Uzasadnienie
Decyzją Starosty B. wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej z dnia [...] r. nr [...], orzeczono o ustaleniu odszkodowania na rzecz M. i J. małż. N. w kwocie [...] zł, za nieruchomość drogową, położoną w B. (działki nr A o pow. [...] m2), zobowiązując do zapłaty odszkodowania Gminę B. w terminie 14 dni od daty ostateczności decyzji. Jako podstawę prawną decyzji organ I instancji powołał przepisy art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. nr 133, poz. 872 ze zm.) oraz art. 129 ust. 1, art. 130 i art. 132 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.).
W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, iż powyższa nieruchomość w dniu [...] 1998 r. stanowiła część drogi gminnej (ulica A) i z dniem 1 stycznia 1999 r. stała się z mocy prawa własnością Gminy B. co potwierdza decyzja Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...]. Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego W. S. wartość rynkowa powyższej nieruchomości wynosi kwotę [...] zł, na którą składa się wartość gruntu – [...] zł i wartość składnika roślinnego – [...] zł. W tej sytuacji organ I instancji po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej w dniu [...] 2004 r. celem zapoznania wnioskodawców z powyższym operatem, orzekł o przyznaniu odszkodowania.
W odwołaniu od decyzji M. i J. małż. N. zarzucili zaniżenie wysokości odszkodowania z powodu przyjęcia, iż działka nr A stanowi rolę, podczas gdy jest to teren ulicy dojazdowej obsługującej tereny mieszkalno-usługowe. Zatem zajęta droga w ich ocenie stanowiła teren zabudowy mieszkaniowej, zaś ceny rynkowe takich nieruchomości wynoszą od [...]–[...] zł za m2, a nie – [...] zł, jak to przyjął rzeczoznawca. Nadto, odwołujący się podnieśli, iż decyzja została skierowana do niewłaściwego adresata, jako że na mocy aktu notarialnego z dnia [...] 2003 r. właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest ich córka K. M..
Zaskarżoną decyzją, podjętą z up. Wojewody [...], odwołania nie uwzględniono.
Organ odwoławczy wyjaśnił, iż operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z rozp. Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzeniu operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Zgodnie z tymi przepisami do określenia przedmiotowej nieruchomości gruntowej zastosowano podejście porównawcze, metodą korygowanej ceny średniej, wykorzystując dane o transakcjach rynkowych z lokalnego rynku. Ponadto, uwzględniono rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego oraz aktualnie ceny w obrocie nieruchomościami. Wreszcie, organ II instancji wskazał, iż w dniu [...] 1998 r. właścicielami działki byli odwołujący się i to oni złożyli wniosek o wypłatę odszkodowania. Stąd też organ odwoławczy orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego M. N. i J. N. zarzucili rażące naruszenie ich interesu prawnego poprzez przyznanie odszkodowania w wysokości odbiegającej od cen na terenie B., na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez nieobiektywnego rzeczoznawcę, wyznaczonego przez Starostę.
Ich zdaniem, organ odwoławczy nie przytoczył konkretnych przepisów rozp. RM z dnia 21 września 2004 r., stwierdzając prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego. Zaniżenie odszkodowania wykaże zaś opinia biegłego sądowego do wyceny nieruchomości gruntowych, o dopuszczenie którego skarżący ostatecznie wnieśli.
Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi z przyczyn wskazanych w motywach zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje
Skarga nie jest uzasadniona.
Zgodnie z art. 106 § 1 i 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 113, poz. 1270 ze zm.) rozpoznanie sprawy następuje na podstawie akt postępowania, zaś uzupełniające postępowanie dowodowe może dotyczyć jedynie dokumentu. Opinia biegłego nie ma zaś waloru dowodu z dokumentu (vide: wyrok NSA z dnia 25 września 2000 r. sygn. akt FSA 1/00, ONSA 2001/1/1). W konsekwencji, brak podstawy prawnej do uwzględnienia żądania przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego w postępowaniu sądowoadministracyjnym.
