Uzasadnienie
Prezydent Miasta S. (dalej: "organ I instancji") decyzją z dnia [...] r., nr [...], działając na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (obecnie: Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, dalej: "pr.b.") i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (obecnie: Dz. U. z 2020 r. poz. 256, dalej: "k.p.a.") zatwierdził projekt budowlany i udzielił Sp. z o.o. "A" z siedzibą w D. (dalej: "inwestor") pozwolenia na budowę obejmującego budowę zespołu garaży (5 sztuk), na działkach nr 1 i 2, obręb K., przy ul. [...] w S. Pismem z dnia 26 września 2018 r. E. T. (dalej: "skarżąca") złożyła odwołanie od powyższej decyzji. W uzasadnieniu podała, iż nie miała możliwości wypowiedzenia się co do planowanej inwestycji, która znajduje się w granicy z jej działką. Jej zdaniem inwestycja spowoduje znaczną uciążliwość dla okolicznych mieszkańców, którzy będą narażeni na hałas, drgania, zanieczyszczenie powietrza.
Teren znajdujący się przed działkami nr 3 i nr 1 został obecnie odnowiony, tj. wyasfaltowany oraz służy jako boisko i plac zabaw dla dzieci (wrotki, piłka, deskorolki). Dodatkowo, nastąpi znaczne obniżenie wartości nieruchomości skarżącej.
Wojewoda Śląski (dalej: "organ II instancji") decyzją z dnia [...]r., nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. i art. 82 ust. 3 pr.b., uchylił w całości powyższą decyzję organu I instancji z dnia [...] r., oraz na postawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 pr.b., art. 104 k.p.a. orzekł o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę dla inwestora obejmującego zamierzenie p.n. "budowa zespołu garaży (5 sztuk)". W uzasadnieniu podał, że pismem z dnia [...] r. organ wezwał inwestora do korekty wszystkich egzemplarzy projektu budowlanego, celem spełnienia wymogów z § 272 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1065, dalej: "rozporządzenie" lub "rozporządzenie w sprawie warunków technicznych"), czyli konieczności zaprojektowania w budynku usytuowanym bezpośrednio przy granicy działki, od strony sąsiedniej działki, ściany oddzielenia przeciwpożarowego o klasie odporności ogniowej określonej w § 232 ust. 4 i 5 rozporządzenia.
Dodatkowo, organ uzyskał wyjaśnienia w kwestii dostępu inwestycji do drogi publicznej, w kontekście zapisów decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia [...]r., nr [...], o warunkach zabudowy terenu (dalej: "decyzja o warunkach zabudowy terenu") oraz wyjaśnień dotyczących projektowanej zieleni wysokiej, w odniesieniu do spełnienia wymogów decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia [...] r., zmienionej decyzją Prezydenta Miasta S. z dnia [...] r. W toku postępowania odwoławczego inwestor złożył wyjaśnienia i dokonał korekty projektu budowlanego. W dniu 15 października 2019 r. skarżąca zapoznała się z aktami sprawy i nie złożyła żadnych uwag (k. 39 akt administracyjnych). Organ II instancji w uzasadnieniu decyzji zaznaczył, że przedmiotem niniejszego postępowania jest budowa zespołu 5 garaży na dz. nr 1 oraz utwardzenie terenu dz. nr 2. Zgodnie z treścią projektu budowlanego obszar oddziaływania obiektu obejmuje oprócz działek inwestycyjnych, również działkę sąsiednią o nr 3 (należącą do skarżącej), bezpośrednio przy granicach której będą usytuowane garaże inwestora.
Po dokonaniu analizy obszaru oddziaływania projektowanej inwestycji, organ II instancji stwierdził, że jest on prawidłowo ustalony przez projektanta. Jednocześnie planowana inwestycja jest zgodna z decyzją o warunkach zabudowy terenu. Z projektu budowlanego wynika, że nie została przekroczona obowiązująca linia zabudowy wyznaczona w odległości 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...]; powierzchnia zabudowy stanowi 55,25 % pow. dz. nr 1 (decyzja o warunkach zabudowy terenu dopuszcza max. 56 %); szerokość elewacji frontowej wyniesie 15 m (decyzja o warunkach zabudowy terenu określa max. 15 m); geometria dachu- jednospadowego, płaskiego, o kącie nachylenia połaci wynoszącym 3,05 stopnia (w decyzji o warunkach zabudowy terenu dopuszczono dach płaski, o kącie nachylenia wynikającym z przyjętej technologii pokrycia dachowego); wysokość obiektu od 2,17 m do 2,43 m (w decyzji o warunkach zabudowy terenu określono max. 3 m).
