Uzasadnienie
M. L. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na pismo Burmistrza Miasta z dnia 4 lipca 2011r. w przedmiocie prawa pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, domagając się jego uchylenia.
Skarżąca zarzuciła naruszenie art. 34 ust.1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego poprzez uznanie, że nie przysługuje jej prawo pierwokupu nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] obręb K. M. o powierzchni 0,1028 h, położonej przy ul. O. w K. M. oraz naruszenie art. 107 § 1Kpa z uwagi na brak uzasadnienia prawnego i faktycznego, a także naruszenie art. 77 § 1 Kpa, 10 § 1 Kpa i art. 81 Kpa poprzez nieprzeprowadzenie postępowania wyjaśniającego, niezapewnienie stronie czynnego udziału i uniemożliwienie wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów.
Skarżąca wskazała, iż w jej ocenie rozstrzygnięcie wydane przez Burmistrza Miasta należy do kategorii innych (niż decyzja lub postanowienie) aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej, dotyczących uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa w rozumieniu art. 3 § 2 pkt 4 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, które zgodnie z art. 52 § 3 tej ustawy podlegają zaskarżeniu do sądu administracyjnego po uprzednim wezwaniu do usunięcia naruszeń prawa. Skarżąca powołała się na postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 3 stycznia 2008r. w sprawie II SA/Bk 775/07.
W odpowiedzi na skargę Burmistrz Miasta wniósł o jej odrzucenie, gdyż sprawa nie należy do właściwości sądów administracyjnych. Prawo pierwszeństwa uregulowane w art. 34 ust.1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma niejednolity charakter, przy czym skarżąca może realizować roszczenie z niego wynikające przed sądem cywilnym.
W piśmie z dnia 19 października 2011r. skarżąca wskazała, że art. 36 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że w przypadku naruszenia przepisów art. 34 Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego ponoszą odpowiedzialność na zasadach ogólnych. Zgodnie z orzecznictwem naruszenie uprawnień do pierwokupu następuje poprzez czyn niedozwolony uzasadniający deliktową odpowiedzialność odszkodowawczą. Czynem takim jest zawarcie umowy sprzedaży z pominięciem uprawnionego z tytułu prawa pierwszeństwa. Wszelkie poprzedzające ten akt czynności organu mają wymiar administracyjnoprawny i są realizacją obowiązków wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zarządzenie organu wykonawczego gminy w przedmiocie przeznaczenia nieruchomości do sprzedaży stanowi akt z zakresu administracji publicznej, który może być przedmiotem skargi do sądu administracyjnego.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zgodnie z treścią art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej. Stosownie do § 2 tegoż artykułu kontrola ta obejmuje orzekanie w sprawach skarg na:
- 1) decyzje administracyjne;
- 2) postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także na postanowienia rozstrzygające sprawę co do istoty;
- 3) postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie;
- 4) inne niż określone w pkt 1-3 akty lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa;
4a) pisemne interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane w indywidualnych sprawach;
- 5) akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej;
- 6) akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt 5, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej;
- 7) akty nadzoru nad działalnością organów jednostek samorządu terytorialnego;
- 8) bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania organów w przypadkach określonych w pkt 1-4a.
Nadto sądy administracyjne orzekają także w sprawach, w których przepisy ustaw szczególnych przewidują sądową kontrolę, i stosują środki określone w tych przepisach (§ 3).
Z art. 58 § 1 pkt 1 tej ustawy wynika natomiast, że sąd odrzuca skargę, jeżeli sprawa nie należy do właściwości sądu administracyjnego.
Zasady zbywania nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2010, nr 102, poz. 651 ze zm.). Art. 27 tej ustawy stanowi, że sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej (art. 28).
Z art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika zasada, że nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Wyjątki od tej zasady zawiera art. 37 ust. 1, którego pkt 1 stanowi, że nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie do art. 34.
Art. 34 ust. 1 pkt 1 stanowi zaś, że w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, której przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu.
W niniejszej sprawie bezsporne jest, że Burmistrz Miasta podał do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży z dnia 13 maja 2011r.
Pismem z dnia 31 maja 2011r. skarżąca złożyła wniosek o nabycie nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] obręb K. M. o powierzchni 0,1028 h, położonej przy ul. O. w K. M. w drodze bezprzetargowej z uwagi na przysługujące jej z mocy art. 34 ust.1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami pierwszeństwo.
Burmistrz Miasta pismem z dnia 4 lipca 2011r. stwierdził, że skarżącej nie przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] obręb K. M. o powierzchni 0,1028 h, położonej przy ul. O. w K. M. Zdaniem Sądu pismo Burmistrza Miasta z dnia 4 lipca 2011r. stwierdzające, że skarżącej nie przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości nie stanowi rozstrzygnięcia wymienionego w cytowanym wyżej art. 3 § 2 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, a w szczególności wbrew twierdzeniom skarżącej nie może być zakwalifikowane jako inny niż określone w pkt 1-3 akt ani też czynność z zakresu administracji publicznej dotycząca uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa. W przepisach regulujących postępowanie dotyczące sprzedaży nieruchomości nie przewidziano również sądowej kontroli takiego rozstrzygnięcia, co więcej nie przysługuje od niego nawet odwołanie.
W ramach procedury zarówno przetargowej, jak i sprzedaży nieruchomości bez przetargu, organ podejmuje działania mające charakter cywilny, a nie czynności, które w sposób władczy określają prawa i obowiązki uczestników przetargu czy też innych osób. Skutkiem zaś tego skarga wniesiona w niniejszej sprawie jest niedopuszczalna.
W przywołanym przez skarżącą postanowieniu z dnia 3 stycznia 2008r. wydanym w sprawie II SA/Bk 775/07 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku stwierdził, że zarządzenie organu wykonawczego gminy w przedmiocie przeznaczenia lokalu mieszkalnego do sprzedaży w drodze bezprzetargowej stanowi akt z zakresu administracji publicznej, który może być przedmiotem skargi do sądu administracyjnego na podstawi art. 101 ustawy o samorządzie gminnym.
Zaskarżone pismo nie stanowi zarządzenia organu wykonawczego gminy w przedmiocie przeznaczenia nieruchomości do sprzedaży. Podkreślić należy, że w cytowanym wyżej postanowieniu Sąd stwierdził, że sprawa ustalenia i uzgodnienia ceny przeznaczonego takim zarządzeniem do sprzedaży lokalu jest sprawą cywilną, której rozpoznanie nie należy do właściwości sądu administracyjnego. To samo dotyczy kwestii prawa pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, a taka właśnie sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie.
Powyższe stanowisko potwierdza również analiza orzecznictwa sądowego, które w tym przedmiocie zdecydowanie wyklucza właściwość sądów administracyjnych (zob. postanowienie WSA w Łodzi z dnia 30 września 2011r., II SAB/Łd 56/11, wyrok WSA w Krakowie z dnia 1 lutego 2005r., II SA/Kr 342/01 Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych http://orzeczenia.nsa.gov.pl).
Wskazać przy tym należy, że zgodnie z treścią art. 36 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadkach naruszenia przez właściwy organ albo ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa w odniesieniu do nieruchomości, o których mowa w art. 57 ust. 1, oraz do nieruchomości ujętych w ewidencji, o której mowa w art. 60a ust. 2 pkt 1, przepisów art. 34 ust. 1-5 i 7 Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego ponoszą odpowiedzialność na zasadach ogólnych.
Z powyższych względów Sąd odrzucił skargę na podstawie art. 58 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.