Uzasadnienie
Decyzją z [...], znak: [...], Wojewoda Ś. po rozpatrzeniu odwołania A. K. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 12 ust. 4 pkt 2, ust. 4a, ust. 4f i ust. 5, art. 18 ust. 1 i ust. 3, a także art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, utrzymał w mocy decyzję Starosty K. z [...]r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz A. K. w wysokości 4.946 zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy M. nieruchomości położonej w obrębie 6 K., gmina M., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0103 ha, przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej pn.: "[...]".
W uzasadnieniu organ podał, iż ostateczną decyzją nr [...]. Starosta K. zatwierdził projekt budowlany i zezwolił na realizację ww. inwestycji drogowej. Decyzją tą zatwierdzony został podział nieruchomości położonej w obrębie 6 J., gmina M., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0516 ha stanowiącej własność A. K., na działki nr [...] o pow. 0,0103 ha i nr [...] o pow. 0,413 ha.
Decyzją z [...]r. Starosta K. orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz skarżącego w wysokości 8.346 zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy M. prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0103 ha. Rozstrzygnięcie to zostało utrzymane w mocy przez Wojewodę, a następnie, po wniesieniu skargi przez Wójta Gminy M. na podstawie art. 54 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz art. 138 § 2 kpa organ odwoławczy uchylił własną decyzję oraz decyzję Starosty K. z [...]. w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu stwierdził, że z uwagi na zmianę uwarunkowań prawnych tj. wejście w życie z dniem 26 sierpnia 2011 r. rozporządzenia Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie zawierającego przepisów przejściowych, konieczne będzie wykonanie nowego operatu szacunkowego.
Decyzją z 24 września 2012 r. Starosta K., w oparciu o operat z 30 czerwca 2012 r., ustalił odszkodowanie na rzecz A. K. w wysokości 4.946 zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy M. prawa własności nieruchomości skarżącego. W odwołaniu od tego rozstrzygnięcia A. K. podniósł, że narusza ono przepisy postępowania poprzez niedokładne wyjaśnienie istniejącego stanu faktycznego oraz naruszenie przepisów prawa materialnego w przedmiocie zasad ustalania odszkodowania. Wskazał też, że w jego ocenie rzeczoznawca majątkowy niewłaściwie przyjął do porównania transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, a nie pod zabudowę i w konsekwencji została zaniżona wartość nieruchomości.
Rozpatrując sprawę w trybie odwoławczym Wojewoda wskazał, iż w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowi sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z 30 czerwca 2012r., w którym wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę 4.946 zł tj. wartość gruntu, na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w podejściu porównawczym, metodą porównania parami.
W ocenie organu z załączonego do ww. operatu zaświadczenia z 17 maja 2012r. wydanego przez Wójta Gminy M. wynika, że zgodnie z obowiązującym w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z 30 marca 2010 r. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla sołectwa K., działka nr [...] położona w K. znajdowała się na terenie drogi gminnej o symbolu w planie KD. Wobec tego rzeczoznawca majątkowy analizą objął nieruchomości drogowe podobne do wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości z okresu 2 lat poprzedzających wycenę. Z uwagi na niewielką ilość transakcji nieruchomościami położonymi w gminie M., rozszerzył badanie rynku na teren powiatu kieleckiego. Organ zaznaczył, że ani z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, ani z przepisów ww. rozporządzenia nie wynika, aby przy szacowaniu nieruchomości przejętej pod drogę gminną istniał obowiązek przyjmowania do porównań jedynie transakcji nieruchomości nabywanych pod drogi gminne. Zarówno drogi gminne jak i krajowe to drogi publiczne, a o drogach publicznych jest mowa m.in. w ww. rozporządzeniu.
Wojewoda wskazał, że pismem z 30 listopada 2012 r. rzeczoznawca majątkowy odniósł się do zarzutów A. K.. Odnośnie zarzutu nieuwzględnienia transakcji nieruchomościami nabywanymi pod drogi na terenie gminy N. o cenach jednostkowych, które wynosiły np. 142,35 zł lub 300,00 zł za 1m2 gruntu rzeczoznawca wyjaśniła, że na ww. terenie występowały również transakcje o cenach jednostkowych 4,81 zł i 3,87 zł, które nie zostały uwzględnione w wycenie gdyż średnia cena transakcyjna nieruchomości drogowych ukształtowała się na poziomie ok. 30,00 zł za 1 m2 gruntu i ceny skrajnie wysokie lub niskie został odrzucone. Co do zakwestionowania przyjęcia do porównań transakcji z 17 maja 2011 r. biegła wskazała, że dobór transakcji drogowych przyjmowanych do wycen powinien uwzględniać ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w dokumentach planistycznych, rozumianych zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ceny transakcyjne nieruchomości o przeznaczeniach w dokumentach planistycznych inne niż drogowe, aczkolwiek występujące przy transakcji zawartej w związku z realizacją inwestycji drogowej.
