Uzasadnienie
Prezydent Miasta G. postanowieniem z dnia 29 kwietnia 1998 r. na podstawie art. 123 Kpa ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. i art. 62 ust. 3, z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ oraz art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 24 listopada 1995 r. o zmianie zakresu działania niektórych miast oraz o miejskich strefach usług publicznych /t.j. Dz.U. 1997 nr 36 poz. 224/ postanowił zobowiązać Wspólnotę Mieszkaniową budynku nr 14 przy ul. Ż. w G.-W. tj. P.G.M. G.-W.,
Małgorzatę B. do przedłożenia w Wydziale Architektury i Nadzoru Budowlanego Urzędu Miejskiego w G. orzeczenia technicznego, określającego przyczyny powstania zagrzybienia w mieszkaniu nr 1 i sposób ich usunięcia w terminie do 31 sierpnia 1998 r.
Uzasadniając postanowienie wskazano, że pismem (...) Państwowy Wojewódzki Inspektor Sanitarny przesłał wyniki badania mykologicznego, wykonanego w mieszkaniu nr 1 przy ul. Ż.
14. Z badania wynika, że zagrzybienie występuje w dwóch pokojach, kuchni i łazience przedmiotowego mieszkania. W obecnym stanie technicznym lokal mieszkalny nie spełnia warunków technicznych jakim powinny odpowiadać lokale przeznaczone na stały pobyt ludzi - nie spełnia wymagań z art. 5 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 pkt 4 Prawa budowlanego.
Zażalenie na powyższe postanowienie złożyła Małgorzata B. wnosząc o jego uchylenie i nałożenie obowiązku wyłącznie na Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej w G.-W., ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania.
W szczególności podnosiła zarzut, że zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./ do zarządu wspólną nieruchomością mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności, wobec czego zgodnie z art. 140 w zw. z art. 198 Kc obowiązki związane z udziałem we współwłasności odnoszą się wyłącznie do konkretnego współwłaściciela. Przedmiotowe postanowienie dotyczy zagrzybienia lokalu we wspólnym budynku oznaczonym nr 1 należącym do Miasta G., którego administrację sprawuje Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej w G.-W. Skoro postanowienie nie obejmuje części wspólnej budynku, lecz wyłącznie udziału jednego ze współwłaścicieli, to tylko na niego powinien być nałożony obowiązek przedłożenia orzeczenia technicznego określającego przyczynę zagrzybienia lokalu nr 1 i sposobu jego usunięcia w zakreślonym terminie.
Zaskarżonym postanowieniem z dnia 22 czerwca 1998 r. Wojewoda G. utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji.
Uzasadniając postanowienie wskazał, że zobowiązanie do wykonania orzeczenia nałożono na właścicieli budynku, czyli Wspólnotę Mieszkaniową budynku nr 14 przy ul. Ż., która składa się 2 Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej G.-W. reprezentującego interesy gminy G. i Małgorzaty B. - właścicielki mieszkania nr 3.
W ocenie organu wszelkie spory dotyczące wykonania orzeczenia Wspólnota Mieszkaniowa może rozstrzygnąć tylko na drodze powództwa cywilnego.
W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego skarżąca wnosiła o uchylenie zaskarżonego postanowienia zarzucając naruszenie art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 338 ze zm./, w zw. z art. 140 i art. 98 Kc w zw. z art. 61 prawa budowlanego oraz art. 89 i art. 62 tego prawa.
W szczególności zarzucała, że każdy ze współwłaścicieli jest wyłącznym podmiotem praw i obowiązków odnoszących się do jego współwłasności. Zagrzybiony lokal znajduje się w części nie należącej do skarżącej, ani w części wspólnej budynku.
Nadto orzeczenie nie zawiera podstawy prawnej rozstrzygnięcia.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda P. wnosił o jej oddalenie zarzucając, że Wspólnota Mieszkaniowa budynku nr 14 przy ul. Ż. składa się z Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej "G.-W." i właściciela mieszkania nr 3 czyli skarżącej i dlatego na nich nałożono obowiązek sporządzenia orzeczenia technicznego określającego przyczyny powstania zagrzybienia w mieszkaniu nr 1.
Naczelny Sąd Administracyjny nie będąc związany granicami skargi /art. 51 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym zważył, co następuje.