Dokonując oceny zaskarżonej decyzji, sąd administracyjny nie stwierdził zaś naruszenia prawa. Postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte na wniosek skarżących jako właścicieli działki nr A w dacie przejścia jej własności z mocy prawa na rzecz Gminy B.. Jak prawidłowo wskazał organ odwoławczy, przytaczając właściwe podstawy prawne, określenie wartości nieruchomości, stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, winno nastąpić zgodnie z wymogami rozp. Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzeniu operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.).
Do sporządzenia operatu szacunkowego uprawnieni są rzeczoznawcy majątkowi, których okoliczność reguluje rozdział 1 Działu V tej ustawy. Zgodnie z art. 176 ustawy, rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 kpa. Tymczasem skarżący ferując zarzut nieobiektywności rzeczoznawcy, sporządzającego opinię w niniejszej sprawie, nie naprowadzili żadnej z przesłanek, wymienionych w tym przepisie. W szczególności, zlecenie opracowania operatu przez organ administracji I instancji, nie stanowi okoliczności wyłączenia w świetle art. 24 kpa. Stąd też brak było podstaw prawnych do kwestionowania operatu szacunkowego na tej podstawie, iż zlecenie pochodziło od organu, rozpatrującego sprawę.
Aczkolwiek zasadnie podniesiono w skardze, iż organ odwoławczy nie wskazał konkretnych przepisów, które stanowi podstawę przyjętego przez rzeczoznawcę sposobu wyceny nieruchomości, uznać przyjdzie, iż uchybienie wymogu z art. 107 § 3 kpa, nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy. Należy bowiem zauważyć, iż zarówno przytoczenie podstawy prawnej, jak i zacytowanie treści przepisów, nastąpiło w operacie szacunkowym, z którego treścią skarżący zostali wszak zapoznani. W szczególności, w operacie szacunkowym podano, że materialnoprawną podstawę wyceny stanowiły przepisy art. 67 ust. 1, art. 150 ust. 1 i 2, art. 128, art. 151 ust. 1, art. 152, art. 153 ust. 1, art. 154 – 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy §§ 3-5, 36 ust. 1, ust. 2 pkt 2, ust. 5, 55-57 cyt. rozp. RM z dnia 21 września 2004 r.
Z treści opinii wynika zaś, że oszacowana wartość nieruchomości uwzględnia poziom cen z daty [...] 2004 r. i stan nieruchomości na dzień [...] 1998 r. (grunt częściowo utwardzony z uwzględnieniem składnika roślinnego znajdującego się na wydzielonej przed drogą działce). Nie oznacza to jedna, iż wyceniono nieruchomość jako grunt rolny. Analizą objęto bowiem lokalny rynek nieruchomości gruntowych, przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego gminy lub w zatwierdzonym studium na cele mieszkaniowe i mieszkaniowo – usługowe oraz nabywanych jako udziały w drogach w okresie od [...] 2003 r. do [...] 2004 r. Rzeczoznawca podał, że w badanym okresie na obszarze obejmującym obręb B. Stary, odnotowano ogółem 23 transakcje sprzedaży nieruchomości o przeznaczeniu budowanym wraz z udziałami w drogach, które to transakcje opisano, określając ceny na poziomie od [...] do [...] zł.
Na tej podstawie obliczono cenę średnią jako średnioważną, a następnie wyliczono współczynnik korygujący. Zatem stwierdzić należy, iż zgodnie z §§ 4 i 36 ust. 1 cyt. rozp. w sytuacji, gdy znane są ceny transakcyjne co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy określeniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, zastosowano podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej.
Wskazać przyjdzie, iż twierdzenia zawarte w odwołaniu od decyzji organu I instancji, iż na terenie B. ceny działek budowlanych kształtują się w granicach [...]–[...] zł za m2, nie zostały poparte żadnymi dowodami. Brak zatem podstaw do kwestionowania rzetelności sporządzonego operatu szacunkowego wg stanu prawnego z daty orzekania przez organy administracji obydwu instancji.
W tej sytuacji nie stwierdzając naruszenia prawa wymienionego w art. 145 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Wojewódzki Sąd Administracyjny skargę oddalił na podstawie art. 151 tej ustawy.