydaniem decyzji, skoro po wszczęciu 22 lipca 2022 r. postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej M. K. pismem z 25 lipca 2022 r. wystąpił o wydanie kserokopii operatu szacunkowego i taki materiał otrzymał 27 lipca 2022 r., co wynika z adnotacji skarżącego na piśmie organu z 27 lipca 2022 r. Skarżący w piśmie z 5 sierpnia 2022 r. przekazali organowi swoje uwagi, co do operatu szacunkowego, a ten przekazał je biegłemu S. P., który odpowiedział na nie pismem z 5 października 2022 r. Pismo biegłego E. K. odebrała 11 października 2022 r. Z tego wynika, że skarżący mieli zapewniony udział w postępowaniu administracyjnym, w tym możliwość wniesienia uwag i zastrzeżeń do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Pomiędzy datą otrzymania operatu szacunkowego (27 lipca 2022 r.), a wydaniem decyzji przez organ I instancji ([...] listopada 2022 r.) skarżący mogli przedstawić organowi kontrwycenę sporządzoną na własne zlecenie, aby organ mógł się do niej ustosunkować, czego jednak nie uczynili.

Podnoszony w skardze zarzut, że dokumentacja fotograficzna dołączona do operatu szacunkowego nie dotyczy nieruchomości skarżących jest nieprzekonywujący. Z operatu szacunkowego i wyjaśnień biegłego z 5 października 2022 r. wynika, że rzeczoznawca majątkowy S. P. dokonał wizji lokalnej nieruchomości i na jej podstawie określił położenie przedmiotu wyceny oraz jego stan (w rozumieniu art. 4 pkt 17 ugn).

Twierdzenia skarżących, że biegły nie wziął po uwagę przyłączy znajdujących się na spornym gruncie, czy roślinności, która się na nim znajduje, były nieuzasadnione. Skarżący pomijają to, że na podstawie art. 98a ust. 1b ugn biegły określając wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale, ustalając stan nieruchomości przed i po podziale zobligowany jest pominąć części składowe tych nieruchomości w rozumieniu art. 47 § 2 i art. 48 Kodeksu cywilnego.

Nietrafny był także zarzut dokonania przez organ błędnej wykładni art. 46 Kodeksu cywilnego, tj. że nieruchomość po podziale winno się potraktować jako tę samą nieruchomość podzieloną na działki gruntu. Sąd zwraca uwagę, że 23 sierpnia 2017 r., na mocy art. 1 pkt 20 lit. b ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r. poz. 1509), dodano do art. 98a ugn ust. 1b zgodnie z którym (zdanie trzecie) wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Zatem obecnie ustawodawca uregulował tę kwestię wyraźnie przecząc kierunkowi wykładni prezentowanemu przez skarżących.

Sąd nie mógł odnieść się do zarzutów skargi dotyczących tego, że biegły sporządził operat szacunkowy w sposób nierzetelny i z poważnymi błędami mającymi wpływ na wynik wyceny w zakresie tego, że nieruchomości wykazane w Tabeli nr [...] są niepodobne (w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn) do spornych nieruchomości po podziale co do – powierzchni, przeznaczenia, lokalizacji, stanu zurbanizowania.

W skardze skarżący zarzucają, że: 1) większa powierzchnia ich nieruchomości jest bardziej korzystna, bo panuje na takie działki większy popyt, 2) lokalizacja działek poddanych porównaniu jest znacznie lepsza – są one położone bliżej centrum miasta i jego głównych ulic albo położone w zaciszu miasta na osiedlu domów jednorodzinnych, a działki objęte podziałem są w szczerym polu, blisko hałaśliwej trasy nr [...];

1. 3) lokalizacja działek objętych podziałem została błędnie określona jako teren znacznie zurbanizowany i o perspektywie rozwoju w strefie śródmiejskiej;
2. 4) kwestionują różnice w wartościach procentowych wag cech przyjętych w Tabelach nr [...] operatu.

Skarżący nie przedstawili jednak żadnego dowodu (operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie lub chociażby opracowania lub ekspertyzy, o której mowa w art. 174 ust. 3a pkt 1 ugn), który potwierdzałby ich stanowisko w powyższych kwestiach.

Z operatu szacunkowego wynika natomiast, że działki objęte podziałem biegły określił jako położone w strefie miejskiej (a nie śródmiejskiej) i w otoczeniu nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne (str. 23 operatu). Jak wynika z Tabeli nr [...] operatu położenie gruntów wycenianych biegły określił jako położenie w strefie miejskiej, w sąsiedztwie terenów o zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej. Lokalizację szczegółową nieruchomości wycenianych określił jako położenie w niewielkiej odległości od terenów zabudowanych, ale na obszarze miasta [...] o znacznym zurbanizowaniu i perspektywie rozwoju. Skarżący pomijają to, że ocena biegłego w zakresie "znacznego zurbanizowania i perspektywy rozwoju" dotyczy oceny miasta [...] jako organizmu urbanistycznego, a nie terenu na którym położone są nieruchomości wyceniane.