Ponadto, decyzja o warunkach zabudowy terenu dopuszcza lokalizację przedmiotowego zespołu obiektów bezpośrednio przy granicy dz. nr 3 oraz nr 4, jak i wskazuje, że dostęp do działek inwestycyjnych realizowany będzie z drogi publicznej (ul. [...], dz. nr 5) poprzez dz. nr 6 i nr 7. W ocenie organu II instancji inwestycja jest również zgodna z pozostałymi postanowieniami rozporządzenia, zwłaszcza § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia, bowiem planowana inwestycja jest możliwa do realizacji, przy uwzględnieniu przepisów odrębnych oraz przepisów § 13, § 19, § 23, § 36, § 40, § 60 i § 271-273 tego samego rozporządzenia. Organ II instancji uznał za uzasadnione zlokalizowanie inwestycji przy granicy działki należącej do skarżącej wobec dopuszczenia takiej możliwości w decyzji o warunkach zabudowy terenu (działka ma wymiary ok. 5,10 m szerokości i ok. 16,5 m długości). Wskazano również, iż planowana inwestycja nie przesłania budynku na działce sąsiedniej, nie powoduje ograniczenia nasłonecznienia pomieszczeń mieszkalnych tego budynku, ściany zewnętrzne, usytuowane bezpośrednio przy granicy z działką sąsiednią są ścianami oddzielenia przeciwpożarowego o odporności ogniowej REI 60. Dach i pozostałe ściany projektowanych obiektów wykonane są z materiałów niepalnych i nierozprzestrzeniających ognia. Zarzuty skarżącej dotyczące niewspółgrania planowanej inwestycji z jej zabudową oraz spadku wartość jej nieruchomość nie mają oparcia w przepisach pr.b. (art.
4) i nie mogą być podstawą do odmowy wydania pozwolenia na budowę. Również wskazane w odwołaniu uciążliwości jak hałas, drgania, zanieczyszczenie powietrza, nie mogą zostać wzięte pod uwagę, ponieważ są to uciążliwości jedynie hipotetyczne. Z tego powodu nie ma przesłanek, aby stwierdzić w niniejszym przypadku, że zostaną przekroczone, określone w przepisach odrębnych, normy dotyczące, np. dopuszczalnego poziomu hałasu dla zabudowy mieszkaniowej. Równocześnie organ podał, że jeżeli zamierzenie budowlane określone we wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę jest zgodne z przepisami prawa, tzn. inwestor spełni wymagania określone w art. 35 ust. 1 i art. 32 ust. 4 pr.b., co w niniejszej sprawie ma miejsce, właściwy organ nie może odmówić wydania takiej decyzji. Stąd też na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. organ uchylił decyzję organu I instancji wobec dokonanych, w zatwierdzonym tą decyzją projekcie budowlanym istotnych zmian, oraz orzekł o zatwierdzeniu, skorygowanego w toku postępowania odwoławczego, projektu budowlanego i udzieleniu inwestorowi pozwolenia na budowę dla planowanej i opisanej powyżej inwestycji.
Pismem z dnia 12 grudnia 2019 r. skarżąca złożyła skargę. Zarzuciła organowi II instancji naruszenie art. 5 i art. 35 ust. 1 pkt 1 pr.b. oraz art. 43 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 470) w związku z art. 8 ust. 1 k.p.a., a także § 12 ust. 4 pkt 3 rozporządzenia oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293). Domagała się uwzględnienie skargi w całości i uchylenia zaskarżonej decyzji w części dotyczącej zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. W uzasadnieniu podniosła, iż pozwolenie zostało wydane niezgodnie z decyzją o warunkach zabudowy terenu w zakresie pkt 2a, gdzie ustalono, że max. powierzchnia zabudowy działki nr 1 nie może przekraczać 56 %, jej powierzchni.