Nadmieniła, że przepisy prawa nie wymagają przedstawienia w operacie wyliczeń wag cech rynkowych i doboru tych cech, a zalecenia sprecyzowane w art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zostały uwzględnione i spełnione.
W związku z wątpliwościami skarżącego co do daty, na którą Wójt Gminy M. określił w zaświadczeniu przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego m.in. nieruchomości stanowiącej przedmiot niniejszej sprawy, oraz twierdzeniem odwołania, że odszkodowanie powinno być określone w oparciu o "ceny działek sprzedawanych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną", rzeczoznawca majątkowy załączył do pisma kopię wniosku z 15 maja 2012 r. skierowanego w tej sprawie do Urzędu Gminy w M., w którym zwrócił się o wydanie zaświadczenia o przeznaczeniu nieruchomości położonych w K. w planie zagospodarowania przestrzennego precyzując datę na dzień 30 marca 2010 r.
Wojewoda stwierdził, że badając operat przyjęty jako dowód w niniejszej sprawie nie dopatrzył się uchybień i nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania oraz uznał, że rzeczoznawca majątkowy odniósł się merytorycznie do kwestii podniesionych w odwołaniu, a wyjaśnienia te są wyczerpujące i nie budzą wątpliwości.
Skargę na decyzję Wojewody do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach złożył A. K. zaskarżając ją w całości oraz zarzucając:
- - naruszenie przepisów postępowania administracyjnego poprzez niedostateczne wyjaśnienie sprawy,
- - naruszenie prawa materialnego tj. art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez błędne ich zastosowanie, tj. sporządzenie operatu szacunkowego na skutek przyjęcia do ustalenia odszkodowania stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości na realizację inwestycji drogowej z uwzględnieniem tej decyzji, podczas gdy dla ustalenia odszkodowania w takich przypadkach należy przyjąć stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a jej przeznaczenie zgodnie z ww. przepisem bez uwzględnienia ustaleń decyzji jak też sporządzenie operatu szacunkowego przy błędnym doborze nieruchomości przyjętych do porównania. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi II instancji oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.
W ocenie A. K. operat szacunkowy dotyczący działki nr [...] o pow. 0,0103 ha zawiera liczne błędy merytoryczne i niezgodności z przepisami prawa. Skarżący podniósł, że przed wydaniem zaskarżonej decyzji działka nr [...]stanowiła część nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym [...], przeznaczonej i zagospodarowanej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Za niezrozumiałe uznał traktowanie tej nieruchomości jako przeznaczonej pod drogę i przyjęcie oznaczenia symbolu KD.
A. K. zauważył, że zaświadczenie wydane przez Wójta Gminy M. z 17 maja 2012 r. uwzględnia stan geodezyjny działek powstały na skutek podziału nieruchomości dokonanego decyzją Starosty K. z [...]r. Wskazał, że operat szacunkowy sporządzony został w oparciu o to zaświadczenie bez sprawdzenia faktycznego przeznaczenia nieruchomości przejętej pod inwestycję drogową w planie zagospodarowania przestrzennego. Podkreślił, że działka, której był właścicielem przed wydaniem decyzji w całości znajdowała się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonej symbolem MN1. Dopiero po podziale dokonanym decyzją z [...]r. wywłaszczona jej część oznaczona została symbolem KD. W tej sytuacji sporządzenie operatu jest, w ocenie skarżącego, błędne albowiem opiera się na błędnie wydanym zaświadczeniu, które nie powinno uwzględniać postanowień decyzji wywłaszczeniowej.
Zdaniem skarżącego ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczony grunt zostało ustalone niezgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Wskazał, że zarzuty te były podnoszone w odwołaniu od decyzji Starosty K., a organ w żaden sposób powyższego nie wyjaśnił jak też nie odniósł się do zarzutu.