Skarżący pomijają to, że dla nabywców nieruchomości mniejszych (działek budowlanych) równorzędne znaczenie ma lokalizacja ogólna nieruchomości, jak i lokalizacja szczegółowa/dostępność nieruchomości. Wynika to z tego, że nieruchomości tego rodzaju nabywane są na własne potrzeby mieszkaniowe nabywców lub ich bliskich i z reguły stanowią ich główny ośrodek życiowy. Zatem istotne znaczenie ma dla nich zarówno ogólne usytuowanie nieruchomości na terenie miasta (np. położenie względem miejsca zatrudnienia, usług, terenów zielonych), jaki i bezpośrednie otoczenie nieruchomości - lokalizacja szczegółowa (np. rodzaj otaczającej zabudowy, jej estetyka).

Z kolei nabywcy dużych nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe zasadniczo nabywają tego rodzaju nieruchomości na cele inwestycyjne, np. w celu dalszej odsprzedaży z zyskiem deweloperom pod osiedle domków jednorodzinnych. Dla takich nabywców (dużych nieruchomości) większe znaczenie ma lokalizacja szczegółowa nieruchomości, ponieważ tego rodzaju nieruchomości nie będą wykorzystywali do celów osobistych. Duże znaczenie może mieć tu dostępność (drogowa) nieruchomości (np. rodzaj drogi dojazdowej do głównej arterii komunikacyjnej, czy układ dróg dojazdowych), skoro po podziale na mniejsze działki budowlane teren ten będzie intensywniej wykorzystywany komunikacyjnie (przez wielu właścicieli), aniżeli przez właściciela jednej mniejszej działki budowlanej.

Z tego powodu Sąd nie dostrzegł zasadniczego błędu w tym, że biegły zróżnicował w Tabelach nr [...] wysokość wag procentowych cech – położenie i lokalizacja szczegółowa/dostępność.

Poza tym skarżący dowodzą, że część działek objętych wyceną ma przeznaczenie usługowe, lecz pomijają to, że usługowe przeznaczenie niektórych działek nr: [...] (symbol planistyczny ([...]) jest przeznaczeniem uzupełniającym, a nie przeznaczeniem podstawowym (przeznaczeniem podstawowym jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna).

Sąd zauważa, że znajomość rynku nieruchomości w zakresie uzyskiwanych cen i istniejącego w danym okresie popytu i podaży na danego rodzaju nieruchomości, czy w zakresie doboru nieruchomości podobnych do wycenianych to wiedza specjalna rzeczoznawcy majątkowego, której nie posiadają organy administracji, ani Sąd.

Jeżeli natomiast skarżący uważali, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wadliwie określił wzrost wartości nieruchomości na skutek ich podziału, to winni przedłożyć organowi wycenę sporządzoną na własne zlecenie na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, aby wykazać, że na skutek podziału nie wzrosła wartość nieruchomości lub że wzrosła w niższej wysokości.

Mając dwie rozbieżne wyceny nieruchomości organ musiałby wskazać którą wycenę uznaje za wiarygodny dowód w sprawie, a której odmawia wiarygodności i mocy dowodowej. Organ, dysponując dwoma rozbieżnymi operatami szacunkowymi, miałby też podstawę, aby wystąpić, w trybie art. 157 ugn, do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie.

W sytuacji, gdy skarżący nie przedłożyli na etapie postępowania administracyjnego kontrwyceny brak było dowodu przeciwnego, mogącego podważyć wycenę sporządzoną na zlecenie Burmistrza Miasta [...].

Argumenty samych skarżących mają jedynie walor polemiki z ustaleniami biegłego i jako takie nie mogły stanowić dowodu w sprawie.

Sąd zwraca uwagę, że w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej rola organu sprowadza się do ustalenia tej opłaty, a niezbędnym dowodem w tym postępowaniu jest operat szacunkowy. Postępowanie to nie jest płaszczyzną do oceny prawidłowości sporządzonej na użytek sprawy wyceny, ponieważ ta kompetencja zarezerwowana jest dla organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, co wyraźnie wynika z art. 156 ust. 1 ugn. W postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej organ nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania (sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości podobnych do porównań, przyjętych cech cenotwórczych i ich wag procentowych, wypracowanych w praktyce szacowania przez środowisko rzeczoznawców, ponieważ nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego (wiedza branżowa).