Natomiast z projektu budowlanego wynika, że powierzchnia zabudowy wynosi 56,37 %, co jest niezgodne z art. 35 ust. 1 pkt 1 pr.b. Ponadto, istnieje także niezgodność co do pkt 2d decyzji o warunkach zabudowy terenu, albowiem z projektu budowlanego wynika, że zespół 5 garaży posadowiony będzie w odległości mniejszej niż 6 m od krawędzi ul. [...], czyli od działki nr 8, co jest niezgodne z art. 43 ustawy o drogach publicznych. Skarżąca wskazała, że warunki zabudowy terenu ustalono tylko dla działki nr 1, natomiast pozwolenie na budowę wydano dla dwóch działek nr 1 i nr 2, co pozostaje w sprzeczności z art. 35 ust. 1 pkt 1 pr.b., tym bardziej, że część działki nr 2 jest drogą (ul. [...]). Błędnie uzasadniono lokalizację garaży w granicy działki powołując się na § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia.
Ponadto, brak jest ustaleń i zaleceń dla inwestora w zakresie słupa oświetleniowego, który znajduje się na działce nr 1 (pkt 2 d decyzji o warunkach zabudowy terenu). Równocześnie uzasadnienie pozwolenia na budowę powołuje się na nie istniejącą działkę nr 6 (§ 2 pkt 2d decyzji o warunkach zabudowy terenu). Zdaniem skarżącej projekt budowlany nie ustala technologii budowy garaży na granicy z działką skarżącej i nie zabezpiecza jej interesów ani w okresie budowy ani później w okresie użytkowania. Nie wiadomo, czy garaże będą przylegać do istniejącego ogrodzenia, czy też mają zastąpić ogrodzenie, jak inwestor będzie wykonywał naprawy, konserwacje ścian budowli bez naruszania granic działki skarżącej. Nie dokonano wyczerpujących oraz bezstronnych ustaleń i ocen, pod kątem rozmiarów jej działki, stopnia uciążliwości, ograniczeń i utrudnień dla jej posesji i otoczenia. Zdaniem skarżącej, blaszane garaże spowodują większy stopień uciążliwości dla okolicy, a mała odległość jaka jest między planowaną inwestycją a jej domem spowoduje, że będą one bardziej odczuwalne.
Nie będzie mogła swobodnie korzystać z ogrodu, a cisza i spokój zostaną zakłócone. Pojawią się też utrudnienia związane z dojazdem i wjazdem na posesję skarżącej, ponieważ użytkownikom garaży nikt nie zabroni dojazdu, wyjazdu od strony ul. [...]. Ten problem odczuje całe osiedle domów bliźniaczych, w którym zamieszkuje skarżąca. Zwiększy się zagrożenie pożarowe. W razie pożaru i wybuchu siła rażenia, szybkość rozprzestrzeniania się ognia (słabe blaszane konstrukcje) będzie duża, co przy małych odległościach stanowi ogromne zagrożenie dla bezpieczeństwa domu skarżącej i osób w nim zamieszkujących. Pożar i siłę wybuchu spotęgują urządzenia gazowe, które znajduje się w odległości 3 m od pierwszego garażu. Powyższe okoliczności zakłócą życie skarżącej, będą źródłem stałego stresu i wpłyną na stan jej zdrowia.
Nadto, będzie narażona na hałas, opary i zapachy benzyny, olejów i smarów, które przenikać będą do jej domu i ogrodu, bowiem natężenie hałasu przy blaszanych konstrukcjach jest zdecydowanie większe niż przy murowanych. Nastąpi zanieczyszczenie środowiska, zwiększy się zanieczyszczenie powietrza. W ocenie skarżącej, wydane pozwolenie zaspakaja w maksymalnym stopniu potrzeby inwestora i jego cele zarobkowe, gdyż garaże budowane są pod wynajem. Natomiast ją pozbawi to swobodnego i nieograniczonego korzystania z własności. Nie rozważono także, czy lokalizacja garaży ograniczy w przyszłości rozbudowę jej domu, jak i każdą budowę na jej działce, co jest niezgodne z § 12 ust. 4 pkt 3 rozporządzenia. Równocześnie organ II instancji nie rozważył spadku wartości działki skarżącej.
Pismem z dnia 15 stycznia 2020 r. organ II instancji złożył odpowiedź na skargę i wniósł o jej oddalenie. Podał, iż nie zgadza się z zarzutem dotyczącym przekroczenia parametrów powierzchni zabudowy. W decyzji o warunkach zabudowy terenu zostały one określone jako liczba bez ułamków dziesiętnych. W związku z czym, w projekcie budowlanym, obliczeniowa powierzchnia zabudowy również powinna przyjąć postać liczby bez ułamków dziesiętnych. W niniejszym przypadku liczba 56,22 % po zaokrągleniu wyniesie 56 %, co pozostaje w zgodzie z warunkiem określonym w decyzji o warunkach zabudowy terenu. Nawet jeśli by przyjąć, że parametr powierzchni zabudowy został przekroczony, to bardzo nieznacznie (0,22%). Kluczowy parametr, tj. długość ściany zespołu garaży, wynosi 15 m (ściana bezpośrednio przy granicy z działką skarżącej), co pozostaje w zgodzie z warunkiem określonym w decyzji o warunkach zabudowy terenu.