A. K. stwierdził również, że sporządzająca operat szacunkowy nie dołożyła należytej staranności przy analizie rynku i doborze nieruchomości do porównania albowiem:
- - wszystkie akty notarialne dotyczące nieruchomości położonych na terenie gminy N. opisane pod pozycją 3, 4 i 5 na stronie 14 operatu, w których nabywającym było Województwo, zostały wprawdzie zawarte w 2011 r., lecz zapłata nastąpiła w 2003 r. i zgodnie z zapisem § 5 ust.1 i 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie mogą zostać przyjęte do porównania,
- - autorka operatu w sposób dowolny i stronniczy dobrała transakcje porównawcze, które stanowią podstawę określenia wartości nieruchomości. Za niezrozumiałe uznał skarżący dlaczego pominęła inne transakcje, które miały miejsce na terenie Gminy N. i dotyczyły działek nabywanych pod drogi, dla których ceny jednostkowe wynosiły kolejno 142,35 zł i 300 zł za 1 m2 gruntu,
- - jako nieruchomość porównawcza została przyjęta transakcja z 17 maja 2011 r. dotycząca nieruchomości zlokalizowanej w K., w której nabywcą jest [...], zaś podstawą nabycia jest art. 13 ust. 3 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Działka ta została nabyta jako tzw. "resztówka", jest to nieruchomość położona poza pasem drogowym, a nie jak podano w operacie – nieruchomość przeznaczona pod drogi. W ocenie skarżącego nie powinna być uwzględniona w procesie wyceny jako nieruchomość porównawcza, podobnie jak w przypadku transakcji opisanej pod poz. 8 na stronie 14 operatu.
Skarżący zarzucił również, że:
- 1) w operacie szacunkowym brak jest szczegółowego opisu nieruchomości przyjętych do porównania z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych,
- 2) operat nie zawiera wyliczeń wag poszczególnych cech nieruchomości uwzględnionych w procesie wyceny oraz szczegółowego procentowego wpływu cech na cenę,
- 3) dobór cech mających wpływ na wartość nieruchomości w ocenie skarżącego budzi wątpliwości. Z przytoczonych w operacie transakcji (poz. 2 i 8) nie wynika aby wielkość powierzchni działki miała wpływ na uzyskiwaną cenę jednostkową nieruchomości. Obie te nieruchomości uzyskały podobną cenę za 1 m2 pomimo skrajnie różnych powierzchni,
- 4) podstawą doboru procedury wyceny, a w szczególności tego jakiego rodzaju transakcje są przyjmowane jako nieruchomości porównawcze, jest przeznaczenie nieruchomości, w tym przypadku wskazane w zaświadczeniu Wójta Gminy M. z 17 maja 2012 r., na które powołuje się autorka operatu szacunkowego, a które jest błędne.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga jest zasadna.
Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).
Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody z [...]r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty K. z [...]r. ustalającą odszkodowanie za przejęcie z mocy prawa nieruchomości przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej, która stała się własnością Gminy M. w myśl art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. nr 80, poz. 721 ze zm.). Zgodnie z art. 12 ust. 4f i 5 ww. ustawy, za taką nieruchomość dotychczasowemu właścicielowi przysługuje odszkodowanie. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art.
18. Przepis art. 18 stanowi zaś, że wysokość odszkodowania za nieruchomość, która stała się własnością właściwej jednostki samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.
Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.) Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.).
Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 u.g.n.). Szczegółowe regulacje dotyczące wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określają natomiast przepisy Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem.
W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa własności nieruchomości skarżącego oznaczonej jako działka nr 483/18 stanowił operat szacunkowy, sporządzony w dniu 30 czerwca 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego – J. Z., która przy określeniu wartości nieruchomości zastosowała zasady wyceny zawarte w § 36 rozporządzenia.
Stosownie do ust. 1 tego przepisu wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.
Bezspornym w sprawie jest, że ustalenie przez rzeczoznawcę przeznaczenia nieruchomości nastąpiło na podstawie zaświadczenia Wójta Gminy M. z 17 maja 2012 r., z którego wynika, że zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla sołectwa K., działka nr [...] znajduje się na terenie drogi gminnej o symbolu w planie KD. W zaświadczeniu tym nie została wskazana data, na którą Wójt określił takie właśnie przeznaczenie nieruchomości i w zasadzie należałoby przyjąć, że dokument ten opisuje stan w dniu jego wydania. Już ta okoliczność winna skłonić organ odwoławczy do wyjaśnienia wątpliwości w tym zakresie, tym bardziej, że przyjęte w operacie przeznaczenie nieruchomości było kwestionowane w odwołaniu.
Nawet przy przyjęciu za Wojewodą, że zaświadczenie odpowiada na pismo [...] z 10 maja 2012 r. zawierające prośbę o wydanie zaświadczenia o przeznaczeniu kilkudziesięciu działek wywłaszczonych pod drogę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na dzień 30 marca 2010r. (o czym może świadczyć ostatni akapit zaświadczenia, nie wskazujący jednak w sposób precyzyjny, że chodzi o ten właśnie wniosek, o jakim mowa wyżej), to i tak zastrzeżenie budzi ustalenie na tej podstawie przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zgodnie z § 36 rozporządzenia. Skoro bowiem przepis ten w powiązaniu z art. 154 ugn nakazuje uwzględniać przy wycenie przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie – ale bez uwzględnienia ustaleń decyzji czyli w tym przypadku decyzji Starosty K. z [...]r. zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na realizację inwestycji drogowej pn. "[...]" to znaczy, że przeznaczenie wywłaszczonej działki winno zostać ustalone na datę sprzed wydania ww. decyzji Starosty czyli przed [...].