Z art. 150 ust. 5 ugn i § 3 ust. 2 rozporządzenia wynika, że to rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i w tym celu to ten biegły przeprowadza analizę rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen oraz warunków zawarcia transakcji. Zgodnie z § 26 ust. 3 rozporządzenia rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków. Z przepisu art. 154 ust. 1 ugn wynika, że to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Zdaniem Sądu bez stosownego przeciwdowodu, nie było możliwe kwestionowanie przyjętych do porównań nieruchomości podobnych, jeżeli chodzi m.in. o ich powierzchnię, czy lokalizację. To zaś na ile dana próbka porównawcza nieruchomości na danym rodzaju rynku była miarodajna jako podobna do nieruchomości szacowanych pozostaje w sferze wiadomości specjalnych, których nie posiadał organ. Na rynku nieruchomości właściwym dla celu wyceny nie ma nieruchomości identycznych jak nieruchomości wyceniane. Sąd nieruchomości mniej lub bardzie podobne do nieruchomości wycenianych. Niwelowanie tych różnic polega na zastosowaniu przez rzeczoznawcę majątkowego współczynników korygujących te różnice. Samo ściśle matematyczne obrazowanie różnic w wielkości powierzchni, jak to eksponują w skardze skarżący, zdaniem Sądu, nie było przekonującym argumentem na rzecz niewiarygodności wyceny, zwłaszcza, że biegły zastosował współczynniki korygujące różnice w cechach nieruchomości wycenianych i porównawczych, także w zakresie cechy "powierzchnia nieruchomości" (nieruchomości wyceniane przed podziałem i nieruchomości porównawcze - str. 42 operatu, nieruchomości wyceniane po podziale i nieruchomości porównawcze – str. 47, 51, 55,59 operatu).

Trzeba mieć na uwadze to, że 11 kwietnia 2011 r. doszło do istotnej zmiany art. 7 kpa. Formułując nowe brzmienie tego przepisu ustawodawca zdecydował się na przełamanie dotychczas obowiązującej zasady wyjaśniania z urzędu przez organ wszystkich okoliczności stanu faktycznego sprawy. Obecnie obowiązujący art. 7 kpa wskazuje, że istotną rolę w wyjaśnianiu prawdy obiektywnej ma strona, a zatem - szczególnie w postępowaniu toczącym się z urzędu i zmierzającym do nałożenia na stronę obowiązku – strona winna składać korzystne dla niej dowody i na ich podstawie dowodzić faktów korzystnych dla siebie.

Sama polemika strony z ustaleniami biegłego w postępowaniu administracyjnym, niepoparta żadnym dowodem świadczącym o wadliwości merytorycznej operatu szacunkowego (np. negatywną opinią korporacji rzeczoznawców), czy dowodem świadczącym o potencjalnej niewiarygodności wyceny sporządzonej na zlecenie organu (np. kontroperatem), była - zdaniem Sądu – niewystarczająca do obalenia wyceny sporządzonej przez S. P..

Jeżeli chodzi o wnioski dowodowe zawarte w skardze, dotyczące zlecenia biegłemu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenia operatu szacunkowego i przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego oraz zlecenia organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych sporządzenia oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego S. P. i przeprowadzenia dowodu z tej oceny – na okoliczność ustalenia wzrostu wartości szacowanych nieruchomości na skutek ich podziału Sąd zwraca uwagę, że art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.) – zwanej dalej "ppsa" uprawnia sąd administracyjny do przeprowadzenia jedynie dowodu uzupełniającego z dokumentów. Waloru dokumentu nie ma zaś sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, jako opinia o wartości nieruchomości (art. 150 ust. 5, art. 156 ust. 1 ugn), czy ocena organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych dotycząca prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego na zlecenie organu (art. 157 ust. 1 ugn).

Opinie tego rodzaju są sporządzane przez osoby zawodowo wykonujące tzw. rzeczoznawstwo majątkowe (art. 174 ust. 1 ugn), a więc podmioty mające wiadomości specjalne, które posiada biegły (art. 84 § 1 Kpa). Art. 106 § 3 ppsa nie uprawnia Sądu do przeprowadzania dowodu z opinii biegłego. Wynika to z tego, że sąd administracyjny jedynie kontroluje legalność zaskarżonej decyzji według stanu faktycznego i prawnego jaki obowiązywał w dacie jej wydania.

Takie dowody skarżący mogli złożyć na etapie postępowania administracyjnego.

Wobec tego Sąd wydał wyrok na podstawie akt sprawy nadesłanych przez organ administracji publicznej. Postępowanie sądowoadministracyjne nie służy bowiem do dalszego wyjaśniania stanu faktycznego sprawy (por. np. wyroki NSA wydane w sprawach o sygn. akt: II OSK 1932/06, I OSK 870/08, I OSK 1587/09, I OSK 1037/12, I OSK 2281/13).

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 151 ppsa orzekł, jak w sentencji wyroku.