Przypisanie danemu podmiotowi przymiotu strony wynika z przepisów prawa materialnego w sprawach z zakresu nadzoru budowlanego uregulowanych w rozdziale 6 Prawa budowlanego zatytułowanym "utrzymanie obiektów budowlanych" w którym objęto przepisy między innymi określające zasady dokonywania kontroli obiektów budowlanych, a także zadania i uprawnienia organów nadzoru budowlanego niezbędne do zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektów budowlanych i ich trwałości.
W art. 61 Prawa budowlanego ustawodawca wskazał na właścicieli i zarządców obiektów budowlanych, a zatem przepis ten dotyczy wielomieszkaniowych domów, w których jedno stanowi odrębną własność. Przymiot strony postępowania z tego rozdziału winien odpowiadać unormowaniu wynikającemu z przepisów ustawy Prawo budowlane i ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./.
Zaskarżone postanowienie wydano na podstawie art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego zgodnie z którym właściwy organ może - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogących spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia, środowiska - nakazać przeprowadzenie, w każdym terminie, kontroli, o której mowa w ust. 1, a także żądać przedstawienia stanu technicznego obiektu lub jego części. W art. 62 ustawy Prawo budowlane przewidziano system określonych kontroli, obowiązujący właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, mający na celu zapewnienie utrzymania obiektu, jego elementów, instalacji i urządzeń w stanie zgodnym z wymaganiami art. 61 ustawy. W przedmiotowej sprawie powodem wydania zobowiązania do złożenia orzeczenia technicznego było wyjaśnienie przyczyn powstania zagrzybienia w mieszkaniu nr 1 i sposobu jego usunięcia, którego właścicielką nie jest skarżąca tylko Gmina G. Zaskarżone postanowienie pomija przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
W art. 18 ust. 1 ustawy ww. zawarto unormowanie, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
W aktach sprawy brak nawet dowodu nabycia przez skarżącą lokalu. Skarżąca powołuje się na naruszenie art. 19 ustawy o własności lokali, z którego wynika, że do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Trzeba jednak wskazać, że, podmiotowość prawna wspólnoty mieszkaniowej wynika z art. 6 ustawy o własności lokali - nie jest ona właścicielem nieruchomości, jak to błędnie przyjął organ orzekający, zatem wydawanie nakazów, bądź zakazów wynikających z przepisów rozdziału VI Prawa budowlanego nakłada na organ orzekający obowiązek ustalenia, czy dany obiekt jest zarządzany przez zarządcę /w tej sprawie jak przyjął organ - Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej G.-W./ jaki jest jego zakres obowiązków i czy może on wyprzedzać właściciela jako stronę, do której winien być adresowany nakaz. Jest to istotna okoliczność przy określeniu przymiotu strony.
Podkreślenia wymaga również, że ustawa o własności lokali w zakresie obowiązków właściciela lokalu mieszkalnego w domu, w którym istnieje wspólnota mieszkaniowa obciążyła właścicieli lokali mieszkalnych koniecznością partycypowania w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej /art. 12 ust. 2 w zw. z art. 14 ustawy o własności lokali/.
Uwadze organu orzekającego nie może ujść to, że skarżąca nie jest właścicielem lokalu nr 1, a zatem obowiązek nałożenia na nią sporządzenia oceny stanu technicznego odnoszącego się tylko i wyłącznie do tego lokalu nie może jej dotyczyć zgodnie z obowiązującym stanem prawnym.
Podkreślić jeszcze raz należy, że obowiązki uregulowane w rozdziale VI Prawa Budowlanego zostały nałożone tylko na właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych lub ich części.
W tym miejscu należy zwrócić uwagę na wieloznaczność określenia strony postępowania z którego nie wynika, który z trzech wymienionych podmiotów jest zobowiązany do wykonania nałożonego obowiązku.
Powyższe stwierdzenie nie uzasadnia trafności rozstrzygnięcia zawartego w zaskarżonym postanowieniu, które wydano z naruszeniem art. 7 i art. 77 Kpa i z tych przyczyn na podstawie art. 22 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 pkt 1 i 3 oraz art. 55 ust. 1 ustawy o Naczelnym Sądzie Administracyjnym orzeczono jak w sentencji wyroku.