Natomiast odnośnie niewyszczególnienia w decyzji o warunkach zabudowy terenu dz. nr 2, organ II instancji wskazał, że na działce tej planowane jest wyłącznie utwardzenie terenu, które nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu. Jednocześnie planowana inwestycja została zaprojektowana za obowiązującą linią zabudowy, która została wyznaczona w decyzji o warunkach zabudowy terenu, w oparciu o art. 43 ustawy o drogach publicznych, czyli 6 m od krawędzi jezdni uwidocznionej, m. in. na mapie do celów projektowych i w żadnym wypadku nie można tej krawędzi utożsamiać z granicą dz. nr 2. Wyjaśnił również, że § 12 rozporządzenia odnosi się do sytuowania budynków i to nie tylko mieszkalnych.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje
Skarga nie jest zasadna.
Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm., dalej jako: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada zgodność z prawem (legalność) zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a)-c) p.p.s.a.).
Stosownie do art. 151 p.p.s.a., w razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części, sąd skargę oddala w całości albo w części. Ponadto, rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi (art. 134 § 1 p.p.s.a.) oraz może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia aktów organów administracji, Sąd oceniając legalność zaskarżonej decyzji uznał, że organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, ustaliły stan faktyczny i wydały rozstrzygnięcia odpowiadające zebranym dowodom oraz przepisom prawa.
Materialnoprawną podstawą wydania zaskarżonej decyzji organu II instancji z dnia [...] r. stanowią przepisy pr.b. oraz rozporządzenia w sprawie warunków technicznych.
Nie ulega wątpliwości, że przedmiotem sprawy jest zatwierdzony przez organ II instancji projekt budowlany i udzielenie pozwolenia na budowę 5 garaży w S. na rzecz inwestora, na działce nr 1 oraz utwardzenie terenu na działce nr 2. W tej sytuacji skarżąca jako właściciel działki sąsiedniej ma interes prawny i faktyczny we wniesieniu skargi w rozpatrywanej sprawie, bowiem zgodnie z art. 28 ust. 2 pr.b. znajduje się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji. Przy czym, każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami (por. art. 4 pr.b.).
Nie ulega wątpliwości, że na mocy art. 35 ust. 1 pr.b. przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ administracji architektoniczno - budowlanej sprawdza: zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (pkt 1); zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi (pkt 2); kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, oraz zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7 (pkt 3); wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7 (pkt 4).
W okolicznościach rozpoznawanej sprawy, jednym z zagadnień pozostaje kwestia ustalenia, czy decyzja o warunkach zabudowy w zakresie, w jakim umożliwia posadowienie inwestycji z odstępstwem od zasad ogólnych określonych w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wiąże organy architektoniczno-budowlane przy wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Problematyka powyższa dotyka pośrednio kwestii ustalenia charakteru prawnego decyzji o warunkach zabudowy, a więc wskazania, czy jest to decyzja konstytutywna - rozstrzygająca w sposób władczy o prawach i obowiązkach inwestora, czy też deklaratoryjna - potwierdzająca jedynie jego uprawnienia w zakresie możliwości realizacji inwestycji. Niewątpliwie przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę organ architektoniczno-budowlany jest zobowiązany do zbadania zgodności projektu budowlanego z ustaleniami planu miejscowego, a w przypadku jego braku z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy.
Należy mieć jednak na względzie, że związanie organu wydającego pozwolenie na budowę decyzją o warunkach zabudowy oznacza, iż organ ten nie może tych warunków kształtować odmiennie, ale tylko w zakresie podstawowych parametrów dotyczących zmiany zagospodarowania terenu. A więc decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o warunkach technicznych czy budowlanych, jakie musi spełniać planowana inwestycja, lecz przesądza jedynie o tym, czy w świetle występującej na danym terenie zabudowy jej realizacja będzie stanowić kontynuację zarówno owej zabudowy, jak i funkcji. Decyzja ustalająca warunki zabudowy nie musi, co do zasady, określać miejsca usytuowania obiektu na działce, lecz jedynie dopuszczalność jego wykonania na określonej działce.