Sformułowanie wniosku rzeczoznawcy, w oparciu o który wydane zostało zaświadczenie oraz brak w tym zaświadczeniu konkretnej daty, na którą Wójt ustalił przeznaczenie nieruchomości, budzić musi zatem wątpliwości co do tego, czy operat sporządzony m.inn. w oparciu o to zaświadczenie, spełnia dyspozycję § 36 rozporządzenia. Zauważyć przy tym należy, że w odwołaniu od decyzji organu I instancji A. K. podniósł, iż przed wydaniem decyzji z [...]r. działka numer [...] (stanowiąca przed tą datą część nieruchomości oznaczonej numerem ewid. [...]), przeznaczona była i zagospodarowana pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i dlatego niezrozumiałym było dla niego traktowanie jej jako przeznaczonej pod drogę. Wojewoda odniósł się wprawdzie do tego zarzutu w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, jednak uczynił to - wobec wskazanych wyżej okoliczności – w sposób niewystarczający; przede wszystkim nie wyjaśnił czy wydane 17 maja 2012r. zaświadczenie rzeczywiście uwzględnia przeznaczenie nieruchomości w zgodzie z § 36 rozporządzenia, tj. bez ustaleń decyzji wywłaszczeniowej.
Wątpliwości w tym zakresie potwierdza dodatkowo treść załączonej do skargi decyzji Wojewody z [...] dotyczącej wprawdzie odszkodowania za wywłaszczenie innych działek ([...]), ale wywłaszczonych tą samą decyzją Starosty K. z [...]., położonych w tym samym ciągu co działka skarżącego i w bezpośrednim sąsiedztwie drogi (mapa - k. 11 oraz 133 akt administracyjnych). Jak wynika z uzasadnienia tej decyzji, operat szacunkowy w sprawie opracowany został także w oparciu o zaświadczenie Wójta Gminy M. z 17 maja 2012r., zgodnie z którym ww. działki "znajdują w terenie drogi gminnej o symbolu w planie KD", przy czym z pisma Wójta z 8 sierpnia 2012r. wynika, że zaświadczenie uwzględnia już stan geodezyjny powstały wskutek podziału nieruchomości, dokonanego decyzją Starosty K. z [...]. W piśmie tym Wójt Gminy M. wyjaśnia także, iż nałożona siatka mapy ewidencyjnej, wykorzystywanej w programie EW-Mapa, służącym do wydawania informacji do wypisów, jest nieznacznie przesunięta w stosunku do granic rysunku planu, którego skala i pikselizacja uniemożliwiła precyzyjne określenie przeznaczenia działki nr [...] przed podziałem.
Powyższe dodatkowo wzmacnia potrzebę wyjaśnienia tego, czy przeznaczenie działki oznaczonej nr [...] ustalone zostało poprawnie, tj. bez uwzględnienia ustaleń decyzji z 30 marca 2010r.
Zauważyć należy, że organ obowiązany był dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz jego wartości dowodowej, stosownie do treści art. 80 kpa. Zgodnie bowiem z art. 75 kpa, opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia. Po dokonaniu takiej kontroli na podstawie art. 80 kpa organ ocenia wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego.
W ocenie Sądu, w świetle przedstawionych okoliczności, ocena taka dokonana przez Wojewodę musi być uznana za niedostateczną i wymagającą dodatkowego postępowania wyjaśniającego. W konsekwencji stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja narusza art. 7, 77 § 1 i 80 kpa w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż wskazane wyżej uchybienia dotyczą ustaleń mających istotne znaczenie dla określenia wysokości odszkodowania.
Z powyższych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.
Orzeczenie zawarte w pkt II oparto o art. 152 p.p.s.a., zaś o kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. Na zasądzone koszty składa się wpis w kwocie 198 zł, opłata od pełnomocnictwa – 17 zł i wynagrodzenie radcy prawnego – 240 zł, obliczone na podstawie § 14 ust.2 pkt 1c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. z 2002 r., Nr 163, poz. 1349 ze zm.).
W związku z opisanymi powyżej uchybieniami, jakimi została dotknięta zaskarżona decyzja, za przedwczesne uznał Sąd odniesienie się do pozostałych zarzutów skargi, których ocena merytoryczna nabierze znaczenia dopiero w razie definitywnego przyjęcia, że działka Nr [...] wchodząca w skład większej działki oznaczonej nr [...] przeznaczona była przed podziałem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę.
Ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji uwzględni przedstawione wyżej uwagi, a w szczególności ustali, jakie było przeznaczenie w planie objętej postępowaniem działki bez uwzględnienia ustaleń decyzji z [...]., a więc przed tą datą.