Uzasadnienie
Uchwałą nr [...] z dnia [...] września 2013r., Zarząd Dzielnicy [...][...] dokonał aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego m. in. gruntu położonego w [...] przy ul. [...][...], o numerze ewidencyjnym [...], w obrębie [...], pow. [...]m2.
Oświadczeniem Nr [...] z dnia [...] września 2013 r. Zarząd Dzielnicy [...][...], działając w oparciu o art. 77 i art. 78 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm. – u.g.n.) wypowiedział T.S. dotychczasową opłaty roczną z tytułu użytkowania wieczystego udziału wynoszącego [...] części ww. nieruchomości, proponując jednocześnie wnoszenie od 1 stycznia 2014 r. nowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości [...] zł. zł. (1% wartości gruntu).
W związku z powyższym w dniu [...] października 2013 r. T.S. złożył do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] wniosek o uznanie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowane wieczyste jest nieuzasadniona.
Orzeczeniem z dnia [...] sierpnia 2014 r. Nr [...] Kolegium podtrzymało wypowiedzenie opłaty rocznej, uznając dokonane wyliczenie wartości nieruchomości za prawidłowe. Z kolei postanowieniem z dnia [...] stycznia 2015r. Nr [...] Kolegium odmówiło stwierdzenia nieważności orzeczenia z dnia [...] sierpnia 2014 r.
Pismem z dnia [...] kwietnia 2015 r. T.S. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na uchwałę Zarządu Dzielnicy [...][...] nr [...] z dnia [...] września 2013r., w przedmiocie dokonania aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego w części dotyczącej gruntu położonego w [...] przy ul. [...][...], o numerze ewidencyjnym [...] w obrębie [...].
Uzasadniając wniesioną skargę, strona wskazała, że na organie administracji spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty. Tymczasem organ podjął uchwałę, o dokonaniu aktualizacji opłaty rocznej w oparciu o błędnie wykonany operat szacunkowy, sporządzony niezgodnie z przepisami Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Skarżący zarzucił m. in. że biegły nie dokonał dokładnej analizy transakcji wykorzystywanych do porównań, przez co wartość nieruchomości przy ul. [...][...] została zawyżona o 32 %. Na dowód czego skarżący przedstawił własne wyliczenia.
Skarżący wskazał również, że o nieprawidłowościach przy sporządzaniu operatu szacunkowego i zawyżeniu ceny nieruchomości informował na rozprawie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], które jednak w orzeczeniu z dnia [...] sierpnia 2014 r. nie uwzględniło podnoszonych przez niego kwestii.
W odpowiedzi na skargę Zarząd Dzielnicy [...][...], wniósł o odrzucenie skargi, uważając że w niniejszej sprawie brak jest kognicji sądów administracyjnych.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
Skarga podlega odrzuceniu, ponieważ w ocenie Sądu sprawa nie należy do właściwości sądu administracyjnego.
Właściwość sądu administracyjnego określona została w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; dalej "P.p.s.a.") i obejmuje rozpoznawanie skarg na: 1) decyzje administracyjne;
- 2) postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także na postanowienia rozstrzygające sprawę co do istoty;
- 3) postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie;
- 4) inne niż określone w pkt 1-3 akty lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa; 4a) pisemne interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane w indywidualnych sprawach;
- 5) akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej;
- 6) akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt 5, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej;
- 7) akty nadzoru nad działalnością organów jednostek samorządu terytorialnego;
- 8) bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania w przypadkach określonych w pkt 1-4a.
W przedmiotowej sprawie skarga została wniesiona na uchwałę Zarządu Dzielnicy w sprawie aktualizacji opłaty rocznej, które – zdaniem Sądu – nie jest żadnym aktem określonym w art. 3 § 2 P.p.s.a.
Problematyka dotycząca opłat za użytkowanie wieczyste, jako postępowanie szczególne, została uregulowana w art. 77-81 u.g.n. Postępowanie w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej odbywa się w ten sposób, iż przed jej aktualizacją organ powinien na piśmie wypowiedzieć użytkownikowi wieczystemu opłatę dotychczasową. Użytkownik wieczysty może zaś (nie godząc się z zaproponowaną wysokością nowej opłaty) wnieść do samorządowego kolegium odwoławczego, właściwego ze względu na położenie nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja wspomnianej opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Jak wynika z art. 78 ust. 3 u.g.n. wniosek ten użytkownik wieczysty składa przeciwko właściwemu organowi. Kolegium zaś po doręczeniu odpisu wniosku organowi wyznacza rozprawę, podczas której powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody.
Jeżeli tak się nie stanie, kolegium wydaje orzeczenie, od którego nie przysługuje odwołanie, bowiem zarówno użytkownik wieczysty, jak i organ mogą zgodnie z art. 80 ust. 1 u.g.n. wnieść sprzeciw, co jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego i powoduje, że kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem, przy czym wniosek złożony w trybie art. 78 u.g.n. zastępuje pozew, a orzeczenie kolegium traci w ten sposób moc.
Postępowanie o aktualizację (podwyższenie) opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przebiega zatem w dwóch fazach. W pierwszym etapie, postępowanie to jest prowadzone przed samorządowym kolegium odwoławczym, w drugim zaś (jeśli do niego dojdzie) - toczy się przed sądem powszechnym, w drodze procesu cywilnego. Pomimo tego, że w postępowaniu przed kolegium, na mocy art. 79 ust. 4 u.g.n., ma zastosowanie (jedynie odpowiednio) część przepisów kodeksu postępowania administracyjnego, to jednak sprawa o aktualizację opłaty z tytułu użytkowania wieczystego – jako sprawa merytoryczna - ma w całości charakter cywilny. Jak podkreślił to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 czerwca 2011 r. (sygn. akt I OSK 1457/10, Lex nr 1082652) odpowiednie w tym przypadku stosowanie przed kolegium części przepisów k.p.a. nie oznacza bowiem, że sprawa dotycząca opłaty z tytułu użytkowania wieczystego staje się sprawą administracyjną.
Użytkowanie wieczyste jest instytucją prawa cywilnego. Cywilnoprawny charakter mają również spory o aktualizację opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej (por: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 1994 r., sygn. akt III CZP 36/94 - OSNCP 1994, nr 11, poz. 209).
W przedmiotowej sprawie skarżący pomimo prawidłowo pouczenia o możliwości wniesienia sprzeciwu od sądu powszechnego z przysługującego prawa nie skorzystał. Wniósł za to skargę na uchwałę dotyczącą aktualizacji opłaty rocznej, będąca jednym z elementów postępowania uregulowanego w art. 77-81 u.g.n., którego merytoryczny finał znajduje miejsce w postępowaniu przed sądem cywilnym, nie zaś postępowaniu sądowo – administracyjnym. W konsekwencji skarga na uchwałę w tego rodzaju sprawach nie będzie podlegała kognicji sądów administracyjnych i jako niedopuszczalna podlega odrzuceniu.
W związku z powyższym, na podstawie art. 58 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono jak w sentencji postanowienia.