W konsekwencji związanie organu architektoniczno-budowlanego decyzją o warunkach zabudowy odnosi się do władczego rozstrzygnięcia wójta (burmistrza, prezydenta miasta), że zamierzona inwestycja jest zgodna z ładem przestrzennym obowiązującym dla miejsca jej realizacji. Zatem decyzja o warunkach zabudowy będąca aktem stosowania prawa przesądza jedynie o rodzaju (przeznaczeniu, powierzchni zabudowy, wysokości itd.) obiektu budowlanego, który może zostać na danym terenie wybudowany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa planistycznego.
W konsekwencji decyzje o warunkach zabudowy nie tworzą per se porządku prawnego i nie mają charakteru konstytutywnego, stanowiąc jedynie szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie wybudować bez obrazy przepisów prawa.
Wykładnia literalna rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nie pozostawia jakichkolwiek wątpliwości co do tego, że posadowienie budynków z odstępstwem od ogólnych zasad ich lokalizacji jest dopuszczalne wyłącznie w przypadku, gdy możliwość powyższą przewiduje obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy.
W świetle powyższego organy architektoniczno-budowlane są związane, na podstawie art. 35 ust. 1 pkt 1 pr.b. ostateczną decyzją o warunkach zabudowy, która przesądza, czy proponowana lokalizacja w granicy z działką sąsiadującą lub w odległości mniejszej niż 3 m jest zgodna z zabudową występującą na obszarze poddanym analizie.
W ramach postępowania w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę organ wydający pozwolenie jest jednakże zobowiązany do kontroli, czy przedstawiony projekt budowlany nie będzie naruszał interesów osób trzecich. Nie należy bowiem zapominać, że konkretyzacja przepisów dotyczących zarówno warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jak i ochrony osób trzecich odbywa się na drugim etapie postępowania inwestycyjnego, a więc dopiero na etapie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Podobnie wypowiedział się także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 czerwca 2013 r., sygn. akt II OSK 398/12, dostępny w internetowej bazie orzeczeń NSA, dalej: "CBOS"), gdzie stwierdził, że postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy stanowi wstępny etap procesu inwestycyjnego. Dopiero organ wydający pozwolenie na budowę musi wiążąco wypowiedzieć się m.in. na temat usytuowania, obrysu i układu istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, ze wskazaniem wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich (art. 34 ust. 3 pkt 1 pr.b.).
W konsekwencji brak jest podstaw do uznania jakoby decyzja o warunkach zabudowy, która dopuszcza możliwość lokalizacji inwestycji w odległości innej, niż wymieniona w § 12 ust. 1 rozporządzenia o warunkach technicznych, wiązała w sposób bezwzględny organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę.
Przenosząc powyższe rozważania do niniejszej sprawy wskazać należy, organ II instancji stwierdził zgodność projektowanej inwestycji z zapisami decyzji Prezydenta Miasta S. o warunkach zabudowy z dnia [...] r., nr [...], w której dopuszczono lokalizację inwestycji na działce inwestora nr 1, obręb K. przy ulicy [...] w S., przy granicy działki należącej do skarżącej nr 3 oraz działki drogowej nr 4. W powyższej decyzji dostęp do tej inwestycji realizowany mógł być z drogi publicznej oznaczonej na działce nr 5 (ul. [...]) poprzez działki o nr 6 i 7. Inwestor po przeprowadzeniu uzupełniającego postępowania przez organ II instancji, zaproponował odmienny wariant dojazdu do drogi publicznej, poprzez działkę drogową nr 4 (do ul. [...]). Na tej ostatniej działce inwestor ma notarialnie ustanowioną służebność drogową.
Nadmienić należy, że w oparciu o decyzję organu II instancji inwestor zabudować może wyłącznie działkę nr 1 i ma do dyspozycji pas gruntu o szerokości ok 5,10 m i długości 16,5 m. Z tego powodu inwestycja jest możliwa do realizacji bezpośrednio przy działce nr 3 należącej do skarżącej i jest to zgodne z § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia o warunkach technicznych oraz przywołaną wcześniej decyzją o warunkach zabudowy z dnia [...] r., nr [...].
Organ II instancji prawidłowo przyjął parametry odnosząc się do kwestii zgodności usytuowania inwestycji, mając na uwadze zapisy decyzji o warunkach zabudowy, w tym obowiązującą linia zabudowy oraz szerokość elewacji frontowej, oznaczonej jako szerokość maksymalna wynikająca z szerokości działki inwestora.
Odnosząc się do pozostałych zarzutów przyjdzie dostrzec, że w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 rozporządzenia, dopuszcza się budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej (por. § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia o warunkach technicznych).
Nie można było zatem uznać, aby z ustaleń decyzji o warunkach zabudowy nie wynikała możliwość sytuowania inwestycji na działce inwestora w granicy z działką skarżącej. Sąd podziela powyższe stanowisko. Kluczowy parametr, tj. długość ściany zespołu garaży, wynosi 15 m (ściana bezpośrednio przy granicy z działką skarżącej), co pozostaje w zgodzie z warunkiem określonym w decyzji o warunkach zabudowy terenu. Jednocześnie planowana inwestycja została zaprojektowana za obowiązującą linią zabudowy, która została wyznaczona w decyzji o warunkach zabudowy terenu, w oparciu o art. 43 ustawy o drogach publicznych, czyli 6 m od krawędzi jezdni uwidocznionej, m. in. na mapie do celów projektowych i w żadnym wypadku nie można tej krawędzi utożsamiać z granicą dz. nr 2, na której planowane jest wyłącznie utwardzenie terenu, które nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu.
W oparciu o art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), przez dostęp do drogi publicznej należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Dostęp prawny oznacza jednak, że musi on wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego. Natomiast dostęp faktyczny polega na rzeczywistym zapewnieniu możliwości przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Musi to być dostęp realny, możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 23 maja 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 99/18, CBOS).
Zgodnie § 14 rozporządzenia do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m (ust. 1); dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów (ust. 2); do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m (ust. 3).
W tym miejscu trzeba jeszcze raz zaakcentować, że dostęp do inwestycji realizowany będzie poprzez działkę drogową nr 4 (do ul. [...]), bowiem inwestor ma notarialnie ustanowioną służebność drogową na tej działce i nie stanowi to kolizji z ustaleniami decyzji Prezydenta Miasta S. o warunkach zabudowy z dnia [...] r., nr [...]. Z tego powodu wątpliwości nie budzi stan prawny drogi dojazdowej do inwestycyjnej działki.
Nadmienić należy, że inwestor zabudować może wyłącznie działkę nr 1 i ma do dyspozycji pas gruntu o szerokości ok 5,10 m i długości 16,5 m. Z tego powodu inwestycja jest możliwa do realizacji bezpośrednio przy działce nr 3 należącej do skarżącej i jest to zgodne z § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia.
Treść skargi stanowi powielenie argumentacji odwołania bez uwzględnienia, że wydana w wyniku jego wniesienia zaskarżona decyzja organu II instancji stanowi rozstrzygnięcie uwzględniające inwestycję wyłącznie na działce inwestora nr 1 i utwardzenie terenu na działce 2. W uzasadnieniu tej decyzji organ II instancji odniósł się do parametrów zabudowy określonych w decyzji Prezydenta Miasta S. o warunkach zabudowy z dnia [...] r., nr [...], dlatego w konsekwencji nie doszło do naruszenia art. 107 § 1 i 3 k.p.a.
W tym miejscu przyjdzie zaznaczyć, że Sąd nie przeprowadzał samodzielnie uzupełniającego postępowania dowodowego, bowiem powyższa okoliczność była przedmiotem rozważań organu II instancji i znajduje się w treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji, jak i w odpowiedzi na skargę.
Przedmiotem postępowania nie jest również prowadzona przez inwestora działalność gospodarcza, czy usługowa (wynajmowanie garaży) stąd nie można organom zarzucić naruszenia art. 7 w związku z art. 77 k.p.a. poprzez niezbadanie w sposób wyczerpujący stanu faktycznego sprawy, a w konsekwencji nieustalenie oddziaływania planowanej inwestycji na działki sąsiednie. Planowana inwestycja nie wymaga zgody, czy akceptacji, właścicieli sąsiednich terenów, kwestia tych konsultacji nie ma również znaczenia.
Biorąc pod uwagę powyższe, Sąd, uznał działanie organów administracji w kontrolowanej sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego oraz nie dopatrzył się naruszenia przepisów procesowych w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec czego, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd, orzekł jak w sentencji wyroku.